ザ・グランクロス多摩センターってどうですか？

さすがに、>>1485さんは個人的なお気持ちを書かれているだけで、維持費を使ってる人だけ払う0:100論を本気で考えてはいないと思います（笑）

>>1490 名無しさん
おっしゃる通りで0:100で受益者負担にしろと本気で提案までしません。気持ち的な話ですみません。。現実的には修繕や維持管理観点でも、区画料金に多少は織り込んでほしい。管理費だって専有面積で傾斜がつくので…

>>1491 検討板ユーザーさん
すいません、別に否定ではなく純粋にそうゆう事例があるのかと単純に思い。安心しました。笑
個人的にはお気持ちよくわかります。こればかりはメリデメがありますよね。良くも悪くも、マンションは共有所有物ですよね。ただその分、価値観の近い友人が近くにできやすいというかげがえのないメリットはマンションならではでもあると思うので、そのあたりも総合的に勘案してトレードオフだと思うようにしてます。

現状、駐車場収入を管理費として消費することで全住戸の管理費徴収が安くなるというメリットを得ている。この利益を受け取っておきながら、修繕費を出せないというのでは通らないでしょうね。受益者負担ということなら、管理費、修繕積立金とは別に駐車料金による駐車場会計を独立して作ってしまえばいい。ただしそれだと使用者以外への利益が還元できなくなってしまう。どこで折り合いをつけるかですね。

>>1493 口コミ知りたいさん
駐車場があることで管理費も修繕費も上がるので、車所有しない住民にとってはメリットも相殺どころかマイナスです。
区画料金だけで駐車場の管理も修繕も賄えませんから。
永住目的で住むなら利益の還元などそもそもないので、会計独立は受益者負担として望むところです。リセールも含めたトータルでみたら駐車場がないのはマイナスに働くので、車持たない人も管積一部負担は許容するのが落とし所です。

物件概要を見ると、4期4次の販売戸数が5戸になっていたので今回の成約数はあまり伸びない可能性が高いですね。
先着順住戸の売れ行きがよければ別ですが、上の方も言われていた通り、残り物の住戸になってきているのでこれからのペースはちょっと落ちそうな予感がします。
また火曜日にいつもの成約状況を更新したいと思います。

>>1494 マンション掲示板さん
グランクロスに関して言えば、今後30年間の長期修繕計画だと、十分に駐車場収入だけで対応できますよ。常時満車であればですが。もちろん、今後30年間の物価や人件費の上昇、消費税アップに伴う定期的な駐車料の見直しは必須でしょう。入居者の合意があれば駐車場独立会計もありですね。

>>1495 eマンションさん
カウントダウンといっても良い残り戸数ではありますが、苦戦してますか・・
少し検討要素とは違うかもしれませんが、ランドマークの公園が工事中なのも広域検討者にとってタイミングよくないですよね。今は絶賛工事中なので全然いいロケーションではないので、特に公園好きな方は、ここに来たい！となり辛いでしょうから(笑)

意味不明
公園なんて工事中でも対して変わらんよ

>>1494 マンション掲示板さん
私は駐車場は利用しないのですが、駐車場があることが悪！みたいな書き込みが多いので、本当にそうなのか計算してみました。
結論ですが、このマンションだと車を持ってない人が多少補填してあげているという計算になりました。ただ、月額1,100円程度の負担なので、駐車場0のマンションが現実的にありえないことを考えると、許容範囲かなと。
それよりも、わかっていたことですが30年で合計約600万の修繕費の方が。。
計算の流れは下記の通りです。長ったらしい投稿になってすいません。
あと、細かい数字は契約した人なら長期修繕計画と管理費予算計画で追える情報となります。
【第1ステップ】まず、駐車場収入で機械式駐車場の維持にかかるコストが賄えているか？
①駐車場収入から、②30年間にかかる長期修繕費用と③毎年かかる点検費用を引いて、プラスかマイナスかを確認。
　①が471,576(千円)→約4.72億
　②が283,830(千円)→約2.84億
　③が30,960(千円)→約3,100万
　→156787(千円)→約1.57億のプラス
【第2ステップ】車を持たない人が、機械式駐車場に対して払っている修繕費は、第1ステップで算出したプラスに対し、高いのか？安いのか？
高ければ損、安ければ得となります。
④第1ステップの結果がプラスだったので、これを総住戸の289で割って、1戸あたりの儲けを出す
　約54万2千円
⑤長期修繕費の総計に対する②のパーセンテージを算出する
　長期修繕費の合計が1,814,428千円なので、パーセンテージにすると15.6%
⑥代表してAタイプの30年分の修繕費から、⑤で算出した割合で機械式駐車場に対して払っている修繕費を算出
　Aタイプの修繕費の30年合計が\6,096,600。これの15.6%は95万1千円
⑦最後に、④と⑥を比較する
　⑥のほうが約40万高いので、車持ってない人は30年で約40万円駐車場維持のために補填してあげている。ちなみに40万を30年で割ると月額1,100円

