ザ・グランクロス多摩センターってどうですか？

>>420 匿名さん
多摩センの中古成約価格見るとリセールは厳しいと思うけどな

>>421 口コミ知りたいさん
今後、3線利用出来てリニア駅も近いところから評価が上がると思いますよ。なかなか駅近くの物件で新築はないですし、10年後の周辺物件は築20年超えでリフォーム費用がかかるから敬遠されると思いますが、ここは築年数も新しく外観デザインも秀逸です。多摩地区のマンションとしては上位に食い込むかと。

デメリットとよべる点がほぼ見つからないですね。ペデストリアンデッキ直結じゃないことだけは悔やまれますが、府中や調布にはない住環境。駅近で設備面も抜かりないです。総高さも有って、パークハウスと並ぶランドマークになりそうですね

>>423 マンション検討中さん

ですね！オプションも充実してますし、長谷工ミュージアムの近く。購入後のオプションも色々とあり、悩んでしまいます。
モデルルームもすごく良かったです！！

リセール気にするなら多摩エリアで買っちゃ駄目だろう

>>425 匿名さん
多摩センターは多摩地区でも別格ですよ。
立川の利便性を備え、国立の教育環境を併せ持った街。
リモートワークが普及した今、供給過多の都心はリセール落ちます。海外投資家も多摩地区や自然が多い土地に目を向けてますから、多摩センターは価格維持もくは値上がりすると思います

>>426 匿名さん
もうちょっと市場を勉強するべきかと。

(1)ここは周辺物件と比べて坪単価が高い
(2)まだ坪単価が安かった時代の多摩セン物件が少し値上がりかトントン程度
(3)新築価格に引っ張られて周辺物件の中古価格が上がるケースが多いが多摩センは上がっていない
(4)現在の中古価格はすでにリニア絡みの開発をある程度折り込んだ価格になっている
(5)ここは周辺物件と比べて1戸あたりの面積が狭い上に駐車場も少ない

(1)～(5)から、実需で買うならともかく、リセールバリューは厳しいだろうというのが一般論ですね。
多摩セン縛りでリセールバリューを気にするなら中古を狙う方が怪我はしないと思います。

>>427 eマンションさん
坪単価が高くても設備や仕様にそれだけの価値があれば問題ないんたがなぁ
ブリリア聖蹟桜ヶ丘と比較したら残念としか

>>427 eマンションさん
多摩センターのマンション価格はリニア開発分の値上がり前ですよ。それに本物件は駅ナンバーワンと言っても過言ではないように思います。広さや駐車場以外に設えがまったく違いますし、リセールバリューは多摩センターではトップではないでしょうか？

>>427 eマンションさん
ブリリア聖蹟桜ヶ丘はタワーという名前がついているからですか？ここも20階に達するのにあえてタワーを名乗っていません。
ネーミングで反感を買うような事はないですが中身はタワーマンション。あと、聖蹟桜ヶ丘は多摩川隣接てすが、多摩センターは地盤が良い台地の上です。いくら設備が良くても多摩川が氾濫したらと思うと、安心して住めませんよ。ハザードもクリアしているこの物件の方が比較したら好条件と思います。

>>428 マンコミュファンさん
>>429 eマンションさん
ここは実質長谷工案件だから。
聖蹟タワーもスペックは微妙だがここよりはまとも。

リセールについては感情論で反論するんじゃなくてレインズ見てみな。
マンマニ氏が微妙なレビューしていた理由がよくわかるぞ。

>>430 マンション掲示板さん
三菱地所仕入れの土地ですよ？長谷工案件ってどういう意味ですか？
パークホームズ同等レベルといっても良い物件だと思いますが。

私は現状のリセールではなく、10年後の話をしています。
マンションマニアさんは存じておりますが、個人的な偏った趣向でマンションを評価されています。お金を持った独身男性視点で欲しいマンションかどうかなんて誰も参考にしませんよ。

>>431 評判気になるさん
土地の仕入れは長谷工ですよ。(2020年仕入れ)
リセールバリューですが、あなたの何の基準もない評価よりもマンマニさんの方が信用できますね。

