ロイヤルガーデン栗林町についての情報を希望しています。
所在地：香川県高松市栗林町832番1（地番）
交通：ことでん琴平線「栗林公園」駅 徒歩1分、JR高徳線「栗林」駅 徒歩7分
間取：3LDK＋WIC＋SIC～4LDK
面積：66.04平米～88.29平米
売主：株式会社和田コーポレーション
施工会社：株式会社合田工務店
管理会社：株式会社合人社計画研究所
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-07-19 12:47:46
目の前というか栗林病院の敷地内に建つイメージが少し気がかりですがそれ以外の立地条件はかなり良いと言えます。閑静な方を選ぶのであれば国税局の分舎跡地に出来る桜町のクレアをおすすめします。
金額と間取りが分かんないけど
立地素晴らしい
サーパス上之町の2つのマンションも無い。
みんな、小規模は避けような！
南側に病院があるので、日当たりと景観が気になりますね。
あと駅近は大きなメリットですが騒音面は確認が必要ですね。踏切も近いので。
>>6 通りがかりさん
ロイヤルガーデンは共用部分がこれでもかってぐらい簡素で造りも単純なので、規模が小さいことによる維持管理費への影響は他のマンションよりマシかと思いますよ。まぁ機械式駐車場とかがあると話は別ですが。
>>8 通りがかりさん
なるほど。
じゃあ駅近、国道沿い、北上しにくい伏石駅前も避けるべきということですね。
ちなみに100戸以上だと最近は今里しかないのですが、あそこが目指すべき理想像ということなのですね。
>>10 匿名さん
物件を避けるべきかはあなたが決めればよいのでは？デメリットに勝るメリットがあれば良いだけで。それも個人個人で違うので。
私は低層階派なので騒音や日当たりが気になりますが、高層階なら影響は少ないかもしれませんね。
そして何故今里が理想像なのかは意味がわかりません。6の方の100戸以上、という線引きに意味はないと思います。
>>10 匿名さん
伏石駅前は国道沿いで西にしか出られないのが大きなデメリットですね。
北上に困ることはないですが、中央インターが使いにくいのが非常に残念です。
100戸以上の方がスケールメリットを得られやすく、修繕積立金の値上げ幅も少なく合意形成されやすいのでそういう書き方でした。
今里がいいかは知りません。自分は買わない場所です。
立地面クリアしないとその次に行けないのがマンションじゃないですかね。
唯一の利点は駅からは近い。ただ高松で電車は使わないですからねー。車ですかね。欠点は周囲にマンションが沢山あり、すぐ近くにも2棟建築中なので中古価格は激下がる、また税金対策の賃貸用、学校区用の小さな戸が多く、大規模修繕では反対や不明者が多く修繕できず、資産価値はなくなる。古い病院なので病院の建て替えがあり、すぐ南側に8ー10階建ての病院に立て替えると毎日、暇な入院患者と睨めっこ。オフィスビルでは夜土日は人がいませんが病院となると。あと救急車がうるさい。交通事故の多い通りに面している。周辺の駐車場が無いし高い。厳しいですかねー。
>>13 マンション検討中さん
前立て物件ということもあり、抜群の立地とは言えませんがそれでも栗林校区なので中古価格が極端にさがったりということはないでしょう。
栗林病院は救急外来がないのでひっきりなしに救急車が来るようなことはありません。もちろん普通のベッドタウンよりは多いし、距離も近いので気にはなるのでしょうが。
あと、病院はいずれ建替えになると思いますが、あまり高層の建物になるというのは考えにくいです。病院は効率性を考えて極力各階の面積を増やしたいので。そもそもこのマンションの底地を購入できなかった時点で建蔽率の関係から、現状より大規模な建物にすることはできないんじゃないでしょうか。妄想ですが。
…と、ポジティブに考えてみたものの、総合的にみて今回は見送りかなと考えています。
人気地区だけに価格次第ではすぐ売り切れる可能性はあるのでしょうが、駅近、校区はいいだけに病院の敷地内のような場所なのが残念ですね。
登記は義務化されますから、所有者が不明になることはないのではないでしょうか
持ち主が誰かは分かるけど、連絡が取れなくなるケースがあるということ。
私はそう解釈しました。
連絡が取れない場合や管理費の滞納がひどい場合は、管理組合で競売にかけて自ら競り落とすという手段が用いられるようです。
ですので、だんまりを決め込むことは出来ないはずです。
相続で分割されて、連絡先が大人数というケースはあるかも知れませんが
桜町の物件より駅が近く、道路も広く立地がいいですね。もっと高いかな？
桜町の物件より、駅近で道路広いでしょうけど、価格は栗林町なので安いと思いますよ。
