シエリアタワー中之島ってどうですか？

オール電化物件に住んでたことがありますが、
貯湯タンクが室外のパイプスペース側にあったので良かったですが、
室内にあるタイプだと、十数年後にタンク交換が必要になった時に
古いタンクを外したり新しいタンクを取り付けたりの工事に
工事人が何時間も室内で作業をするので面倒くさいと営業に言われました。
ここはどっちかな？

>>182 匿名さん
工事人？

>>182 匿名さん
室内タイプならここを買うのを諦めるのですか？
今の時点でそんなに気になることですかね。
もっと重要なことが分かってから気にしたらどうでしょうか。
それでも気になるならあちら（肥後橋）へどうぞ！

確かに十何年に一回、数時間の立入があるだけで気になるというのもユニークですね。
自宅には何人たりとも入れたくないという方かもしれません。消防点検は居留守で乗り切れますし。

坪400以下なんて、あり得ないよ。
350なんて、どこの世界生きてるんすか？て感じ。
最安でも350まで安い部屋はないだろう。

私も最低でも坪400は超えてくると思います。

大阪万博でも入札不調が続いたように、今はどのゼネコンも安値受注のリスクを取りたがらない。現在のマンション価格高騰は、単純な不動産バブルとは根本的な構造が違うと考えます。

デベロッパー側も今慌てて安く売り捌く理由があるとも思えない。

肥後橋ねえ。
スーゼネ好きなので対象外。

>>175 名無しさん
その後、坪４００超を予想される方が多いですが、定借に厳しい関西のこと所有権の３割引と考えたら、所有権なら５８０超に匹敵します。これならブリリア堂島のホテル下クラスですが、この立地で大丈夫でしょうか？
資材、人件費の高沸を挙げる方も居られますが、デベは成立つ金額でしか発注しません。IRの例をあげる方も居られますが、これは建築を４割縮小して帳尻合せのようです。そもそも大阪市の役人のようには、デベは甘くないでしょう。
今、ゼネコンでは請負契約と書いて、ウケマケ契約と読むそうで、定借を考慮すればブリ堂超えにする程の受勝契約はデベが結ばないでしよう。

>>189 通りがかりさん
受勝は請勝の間違い、修正いたします。

>>189 通りがかりさん
3割って笑笑
前提がおかしい。2割ね。東京なら1割引きぐらいの価格で売ってるとこもあるくらいよ。

>>191 マンション掲示板さん
あ、いや新築のデベの都合による値付けではなく、築浅中古になった時の流通価格のメド、つまり数年後に買い替えるなら、３割引じゃ無いと買うべきで無いと言うこと。177を参照してね。

>>189 通りがかりさん
貴方が主張する仮定が正しいなら、ブリリアタワー堂島が定借だったら3割引で買えるはず、という事ですね。
定借でも3割引きしなくても余裕で売れると思いませんか？
定借ならホテル下は坪300以下になる部屋もあるはずということになるのですが、それは非現実的でしょう。

つまり、その「大阪は3割引き」という仮定は成り立たないんですよ。

>>191 マンション掲示板さん
貴方の見込みの２割、これをブリ堂の売出中の部屋に当てはめてみましょう。最安が38.71m2で5680万の坪486万、もし２割引き定借だったなら389万ですね。さて、もうすぐシェリアの価格発表ですが、最低でも400などと強気の設定はしないと予想します。なにわ筋線中之島駅、中之島五丁目の再開発など少し遠いグラングリーン以外にも楽しみな立地です、検討できる価格に期待しましょう。

>>194 通りがかりさん
「定借は3割引」の根拠がそれですか…
そんな脆弱な経済状況なら辞めておいた方がいいと思いますよ。
無理しないで板マン買っておきなさい笑

>>196 マンコミュファンさん
定借で後悔する理由は、何と言っても住み替え時の売り難さです。こんなレベルの知識が無い人は定借なんか買ってはダメなんですが、知識がない人ばかりが割高な定借を買うんですよね、困ったことに。