>>431 評判気になるさん
検討中のマンションと似たような条件の中古マンションの動き方を見れば、検討中のマンションの将来の動き方もある程度予想できる。
例えば似たような条件のマンションが新築時に坪200→築10年後中古で坪250で動いていれば、検討中のマンションもそのくらいで動くということ。
あとはここに市況や今後の開発の有無を加味すれば良いだけでしょ。

>>427も書いてるけども多摩センターの場合はすでにリニア開通をある程度加味した中古価格になっている可能性が大。
その状況で新築時に坪200だった築10年のマンションが中古で坪200前後なので、
今の市況が継続すると仮定してこのマンションも10年後は坪200前後と予想するのは間違いではないよ。

>>433 通りがかりさん
俺はリニア再開発の影響で上がったとしても坪単価210～230万円と予測している
ただ、その時に不動産不況が来てる可能性もあるからな
最高の場合で200万台前半、最悪の場合は150万円と思っておけばショックは小さいだろ

多摩センターで駐車場設置率3割未満はちょっとね

>>429 eマンションさん
仕様も設備もブリリア多摩センターの方が良いと思う。

>>436 口コミ知りたいさん
外観デザインだとブリリアは古臭くて微妙ですよ。
ブリリアを中古で買うならフルリノベ必須ですし割高に感じます。

>>435 マンコミュファンさん

それは地元民需要の話ですよね？
広域検討してますが、最近は殆どの人が駐車場を求めてないですよ。寧ろ都心でお金に余裕のある人が買う物件程、ハイルーフ対応で大きめのパレットが入ったタワーパーキングが求められます。

野ざらしで車が汚れる機械式や平置き駐車場で、コンパクトカーしか置けない区画サイズなら、わざわざ車買いたくないな…

>>435 マンコミュファンさん
多摩センで駐車場が確保できないとしたら売る時に苦労するだろうな。

>>439 名無しさん

駅前で買い物済みそうで車いらないかな？と思ってたのですが、多摩センターは車ないと不便しますか？車持ってないと言うと笑われるような文化だったりしても、うちは車持たない派なので落ち着かないです。。。

>>438 >>440 評判気になるさん
ブリリア他、自走式立体で雨かからないようなところも多いしねえ。
車はなくて困るってこともそうないけど、あると保育園の選択肢増えたりホムセン行けたりコストコ行けたり色々便利かもね。
道がとにかく走りやすいから、このインフラを使わないともったいないってとこもある。

>>440 評判気になるさん
不便だよ。
多摩センというより多摩エリアに住むなら車は必要。

車はないと笑われるとかそういう話は正直気にしてもしょうがない。
ただ、重いモノを運ぶなら車はあった方が便利なのは間違いないし、行ける店も当然増える。
車のコストとそれらのメリットが釣り合うかを判断するしかない。

個人的には車はなくてもそんなに困らないと思っているが、
重要なのはリセールするのに駐車場あった方が売りやすいということ。
逆にいえば自分で住む前提で車不要＆リセールあまり考えてないなら気にする必要はない。

マンマニさんが駐車場が確保できなかったから売却したいという相談が多いと言ってるくらいだしね
多摩エリアだと尚更駐車場需要が高いと思うので、この設置率はいかがなものかと

確かに自分が車を持たない選択をするのは良いとして、この辺りで中古マンションを探す方の基準は大部分が駐車場つきが条件になるでしょうね。
こちらの購入が永住目的でお子さんがいらっしゃらない方であれば何の問題もないかもしれません。

郊外のマンションなのに3LDK未満の間取りが多過ぎるのでは

×3LDK未満
○70㎡未満

私は都内西側～郊外の広域検討ですが、皆さん駐車場は重視なんですね。マイカーよりタクシーの方が便利だと思うのですが、多摩センターはタクシーが少ないとか問題があるわけではありませんよね？家具やホームセンターも配送サービス使ったほうが、自分で運ぶ手間がなくて楽だと思うのですが…（我が家は子供の送迎もシッターさん利用で車も電動自転車も所有なし）

エリア的にマンション検討者でも車通勤の方が多いのでしょうか。

>>448 マンション検討中さん
多摩エリアは基本的に車社会ですよ。
車を使う機会は買い物以外にもあるわけで、例えば家族サービスの度にタクシー使うのでしょうか？
車無しでの生活を考えるなら23区内に住むべきだと思います。

