パークホームズ西小山ってどうですか？

坪500から550くらいと予想

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>>101 マンション検討中さん

お盆明けには発表かな？

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１番安い部屋で坪450くらいからかな

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>>103 eマンションさん

Dタイプ1.2億なら買いたいな。

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>>104 マンコミュファンさん
シティタワー武蔵小山、実質不動前の目黒MARCが坪670~700なので西小山不燃公社物件といえど流石に坪400台はありえないと思う。ユニットによってかなり差がありそうですが、Dタイプは比較的高額帯、低層で1.5程度（坪610）、高層で1.5後半～1.6（~坪650）というのが現実的かと思いますがいかがでしょう？

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>>105 マンション検討中さん
じゃ誰も買わないよ

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>>106 購入経験者さん
デベとしても貴方のような貧民は対象外でしょう。お互いの利害が一致したようなのでご退場くださいね。

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エリアを熟知していますが本当に庶民的な場所ですよ。急行が止まる止まらないというだけでなくお隣の武蔵小山とは比較対象にはなりませんしマンション一棟で街並みが変わる訳でもありませんので、正直過度の販促もどうかと思います。バブルに近い今の不動産高騰期に便乗した値付けはさすがにしないとは思いますが、有名どころのデベさんなのでどうでしょうかね。。。

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シティタワー武蔵小山　先着順
7F 2LDK 55.87m2 9400万円　坪555万円
割高と言われる　すみふ、タワマン、武蔵小山でも低層なら、この程度。
板マン、西小山では　坪５００万円を超えることは無い。

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平均で坪500くらいでしょうね。550になると武蔵小山が検討できるので売れないでしょう。

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下値は、プラウド新丸子　平均坪単価４０２万円がベンチマークかな。

＋都内と川崎
＋目黒線各停で１２分
ー不燃公社案件
ー占有面積が広め
△規模　新丸子は１４階、９７戸
△駅力　武蔵小山、武蔵小杉の隣駅
△駅近　新丸子は駅２分

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ほかのマンションでもそうですが、価格発表間近の時期になると、いろいろな価格帯を予想する書込みが増えます。
ただ、高価格で出てくるのが当然であるかのような書込みや、低価格を期待する人に嫌がらせをするような書込みは、検討者を装った業者によるステマの可能性があり、要注意かと思います。
常識的には、西小山は武蔵小山よりも低価格になるはずです。
西小山は便利でいいところですが、急行停車駅で巨大アーケード街のある武蔵小山には及ばないと思います。

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>>111 匿名さん

神奈川県の物件をベンチマークは草

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ここまでの書き込みで、誰一人として武蔵小山より高い価格なんか予想してないでしょ？

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低層だけど板マンではないし、仕様を考えてもタワマンより大きく劣る訳でもない。
もちろん武蔵小山より安くなるのは当たり前だが、@500内外の可能性は充分ある。
庶民が買えるかどうか微妙なラインだから安値を期待したいんだろうが、今の市場はそこまで甘くない。

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色々理屈こねてなんとか安くあってくれと願う書き込み多くて笑えます

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単なる願望を理路整然とした論理と思い込んでいる書き込みが多くて草
坪500とか言ってる連中は価格が発表となった瞬間にネガに転身かな。

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ま。武蔵小山より格下なわけだから安値を期待する気持ちもわからんではないが、相場感の無い奴らが多すぎるな。

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素人ですが単刀直入で質問させてください、
なぜ不燃公社の案件に関わると安くなるでしょうか、不燃公社案件はなんでしょうか
わかる方、教えてください！

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駅前の古い木密住戸の解消、災害に強いまちづくりのために不燃公社が参入しているのでこの物件で大儲けというのではない。
驚くべき安さになると思いますよ、ただ近所の人しか当たらないかも？46号線の道路拡張で追い出される人とか当たりそう。目黒区としても元の住民を遠くへ追い出すのは快しとは思ってないはず。

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俺の肌感だけど今って各大手デベ粗利5割以上取れてると思う。公共事業はそんな儲けたらよろしくないので粗利３割くらいで出てくるのだろう。即ち坪400くらい。

