レーベンひたち野うしくProjectってどうですか？

駐車場問題はかなり後々響きます。急いでる時にかち合ったり、老朽化が進んだり…、最初はまあいっかで済ませてた問題が実は深刻な悩みになってしまいます。

エレベーターは72戸で1基はコスト的には妥当だと思います。実際の管理費みてみないとなんともですが。
ただ、15階とけっこう高層なので待ち時間は長くなっちゃうかな。

やはり機械式駐車場は引っかかる点ですね…
エントランスも駅と反対側なのが気になります。
なぜ大通り側にしたのか？
ヨークベニマルの手前を曲がった裏側の方がよかった気がします。。

二重床、ディスポーザーなしです。

二重床で15階となると天井高がちょっと心配ですね。

皆さん二重床二重床言いますが天井低くなるし太鼓音あるしで実際微妙な気がするのは私だけ…？

二重床は階高を十分に取らないと天井が低くなってしまいます。ですから「まともな」二重床物件は階高を高く取る、ので天井は低くなりません。
ここは15階なので天井高が心配ということです。通常の45m以下ですと、直床だと15階、二重床だと14階、が通常ですので。
二重床のメリットは床の感触(これは好みかもしれません)とリフォームの自由度(これもやらなければ関係ない)。二重床にしたことで天井高が低くなってしまうくらいなら直床のほうがいいかもしれませんね。

二重床…勉強になりました！
二重床ではないとのことで、天井は低くないんですね。よかった。
ディスポーザーもなし…使用したことがないのでメンテナスなど
わからないのですが、ちょっと残念です。

床暖もなしでしたか？

マンションの最上階は暑いでしょうか？
暑いと聞いたことがあるのですが、新築マンションなら断熱がしっかりしてるだろうからそんなことないのかな？

なるほど。64さんのコメントを
二重床なし、ディスポーザーなし、と読むわけですね。
普通は直床ならそう書くと思ったので、私は「二重床でディスポはなし」と読んでました。
結局どっちなのかな？

なるほど！！そっちでしたか。
失礼いたしました。
となると天井が低い可能性があるということですね。。。

もしモデルルーム行かれた方いましたら、天井の高さの感じなど
感想いただけるとうれしいです。
よろしくお願いいたします。

モデル見に行きましたけど、居室は2.4mあるとの事で、私はそこまで低くは感じませんでした。天井の高さより、二重床、二重天井にしてくれるほうがうちはありがたい。

ひたち野うしくエリアで今後いつ出てくるか分からないので、検討できる内にした方がいいですよね、、、。

二重床は床スラブの厚さが気になります

情報ありがとうございます！！
そうなんですよね。7年ぶり新築マンションとのことで気になっています。
これを機に他にも建ち始めるってことあるのかな～と思ったり、、、
土浦駅も駅周辺に新しいマンションが建ち始めたので色々悩みますね。

床スラブ…ググってきました。
足音などに影響するんですね。勉強になりました！
鉄筋コンクリート造なら音はほとんど聞こえないと思っていました。
もっと勉強しなくてはですね。ありがとうございます！

天井高2.4mは最近ではちょっとみないスペックですねえ。。。

言葉足らずですいません。
床は二重床で、ディスポーザーはありません。
ディスポーザーは入居後、大きな詰まりなどで故障した場合管理費から費用が出されるので、その負担がないように付けていないそうです。
天井高の数字は確認していませんが、モデルルームでは特に気になるような高さではありませんでした。

このマンションを前向きに検討している方は、マンションの仕様や外観というよりも、このエリアに建つ新築マンションというだけでかなり魅力的に感じる方が多いと思います。
うちもひたち野うしくエリアに新築マンションが建つのをずっと待っていました。