>>197 通りがかりさん
いやいや、そんな事みんな知ってますよ笑
他人は知らないと思い込む知識のレベルが低すぎて周りと話は通じてなかった理由が分かりました。

>>197 通りがかりさん
神楽坂とか銀座の外れとかはどうなん？

ここには、これまでのシエリアタワーシリーズの相場感は通用しないと思います。関電不動産開発のフラグシップになるだろうしそれ相応の値付けをしてくるのではないかと。

少なくともリバービュー側が350万円以下とかは想像しづらいし、そんな値段だと抽選になって買えない可能性が高くなるので、逆にやめて欲しい。

>>198 検討板ユーザーさん
貴方が常識知識ある位は感じてました、安心して下さい。私の投稿は、ブリ堂でさえ486（191が書く2割引なら389に相当）の今ここが最低400とか相場や貸借知識のない人を惑わす投稿への注意喚起です。割安が妥当な訳は定借が中古で売り難いため、この主旨の197に賛同してしまった貴方に拍手を送りたい。大丈夫、ここのデベはシェリアタワーなんば（あそこが難波？）で定借の怖さを学んだから。

ここなら残っても病院職員向けの賃貸に使えそうだしそんな気にして無いんじゃない？

金銭感覚みんな違うから住みたい所に住めたらいい人と、幾らで売れるか気になってしょうがない人が出ちゃうんでしょうね。
賃貸で住むより安けりゃ買えばいいんじゃないの？

>>202 マンション掲示板さん
そういえば靱公園の住友病院宿舎は、タワマンになりましたね。ここは夜中に緊急出勤する医師向けにピッタシ。

医師といっても単身～夫婦だとそこまで広い家に住まないし、子ども出来たらもっと塾があるエリアに引っ越すからここはどうなんでしょうね。

中之島一貫校の校区じゃないのが惜しいですね。あそこは間違いなく人気校化するでしょうから。
大阪市の一貫校は市内全域から受け入れしますが、定員越えれば抽選になりますので。

>>206 マンション掲示板さん
塾遠くてしんどい。

>>206 マンション掲示板さん
そうなんですね。
ここはどの校区ですか？

定借タワマンを買うのは、
財産を引き継ぐ人がいない人には
いいかもしれないですね。
期限が決まって解体されるのをカウントダウン
している感じ。
バブルの象徴。定期借地。

>>209 匿名さん
>財産を引き継ぐ人がいない人には
全くいない人ってあんまりいない。
何でタワマンに住めてるのか分からない人って親戚が死んで相続まわってきただけだったりする。

>>208 マンション掲示板さん

かつては福島小学校区でしたが今は上福島小学校区に変更となりました。
ただし以下見ている限り、将来的には再度変更もあるかもしれません。
https://www.city.osaka.lg.jp/fukushima/page/0000316781.html

>>211 匿名さん
ありがとうございます。
タワマンができて急に児童数が増えたらまた変更になりそうですね。
西区の西船場小学校あたりも影響してくるかもしれないですね。

>>209 匿名さん
所有権物件のグロス価格が二馬力でも難しいレベルになってきているので、定借にも一定の需要がありそうですけどね。

>>201 通りがかりさん
シエリアタワーなんばの定借の怖さというのは何があったのですか？

>>214 マンコミュファンさん

とにかく売れ行きが悪い。ただそれだけ。

>>215 eマンションさん
あのゴミは定借じゃなくても売れてないでしょ。

>>214 マンコミュファンさん
定借は立地を間違えると、いつまでも売れないシェリアなんばになる。また値付けを間違えると、いつまでも売れない梅田ガーデンになる。
　今の市況、所有権なら時間が解決してくれるが、定借はそうはいかない。

しかし関西にも、人気の定借もあります。メトライズタワー上本町は、駅直結で２５階が３１５～の設定で抽選になる程です。３Ｐ（プレース、プライス、プラン）を間違わないと大丈夫、シェリア中之島はプライス次第で期待もてます。