機械式駐車場とほぼ病院の敷地内みたいな場所ですけど。
栗林町が安い話聞いたことないです、、、
桜町と栗林の地価はそれほど変わりますか？花の宮あたりに行くと安いとは思いますがこの辺とかはそれほど変化なさそうなイメージがあるので。
県内の総合病院はほとんど建て替えられててりつりん病院はかなり古い。いつかは建て替えするんじゃないかな。
栗林町高いですよ。栗林町アドレスにこだわる方もいますし。ただ、桜町とは仕様も違うでしょうし、ロイヤルガーデンは他より安いので結果的にこちらの方が安くなるか、同じぐらいかもしれないですね。
病院の敷地内みたいじゃなければなぁ。
価格も3000万円台からのスタートでしょうけど、桜町の物件よりは安いかな。
あとはランニングコストがどうなのでしょう？
小規模マンションはこわいかなぁ。修繕積立金どんどん上がる。
>>25 マンション検討中さん
ここを検討してる人たちなら高収入でしょうし、値上げは余裕しゃないですか？
そもそもロイヤルガーデンは管理費クソ安いからこっちの値上げも気になる。
今日テレビCMでみた ことでん栗林公園駅徒歩1分を売りにしてたわ
もうすぐ分譲開始
ロイヤルガーデンは本当に安くていいと思います。
友人も安かったと。番町も玉藻もいい立地で安くて値段が上がってる。
外壁もタイルで○
管理費も安い。
無駄がない会社。
沢山物件もあり信用と安心。
たしかにロイヤルガーデンの外壁はどれも一緒なので、新しくも見えないけど古くも見えないですね。
>>29 通りがかりさん
確かにそれは言えますね。
実際はコストカットメインであって、個人的には代わり映えしないし所有欲が満たされないので検討しないのですが立地はいいとこおさえてますよね。
>>28 マンション掲示板さん
価格で選ぶのならロイヤルガーデン一択ですね。
安さで売ってるデベですので。
外壁タイルは他のデベもそうですが、管理費安いですよね。合人社で評判はイマイチなのですが実際はどうなんでしょうね？
ただ設備面は他のデベに比べると1ランク落ちたものを採用しています。
折り上げ天井は直天井になっており今どきありえない設計です。
価格なりの仕様にはなっているので知っておいたほうがいいですよ。
不動産のUNIQLOですね。
管理費も安いに越したことはないです。
評判はいまいちなのに低価格でよく売れているイメージです。
吹付で安っぽい見た目でもなく。
片原町もこの物件の多い中、完売してました。
なぜこんなに安くできるのでしょうか？？
>>32 マンション比較中さん
構造は周りのマンション同様に作られていますが、設備、内装面はコストカットされています。グレードが低かったり一昔前のモデルだったり。
あと、場所はいいとこ抑えて短期で売りぬき、販売広告費を抑えているからと言っていました。
内装は最悪自分で好きなように変更できるのでいい戦略だなとは思います。
ただ自分は買うことはないです。外観がみんな同じであることと、他物件で断り入れたあとの営業マンが露骨に嫌な方向に態度を変えたからです。
あと最近そんなに安く無くなってきてます。施工会社も大手を使わずにコストカットしてきてます。
時代の流れには勝てませんね。
>>34 eマンションさん
確かに管理費、積立金高いと敬遠されますね。
ただ、積立金が安いと将来本当に困ることになるので、安すぎるところは注意が必要です。
段階積立方式だと大体4倍くらいにはなりますが。
中古物件を買う人はそういうの知らない方多いので、とりあえず安いほうが売れるのは間違いないです。
>>31 マンション検討中さん
折り上げ天井になってる分確か天井高さは他より高かった気がします。
ロイヤルガーデンは設備や仕様は確かにコストカットしてる部分が見られますが、構造的な部分は他より良いように思います。全物件二重床、二重天井にしてるのは香川ではロイヤルガーデンぐらいでは。
[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]
>>37 評判気になるさん
折り上げ天井部の高さはもちろん他より高いんですが直天井がよくないですね。
直天ということはシーリングライトの引掛けが躯体に埋め込まれていることになります。何のための2重天井なのでしょう。折り上げ部分にはダウンライト増設もできません。
構造部は仰るとおり頑張っております。
たまにサーパスは二重床作ってる程度で、ブランシエラなんかも上層階のみ二重床ですね。
まあ防音には直床有利ではあるのですがコストはかかりますからね。
ロイヤルガーデン買って設備仕様をあとからグレードアップする、というのがコスパ最強かと思います。
