ザ・グランクロス多摩センターってどうですか？

カーシェアリングを5台くらい入れたら、車を手放す人が増えて、駐車場問題はかなり改善する気がするんだけど。
そう簡単な話でもないのかなあ。

>>1478 通りがかりさん
駐車場問題が緩和されると言う意味だとおっしゃる通りです。
ただ、今からカーシェアを検討するのは難しいと思います。理由は簡単で、カーシェアのための車購入と維持費の為に管理費が上がるからです。
最初からデベロッパーがカーシェア前提でマンション販売を計画していたら、既に管理費にも反映されており、それに納得した人が購入するので問題になりません。
しかし、今からだと全く車に乗らない人は完全に管理費の値上げだけになります。
利用料で回収すれば良いと思うかもですが、そうなると利用料が高くなって使われないリスクや、採算が合わない時にどう補填するかみたいな話になり、結構な確率で揉めます。
まだ上で話題になった駐車場使っている人が修繕費を負担すべきと言う話の方を通す方が現実的な気がしますね。

もし、駐車場を使っている人が修繕費を負担する（駐車場収入を修繕積立金に算入）とすると
今手元に細かい資料がないから非常にざっくりとした計算になるけど
駐車場料金月額16000～23000円ということで平均19500円を1区画あたりの料金とする。
すると毎月19500円×81区画=1579500円が駐車場収入として管理費に算入される。
仮に、これを修繕積立金に移すようにし、1579500円を管理費の値上げで補填するとする。
すると1戸あたりの負担額が1579500円÷289戸=5465円が管理費の値上げとなる。（今回は駐輪場・バイク置き場は含めてない）
この値上げ幅を許容できるかがポイントになると思う。もちろん今後もっと値上げが必要になる可能性もある。

今さら駐車場事情を議論されても、そんな懸念ずいぶん前からあったよ。遅すぎ。

給湯器リース料 が気になる
なぜリースして購入者負担かな
毎月給湯器リース料 2,750円

購入したら販売価格が高くなるからレンタルなのでは

>>1481 口コミ知りたいさん

？

不足分は周囲から月極を調達する話が以前からあったので、その後どうなったのか？という話なのでは？

>>1480 マンション検討中さん
その計算は車利用者を優遇しすぎですよ。管理費計算をあなたの例のように見直すなら、車を持たない住民に対しては修繕積立金も機械駐の維持費を抜いて設定してほしいです。ベストなのは駐車場収入も見込んだの各戸の管理費は現状通りとして、駐車場の区画料金を更に上乗せすることで、駐車場関連支出は受益者だけで負担にするべきかと。
人の生活費まで払わされるのなんてゴメンですし。。。

まぁ売主さんも勝算あってのこの駐車場台数でのリリースだろうしなー。一昔前では多摩エリアで車なしなんぞ考えられなかったけど、エリア限らず車離れ進んでるってことなんですかね。時代感じますねー。動物園とかよみうりランドとか、ファミリー層は車あればより快適なんですけど、ファミリー自体が減ってると考えれば納得。嬉しいかな悲しいかな

何を今更な話

駐車場関連支出は車使う人だけにしろって人、気持ちは分かるんだけど
将来的に車買ったり、売るときに駐車場欲しいってなった場合は一括で後払いするってことなんかな？
マンションの価値維持を考えた場合は駐車場込みで当然考える必要あるし、0:100で語れる話ではないと思うが。
低階層でエレベーター使わないからその分管理費減らしてよっていう人までいずれ出てきそう。

マンション維持費は使ってる人だけで払うってパターンの前例ってあるんですか？設備を使おうが使わまいが折半、そこ含めてマンションの宿命、それが嫌なら戸建て、てゆう考えだったんですけど、違うんですかね。