>>1498 通りがかりさん
1497じゃないが、公園に惹かれて決めたぞ。公園好きかつ多摩センター来た事ない人だったらだいぶ印象違うと思うが。

マンション自体はたいしたことないかもしれないが、
公園、図書館、商業施設、ペデストリアンデッキ等、そろってる周辺環境はなかなかない

>>1500 坪単価比較中さん
分かるわ～
聖蹟の物件見た後、ここのモデルルームに行く道中で、ペデストリアンデッキと公園に隣接した中央図書館見て、あー、こっちの方が生活楽しそう！と思ったのよね。
スーパーもこっちの方が粒揃いだったし。
確かにマンション自体は聖蹟の方が良かったけど、そこまで差は感じなかったし、ずっと引きこもるワケじゃないから街並み含めて私はこっちに決めました。

多摩センターの住みやすさには異議はないが、
聖蹟とはそもそも街のタイプが違う。

多摩市とは言え腐ってる東京、モノレールは微妙だけど都心直通の２路線京王都営新宿、小田急千代田使えてこの価格は今の時代安いと思う　

聖蹟ブリリアのほうが駅や商業に近く便利。
大きな公園やピューロランドがあり小さなお子さんがいるご家族は多摩センターのほうが良さそう。

>>1500 坪単価比較中さん
自分は典型的な長谷工スペックのマンションにはお金を払いたくないので見送りました。
京王プラザホテルのところの分譲を待っている状況です。

私はこのマンションは駅から遠いので昭島にしました。

京王プラザホテル跡地はさすがにロケーションがヤバすぎてこことは価格帯が全く違うと思う。

昭島笑

京プラ待ってたら40代になっちゃうのでやめた。
20代～32くらいまでならギリ良いかと思いますが、グランクロスもかなり待ってるしこれ以上は待てないな～

すまんがここの価格帯検討中の人が跡地なんて買えるとは思えんぞ笑

昭島も聖蹟も地縁はないですが、魅力的なマンションですよね。勤務先が小田急線沿いなので多摩センターで購入しましたが、価格とスペックは検討候補でした！多摩センターは今でも買い物には困りませんが、京王プラザ跡地に入る商業施設が楽しみです。

跡地はまだ全然情報がないからなあ
待ってがっかりになる可能性もあるしリスク高い

あと、隣の駐車場どうすんの、何か開発して欲しいのね

小田急で行った方が早いかもですけどモノレールが延長されるのを楽しみにしている。

跡地なんか、何年後か分からないしその頃には億ションが普通かもしれないし、一次取得者にはありえない選択肢だわな
結局、家庭によってライフステージが違って、住宅ニーズも異なる

多摩センターはこのスレの人がよく言っているようにファミリー向けとして生活しやすい環境であり、富裕層が好むようなコンセプトではないです。需要と供給が噛み合わない億ション仕様にはならないと思います。

素晴らしいマンション作って多摩センターの魅力を高めてほしいね

超駅近かつ商業施設近に住んだことあるけど、
夜中のトラック荷物の搬入だったり、酔払いの寄声だったり、
埃が多くて洗濯物が干しにくかったり、以外とデメリット多いのよね。
確かに便利だし、超タワーマンの高層階だったらもっと良くなるかもしれないけど。