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坪600なんて絶対に行かないから、ここで坪600以上宣言してる人は近所の人ではないはず、10年前からのまちづくり協議会とか出たことないでしょ。近所の人ならここに至る経緯、不燃公社、URの人たちの努力そういうのを知っていれば600なんて数字は出てこない。なぜ近隣優先枠があるのか考えればわかるはず。

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>>121 名無しさん

肌感覚がズレ過ぎててお話になりませんね。。
マンション販売はそんなに利益率高くありません。
高くても20%程度です。
販売価格が高くなっているのは土地価格と建築費の高騰も起因しているので、利益率が良くなっている訳ではないです。
事業のことがまるで分かっていないようで驚きです。
世の中そんな甘い仕事はありませんよ。

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>>123 検討板ユーザーさん
財閥とか大手はそんな甘い仕事沢山持ってこれるから社員の給与高いんだよ笑
もっと世の中勉強してくださいね笑笑

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>>123 検討板ユーザーさん

なぜ断言できるのか。
土地仕入れた時が仮に15%の営業利益で買ったとして、売値を30%あげられたら利益爆増ですよね。
今仕入れたら厳しいかもしれないけど、再開発や土地購入まで調整期間あった物件は粗利で言うと50%もありえますよ全然。

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>>125 検討板ユーザーさん

まったくないない（笑）

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やはり坪500くらいですかね、、

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>>124 匿名さん
財閥とか大手の利益率を支えているのはすでに所有している不動産から得られる賃貸収入なんだがもしかしてこんな常識もご存じない？普通に決算書見ればわかると思うがその賃貸事業含めた利益率も20パーあればいい方。分譲主体の不動産会社の収益は10パー以下がほとんど

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財閥系不動産会社は典型的なストックビジネス。分譲マンションとかPL的にはお遊びでやってるだけなんですよ。

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>>122 マンション検討中さん
頭の中お花畑で草。近隣優先枠は地権者住戸と同じ扱いでしょう。そのコストを一般販売住戸に乗せてくるのは自明の理。どれだけ頭が悪ければ坪600はいかないと確信できるのかな？この人は価格が発表になったら激しくネガるんでしょうね。

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130さん頑張ってますね
近隣優先枠が本当に３つだけだと思ってます？
なんの為に不燃が入って再開発やったかわかってないでしょ
まあもうすぐわかりますよ
ただコロナの関係もあって少しスケジュールが後ろに延びます
新宿ショールームでお会いしましょう

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>>121 名無しさん
粗利50パーってどんな事業だよ笑

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>>132 eマンションさん
マンション分譲事業だよ。ＰＴＫ見てみろよ。商品力劣る住戸を一番商品力高い住戸より２０パー高値で売り付けてるだろ。実質３０パー位利幅取れてるんだよ。原価は着工前にFIXしてるんだから丸々利益だよ。もっと俯瞰してみろよ。原価厨が。

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>>133 匿名さん
原価は着工前にFIXしてるは間違いですな。施工会社への支払いは着工時点では見積りに過ぎず、多くの場合施工中に追加コストが発生して膨らむので着工前にFIXすることは無いです。

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>>133 匿名さん
大型開発案件の原価は近隣対策費用や期間長いから金利もかかるし、通常よりも高値で売らないと余計利益率低くなるんだよ。
楽して稼いでいると勘違いされているようだが、開発１つまとめるのにどれだけ労力かかるか全くわかっていないだろ。
自分で事業やってみれば？50％なんてあり得ないと瞬時にわかると思うけど。

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上げた拳を下げられない人がいるみたいだけど、マンション分譲の利益率が高くないことなんて、不動産業界では常識だけどな（笑）

リーマンショックの時になんであんなに不動産会社が潰れたと思ってる？
数パーセントの下落でも原価割れする(即ちローンが返せなくなる)から土地が塩漬けになって資金繰りが逼迫し、黒字倒産した。

