シエリアタワー中之島ってどうですか？

大阪タワー氏のブログ読んだけどどうなんですかね。
在阪デベ勤めとのことだけど、野村不も阪急阪神もNTTも定借に手を出している中で今後自分のお勤めのデベではやらないと言い切れるのか？もしくは定借事業をやっているが否定派なのか・・・。自社がやっていればさすがにネガティブな記事は書かないか！笑

>>508 購入経験者さん

レジ担当じゃないからでしょ

彼関係なく定借とシエリアはお笑いの位置付けだよ

>>509 eマンションさん
大阪タワーさんの知り合いですか？

　大阪タワーさんもデビュー当初はデベ忖度ブログが多かったのですが、今は良いブロガーと思います。人生最大の買物をする一般人に知って貰いたい知識、特にMRの営業が言わない部分を伝えたいとの思いが読み取れます。（自身で少し購入検討してる的なリップサービスもありますが）
　さて定借について付け加えます。残存期間が４０年になると、新規の融資として多くの金融機関の評価が極端に渋くなります。残存期間４０年の中古の定借、これは２０年のローンを組んだ場合にローン終了間際に次のローンが不可能な残存期間２０年になる物件です。これでは高い担保評価ができないのは当然でしょう。つまり７０年定借の実質的な賞味期限は、たったの３０年なのです。大阪タワーさんの定借は７掛けが妥当、この意見に賛成します。

そうそう、最近は定借多いけど問題が顕在化してくるのはこれからだろうね。以前は定借なりに坪単価が安い物件が多かったけど、今は市況が良いからって所有権の９割とかで売り出してる定借物件が多い。売る側はあれこれ理屈こねてるが、所有権と定借じゃ資産価値は雲泥の差。残存４０年切る前に売り逃げ出来ないと、管理費修繕積立費、解体準備金、地代が毎月かかる、激烈な負債化するだけだろう。

ここって地主は関電だよな?

まずはぼったくり価格の上物で儲けて、70年間も土地の賃料で儲けて、最後に解体する費用も全部負担させると。

地主自身が定借マンションやるのは無茶苦茶おいしいねえ。

アコギな商売やのお。

所有権なら用地費は40、建築費は40、販売経費10、利益10の割合ぐらい?

本来4割以上を占める用地がまるまる原価にかからないんだから、利益は倍近くとれてるんじゃね?

一件あたり8000万として、全部で300億の売り上げ。利益が本来30億なのが60億に?それで地代も自分たちに入ると。

パークハウスの中古や新築所有権のファインタワーと同じぐらいで売るって、どんだけぼったくっているんだよ。

しかも直床、低天井で構造面も削ってるし、わずかな設備仕様も削ってるのに。当然床暖はなし。

1割は安いですって、5割安くしろっつーの。

え、何でローン組むこと前提なの？税金対策？

それでも欲しいと思える唯一無二の立地ならいいんですけどザタワー大阪とかクレヴィアタワーとかありますもんね…しかも所有権で。

>>515 匿名さん

えっ、ここ、ワンルームでもうめきたや三田ガーデンヒルズでもないよ？

投資でキャッシュ全額垂れ流す必要ないし、富裕層がキャッシュで買うような高額帯でもないんだけど。

坪400の2450天井のタンクトイレをキャッシュでかいまくる奴なんかほぼいないよ?

>>516 マンション掲示板さん

大阪で定借じゃないと得られない唯一無二の立地ってある?