なので、超駅近なら単純に住みやすいかというとそうでもないし、徒歩5~10分が丁度良いと思う。
投資するならともかく、跡地が単純に良いマンションになるかと言われるとね。

更新がありましたのでまとめてみました。
今回は6戸成約ですね。ちょっとペースが落ちました。とはいえ竣工まで6ヶ月あるので、竣工前完売の可能性は十分にあると思います。
また、今回売れた6戸がすべて低層階でした。高層階の残り割合が多いのが気になります。
あくまで私の予想ですが、残りの住戸のうちE、H、Iタイプは条件が良いのでそこから売れていくと思います。Eはリビングの方角、HとIは比較的眺望の条件が良い(最上階も売れてますし)です。
順調に売れていってほしいものですね。

【成約状況】
2024/01/05時点(年明け)　：159戸成約
2024/01/23時点(3期5次後)：176戸成約(17戸増)
2024/02/20時点(4期1次後)：203戸成約(27戸増)
2024/03/05時点(4期2次前)：204戸成約(1戸増)
2024/03/19時点(4期2次後)：221戸成約(17戸増)
2024/03/26時点(4期3次前)：225戸成約(4戸増)
2024/04/09時点(4期3次前)：230戸成約(5戸増)
2024/04/23時点(4期3次後)：243戸成約(13戸増)
2024/05/07時点(4期4次前)：246戸成約(3戸増)
2024/05/21時点(4期4次後)：252戸成約(6戸増)
残り37戸(成約率87.2%)

【残戸数(37戸)の層別内訳】
高層階(15～21F)：28戸/98戸
中層階( 8～14F)：5戸/105戸
低層階( 2～ 7F)：4戸/86戸
----------------------------
合計：37戸/289戸

【残戸数(37戸)のタイプ別内訳】
A:0戸、B:0戸、C:0戸、D:1戸、E:7戸
F:0戸、G:0戸、H:7戸、I:4戸、J:0戸
K:0戸、L:9戸、M:5戸、N:4戸、0:0戸

跡地では毎週末下手くそな歌が聞こえてくるだろう

>>1519 この間人気か知らんが謎アイドルに女子が群がっててうわぁ…って感じだった。対して歌は上手くない模様。

今残ってるB棟（H～O）の高階層は東側（洋室側）がアグレックスビルを見下ろすことになるから朝の日差しを取り入れることができる。昼以降は西側のリビングに日が入る。日照時間的には好条件。

>>1521
業者？

>>1506 匿名さん
ここと多摩エリアで同価格帯の大規模分譲マンションだとハウス小金井公園、ブリリア聖蹟桜ヶ丘、プラウドシティ豊田多摩平、クリオ八王子、プレミスト昭島あたりが競合として営業さんに当時紹介されました。正直一番検討外だった昭島がえげつない勢いで竣工前完売したと聞いて驚愕しました。見ておけばよかったと少し後悔もしましたが、自分は勤務地的に青梅線厳しいので冷静に選ばなかったとは思いつつ、的ながらあっぱれです。こちらは昭島より戸数少ないわけだし、続いて竣工前完売、頑張ってくれ！

昭島は横田うるさそう

豊田のプラウドよかったよ

>>1523 匿名さん
売れ行きと物件の良し悪しはあまり関係無いです。
マンション価格が上がっている現状では売らずに取っておく方が利益になるので、捌ける自信があるなら出し惜しみして竣工後まで販売継続も十分選択肢になります。
昭島は確かまだ2街区残っているので捌くの優先だったのでしょう。