利益率50％だったら、世の中みんなマンション分譲やるわ（爆笑）

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>>135 デベにお勤めさん

大型開発案件の原価は近隣対策費用や期間長いから金利もかかるし、通常よりも高値で売らないと余計利益率低くなるんだよ。

これ知ったかぶりですな。
近隣対策費なんてたかが知れてるし、金利だって事前に見積もっている。追加工事費も多少はあるけど、大枠は着工時から変わらない。

しかも誰も全事業高い利益率なんて言っていない。事業によっては異様な利益率なのが現状ですよ。

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西小山ってどこに出るのも結構時間掛かる。

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>>137 口コミ知りたいさん

マンション開発の原価構造も知らないくせに、よくそんなことが言えるな。
事業によってはって、そりゃ10年前とかに仕入れた案件であれば表面上の利益率は高くて当たり前だろ。
全然本質がわかってないね…
仕事したことある？

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>>134 匿名さん

スーゼネ勤務経験無しの雑魚かな？追加あってもVEだのなんだのでトータルでトントンにしないと駄目なんだよ。清水の社長もそこは認めてる。

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"粗利50％男"がTwitterトレンド入りしててワロタww
どうせ世間知らずの引きこもりニートちゃんだろww

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一人だけ変な人がいるよね
まあ気にせずワクワクしながら価格発表を待ちましょう

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もし、不燃公社案件ということで相場より割安で出たら、相当な高倍率になるかもです。
西小山の駅改札のすぐ横の物件だし、西小山は便利なところなので。
でも、広い住戸は億超えでしょうかね。パークホームズなのに…

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>>143 匿名さん
不燃公社の戸越公園もそれなりの値段なので期待しない方が良いかと

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原価とかどうでもいいだろ。原価の範囲も人それぞれ定義違いそうだしな…
今の価格で都内のマンション買える人って素直に羨ましい。

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>>143 匿名さん

三井にとってここはあくまでも「共同事業参画物件」です。
主役は目黒区と不燃公社。普通のマンションの販売と同じだと思ってはいけません。

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>>145 マンション検討中さん
どうでもよくないよ。本来価値から外れるほど投資リスクは増す。バブル崩壊が良い手本じゃん。

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>>143 匿名さん

小石川だってパークホームズだったじゃない。

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2LDK氏の記事が出てますね。坪520程度の予想とのこと。

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2LDK氏の記事読んでみました。まあ600なんて超えるわけありませんよね。近隣優先枠は地権者住戸と同じ扱いでその分一般販売に上乗せするのが自明の理とか言っちゃう人がいてビックリ通り越して呆れてしまいます。そんなことしたら地権者怒りますよ。こういう掲示板だと利益率の人もそうですが話半分でいないとダメですね。こんな掲示板でも見に来てくれる人の為に確定情報としてファミマは戻って来ます。地元民は知っていますよね。

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>>149 口コミ知りたいさん
そんな感じですかね。
好条件の80m2超えのファミリータイプには地権者住戸や優先住戸の優遇分を乗せて坪600スタート、その他ファミリータイプが550-600前半、2LDK以下が450-500台前半。こんな感じでメリハリのついた価格設定を予想します。

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たかだか9階建てなんでそこまで上下で差が出ないでしょ、最上階の4LDK がプレミアムなだけかな

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>>149 口コミ知りたいさん
保育園不足みたいな感じ。。

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90㎡超えは坪600以上でいいですが、80㎡超えは坪520以下、70㎡超えは坪500以下、70㎡未満は坪450以下だといいなー(願望)

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>>151 さん

北西側は音が気になる可能性があるので多少単価下がる可能性もありますが、南東側の2LDKの単価を3LDKより下げる理由はないと思います。

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Cタイプの間取りがイマイチですね。Dはグロス的に買えないと思うのでEやRの間取り次第で検討するかどうかですね、、

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>>155 名無しさん
北西側の音とは何ですか？

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>>157 音無さん
クラフトビレッジがある側です。「パークホームズ西小山　北西」でTwitterで検索すると呟かれてる方がいます。

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>>158 通りがかりさん
なるほど。有難うございます！