東京ならオフィスやホテルになる立地に所有権のタワマンばんばん建ってるのに。

曽根崎のスミフ定借は唯一無二だけど住みたくないし、全く売れてないし、グランフロント住めばいいし、安ければロジュマンやローレルタワーでいいし。

大阪タワー氏のブログからですが、定借は所有権物件の9割位で売れます、的な説明をMRで受けたようですね。サラリーマンだから所長の方針通りに説明しなきゃいけないんだろうけど、それでも彼が普通の素人じゃ無いと見当つくだろうに。

>>519 通りがかりさん

なんだその謎の持ち上げ

>>517 検討板ユーザーさん
なんか残念な人ですね…

>>507 マンション検討中さん

アンチだか何だか、寄り付いてんじゃん。
大阪タワー氏のブログに反応して今日の書き込み多い。

パークコート堂島かな?
うめきた２期もそろそろだしシエリアは庶民路線でお安くいかないとね。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000476.000051782.html

大阪タワーさんは立派な方だと思います。

>>524 eマンションさん
大阪タワーさんは同業者からしたら鼻つまみ者でしょう）
私ら情報弱者にはありがたい存在です

>>525 検討板ユーザーさん
デベ勤めが本当なら多少なりとも服務規程には抵触するかもしれませんね。
副業として会社が認めていれば別ですが。私もですが社会通念上、業務上で知りえたことは外部に向けて発信することはしません。それでもし会社に不利益が生じるようなことがあれば懲戒です

>>511 通りがかりさん

大阪はなにわ筋線、カジノ、リニア、が20年以内に実現しそうなのに
30年もここを持ち続けて賞味しなくてもいいんじゃないの？
売り時ってものがあるでしょう。

>>523 マンコミュファンさん
なるほどね。そちらの方がここよりも魅力的ですね。
ブロガーの人達の評価を読みたい。

５１１です。大阪タワー氏の最近のブログへの向き合い方には共感してますが、その分析力には物足りなさも感じてもいます。特に梅田ガーデンに対しての神立地なので買うなら早く、値上の可能性が高いの煽りブログは頂けない。それでも素人エンドへ伝えたい気持はしっかり有る人、全部を間に受けないなら参考にできるでしょう。なおスミフと積水へは評価が甘いように感じます、気のせいでしょうか。

まぁ「ここは買うな」なんて書けないでしょう。
シエリアタワー難波もオススメしてましたしね。そういうのは華麗にスルーすれば参考になりますよ

>>530 匿名さん
全くその通りと思います。
ネガ意見は真実として参考にし、ポジ意見は忖度としてスルーが正解。このような見方をすれば、大阪タワー氏は役に立つ漢です。

大阪タワーさんがフラットな目線で、定借のデメリットとメリットを踏まえたうえで～って書いてるのにあーだこーだ言う人はどこ買うの？100点満点のマンションマニア出るまで未来永劫待つのかな？発表された三井堂島？
ここと同じくらいの価格で変えないよ

発表された三井堂島を買うよ。もちろん不満な点もあるが。
皆はここかブリリアを買ってくれ。倍率が上がると困るから。

いや、大阪タワーとパークハウス買えばいいだけだから

>>531 通りがかりさん
ブログのなかで購入者を情報弱者よばわりされてたのは気に入らなかったです。私はデベ側（この方も）の意見は参考にしたら危ういかなとも思います。ネガについても自社に忖度した過剰な意見もあるかもじゃないですか？

>>535 検討板ユーザーさん
自社物件のために他社ネガ、そこまではないと思いますが、と思ってたら6月2日付で追加の寸評がリリースされ、ほら今度はこの他社物件をベタ褒めです。
「定借は条件の一つの要素でしかありません」
「自分でも買っていいマンション」
「ちょっとお高いのは事実ですが買っていいマンション」
さて、前回ブログで定借は７掛けくらいが妥当としていましたから、ここは所有権なら平均坪単価６00の物件に相当するはず、「ちょっとお高い」レベルかなぁ。

大阪タワーさん「自分が払える範囲内に費用が収まっていれば、ちょっとお高いのは事実ですが買ってもいいマンションかなと思います。」

結果「範囲外でした。」　

と、なるオチが見えた

sum＿labコラムでは漢だった大阪タワー氏が、寸評ですぐにフォロー、まさか叱られた訳ではないでしょうが。
https://www.sumu-lab.com/archives/...