私が見に行った時は結構問い合わせもきていて、1期でかなり売れそうということでした。空き状況も部屋にたくさん済みマークが押されていましたが、他の皆さんどうでしたか？
恐らく会話や予算から、各々に営業しやすそうな済みマークを打った空き状況を提示してるかと思いますが、うちは最上階角は1つ済み、両角部屋はそれぞれ半分以上は済みマーク、真ん中3タイプはガラガラといった状況でした。

二重床なのに15階にして住戸数稼いでコストダウン、その結果天井高が低い。実に残念。
皆さんもわかってきてるように、実は遮音性では直床のほうが優れてる（同じ床スラブ厚なら）ので、天井高が低い二重床など選ぶ価値はない、と個人的には思う。

30戸売り出すようですね。結構、好調ですね。

完売御礼が出るようであれば好調ですね。

>>80 匿名さん
もしあの価格と徒歩6分で30戸完売したら、ひたち野うしく人気あるということですね。
土浦との価格差で苦戦するかなと思っていたけど

土浦とは街の性格が違うから意外と被らない、というか、被らない少数の客でなんとか完売できる戸数、という感じですかね。

県外の人は知らないかもだけど、この辺りは競馬村の人が多く住んでてこれから住みたいって考えてる人も多いから、このマンションは注目されてると思う。みんな金持ちだし。

そういう人は戸建てが多い気もする(金もあるだけに)けど、まあマンションでいいって人もいるのかな。
でも機械式駐車場で1戸1台ってのはどうだろうね。駐車場代もかかるし。

競馬関係者はマンション多いですよね。
私も知ってる騎手の方が住んでますね。

そうなんだ。私の知人は最近戸建てを建てた。

単純にひたち野うしく周辺にマンション少ないからマンション住みは少ないと思う。つくば、土浦は遠いからね。でもマンションに住みたいって思ってる人はいるだろうし、この周辺から離れられない人にとってはかなりいい物件だろうね。

ヨークベニマルとの連絡通路を作るそうですね。住民専用の。
だからエントランスがあの位置？
うちが行った時の担当がハズレだったのか、価格も曖昧でハッキリ教えてくれず隠される感じだった。

>>88 評判気になるさん
モデルルームはいつ行かれましたか？
10/1に正式な金額決まるって言ってたので、それ以前なら各部屋の金額はまだはっきり教えてもらえないですし、それ以降なら教えてもらえるはずです。
うちは10/1以前に行って金額を提示された時は、各プランところどころおおよその金額が書かれている感じでしたよ。書いてないところは、上下の部屋に書かれた金額から推測する感じでした。

＞恐らく会話や予算から、各々に営業しやすそうな済みマークを打った空き状況を提示

やっぱりこういう感じなんですね。レーベンは面白いなあ。

レインズによると、築15年程度のひたち野西のマンションの最近の成約価格は、平均で32.6万円/㎡、坪単価107.6万円。
第1期の価格は、最低価格－最高価格からおおよそ　163-180万円/坪。平均で坪170万円と想定すると、15年後の予想中古価格は、おおよそ

(70.80㎡) 3650万円 →　2300万円　

となります。
マンマニさんを真似てみましたが、彼の言うようにこれは予想中古価格というよりは、新築での価格が割高か割安かの指標として使うのが妥当です。

>>90 匿名さん

あくまで私たちが受けた接客からの推測ですので、悪しからず。

>>74 マンション検討中さん
ひたち野うしくにはもう今後建てるような場所はないと別の不動産屋さんは言ってましたね～。
ひたち野うしくの隣？にあたる、東狸穴町ほうに住宅地はできると思いますけどね。

ヨークベニマルより西友派だな～

機械式駐車場が多い割に駐車場料金が安いのと、修繕積立金が想定していたよりかなり安いのが気になります。
あと町内会費もかかるんですか。

町内会費600円も高いと思うけど、入会費30000円とか、すさまじいね、この町。

>>95 名無しさん

長期修繕計画案など見せてもらえたよ？
町内会費も任意らしいですよ。

>>97 口コミ知りたいさん
最終的に何倍まで修繕積立金上がる予定でした？
今時、町内会参加が義務のマンションはないと思いましたが任意ならよかったです。
マンションの敷地内にゴミ捨て場があれば、子供会なりを利用したい家庭を除けば町内会のお世話になる必要性ないですからね。