ラグザ大阪レジデンスなんて相当な好立地なのに、定借というだけで今の相場ではあり得ないような安値で取引されてますよね。
あれを見てしまうと定借には二の足を踏んでしまいます。

>>217 通りがかりさん
定借じゃなくても立地が悪ければ売れませんよ。
ここで立地を間違えたという事はあり得ないでしょう。

あと、梅田ガーデンは10年販売計画で年に10%売れればいいように値付けしてるので値付けの間違いではないでしょう。
今年販売予定分は既に売れているので今契約しても来年以降の入居です。
すみふの販売方法をご存知ない方には値付けを失敗して売れてないと見えるのでしょうね。

>>219 eマンションさん

あそこは確か定借50年だから、解体まで残り26、7年で安くなるのはむしろ当然ですね。
ここは70年なので25経過年時点でも残り45年あるので単純には比較できないように思います。

>>219 eマンションさん
賃貸で十分回るんじゃないの？
10年住んで後は賃貸に出しときゃええやん。

>>220 検討板ユーザーさん
スミフはよく知ってますよ　笑
　１０年で売るから年１０%づつ、こんな馬鹿な計画は破綻します。どんな物件も年数経るごとに人気は下がり、売行きは悪化する、スミフだって知ってますよ。なので過半数を竣工までに捌いた残りを数年かけて売り切る、年度ごとの実績を均一化するため客への引渡し時期も調整する。これが営業利益を最大化するスミフ商法ですね。ガーデンは、この流れを作れていません。
　なお、立地が悪くても、所有権なら値段次第で売れます、今の市況なら。シェリアなんば、ここは黒門市場には近く値段も充分に安い、所有権なら売れたでしょう。

中国の人は土地の所有権好きだからね。日本人で気にするのは相続した資産で暮らしてる人だけ。

>>224 匿名さん
日本人が所有権にこだわるのは、定借が中古になると融資が伸びなくなり価格下落するから。

>>223 通りがかりさん
やっぱり知らないようですね笑
梅田ガーデンは1期で10%しか売れてなくても竣工直前の購入者の入居は既に1年先でした。
竣工前に過半数を販売する流れを作れていないのではなく、最初からそんな予定ではなかったのでしょう。
今の販売分も既に先送りして均一化しているので販売ペースは予定通りなのだと思いますよ。

売行きと値付けの戦略が他のデベと違うので、貴方の例えがおかしいのですよ。
そもそも「値付けで失敗したら定借は売れない」は定借じゃなくても言えますね。

>>227 マンション検討中さん
ガーデンが順調と信じる人がいるんですね。
なお、今は後発物件がどんどん高くなる市況、最初に値付け失敗しても段々と妥当な価格になってきて売れるもんですが、定借はそう簡単ではありません。シェリアなんばは、驚く安さでも売れない。定借は、一年毎に残存年が一年ずつ減っていく以上に評価が下がる、一年毎に融資が出にくくなる定借の宿命故かと。
シェリア中之島は別です、３Ｐのうちプレースはそこそこ良く、プランはかなりの好仕様に見えますから、あとはプライスに注目です。実は少し、期待してるんです。

>>228 通りがかりさん

確かに定借はローンや売却の難しさ、地代なんかを考えると不安ですね。
それでも中之島界隈かつ出来るだけ梅田徒歩圏が希望なので、この市況では多少の高値は仕方ないかと思っています。安くても買えない（住めない）と意味がないので...

ただ、定借は売主にしかメリットがないと感じていますので、この場所でないなら検討しなかったと思います。

定借は、デベより美味しいのが地権者です。梅田ガーデンのやり方を見て関電も地権者の旨味を学んだんでしょう。
地代が100として、前払地代と保証金とで70から80をゲット出来ますし、70年間で100以上の地代を確実にゲット出来ます。
で、70年後それを繰り返す訳です。
やめられまへんな

タワマン建てられる広さの土地売ったら欠損金あっても税金消せないからもはや売りに出る土地は無い。