コラムは、こっちです。
https://www.sumu-lab.com/archives/77523/

寸評は、こっちです。コラムの超辛口が薄められ、関係者の方々にも飲みやすくなりました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/667733/

定借ってリセール悪い？

数年後ここに「関電さんは売り急いでないみたいですよ」と、苦し紛れのレスが投下されると予想しておきます

仮に売れても出口がきつそうだね。
アホにどれだけ押し込めるかが勝負。

ここでかえがきかないのは一部の川沿いの部屋だけでしょ。
ビルビューはどこでもあるし、壁ドン部屋は出口ないな。

中之島駅直結が定借ででるならなおさら買う理由がない物件になる。

>>543 マンション掲示板さん
安かったら賃貸で回す人が買うよ。

>>544 匿名さん

ランニングの高い今時のタワマンで、さらに地代と解体金がとられるなんて、実質利回りいくらなのよという話ね。

逆に実質利回りがとれるということは、リセールが伸びないということになっちゃうんだから、痛し痒し。

新築で買う必要ないよね。

冷静に考えてこんな価格で買ったら将来とんでもない事になりそうですね。
中之島再開発待つ方が賢明ですね。

大阪タワーさんの寸評を読んで、のらえもんさんの記事を思い出しました。
https://www.sumu-log.com/archives/29675/

70年後の日本は、マンションは、どうなっているでしょうね。

manmanさん、Twitterのスペースでこちらのマンションのこと、大阪ガスの物件と勘違いされていたなぁ。

>>547 匿名さん

今の時代の質であれば、70年はまだまだマンションとして機能してますよ。
120年を超えてくると、管理不良の物件は表面から崩れ始めるかも…

ここのコンクリートのグレードは聞いておくべきですよ！
これだけ堂々とコストカットしているので怖いですよ！

リバーサイドに佇む瀟洒な外観に充実の共用部、ここにUR仕様の部屋を配した高額定借タワーになりました。高級路線と大衆路線、２つの意見の折衷案にしてしまったのでしょうか。
　タワーとして平凡な仕様なら共用部だけでカバーできるでしょうが、並以下＋定借は厳しい。思い切った価格戦略も必要でしょう。

>>551 通りがかりさん
潤沢な資金があるのでのんびりのんびりと売っていくでしょうし、外野が何を言おうと何とも思わない感じです。
もとをいえば一般企業ではありませんし、それといった理由もなく不動産事業しているみたいです。

売れなければ売れなければで、場所を活かして関電や関電病院関係者の社宅に充てればいいだけですし。

ちゃんとMR行ったり評判調べたりする人は引っかからない物件でしょうが、ノールック契約かます東人や中華系なんかが買うんでしょう。

>>553 554
朝から連投お疲れ様です！

定借の問題は、「70年後どうするか」
ではなく「10年、20年、30年後どうなるのか」でしょう

実際、70年間保持する人って何%いるでしょうか

残り期間が少なくなったら外国人は本国に帰って音信不通になるかもしれない。
手間と時間をかけて差し押さえて競売にかけていったい誰が買ってくれるだろうか。

>>549 匿名さん

コンクリではなく管理が全て。
マンションの歴史がまだ浅く70年間走り抜けた事例がほぼない。

なのに今から70年定借というのは社会実験だよ。
参加者は実験から降りられないけどね。

>>551 通りがかりさん

これまで大阪のタワーが異常に安かっただけだからね。
郊外の阪神間や京都中心部の方が高いなんてそもそもおかしい。

残念ながら大阪にコスパで住んでる庶民はもうついていけなくなってる。

なのに、高級路線と大衆路線を混ぜてるのに高くてリセールを望めない定借なんか大失敗でしょ。

そんなの、大阪庶民も大阪富裕層も外国投資家も首都圏投資家も誰も買わないよ。

>>543 マンション掲示板さん

堂島浜とうめきたを買えず、知識もたいしてない中途半端なアホの実需層と投資家に押し込めるかが勝負、だな。

>>552 匿名さん

ほんと迷惑だよね。
デベも関電を買う投資家も何も考えてない小遣い稼ぎでやってる感じ。

>>560 名無しさん
まだ販売も始まってない物件にここまで文句たれるとは、精神的に狂ってますなぁ。仕事で書いてるかもしれませんが、荒しコメントにしかみえません。

>>548 匿名さん

その程度のことも知らない素人なのにしゃしゃって語ってるのはなんなんですかね?