少し前にMRに行ってきたけど、露骨にコストカットしている部分が多くてびっくりした
一次取得の人はともかく二次取得の人は検討対象から外すと思う

>>435 マンコミュファンさん

それな

>>438 評判気になるさん
まじか

>>449 匿名さん
家族サービスって多摩ではドライブが多いのかもしれませんね。
我が家は旅行でも、飛行機＋レンタカーもしくはタクシーなので、家族サービスこそ自家用車は不要です。空港まで自家用車は有り得ないのでタクシー一択です。

毎週往復200キロ走ってキャンプ場に行くとか、アウトドアが趣味の人も多いんですかね。奥多摩も近いですし。

この規模になると広域検討者に買ってもらえないと完売は難しい

広域検討者がわざわざ多摩エリアのマンションを選ぶ主な理由は、
(1)23区内と比較して安価
(2)広い間取りが買える
(3)駐車場が確保しやすい
の3点

このマンションがどうかというと、
(1)23区内と比較して安価、ただしエリア的な価格妥当性は微妙
(2)70㎡未満の狭い間取りが多い
(3)駐車場設置率が低く駐車場を確保しづらい
という感じ

販売後半になればなるほど苦戦するかもしれんね

>>454 eマンションさん
車買うために郊外選ぶくらいなら、車なしで都心寄りを買いますよ。
駐車場あるから郊外買うってのは、ターミナル駅の乗換ができない高齢者だけかと…

多摩のメリットは、（1）（2）ですね。
あとは地縁とハザード無し立地と治安良いところ。

>>455 通りがかりさん
マンマニさんも書いてるけど駐車場の需要は一定数あるよ。

> 個別相談会の売却相談会においても敷地内駐車場が確保できなかったことを理由にした売却相談も多いのです。即転売住戸と聞くと最初から儲け目的だったと考えがちですが即転売住戸の中には駐車場や駐輪場問題を理由に売却される方も少なくありません。

https://www.sumu-log.com/archives/54366/

>>454 eマンションさん
規模的に地縁者だけというのは厳しいよね。
広域の1次取得の人に買ってもらわないと。

>>456 匿名さん
これは都心側検討者の話。マンマニさんの相談者層で多摩地区は少数派なの、スムログのお便り返し見てれば分かると思いますよ。
知り合いで車持ちの検討者いますが、駐車場あるからって郊外は有り得ないって人が殆どです。予算が億前後人は、駐車場理由に郊外検討しない。近郊郊外の広域検討者にしか、多摩の駐車場有り物件は売れないです。

郊外で車無しってありえないだろうw

田舎者の変なヒエラルキーを感じる。
乗ってる車のセグメントで経済力比較してそう。

>>456 匿名さん
このマンションの記事でも書いてるな

え～…なんと～…マジですかぁ…駐車場が…設置率約28％です。しかも…平面2台を除いて屋外機械式…サイズも…全幅1850mm、ノーマルルーフも多めです。

車庫証明を取得できる月極駐車場だってめちゃ多いというわけではない立地でこりゃ…どうなっているの？？車なくても十分快適ですが多摩ニュータウンを選ぶ大きな理由ってゆとりだったのですけどね。部屋の広さ、支払い額、駐車場事情などなど。

今作は無理してでも多摩ニュータウンに住みたい方向けということでしょうか。これまでの多摩ニュータウン物件と180度世界が違うので驚きです。設置率が高くて自走式立体駐車場が多い街ですからね…部屋の広さだけでなく駐車場も削ってきました。