修繕費は最終的には３倍くらいになるのが一般的ですかね。
管理費はネット料金抜きで194円/㎡ぐらいだから、やはりちょっとお高いですね。

ここは建築費の高騰なのかかなり高いですね。
つくばとあまり差がない。10年超の中古マンション価格はつくばＴＸと常磐線で500～1000万差があります。駅距離広さは同条件。

坪単価170万だとウェルビと同じですね。
マンマニさんのウェルビの将来価値予測は

75.00㎡　9階　3700万円台(新築時)　→　3090万円(築10年時)

自分なら迷わずウェルビですが、どうしてもひたち野うしく、という人もきっといるんでしょうね。

ウェルビ、とってもステキですね！！
駅近希望でつくばテラスと迷っていたのですが、価格、阿見へと都内への家族の通勤時間がひたち野うしくの方が早いのでこちらに傾いています。

やっとひたちの牛久にマンションと思ったら、レーベンなのです。
レーベンのマンションはあまりよい思い出がないので、ちょっと尻込みします。
以前、レーベンのマンションを購入した際、鍵の引き渡しまでに担当が何回も変わりました。
みな、退職されたとかで、一部引き継ぎができていなかったりで振り回された記憶があります。
だいぶ前の話なので、変わっているとは思うのですが、ちょっと悩みますね。

ひたちのうしくから常磐線は座って通勤できますか？

座れないと都内通勤は厳しいですな。
どっかのコメントで、端っこの車両だと座れるかも、とかだったような。なんか椅子取り合戦になりそうで大変ですね。

>>105 検討板ユーザーさん
何時頃出勤予定ですか？
7：00前後ならまあまあ座れます。
確かに前の方が座れるかな？階段が真ん中なのでどっちにも移動はしやすいです。
それぞれの感覚もあると思うのですが私はそこまで苦ではありません。
帰りも松戸・柏あたりで大体座れるので。

営業の少しでも高い部屋を売りつけたい感じが見え見えで、購入を前向きに検討していたのですが正直購入するかどうか迷うレベルです。
詳細書くとバレそうなので控えますが、接客中に何度も席を外し小芝居打ってきました。マンションどうこうよりも、営業の対応によって迷うはめになるとは思いませんでした。。。

>>108 匿名さん
わかります！
最初は普通な対応だったけれど、
契約するのかどうするのか、と進むにつれ無意識に足をドンドンと圧をかけてくる。
素早く契約しないことにイライラしてるのが目に見えてた。

そちらは売ってしまば売上あがっていいだろうが、こちとら高い買い物をする選択してるだ！と言いたくなるが、関係ぇねぇよ。と思われそう…

>>109 eマンションさん
私達に担当してくれた方は知識も豊富で、対応もスピーディでなんのストレスも無く検討出来ました。むしろ今まで見たマンション営業の方の中で1番良かったと思います。
当たり外れあるのは仕方ないですね。

買う気満々の客にとってはいいけど、迷ってる人には強引であまりいい印象がない、ような営業スタイルなのかな。
私は以前レーベンマンションの資料請求したら、電話がかかってきて、もう検討してないと断ってもすごくしつこかった。

>>110 評判気になるさん
私に担当してくれた方もとてもいい方でした！
迷っていて何回かモデルルーム行きましたが、嫌な顔１つせず付き合ってくださいました。
高い部屋を推したりせず、月々のローンが希望額になるところを進めてくださいました！
タカラレーベンさん、初めてでしたがとても信頼できると思いました！

レーベンのスレッドって大体こんな感じですよね。営業さんの評価は２分される。
ま、どちらも本当の検討者の書き込みかはわかりませんが、一応そうだとしてやはり客側の「乗り気」の度合いで評価が180度異なるのかもしれませんね。
多分買わないけど一応見に行ってみるかな、ぐらいの人はやめといたほうがいいかも。