>>1526 eマンションさん
確かに「安いから」で売れているマンションの立地やスペックを見ると「・・・」となることは多々あるよね。

多摩センターの今後はニュータウンの再整備にかかってるんよね。
京王プラザ跡地、クロスガーデン、そろそろ要改修のビルの再開発が魅力的なものになるかどうかが重要。

ニュータウンの再整備はインフラの発展にかかってる気がする。リニアやモノレールの延伸が進まないと、なかなか街の開発もスピードが上がらない。

リニアね。
開業近くなると盛り上がるかな。

>>1528 通りがかりさん
聖蹟ブリリアの周辺は「ここ本当に聖蹟？」ってくらいオシャレになりましたね。多摩センの開発にも期待したい！

>>1531 匿名さん
多摩センターはホテル跡地とか開発続きますからね。たのしみです！！

多摩センターは遊具のある公園があまりないイメージなので多摩中央公園の改修も個人的に楽しみです

>>1533
来年フルオープンで遊具できるよ
子育て世帯にはかなりよさそう

https://tama-central-park.jp/facility/entry-168.html

多摩センターのペデストリアンデッキは、昭和の交通事故多発時代に交通事故回避のために事故の無い街を目指して歩車分離を理念に作られました。
他方、上下で歩車分離をすると階段が増えるというデメリットがあり、バリアフリーという価値観が見出された平成以降は一長一短と考えられているのではないでしょうか。

多摩センターが更なる価値を有する街になるには、ベビーカーも車椅子も通りやすいフラットなペデストリアンデッキがカギになると思います。(私は健常者ですが、多摩センターの坂と階段は辛い時があります・・・

京王プラザ跡地はいいのですが、個々の物件より街を変える必要にかられているように感じます。

>>1534 通りがかりさん

楽しそうですね！駅前もよくお祭りとかで屋台とかやってるので楽しみです。

>>1535 マンション検討中さん
確かに多摩センターはたまに訪れますが、階段の多さにうんざりしてしまうんですよね…。参考になりました。

多摩市にそんな金はない

デッキは1980年頃から作られてるからすでに40年経ってるし、老朽化もひどいだろうからリニューアルや耐震化は公園整備の後なんじゃないかな。
でも多摩市の方針的にはまず永山からって感じする。

多摩市というか東京23区外って住民税多いから比較的財政力あるイメージでしたが、そんなにお金無いんでしたっけ？

今日の現地の様子
美術館跡は着工する気配無し

駅周辺整備は永山が先っぽいね。
日医大移転が決まらないと進まないような気はするが。

多摩市の予算では無理。
都の予算をもらわんと。

>>1540 検討板ユーザーさん
東京23区外って住民税多いのですか？

タワー橋本が400台に乗せたそうで。
美術館やホテル跡地にどう影響するか楽しみ（多分そこまでしない）

ホテル跡地はあるかも…？
それくらいものすごい勢いでインフレしてます

美術館は微妙
目の前ガーデンコートどんかぶり
隣はベネッセタワーがそびえ立つ
ここより悪いかも

ブランズ橋本、インフレ価格できたねえ。橋本が盛り上がれば多摩センターにも好影響。

リニアはともかく再開発や大規模な区画整理が進められて、駅周辺が化ける具体的な予定があるなら価格が上がるのは分かる。ただ、多摩センターは成熟どころか老朽化が目立つし、鉄道新駅や新路線も無いなら橋本ほど上げないと思う。モノレールは具体的計画すらないからね。

多摩格差解消を公約に！

>>1543 多摩市の財政はマシな方。近隣だと稲城や狛江、川崎より良い。

>>1549 通りがかりさん
上げないというより上げられない。
なぜなら消費者が置き去りになるから。
多摩センや聖蹟で坪平均400のマンションが売れるかははっきり言って疑問だもの。

クローズアップ現代で建築費の高騰で今から建てるタワーで坪350万を下回るものはないって断言してましたね。なので多摩市でも普通に400超えてきそうな気も。
ホテル跡地はタワーではないので建築費は抑えられるでしょうが、その分設備を凄まじくゴージャスにしてきそうな気もしますし。