https://manmani.net/?p=47799

郊外や近郊のマンションは価格とゆとり(駐車場含む)が求められるのは常識
一部が常識と違う持論を延々と述べているだけだ

>>462 名無しさん

ネガキャンして値下げ待つのに必死ですね。
駐車場がーって言ってる人がいる中で、着々と売れてるようですよ。

>>463 名無しさん
この価格で売れなかったらやばくない？
埼玉より安いわけで

>>464 検討板ユーザーさん
ですね。
多摩センターで今後新築が建つ機会はそうそう無いわけで、中古は無理って人で多摩地区待ちだった人は少ないチャンスですよ。

パークハウスやガーデンコートくらいの仕様で新築なんて、10年待っても多摩センターじゃ出てこない話。

多摩が埼玉より安いのは当たり前。
でもマンマニが褒めてるように、パークハウス三郷の方がやっぱり良さそうかな。

>>466 口コミ知りたいさん

中にはその様な人もいるのかも知れませんが、一般的、常識的には、三郷なんて・・・。

この辺りで家探ししている人は埼玉なんて眼中に無いでしょwww

>>466 口コミ知りたいさん
埼玉県は大宮、さいたま新都心、浦和、武蔵浦和以外はおすすめしない。

>>467 マンション掲示板さん
そう思います。これだけペデストリアンデッキが整備されて、住環境も生活に必要なモノも全て揃ってる郊外物件なのに、この価格って他にはありませんね。
多摩センターの価値が上がるのは間違いないので、値上げ前に契約したほうが良さそう。

>>470 口コミ知りたいさん
価値が上がるならもう少し中古価格が上昇するはずだけどね。
多摩センターは全然上がってない。

>>471 通りがかりさん
数年後に多摩センターは上がらないはずだったのに。ってなると思います。もう、これ以上安いマンションは建たないし、スペックが良いマンションは多摩でも8000万を超える。向ヶ丘遊園みたいに。

>>469 名無しさん
所沢が意外と穴場

>>471 通りがかりさん
普通は好調な新築に連動して中古も上がるからな
多摩センではそうならないということは、地域的にこのあたりが限界なんだろう

>普通は好調な新築に連動して中古も上がる

同意。
ここ数年は全く値上がりと無縁だった郊外で突然値上がりする例があるけど
きっかけはスミフとかプラウドが、相場無視した超割高価格で新築売りだすのがきっかけのように思う。
逆に新築の価格が適正だと爆発的な相場の上昇にはなりにくい。

>>475 匿名さん
京王ホテル跡地にプラウドタワーとかパークタワーが出来たら？
いよいよ多摩センターで頑張った予算で検討してた人は後悔すると思う。上で言われてるように、向ヶ丘遊園や小竹向原も値上がりとは無縁だったけど、とんでもなく上がってるよ。

>>474 名無しさん
低所得者しか集まらない街なんですか…？
6000万程度で安いのは良いですが、広域検討からしたらもっと広くて8000万くらいに収まると買いやすいなあと。
橋本のほうが合ってきますかね。

>>477 評判気になるさん
多摩エリアは都心や副都心が遠いのでここや聖蹟ブリリアあたりの価格が一杯一杯だと思いますよ。
橋本にリニアが開通したとして、リニア通勤する人がどのくらいいるのかと。
ちなみに、埼玉や千葉も上がっているのは都心や副都心に出やすい地域だけで、それ以外は厳しいです。

>>478 検討板ユーザーさん
なるほど。個人的には稀に通勤するのも品川近辺で、特急券も交通費出るのでリニア待ち勢の一人です。都心と副都心通勤者には向かないお陰で、安いのはありがたいです。聖蹟のタワーが広めで8000万あたりだったので、多摩センターから橋本で広めかつ同価格帯の新築が欲しいです…

>>479 eマンションさん
聖蹟ブリリアはグロスが高い間取りが見事に売れ残っているので多摩センや聖蹟で今後そういうマンションは出てこないと思います。

>>480 検討板ユーザーさん
聖蹟はハザードでそもそも候補から外している方も多いのでは？
多摩センターはサーバーなど、データセンターを始めとする地盤の良さを重視した建物が多いです。
グロス高くても東京アドレスでリニア近くといったら、多摩センターは唯一の選択肢なんですけど土地が余ってない。
神奈川だと一気に保育料とか上がりますし、なんだかなあ

>>480 検討板ユーザーさん
坪単価350とか400で売り出したら高すぎて売れないだろうな

>>482 匿名さん
坪単価400だったら全然目に優しい価格だと思いますが…
区内で検討してましたが、坪単価600とか新築に手が届かなくて多摩も見てます。今のところ多摩は新築が安い不味い遅いって感じで残念です…