さすがに、>>1485さんは個人的なお気持ちを書かれているだけで、維持費を使ってる人だけ払う0:100論を本気で考えてはいないと思います（笑）

>>1490 名無しさん
おっしゃる通りで0:100で受益者負担にしろと本気で提案までしません。気持ち的な話ですみません。。現実的には修繕や維持管理観点でも、区画料金に多少は織り込んでほしい。管理費だって専有面積で傾斜がつくので…

>>1491 検討板ユーザーさん
すいません、別に否定ではなく純粋にそうゆう事例があるのかと単純に思い。安心しました。笑
個人的にはお気持ちよくわかります。こればかりはメリデメがありますよね。良くも悪くも、マンションは共有所有物ですよね。ただその分、価値観の近い友人が近くにできやすいというかげがえのないメリットはマンションならではでもあると思うので、そのあたりも総合的に勘案してトレードオフだと思うようにしてます。

現状、駐車場収入を管理費として消費することで全住戸の管理費徴収が安くなるというメリットを得ている。この利益を受け取っておきながら、修繕費を出せないというのでは通らないでしょうね。受益者負担ということなら、管理費、修繕積立金とは別に駐車料金による駐車場会計を独立して作ってしまえばいい。ただしそれだと使用者以外への利益が還元できなくなってしまう。どこで折り合いをつけるかですね。

>>1493 口コミ知りたいさん
駐車場があることで管理費も修繕費も上がるので、車所有しない住民にとってはメリットも相殺どころかマイナスです。
区画料金だけで駐車場の管理も修繕も賄えませんから。
永住目的で住むなら利益の還元などそもそもないので、会計独立は受益者負担として望むところです。リセールも含めたトータルでみたら駐車場がないのはマイナスに働くので、車持たない人も管積一部負担は許容するのが落とし所です。

物件概要を見ると、4期4次の販売戸数が5戸になっていたので今回の成約数はあまり伸びない可能性が高いですね。
先着順住戸の売れ行きがよければ別ですが、上の方も言われていた通り、残り物の住戸になってきているのでこれからのペースはちょっと落ちそうな予感がします。
また火曜日にいつもの成約状況を更新したいと思います。

>>1494 マンション掲示板さん
グランクロスに関して言えば、今後30年間の長期修繕計画だと、十分に駐車場収入だけで対応できますよ。常時満車であればですが。もちろん、今後30年間の物価や人件費の上昇、消費税アップに伴う定期的な駐車料の見直しは必須でしょう。入居者の合意があれば駐車場独立会計もありですね。

>>1495 eマンションさん
カウントダウンといっても良い残り戸数ではありますが、苦戦してますか・・
少し検討要素とは違うかもしれませんが、ランドマークの公園が工事中なのも広域検討者にとってタイミングよくないですよね。今は絶賛工事中なので全然いいロケーションではないので、特に公園好きな方は、ここに来たい！となり辛いでしょうから(笑)

意味不明
公園なんて工事中でも対して変わらんよ

>>1494 マンション掲示板さん
私は駐車場は利用しないのですが、駐車場があることが悪！みたいな書き込みが多いので、本当にそうなのか計算してみました。
結論ですが、このマンションだと車を持ってない人が多少補填してあげているという計算になりました。ただ、月額1,100円程度の負担なので、駐車場0のマンションが現実的にありえないことを考えると、許容範囲かなと。
それよりも、わかっていたことですが30年で合計約600万の修繕費の方が。。
計算の流れは下記の通りです。長ったらしい投稿になってすいません。
あと、細かい数字は契約した人なら長期修繕計画と管理費予算計画で追える情報となります。
【第1ステップ】まず、駐車場収入で機械式駐車場の維持にかかるコストが賄えているか？
①駐車場収入から、②30年間にかかる長期修繕費用と③毎年かかる点検費用を引いて、プラスかマイナスかを確認。
　①が471,576(千円)→約4.72億
　②が283,830(千円)→約2.84億
　③が30,960(千円)→約3,100万
　→156787(千円)→約1.57億のプラス
【第2ステップ】車を持たない人が、機械式駐車場に対して払っている修繕費は、第1ステップで算出したプラスに対し、高いのか？安いのか？
高ければ損、安ければ得となります。
④第1ステップの結果がプラスだったので、これを総住戸の289で割って、1戸あたりの儲けを出す
　約54万2千円
⑤長期修繕費の総計に対する②のパーセンテージを算出する
　長期修繕費の合計が1,814,428千円なので、パーセンテージにすると15.6%
⑥代表してAタイプの30年分の修繕費から、⑤で算出した割合で機械式駐車場に対して払っている修繕費を算出
　Aタイプの修繕費の30年合計が\6,096,600。これの15.6%は95万1千円
⑦最後に、④と⑥を比較する
　⑥のほうが約40万高いので、車持ってない人は30年で約40万円駐車場維持のために補填してあげている。ちなみに40万を30年で割ると月額1,100円