間取りをみると、二重サッシがついてる住戸とついてない住戸があるようですね。この差は何でしょう？大通り側ということでしょうかね。
あと、間取り図に普通は床暖房の範囲を色付きで表示するものですので、そうしてほしいですね。

>>110 評判気になるさん
うちも初めて行った時はすごくいい感じだったんですよ。
購入するつもりで見に行ったので、高圧的だったり足をドンドンされたりはなかったです。
でも部屋を決めようと足を運んだ時、空いてると聞いていた部屋が急遽埋まったと言われ、そこから小芝居が始まりました…
詳しくは書きませんが、状況的に有り得ないことが起きたので、笑いそうになるほどでした。
前に書いている方いましたけど、空いている部屋の図は客に合わせて提示するもの変えていると思います。

>>114 匿名さん
二重サッシは大通り沿いの部屋のみだそうです。
床暖房はついていないと思います。
入居後、自分でリフォームはできるそうです。

>>118 通りがかりさん

>床暖房はついていないと思います。

これ本当ですか？
ちょっと考えられないですねえ、床暖房なしなんて。この周辺(つくば、土浦)の新築でついてないところないですよね。
それでいてパークホームズ土浦より1000万ぐらい高いのかな？わけわからん。

数は少ないですが、もう半分くらい売れたのですね。ひたち野うしくは人気何ですね。

自分的には床暖房はマスト。使ってみるとないマンションには住めない。
ガス温水式を後付けするって相当コストがかかるよね。

>>117 マンコミュファンさん

二重投稿(112)なので削除依頼をするのがよいでしょう。

>>121 匿名さん

温水式床暖房の後付けリフォームちょっと調べてみた感じで、あるサイトでは12畳で80万円前後で温水式床暖房に対応してないガス給湯器ならそれの交換も必要みたいですね
ちなみに食洗機の後付けも違うサイトに食洗機込みで9～25万（既存との交換は8～16万）とあったので、床暖房は最初からあって欲しいです
基本温水式床暖房は建物の寿命と同じと言われてるみたいなので、10年が耐用年数と言われてる食洗機以上につけて欲しいです

コスト安で目に見える食洗機をつけて「食洗機ついてまっせ」とアピール、一方で高額な床暖房なしでコストカットですか。
一次取得者には効いちゃうのかな。
HPで「生活音に配慮した二重床」なんて書いてるけど、これも今時珍しいですよね。まともなデべならさも遮音性がいいようなアピールは絶対にしない。

床暖房使ったことないんですけど、マンションでそんなに必要ですか？
実家は東京のマンション、今住んでるのが茨城のマンションでどちらも床暖房なしで問題なく過ごしてるのであっても使うのかな？って疑問です。
茨城は少し寒いなと思うことはあっても、スリッパ履いてれば問題なしです。
マンションで床暖房ありで生活したことある方是非教えて欲しいです！

>>125 匿名さん

23年前に購入したマンションから数件、ずっと床暖房ありの生活です。
床暖房なしのマンションはそれだけで候補から外しますね。それくらい快適。
床がじわりと温かいのでもちろん裸足で過ごします。タイマーで朝夕もOK。
冬帰宅時は床暖とともにエアコンつけますが、温まればあとは床暖だけでＯＫ．
最近のマンションほとんどが床暖標準であることをみても、実際使った人の評判がいかにいいかがわかるでしょう。
床暖ついてないマンション探すほうが難しいご時世ですから、そのへんよく考えて購入されるのかいいと思いますよ。賃貸に出したり中古で売却するときもハンデになるでしょう。
私は114ですが、床暖がついてないとは夢にも思わず、「ああ、間取り図に床暖の範囲記載し忘れてるな」と思いました（笑）