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クラフトビレッジって北東ですよね？そことは別？

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クラフトビレッジ微妙なんだよなぁ一悶着あったしプレハブ感が…
ムサコはタワマン化して微妙に思う人も多そうだけどスタバもくるし店の豊富さ暮らしやすさは圧倒的にムサコの方が良さそう

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クラフトビレッジの飲み客の騒音、嬌声が大きいと聞いたのですが北向きの部屋はうるさそうですね

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騒がしいほど賑わってるんですかね…

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駅近はもちろん良いけど、
その他は中途半端なイメージ
高さといい、デザインも黒っぽく地味
これで西小山でランドマークになるんか

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西小山は何もないからランドマークになりうる。
西小山のアド街みて何もないこと再認識した。駅前の業務スーパーらへんはかなりイマイチだけど、武蔵小山より小綺麗な人は多い。たぶん洗足が近いから。

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坪500は安い。買いだな。

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スカイが高すぎて買えなかったから、ここにするかな。

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>>165 マンション検討中さん

ここはデザインも良いですしね。

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坪550でしたね
予想通りです

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価格出た？

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乾式壁なのが残念。でも外壁はALCじゃなくてＲＣなのはタワマンと違って良いね。

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ここが坪550は高いな。坪450だったら買いだね。

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>>169 eマンションさん

価格どこかに出ました？

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>>173 評判気になるさん

出てないよ。適当。550なんてありえない。

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武蔵小山のタワマンが高く成りすぎたから、西小山を検討してますので坪450だったら良いな。

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まだ価格出てないんですね。

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夏季休業もあけたし、そろそろ物件エントリーした人に案内きそうですね。予定価格気になります。

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都心のマンションが高く成りすぎたからここは坪450で安く感じるね。

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坪450やら550だとかほざいている情弱は価格が発表になったらネガの急先鋒になるんだろうね。

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坪500なら祭りになる。坪550でも抽選になるのでは。地権者多くて分譲少ないしね。

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不燃公社を念仏のように唱えている方々には申し訳ないですが坪600あたりが妥当でしょう。地権者＆優先住戸に優遇したコストは一般供給住戸に乗ってきますから。
残念でした。と、今から言っておきましょうか。

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>>179 マンション検討中さん

てことは600超え？

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>>181 マンション検討中さん

再開発の仕組み全く分かってないようですね

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田都の用賀が坪500強なんだからここもそれくらいでしょ。不燃マジックもあるし。
十条タワー坪470に対してパークはーうす十条坪350だったんだよ

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>>182 匿名さん
必然でしょうね。

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価格はいつ発表予定ですか？

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>>184 匿名さん
ランドマークタワーと普通板マンとの比較は不適切

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>>189 匿名さん

ここは少し仕様の良い普通の板マンですね。利便性は文句ないですが。
ただ最近はコストカットマンションが多くほとんどが購入希望者の要求水準を満たせていないか、さもなくば不当に高いから、ちょっとまともなものが出てくると一気に注目が集まってしまう。
そういうことでしょう。

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>>184 匿名さん
パークハウス十条は直床ディスポなしで、仕様が低かったですよね。

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だから、ここ板状じゃなかろうて。
低層って全部板状だと思ってるの？
これだから無知なタワマン厨は…
縦型団地にお帰りください。

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>>192 匿名さん

低層と板状って何が違うんですか？

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ＡＬＣとペラボード組み合わせてコーキングで隙間埋めるタワマンなんて住みたくないよ。
本当に現代の長屋だよタワーマンは。

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>>193 匿名さん

意味もわからず使ってたのかよ（笑）
それくらい自分で調べて欲しいですが、一般的には横に広い板のような形状で、片側がバルコニー、片側が外廊下になっているマンションのことを指すと思いますけど。
この物件が当てはまるか、よーく考えてください。

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早く価格を出してください、気になって眠れません

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今日、本物件のメルマガVol.3が届いたけど、既出の間取り情報だった。。つまんね。

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>>197 マンション検討中さん

いつまで引っ張るんでしょうね…

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39m2の1LDKの間取りカンペキだな

きっと6000万前半くらいかな

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>>199 検討板ユーザーさん
PTK高層階と変わらんな。PTKの方が賃料取れそう。

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