>>1498 通りがかりさん
1497じゃないが、公園に惹かれて決めたぞ。公園好きかつ多摩センター来た事ない人だったらだいぶ印象違うと思うが。

マンション自体はたいしたことないかもしれないが、
公園、図書館、商業施設、ペデストリアンデッキ等、そろってる周辺環境はなかなかない

>>1500 坪単価比較中さん
分かるわ～
聖蹟の物件見た後、ここのモデルルームに行く道中で、ペデストリアンデッキと公園に隣接した中央図書館見て、あー、こっちの方が生活楽しそう！と思ったのよね。
スーパーもこっちの方が粒揃いだったし。
確かにマンション自体は聖蹟の方が良かったけど、そこまで差は感じなかったし、ずっと引きこもるワケじゃないから街並み含めて私はこっちに決めました。

多摩センターの住みやすさには異議はないが、
聖蹟とはそもそも街のタイプが違う。

多摩市とは言え腐ってる東京、モノレールは微妙だけど都心直通の２路線京王都営新宿、小田急千代田使えてこの価格は今の時代安いと思う　

聖蹟ブリリアのほうが駅や商業に近く便利。
大きな公園やピューロランドがあり小さなお子さんがいるご家族は多摩センターのほうが良さそう。

>>1500 坪単価比較中さん
自分は典型的な長谷工スペックのマンションにはお金を払いたくないので見送りました。
京王プラザホテルのところの分譲を待っている状況です。

私はこのマンションは駅から遠いので昭島にしました。

京王プラザホテル跡地はさすがにロケーションがヤバすぎてこことは価格帯が全く違うと思う。

昭島笑

京プラ待ってたら40代になっちゃうのでやめた。
20代～32くらいまでならギリ良いかと思いますが、グランクロスもかなり待ってるしこれ以上は待てないな～

すまんがここの価格帯検討中の人が跡地なんて買えるとは思えんぞ笑

昭島も聖蹟も地縁はないですが、魅力的なマンションですよね。勤務先が小田急線沿いなので多摩センターで購入しましたが、価格とスペックは検討候補でした！多摩センターは今でも買い物には困りませんが、京王プラザ跡地に入る商業施設が楽しみです。

跡地はまだ全然情報がないからなあ
待ってがっかりになる可能性もあるしリスク高い

あと、隣の駐車場どうすんの、何か開発して欲しいのね

小田急で行った方が早いかもですけどモノレールが延長されるのを楽しみにしている。

跡地なんか、何年後か分からないしその頃には億ションが普通かもしれないし、一次取得者にはありえない選択肢だわな
結局、家庭によってライフステージが違って、住宅ニーズも異なる

多摩センターはこのスレの人がよく言っているようにファミリー向けとして生活しやすい環境であり、富裕層が好むようなコンセプトではないです。需要と供給が噛み合わない億ション仕様にはならないと思います。