>>483 eマンションさん
神奈川や埼玉に8000万円くらいでここよりはるかに上のスペックのマンションはいくらでもあるけど

>京王ホテル跡地にプラウドタワーとかパークタワーが出来たら？

タワマンは別物だから、周辺の中古板マンの価格に与える影響はあんまりないと思う。
京王ホテル跡地には、板マンの方が周辺中古マンションの相場にはプラスだと思う。

ただ、多摩市にも仕様の高い本格的なタワマンができてほしいけどね。
聖跡のは外廊下の低スぺだから。
羽沢横国や本厚木にも真っ当なタワマン建ってるので、多摩センターでも売れると思う。

>>484 匿名さん
神奈川は保育園的にも妻の実家との距離的にもNGです。
埼玉はイメージの問題ですが、東京産まれとしては住みたくないですし、川口は治安悪く浦和は遠すぎます…

>>486 マンション掲示板さん
浦和は多摩より都心や副都心に近いでしょ。

>>485 マンション比較中さん
売れるかどうかは価格次第。
3LDKだとグロスで6000万円台が限度だと思われ。

>>487 通りがかりさん
残念ながら都心通勤じゃないんです…自分が仕事で関西と城南を行き来するのと、妻が立川近辺勤務。あとは山梨へ帰省がしやすい立地を探してました。リニアが出来れば橋本近くは魅力的ですし、保育料や教育環境的には多摩かなと思ってました。
武蔵野線は風で止まるから浦和や所沢は嫌と妻の意見もあり、中古も無理と言われて八方塞がり中です。

>>489 検討板ユーザーさん
それだったらパークタワー東中野が良いと思うが
予算足りるか知らんけど

>>489 検討板ユーザーさん
橋本駅周辺に新たなタワマン建つのを待つしかないのでは。
といっても、今の開発の仕方見てると橋本駅が新横浜駅みたいになるとは到底思えないけどね。

>>491 通りがかりさん
橋本とか多摩センは都心や副都心が遠すぎるんだよな
都下、神奈川、埼玉、千葉で高スペックマンションが出てきたり華々しく値上がったりしているのは都下や副都心に通いやすいエリアだけなのが現実だ

>>490 名無しさん

有りです！！行ってきます！
多摩のスレなのに的確なアドバイス大変感謝です

>>492 名無しさん
それでも多摩センから都心通勤している人は結構いるわけで。。。
文句言ってるうちに新築はなんだかんだ売れていくよ。

>>494 匿名さん
実需目的でリセール気にしないなら多摩センで買っても問題ない

ここで残念仕様とか、駐車場少なすぎっていう方は、それも飲み込んで前向きに検討されてます？それとも別物件行くけど、何となく見てるだけ？

>>496 評判気になるさん
エントリー→MR見学したけど残念仕様過ぎて検討対象から外したよ

駐車場だけじゃなく、駐輪場も足りたいです。
長谷工の直床
給湯器はリスで管理費上乗せ

>>497 検討板ユーザーさん

検討してないのになんでここにいるんですか？

>>496 評判気になるさん
見てるだけ。
多摩センだったら中古の方がどう見ても良いし。

給湯器リスが気になりますが、他マンションより微妙に高いネット利用料、駐輪場代も気になりますね。完売するとは見えない、空室、未契約による修繕費、管理費計画はリスクですね

給湯器ってリースなのと買い切りってどちらが総合的に見てお得なんでしょうね？
調べてみたら給湯器は一応10年くらいで交換というのがメーカーの推奨ではあるらしい。
正直、ほとんどの方がもっと使っているように思うけど。
リースしたものって故障したら修理代金なしで交換してもらえるんだったら、ありのようには思うけど
ここはいろいろと詳しく見ていかないとなぁ。

ネットの料金に関しては
どのような契約内容なのか、というのは見た方がいいです。
安い場合、皆さんが動画などを見る時間帯はものすごく通信が遅くなったりするので。
太い回線だと、そういうことはありませんが、月々の利用料金は高くなります。