>>126 匿名さん
ありがとうございます！
新築だと床暖房なしが珍しいんですね。たしかにレーベンのホームページで他の物件見ましたが、床暖房付きばかりでした。
モデルルーム行った際、床暖房の説明はなかったので記載忘れではなさそうです。
立地、間取りは気に入っているのに仕様が微妙なのと営業への不信感で、ますます購入迷います。。。

マンションも色々なコストカットがありますが、ついに床暖に手を出しましたか。

うちも営業さんの態度、かなり気になりました。
足ドンドンとかはなかったけど、頭金なしで購入を検討していると分かると、何故か何度も席を外して、話していることもコロコロ変わりました。
頭金なしは今時あり得ないので…という方向の話にシフトされ、マンション云々の話はなくなり、3食もやし生活をすればお金は貯めれるだの、自己資金(頭金)の貯め方？のアドバイスを頂きました。笑えます。

>>129 通りがかりさん
めちゃくちゃ大きなお世話ですね（笑）
お互いの担当、案外同じかもしれませんね。

>>126 匿名さん
床暖房、快適なんですね！！
電気代も高そうだし使わない気もするので悩みます…
ちなみにお住まいのマンションは何向きのお部屋ですか？

>>131 マンション検討中さん

TES温水式はコストも安いので大丈夫ですよ。
電気式はほとんどありません。オール電化とか、床暖標準でないマンションでオプションで設定しているケースは散見されますね(初期コストがガス式よりは安い)。
電気だと思ってらっしゃったのはちょっと不思議ですね（笑）
もしかしてこちらも電気式はオプション設定ありますか？

マンションの向きは過去2件南向き、現在は西向きです。

>>129 通りがかりさん
そもそも頭金入れないとローンが通りそうも無いので仕方なくそーゆう提案に切り替えたんじゃ無いですか？
実際ローンが落ちてしまった方もいるそうなので

たしか頭金からローン手数料とかも充てられると思ってましたが、頭金0で検討してる人はローン手数料も払えないとかなんですかね。
戸建とか検討してた時はそのローン手数料すらもローンに組み込むとかありましたけど、マンションは違うのかもしれませんね。

>>129 通りがかりさん
逆に営業担当さんが気の毒、、、年収あるなら別ですが、、、

ここの場合は頭金なしで35年フルローンはお勧めしませんね。
例えば10年後とかに売却せざるを得ないとき、売却価格よりかなり多くの残債が残ることになると思いますので（それを補填できなければ売るに売れない）。

Aタイプの3LDK、キッチンから脱衣所まで繋がってる導線いいですよね。

>>137 マンション比較中さん
たしかに家事導線いいですね。洗濯と料理しやすそうですね。もう少し欲を言えば、洗面室のスペースが広ければなお良いですね。

>>138 マンション掲示板さん

欲を言えば洗面台と洗濯機の配置が逆の方が家事導線が捗って
さらに欲を言えばキッチン側に換気できる窓がと

>>138 マンション掲示板さん
こういう小さな工夫が積み重なって住みやすい家になるんですよね。
たしかに、脱衣所スペースはもすこし広いと嬉しいかもですね；

>>140 マンション比較中さん
洗面室が広ければ、浴室への洗濯干し、洗濯物のたたみ、アイロンがけができ、洗濯作業がそこで完結するから、家事が楽になるかなと思いました。

>>141 マンション掲示板さん
本当、家事中の移動ほどめんどうなものはないですからね。
あとランドリーカウンターなんかも装備されてたらもっと実用的ですよね。

>>133 マンション検討中さん
公務員とかなら頭金無くてもローンは通ると思いますけどね。笑

>>134 eマンションさん
新築マンションでも、頭金なし、諸費用もすべてローンに組み込むことは可能かと思いますが？
もちろん、職業も安定していて年収があってこその話だとは思いますが…
しかしこのマンションのフルローンはお勧めできないですけどね。