>>562 eマンションさん

マンション好きやってたら、関電にイライラしてる人たちはたくさんいますよ笑。

>>564 検討板ユーザーさん
すいません。マンション好き界隈って気持ち悪いですね。。
名無し掲示板で陰湿な陰口の言い合いを繰り返しているようにしか見えません。

>>565 562さん

愛されないブランドって悲しいね。

本当に不動産事業から撤退して頂きたいです。
本業の方色々と問題があると聞きますよ。

>>566 マンコミュファンさん
自称マンション研究家さんプルプルおこで草ぁ！

>>567 匿名さん
「まんしょんのせんもんか」は都合が悪いと企業批判に話をすり替えるのであった。めでたしめでたし。

本業がカスだから不動産業に手を出してるが、不動産業もカスだと困るな。安請負の新築マンションばら撒いてるだけなら不要。NTT都市開発ぐらいは目指せよ。

NTT都市開発に失礼。有栖川とか代官山とか財閥系以上の超高級低層マンションを彼等は普通に作ってるから。

>>571 通りがかりさん

Nを分マン屋としてみてないからw

>>571 通りがかりさん
マンションマニアってこんなに民度低いの？デベロッパーの評価基準が高級物件やってるかどうかとは(笑)
一般家庭で購入できる物件は安普請でマンションに非ずと。感覚が普通ではない。。ということはこの掲示板にマニアが粘着して必死に書き込む内容も一般人にとっては参考にならんわなぁ

>>571 通りがかりさん

有栖川を引き合いに出す前に関西のウェリスシリーズの酷さをなんとかしろ。
まともな代表作あるのか?
東京も全く存在感ないしシコりまくってるだろが。

>>567 匿名さん
シエリアはおいておいて、
関電が原発やってくれてるから電気代が上がらへんねんぞ、えらそうな口聞くなや

　うん、シエリア全否定はやめましょう。同じ福島でも鉄道サイドは好調、リバーサイドはだめですが。堀江の端っこもまずまずだし、天満では板マン含めて絶好調です。
　定借部門にだけ、変な権力おじさんでもいるんでしょう。

>>576 通りがかりさん

日本語全般、特に改行と句読点がおかしいのは老人が不動産屋なんだよな。

>>576 通りがかりさん
うん、定借でなければ問題ないですよね。
福島駅のとこはもう完売も近いそうだし、他も好調そう。
何か自分の思い通りにならなかったからって全否定はね。。
まぁこの定借物件に関して言ってることは分かるんだけど、言い方がそんなだと、ただの文句にしか聞こえなくなる。

マンコミでただの文句や褒め以外に何を期待してるのww

>>579 口コミ知りたいさん
誰も彼も、口を開く前にもっとよく考えたほうがよい。自分が思っているストーリーを絶対視して、簡単に人を非難しすぎです。

買うんなら、Cタイプオンリー。他はいらない。
って人多そう。Cはブロガー皆が推してるからね、高倍率確定でしょ。

定借の適正価値について大阪タワー氏のコラムから、氏の意見とモデルルームの説明を較べます。

・モデルルームの説明
「定借は所有権の９割くらいの価格で分譲できています」とか説明

・氏の意見
１割引というのはさすがに虫が良すぎる話で本当の価値は７掛けくらいが適正

・私の判定
氏の勝ち

・理由（私見ですが）
1. 定借は７０年で物件価格の2割超、よく見るローン期間である３５年でも1割超の余計なランニングコストが必要。しかもこれは、値上げが一切無かった場合の計算です。
2. 定借を中古として売却する時には、築浅でも融資する銀行の担保評価が低くなり、借地期間が４０年を切ると極端に担保価値が下がるため、物件の価値を保てない。