給湯器リースは基本的に損。
マンション売る側としては初期費用に含まれないから見かけ上価格を下げられるけど、
計算してみれば、10年間毎月リース代払っていたら買うよりも高くなる。
メーカとしては頻繁に買い替えて欲しいから10年交換を推奨するけど、
実際の寿命はもっと長い。もちろん中には使い方や個体差で10年もたないものもある。
リースの問題点は10年契約したとして、10年過ぎた時点で契約更新しないと結局新しいのを買いきらないといけないし、
最新のものを使えますって宣伝も、別に新製品が出るたびに最新のに交換してくれるわけじゃないから意味ない。
総じて、リースは損。ていうか損じゃなかったら売り手はもっとリースであることをアピールするからね。

ネットの速さは今どき新築なら光配線方式なので、回線の遅さはなく、後はプロバイダー次第。
隣がKDDIのデータセンターで、マンションがau光だと、どういう影響が出るのがいまいちピンと来ない。

給湯器リースは普通販売主が負担する設備部分をコストカットしてるしか見えないですね

マンションをあれこれ検討している間、こちら以外でも給湯器や監視カメラをリース契約している物件を見かけましたが初期費用を下げる目的があったんですね。
その初期費用もマンション価格に上乗せされるコストであり、マンションを検討する者に対し価格を割安に感じさせる狙いもあるのでしょうか。

289戸対して
駐輪場は208個は少ないですね
サイクルポートか81個もなりますが
あまりサイクルポートを利用の契約をする方がいない場合、管理運営費計画は大丈夫ものですか？管理費に影響？

>>506 マンション検討中さん
少ないですね。でも、坂の多い街だから自転車使わない人多いですよ。運営費の件、駐輪場の年間収入自体が安いので管理費影響みるなら機械式駐車場の方じゃないですか？

>>507 検討板ユーザーさん
サイクルポート（棟内）
21区画 月額使用料：1,900円　
上段ラック付サイクルポート（棟外）
60区画 月額使用料：2,300円
サイクルポートが月15万円ぐらい計画で利用契約者すくないとどう見るかですかね

>>508 匿名さん
仮にサイクルポートの利用者ゼロだと、月に18万程が不足。289戸で割って負担するなら、月に700円／戸ですな。これを高いと見るかどうか。契約者ゼロは有り得ないので、管理費増額しても大勢に影響ないと思いますが。まあ、全戸で割るのも違いますし、リアルなシミュレーションじゃないのはご勘弁。

総戸数289戸でサイクルポートが合計81区画なら、
不足するような気がするのですが、どうなのでしょう。
坂があるとのことなので、アシスト自転車が多くなるとも思われ、
普通の自転車置き場ではなくサイクルポートという形にしてあるのは、
納得できるような気がします。
でも使用料はちょっと高い気もしますが。
敷地外に自転車置き場があるのも、珍しいなと思いました。

>>510 匿名さん
多摩市唯一のまともな新築マンションなのに、サイクルポートと駐車場が不足気味なのが気になりますね。シェアサイクルはどうなんですかね。利用者多いのかどうか。

で、売れ行きは？

>>512 マンション検討中さん
かなり好調。

ここってタワマンなんですか？

>>514 匿名さん
一般論として20階建て以上はタワマン。
中身は問われない。

長谷工のふわふわ直床も気になりますね

私も直床は気になりましが、調べてみると二重床にもデメリットはあるようです。

二重床のデメリットは直床のほうが二重床より重量床衝撃音の遮音性能が優れることがあるというところです。これは、二重床工法には良し悪しがあるということがあり、二重床の場合は床の上で飛び跳ねるなどして大きな衝撃が加わると、その振動が空気を通して広い範囲に伝わります。これがコンクリートスラブに伝わると、直床の場合よりも音が伝わりやすくなってしまうのです。

>>517 マンション検討中さん
勘違いしてました。機能面は直床が二重床よりも優れてるのですか…
多摩市だと初のタワマンですしエリアＮｏ．１物件として中身は良い作りなんですね。現地見ると眺望はイマイチに見えましたが、前の方が仰ってるふわふわ直床？とかタワマンは歩き心地が良いフローリングもあるんでしょうか。木材じゃなくて、クッションフロアって事ですかね…？

>>518 通りがかりさん
良くないよ。
よくある量産型長谷工。

>>519 名無しさん
長谷工って大手ですよね？？長谷工施工のマンションって多いですが、過去に悪い評判とか多いのですか…？