昔に比べ段々スラブ厚が薄くなってきている印象はありますが…まあそれはどこもそうかもしれませんね。
ここは駐車場は平面でしょうか？
あとはどうしても病院が気になるのですが、環境的にどうですか？
ここは救急車のサイレンとかことでんの踏切とか気になりそうですね。
主要採光の南側が病棟というのも残念。
>>41 eマンションさん
栗林エリアで平面100%以上確保してる物件はそんなに多くないですからね。。。ただまぁこの規模なら確かに平面であって欲しいところではありますが。修繕費が後々響いてきそうですよね。
>>44 マンション掲示板さん
機械式は微妙に不便でその割に修繕費嵩むし、数年経つと錆びて汚なくなるし、都会のマンションみたいに外壁を設けて綺麗にしてくれてたらいいけど、香川県のマンションなんかそんなことしませんからね。
まだタワーパーキングの方がいいです。
>>44 マンション掲示板さん
確かに駐車場代は安めに設定されているケースが良くありますね。でも本来平面より断然金のかかる設備ですからね。結局その分毎月の修繕費が高くなるだけで。個人的には駐車場代を高くして、その積み立てた費用で修繕するべきと思います。
ここはあとどれくらい残っていますか？
ロイヤルガーデンを買う人で、ローンは提携以外を選ぶ人はおりますか？
客としては、フラット35が1番ローリスクですよね？銀行としては、長期固定のリスクが高いローン（儲からない）は、売りたくないでしょうね。
提携のが手続きが少し楽だったりするけど、
金利が高い低いは関係ないんじゃない？
例えばauじぶん銀行に個人で申込む際の今月の金利は0.289%です。
提携があればこれよりは低いですよ。
変動の方がまだ多いのでしょうか？最近は、金利が徐々に上がってますし、変動は怖いですよね。
>>63 匿名さん
いやいや、変動金利は上がってないですよ？
過去最安継続中ですよ？
反対に固定金利めっちゃ上がってます。
フラット35は借り方によりますが、2%前後です。
流石にこの金利差で固定はちょっと選ばないでしょ…
auじぶん銀行が提携ローンになるとは思えないんですが…そもそも0.289%になる条件知ってますか？
条件の一つにauでんきに加入する必要があるんですよ。
マンションは高圧一括受電なので絶対に入ることはできないんですよ。
>>84 マンション掲示板さん
auじぶん銀行、提携ローンになってますね！すみませんでした！
ただやはり高圧一括受電してるので、auでんきの部分の優遇はとれないですよねさすがに？
>>87 マンコミュファンさん
え、提携割ってそんなにでかいんですか…？
正直知らないんですよね…
もとが0.3%とかなのにさらに0.03%以上って、10%引きみたいな感じなんですか。
固定派の人にお伝えしたいのは、金利の半分が最初の10年で払うことになるので、そこの部分の金利を抑えるのが一番お得になります。
あと10年で変動金利が5%って、我々の給料がめちゃめちゃ上がってないと起こらないので、やはり現状は変動一択だと思います。
もちろんそれでも不安な方は固定でいいんですが、2%はやばいと思います。3000万だと金利1200万弱ですよ…
>>90 マンコミュファンさん
ユニクロみたいな一部の企業の範囲や、平均がなんとも分かりませんが、5%まで上がるって相当なことですよ？
平成初期がそれくらいでしたが、GDPも世界2-4位くらいでいました。
そんな勢い、今の日本にありますか？お得意の自動車産業はEVに移るから国産勢の発展は厳しいです。
家電メーカーも落ちぶれ外資に。
ITがアメリカ並みに発展しそうですか？
確率で考えてください。10年後の5%なんかほぼありえませんよ。
固定金利推しの人は、既に固定でかりているか、固定で借りることが決まってるかのいずれかだよ。金利が上がってほしい気持ちは分からんでもない。
>>94 マンション掲示板さん
トラック運転手の給料を上げるだけであんなにインフレになると本気で思っていますか？
そんな簡単なら日本ももっと早くやってますよ。
というよりそんな単純なものではないです。
大企業は賃上げしだしたのでその後他社はどうなるか。コロナが5類になったあとは、そしていつか戦争が終わったあとは、と考えると将来的なインフレ要素はありますね。
>>95 マンコミュファンさん
他人の不幸はなんとやらってやつですね。
フラット35が1.2%とかなら固定でもまあいいんですが、現状はね…頭金10％以下だと2%超えますからね…
>>99 eマンションさん
トラック運転手の給料が1500万円だからインフレになったって本気で言ってます？？
インフレが起こって給料が上がったんでしょ？？
全然違うの分かります？
