シエリアタワー中之島ってどうですか？

買うんなら、Cタイプオンリー。他はいらない。
って人多そう。Cはブロガー皆が推してるからね、高倍率確定でしょ。

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定借の適正価値について大阪タワー氏のコラムから、氏の意見とモデルルームの説明を較べます。

・モデルルームの説明
「定借は所有権の９割くらいの価格で分譲できています」とか説明

・氏の意見
１割引というのはさすがに虫が良すぎる話で本当の価値は７掛けくらいが適正

・私の判定
氏の勝ち

・理由（私見ですが）
1. 定借は７０年で物件価格の2割超、よく見るローン期間である３５年でも1割超の余計なランニングコストが必要。しかもこれは、値上げが一切無かった場合の計算です。
2. 定借を中古として売却する時には、築浅でも融資する銀行の担保評価が低くなり、借地期間が４０年を切ると極端に担保価値が下がるため、物件の価値を保てない。

・13F 7,350万円のＣタイプの例
地代は月額約13,500円程度、解体準備金は月額約6,000円ということで所有権に比べて約２万円ほど月に余計にかかる。これだけで計算上３５年で８４０万、７０年で１６８０万が必要であるが、何十年も値上げしないとは考えにくいため、さらに高額になるでしょう。
　これを所有権の９割で分譲するのが適正であろうか？

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>>582 マンコミュファンさん

もっと短くまとめられたよね

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>>582 マンコミュファンさん
・私の判定
顔真っ赤にして書き込んでそう

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不動産投資をしてないので素人目線で恐縮ですが、タワーマンションで定借と区分所有権で思うところを述べます。
私の結論は、住む方ならどっちでも良い。長期保有しない投資目的なら土地区分所有ではないかと。
（定借70年タワーマンション）
・自分と子供の2世代は暮らせるでしょうから、それで十分かなと思います。
・高額な解体費用積立の懸念については、親がマンション代を支払ってしまえば子供はワンルームマンション賃料程度で住み続けれます。子供は余剰資金を株式投資で運用し続けることで高齢になる頃には準富裕層以上の金融資産になるでしょうから、解体費用の捻出は容易いと思います。

（土地区分所有タワーマンション）
・老朽化前であれば投資家や銀行などの評価は高い。
・コンクリート寿命の老朽化が進み、かつ管理組合で立て直し意見が纏まらないタワーマンションに陥った場合は、評価は低そう。（先の見えた高齢者と現役世代間の埋まらない対立）
終わりの見えない膨れ上がり続ける高額な修繕費は怖い。売りに出しても立て直しの可能性の乏しい老朽化タワマンは買い叩かれそう。

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>>582 マンコミュファンさん
・所有権なら掛かる土地の固定資産税が引かれていません。
・585さんも書かれている所有権の建替え問題が考慮されていません。
・物件の価値を考えるなら借地期間が40年を切る、つまり30年間も住み続けるよりも、
　20年以内に中古売却(なにわ筋線、カジノ、リニアで大阪が盛り上がってる時に)
　した方が利益が出そうな物件です。

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>>586 匿名さん
ご指摘ありがとうございます。細かい事になりますが、土地の固定資産税は年１～２万と思われるので、３５年で３５万～７０万を５８２の計算から引いて下さい。
　その他のご指摘には、大阪タワー氏の魂のブログを引用いたします。所有権は建て替えの苦労の後は、新築マンションが入手できますが、氏はこれを、幸せな悩みと表現し、資産を相続する地主に例えてます。

https://www.sumu-lab.com/archives/77523/

それはそこに資産としての価値が残っているからで建替問題で悩むというのは本質的には幸せな悩みです。相続税で悩む地主様と同じ。
正直、解体準備金が足りなかった時の悩みの方がよほど深刻で大きい・・略・・無価値となる資産に追い銭をして解体をしたいと思うお人好しがどれほどいるのか。もっと言えば、それも買った本人が払うのではなく、子供どころか孫の世代がおじいちゃん、おばあちゃんが作った不良債権の処理を行うことになる