素晴らしいマンション作って多摩センターの魅力を高めてほしいね

超駅近かつ商業施設近に住んだことあるけど、
夜中のトラック荷物の搬入だったり、酔払いの寄声だったり、
埃が多くて洗濯物が干しにくかったり、以外とデメリット多いのよね。
確かに便利だし、超タワーマンの高層階だったらもっと良くなるかもしれないけど。

なので、超駅近なら単純に住みやすいかというとそうでもないし、徒歩5~10分が丁度良いと思う。
投資するならともかく、跡地が単純に良いマンションになるかと言われるとね。

更新がありましたのでまとめてみました。
今回は6戸成約ですね。ちょっとペースが落ちました。とはいえ竣工まで6ヶ月あるので、竣工前完売の可能性は十分にあると思います。
また、今回売れた6戸がすべて低層階でした。高層階の残り割合が多いのが気になります。
あくまで私の予想ですが、残りの住戸のうちE、H、Iタイプは条件が良いのでそこから売れていくと思います。Eはリビングの方角、HとIは比較的眺望の条件が良い(最上階も売れてますし)です。
順調に売れていってほしいものですね。

【成約状況】
2024/01/05時点(年明け)　：159戸成約
2024/01/23時点(3期5次後)：176戸成約(17戸増)
2024/02/20時点(4期1次後)：203戸成約(27戸増)
2024/03/05時点(4期2次前)：204戸成約(1戸増)
2024/03/19時点(4期2次後)：221戸成約(17戸増)
2024/03/26時点(4期3次前)：225戸成約(4戸増)
2024/04/09時点(4期3次前)：230戸成約(5戸増)
2024/04/23時点(4期3次後)：243戸成約(13戸増)
2024/05/07時点(4期4次前)：246戸成約(3戸増)
2024/05/21時点(4期4次後)：252戸成約(6戸増)
残り37戸(成約率87.2%)

【残戸数(37戸)の層別内訳】
高層階(15～21F)：28戸/98戸
中層階( 8～14F)：5戸/105戸
低層階( 2～ 7F)：4戸/86戸
----------------------------
合計：37戸/289戸

【残戸数(37戸)のタイプ別内訳】
A:0戸、B:0戸、C:0戸、D:1戸、E:7戸
F:0戸、G:0戸、H:7戸、I:4戸、J:0戸
K:0戸、L:9戸、M:5戸、N:4戸、0:0戸

跡地では毎週末下手くそな歌が聞こえてくるだろう

>>1519 この間人気か知らんが謎アイドルに女子が群がっててうわぁ…って感じだった。対して歌は上手くない模様。

今残ってるB棟（H～O）の高階層は東側（洋室側）がアグレックスビルを見下ろすことになるから朝の日差しを取り入れることができる。昼以降は西側のリビングに日が入る。日照時間的には好条件。

>>1521
業者？

>>1506 匿名さん
ここと多摩エリアで同価格帯の大規模分譲マンションだとハウス小金井公園、ブリリア聖蹟桜ヶ丘、プラウドシティ豊田多摩平、クリオ八王子、プレミスト昭島あたりが競合として営業さんに当時紹介されました。正直一番検討外だった昭島がえげつない勢いで竣工前完売したと聞いて驚愕しました。見ておけばよかったと少し後悔もしましたが、自分は勤務地的に青梅線厳しいので冷静に選ばなかったとは思いつつ、的ながらあっぱれです。こちらは昭島より戸数少ないわけだし、続いて竣工前完売、頑張ってくれ！

昭島は横田うるさそう

豊田のプラウドよかったよ

>>1523 匿名さん
売れ行きと物件の良し悪しはあまり関係無いです。
マンション価格が上がっている現状では売らずに取っておく方が利益になるので、捌ける自信があるなら出し惜しみして竣工後まで販売継続も十分選択肢になります。
昭島は確かまだ2街区残っているので捌くの優先だったのでしょう。

>>1526 eマンションさん
確かに「安いから」で売れているマンションの立地やスペックを見ると「・・・」となることは多々あるよね。