・13F 7,350万円のＣタイプの例
地代は月額約13,500円程度、解体準備金は月額約6,000円ということで所有権に比べて約２万円ほど月に余計にかかる。これだけで計算上３５年で８４０万、７０年で１６８０万が必要であるが、何十年も値上げしないとは考えにくいため、さらに高額になるでしょう。
　これを所有権の９割で分譲するのが適正であろうか？

>>582 マンコミュファンさん

もっと短くまとめられたよね

>>582 マンコミュファンさん
・私の判定
顔真っ赤にして書き込んでそう

不動産投資をしてないので素人目線で恐縮ですが、タワーマンションで定借と区分所有権で思うところを述べます。
私の結論は、住む方ならどっちでも良い。長期保有しない投資目的なら土地区分所有ではないかと。
（定借70年タワーマンション）
・自分と子供の2世代は暮らせるでしょうから、それで十分かなと思います。
・高額な解体費用積立の懸念については、親がマンション代を支払ってしまえば子供はワンルームマンション賃料程度で住み続けれます。子供は余剰資金を株式投資で運用し続けることで高齢になる頃には準富裕層以上の金融資産になるでしょうから、解体費用の捻出は容易いと思います。

（土地区分所有タワーマンション）
・老朽化前であれば投資家や銀行などの評価は高い。
・コンクリート寿命の老朽化が進み、かつ管理組合で立て直し意見が纏まらないタワーマンションに陥った場合は、評価は低そう。（先の見えた高齢者と現役世代間の埋まらない対立）
終わりの見えない膨れ上がり続ける高額な修繕費は怖い。売りに出しても立て直しの可能性の乏しい老朽化タワマンは買い叩かれそう。

>>582 マンコミュファンさん
・所有権なら掛かる土地の固定資産税が引かれていません。
・585さんも書かれている所有権の建替え問題が考慮されていません。
・物件の価値を考えるなら借地期間が40年を切る、つまり30年間も住み続けるよりも、
　20年以内に中古売却(なにわ筋線、カジノ、リニアで大阪が盛り上がってる時に)
　した方が利益が出そうな物件です。

>>586 匿名さん
ご指摘ありがとうございます。細かい事になりますが、土地の固定資産税は年１～２万と思われるので、３５年で３５万～７０万を５８２の計算から引いて下さい。
　その他のご指摘には、大阪タワー氏の魂のブログを引用いたします。所有権は建て替えの苦労の後は、新築マンションが入手できますが、氏はこれを、幸せな悩みと表現し、資産を相続する地主に例えてます。

https://www.sumu-lab.com/archives/77523/

それはそこに資産としての価値が残っているからで建替問題で悩むというのは本質的には幸せな悩みです。相続税で悩む地主様と同じ。
正直、解体準備金が足りなかった時の悩みの方がよほど深刻で大きい・・略・・無価値となる資産に追い銭をして解体をしたいと思うお人好しがどれほどいるのか。もっと言えば、それも買った本人が払うのではなく、子供どころか孫の世代がおじいちゃん、おばあちゃんが作った不良債権の処理を行うことになる

追記
・土地の固定資産税は、とても安い固定資産税評価額で計算され、居住用のため１/6になります。容積率が１０００%位で持分が少ないタワーでは、固定資産税のほとんどが建物です。

>>587 eマンションさん
大阪タワー氏もデベロッパーやってるとのことだが千里ニュータウンで実際に始まっている分譲住宅の建替えの難しさを知らないの？幸せな悩みのはずがないだろう！
将来的に大幅な容積率の緩和が行われる制度ができ、同じ土地に倍のボリュームが建築できる技術でもできない限り、デベロッパーも助けてくれず、管理組合での主導で建て替えなんてできるわけがない。
何百世帯の自己資金が必要な建て替えが決議されるわけもなく、資産価値はさがり。住む人は老い、建替えの資金は捻出できず、子供や孫は建て替えで揉める物件など関わりたくもなく、自分たちで新築を購入し家を出ていく。
さすがにこれを「幸せな悩み」と言うのはデベロッパー寄りの都合の良い意見に聞こえないでしょうか？