>>1553 匿名さん
多摩エリアなのでいつもどおり仕様は下げると思うよ

設計・施工会社にもよるのでは？

政令都市の予算と比べても。

京王跡地は詳細発表待つしかないな。

とりあえず静岡県知事が条件付きでもリニア推進派の方に決まって良かったです。

>>1556 事業構想も何も無いし、それであの工期なら100m超は無さそう。適当だけどせいぜい300戸ぐらいじゃないかな。
多摩センターでプレミアムな仕様を求める声は少ないと思う。

ここが上げてれば、跡地も上げやすかっただろうけど‥。橋本は、レジェイドとか現在進行形のマンションも頑張ってたから上げやすかったのかも。

>>1559 マンション掲示板さん
多摩センター全体の相場が上がっていないように思います。
他の物件が売りに出ないのも、新築がこの値段では売りにくいとなっているのでは？

>>1560 口コミ知りたいさん
多摩エリアだからこんなもんでしょ。
神奈川や埼玉のマンションの方が高いのは今に始まった話ではない。

多摩センターも中古は十分値上がりしてるけどね。
ここはもっと頑張ってほしかったね。
相模大野もだし、跡地はそこそこいくよ。

多摩センターだって昔は坪150とか高くても200ぐらいだったんじゃ…

物価と株価を考えたらそりゃ上がるし、
下手すると５年後はもっとしょぼいスペックでもっと高くなってる可能性もある。
まあ人口減で逆もあり得るけど。

これからはインフレだからなあ
これまでの30年とは事情が変わってくる

>>1564 評判気になるさん

ここはなぜ上がってないのですか？物価も株価も上がってるのに。

>>1566 単価は上がってる。今まで75～85m2が多かったけどここは3LDKで65～72ぐらい。むしろ中古相場でここの価格調整してるんじゃね？とか思ったほど。

>>1566 マンション検討中さん

普通に上がってると思うけど。
5年前なら10%以上は安かったのでは。

>>1566 マンション検討中さん
上がってないわけないですよ。
地域にかかわらずマンションは上がってます。

そんなことより残りは売れたのかね
売れ残りだけは、やめてくれよう！

残り物は条件悪いからね

住宅ローンはどこにした？
やっぱり多摩市民としてau？

美術館跡が動き出したね

やっぱプレミアムレジデンスか。
微妙だな。

6月末までに本審査出す1行を決めるんですよね。悩んでいます…

>>1575 検討板ユーザーさん
本審査は1行に絞る必要はないですよ。わたしは2行に出して、ギリギリまで見極める予定です。

6月末までに可能性のある銀行の本審査は全部通しておく。
特に借り入れ金額が当初よりも増える場合は注意。

6月末になったら契約に関しての話が長谷工から来るっていう理解でいいのかな。

6月末までにこちらで本審査を銀行に依頼する必要があるって事ですか？

本審査を各自で行う必要はないと言われました。別途本審査会？みたいなものを開催するので自分の中でどこにするか決めておくだけで大丈夫だと思います。

三井にしました～

そうだったんですね！6月末までが契約内容変更期限と書かれていたので6月末までに1行に決めるのかと思っていました。
提携ローン申込手続きがあるようなので仮審査以降何もやっていないです。。。

12/24引き渡し予定ってあるけど、こんなにギリギリだと
転居届は出せても実際の引っ越しは1月とかになりそうね……

>>1581 検討板ユーザーさん
私も同じです！
仮審査いらいなにもしてないです！

6月頃に銀行の変更があるかの確認が郵送で届くみたいなことは言ってましたよ

間取りのページに、きちんと価格が掲載されているのがいいですね。
だいたい5000万円あれば買える感じみたい。15階、17階、20階と高層階でもそこまで高くないような気がしました。
駅からちょっと離れてはいますが、駅前でもありますし歩行者専用道路もあるみたいですね。

今から販売開始だったらもっと高かっただろうね

今予定のある美術館跡地は300前後、京プラ跡地は400前後になるんだろうなぁ…
ライオンが240だったのはもう少し伸びると思ったけど。

美術館そんなに行くか？

>>1588 通りがかりさん
美術館跡地は４００前後いくと予想します。ホテル跡地は５００弱かなと。橋本で４００なら多摩センターはそれより安くなる理由ありませんよ。