ここの営業さんは歩合制だから、お客を選びたいという事でしょうか。

ひたち野うしくで何軒か中古マンションの内見に行っていましたが、どこの不動産屋さんも口を揃えて「あの場所で3000万しないなら買いですけどねぇ」って言ってましたね。笑

>>144 名無しさん
最近住宅ローンはフルローンがオススメってよく聞くのですが、
このマンションはなぜフルローンがオススメではないのでしょうか？
詳しく知りたいです！よろしくお願いいたします。

>>146 eマンションさん
大通り沿いではありますが、駅からも近く買い物もしやすいかなと思ったのですが。。
あの場所…とは何か微妙な部分があるのでしょうか？？
大通りのトラック等の振動があるとかでしょうか？？

中古の仲介業者さんは中古相場をよく知ってるから、そういう感想になるんじゃないですかね。
築6年駅徒歩2分のマンションで70㎡換算で2800万らしいので、新築とはいえ徒歩6分のここは3000万切らないと・・・といった感じなんでしょうか。

駅前にいい感じの銭湯があるんですね。仕事終わりにふらっと立ち寄れていいなって思ったら2千円近くかかるから頻繁には行けなさそうだｗ

>>150 マンション検討中さん
そこは銭湯じゃなくて、岩盤浴みたいです。
銭湯だったよかったですよね～

>>149 匿名さん
築6年駅徒歩2分のマンションは3180～3300万だったと思うのですが、値下げしたのでしょうか？
以前10階南向きが売りに出ていたので問い合わせたのですがすぐ売れてしまいました。

>>147 マンション比較中さん
残債割れのリスクがあるからです。
ひたちの牛久の中古物件を見ると、現状では資産価値を維持できるだけのポテンシャルが無さそうです。
なので頭金を入れて、最悪手放さなければ行けなくなった際にも手放せるようにしておきましょうってことです。

>>152 マンション比較中さん
そうなると
徒歩2分・築6年の築浅・10階南向きが
3180～3300万円で買い手が付きやすい相場ということになるんですかね？
このマンションが7年ぶりの新築マンションと謳っていますので、かなり昔の話でなければ去年あたりの話になりそうですね。
こちらの物件は徒歩6分なので同じ築年数時の中古価格としては、去年の相場では3000万円を切らないと厳しくなるということになりますね。
そうなると、こちらのケースでも上に出てくる不動産屋さんの話は信憑性ありそうですね。

ただ新築には一般的には新築プレミアムが乗っているとされるので、購入する時はもちろんそれを承知でしょうから問題ないのかもしれないですね。

>>151 マンション比較中さん
銭湯メインだと思ってたら薬石？を使った岩盤浴ってのがメインになるんですね。
どおりで高いわけだｗ

>>152 マンション比較中さん

レインズマーケットインフォメーションに出ていた直近の成約価格です。40万円/㎡。
売り出し価格は売主の希望価格ですので。

>>148 マンション比較中さん
まぁ6号沿いですし、ちょうど交差点のところですから、多少の騒音はあるんですかねぇ？

>>152 マンション比較中さん
まだそこのマンション、10階と4階が売りに出てますよ！価格も3180～3380万くらいだった気がします。

あそこらへんは地主が多いから、もうこれ以上マンションが建つことはないんじゃないかな？
このマンションが最後になるかも。
ヨークベニマルも賃貸だろうから、万が一撤退しちゃったら、マンションとの連絡通路とかどうなるの。笑
あとは、ひたち野西よりもっと向こうの東猯穴町をこれから大和ハウスが開発していくから、マイホーム思考の茨城県民はそちらに流れるのかな？

ひたち野うしく駅周辺で、3000万円台で新築に住める選択肢は他に無く、土地もひたち野うしく小学区は現状無いので
この物件を検討しても良いと思うけどね。資産性の話でてますが、実際にマンション買った人の内何割が住み替えるんだ。基本は永住目的でしょう。資産性重視なら都心の1LDKでも買えばいいと思う。3000万円台ですら買えるか分かりませんがね。