　大阪市内の一等地の所有権タワーの建て替え、揉めはするが何とかなると思われます、事例は無いですが。
　もし揉めてる時点で激安で中古市場に出たら、私なら買います。新築タワマンを格安で入手できるチャンス、この幸せな悩みを享受します。もちろん、不幸と捉える人も多いでしょうが。

タワマンの土地部分の固定資産税は僅かだろうに。殆どが建物でしょ
明細見たことないのかよ

>>588 検討板ユーザーさん

そんなデベの悩みなんかどうでもええやん。
購入者の資産を破壊された悩みに共感したれよ。

定借厨がいうように定借がみんなを幸せにするんなら、もっと売られるはずだし、リセールもよいはずだろが。

現実が違うのは実績も信頼も需要もないからだわ。
地主とデベが美味しい思いをするだけのクソ制度。

現実見ろよ。

定借厨「所有は建て替えできないからいつか廃墟ー」
所有厨「定借は解体前に廃墟になるけど?地主が修繕費や管理を代行してくれるん？」

>>590 匿名さん

地代と解体金が土地の固定資産税をはるかにうわまわりますからな。

最初に前払い地代まで負担させられて、新築購入者が一番地雷を踏まされる。

物件価格の平均40%にも及ぶ用地代がかからないのに所有権の9掛けとはこれ如何に
それは70年借上の為に高額な権利金が発生する為
なので借り物なのに安くならない

デベも地権者の関電に権利金を支払ってるのだから仕方ないでしょう
あれ？

都心の不動産なのに銀行が評価してくれない時点で話にならないです。
定借はつきあいのある銀行にも融資を断られました。

定借推しの人たちは銀行を説得してきてくださいよ。
そんなに素晴らしいなら。

>>594 匿名さん

地主は関電自身です。

実質関電の賃貸マンションなのに、その建設費まで全て借主に負担させる仕組みと言えます。解体も借主に支払わせます。賃料も当然もらいます。

最高のボロ儲けシステムです笑。

>>595 マンション掲示板さん
住宅ローンなら通るよ。

>>597 匿名さん

住宅ローンも中古になるときついんだよね。
担保評価低いんだから総額や条件もうるさくなる。
経年すれば35年も借りれなくなる。

一度他の定借で審査だしてみ。
話はそれからだ。

定借は残存期間が残り少なくなったら管理修繕費だけでなく解体準備金も滞納が増えてくると思う。
取り立てもままならず解体期日も決まっているから、他の住人で立替することになるんじゃない？
梅田ガーデン方式なら大丈夫そうだけど。

>>598 検討板ユーザーさん
それは貴方の与信力や付き合い方の問題では…
どの定借物件の中古で断られたのですか？

>>591 eマンションさん
ちゃんと文章よんでる？

>>595 マンション掲示板さん
それは銀行が定借物件に融資したくないんじゃなくて、貴方に融資したくないのでしょう？

役員報酬月額6万円にしてるとか?
ゼロにして国保？

定借は金融機関で担保評価が低く融資が付きづらいから出口戦略が難しくなるのは自明だよね。不動産投資で定借のみで実績をあげる戦略があれば教えてくれたまえ笑。

借りれないのは個人の与信が低いからじゃね?みたいな話をしてくる童貞が群がるマンションはきっついな。所有権より与信が高くないとローン組めないなら出口がきついと自ら宣ってるのと同じ。

やっぱ定借はアホをはめ込むための罠よ笑。

>>604 マンコミュファンさん
某信金なら余裕。

パークコート渋谷ザタワーみたく高仕様だったら、それでも買う人も多かったろう。土地に所有権を付けないなら、トイレに手洗いタンクを付けるべきではない。

>>604 マンコミュファンさん
中古の定借物件すら断られるレベルでは戦略以前の問題では、と言われてるだけですよ笑