追記
・土地の固定資産税は、とても安い固定資産税評価額で計算され、居住用のため１/6になります。容積率が１０００%位で持分が少ないタワーでは、固定資産税のほとんどが建物です。

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>>587 eマンションさん
大阪タワー氏もデベロッパーやってるとのことだが千里ニュータウンで実際に始まっている分譲住宅の建替えの難しさを知らないの？幸せな悩みのはずがないだろう！
将来的に大幅な容積率の緩和が行われる制度ができ、同じ土地に倍のボリュームが建築できる技術でもできない限り、デベロッパーも助けてくれず、管理組合での主導で建て替えなんてできるわけがない。
何百世帯の自己資金が必要な建て替えが決議されるわけもなく、資産価値はさがり。住む人は老い、建替えの資金は捻出できず、子供や孫は建て替えで揉める物件など関わりたくもなく、自分たちで新築を購入し家を出ていく。
さすがにこれを「幸せな悩み」と言うのはデベロッパー寄りの都合の良い意見に聞こえないでしょうか？

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　大阪市内の一等地の所有権タワーの建て替え、揉めはするが何とかなると思われます、事例は無いですが。
　もし揉めてる時点で激安で中古市場に出たら、私なら買います。新築タワマンを格安で入手できるチャンス、この幸せな悩みを享受します。もちろん、不幸と捉える人も多いでしょうが。

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タワマンの土地部分の固定資産税は僅かだろうに。殆どが建物でしょ
明細見たことないのかよ

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>>588 検討板ユーザーさん

そんなデベの悩みなんかどうでもええやん。
購入者の資産を破壊された悩みに共感したれよ。

定借厨がいうように定借がみんなを幸せにするんなら、もっと売られるはずだし、リセールもよいはずだろが。

現実が違うのは実績も信頼も需要もないからだわ。
地主とデベが美味しい思いをするだけのクソ制度。

現実見ろよ。

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定借厨「所有は建て替えできないからいつか廃墟ー」
所有厨「定借は解体前に廃墟になるけど?地主が修繕費や管理を代行してくれるん？」

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>>590 匿名さん

地代と解体金が土地の固定資産税をはるかにうわまわりますからな。

最初に前払い地代まで負担させられて、新築購入者が一番地雷を踏まされる。

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物件価格の平均40%にも及ぶ用地代がかからないのに所有権の9掛けとはこれ如何に
それは70年借上の為に高額な権利金が発生する為
なので借り物なのに安くならない

デベも地権者の関電に権利金を支払ってるのだから仕方ないでしょう
あれ？

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都心の不動産なのに銀行が評価してくれない時点で話にならないです。
定借はつきあいのある銀行にも融資を断られました。

定借推しの人たちは銀行を説得してきてくださいよ。
そんなに素晴らしいなら。

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>>594 匿名さん

地主は関電自身です。

実質関電の賃貸マンションなのに、その建設費まで全て借主に負担させる仕組みと言えます。解体も借主に支払わせます。賃料も当然もらいます。

最高のボロ儲けシステムです笑。

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>>595 マンション掲示板さん
住宅ローンなら通るよ。

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>>597 匿名さん

住宅ローンも中古になるときついんだよね。
担保評価低いんだから総額や条件もうるさくなる。
経年すれば35年も借りれなくなる。

一度他の定借で審査だしてみ。
話はそれからだ。

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定借は残存期間が残り少なくなったら管理修繕費だけでなく解体準備金も滞納が増えてくると思う。
取り立てもままならず解体期日も決まっているから、他の住人で立替することになるんじゃない？
梅田ガーデン方式なら大丈夫そうだけど。

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>>598 検討板ユーザーさん
それは貴方の与信力や付き合い方の問題では…
どの定借物件の中古で断られたのですか？

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