ザ・パークハウス 大倉山ってどうですか？

>>20 匿名さん
仰るとおり大倉山の方が近いですが、菊名を利用するでしょうね。各停は辛い。
ちなみにウェルシアの近くの独身寮を解体中でそこもマンションになりそうです。環境的にはこっちでしょうね。

駅としては急行止まる＆JR乗り換えのある菊名のほうが利便性が断然上だと思うけど、物件につける名前としては大倉山と菊名とどっちが客寄せしやすいんだろう。

>>22 マンション検討中さん

沿線住宅地ブランドのイメージ的には大倉山の方が響きがよいかと。

市況次第では坪400万超えそう… この値付けでも住替えを狙う比較的シニアな人をターゲットとすれば完売できそう。土地中古戸建が1億前後で売られてる地域です。

31戸しかないし内廊下の高級路線ですから、びっくりチャレンジ価格で出てきそう。
坪500越えでは？

>>25 マンコミュファンさん
坪500～だと横浜駅直結タワマンと一緒ですね（笑）

建築主はENEOS不動産のようですね。
三菱地所が権利を買い取って販売するようですが、地所はどの段階から関与していたのでしょうか？

物件概要の都市計画道路の詳細が知りたいところです。昨今の状況を考慮すると綱島街道の拡幅は実行されそうです。

都市計画道路に敷地にかかってるケースは、計画道路が実施されて土地を収用されると容積率や建蔽率の条件を満たせなくなって既存不適格になるリスクがある。

その辺をモデルルームができたら営業にじっくり確認。

大倉山には地縁も無くこのあたりはそれほど詳しくないが、このスレの投稿を見る限りは非常に強気のコメントが目立つようだ。
ひょっとしてこの物件の建設地は大倉山でも超一等地で憧れのエリアなのかな。そうでなければ大倉山駅6分とちょっと微妙な距離での400万円は高すぎるように思うが、自分が最近の高騰相場についていけてないだけ？

31戸ですしびっくりチャレンジ価格になるでしょ、わざわざコストかかる内廊下にしてますし。

>>30 匿名さん

大きな交差点至近の幹線道路沿いで、大倉山エリア内で決して最高峰とは言え無い場所ですね。
それでも坪400でも売れてしまうのではないかと皆さんが予想しています。
給料は大して上がってないのにマンション価格高騰し過ぎ。

大倉山って、あのいわく付きのマンションがある。
怖いもの見たさの人間がいるのかもね！

ここは大倉山の超一等地というほどでもなくまた駅至近というわけでもないようだが、坪400というドレッセタワー新綱島や同武蔵小杉とほぼ同じ価格帯で勝負できるだけの魅力は何なのだろうか。

立地を建物で補う感じなんですかね。建設費が上がってるからどこまでできるかですが…

ちなみに、大倉山の一等地ってどの辺りなんですか？
地縁がないので教えていただけると嬉しいです。

>>36 さん

ヒルタウン一帯とかは大倉山一等地じゃね？

大倉山は新築マンションが頻発するエリアではないといった点で希少性はあるものの、駅6分という決して駅近とは言えない立地かつ騒音レベルハイパーマックスの綱島街道沿いであり、建物自体も低層マンションでもなければランドマーク性があるマンションでもない。

これらを内廊下だけでカバーするのは相当難しい。

区役所が目の前なのは便利！と一見思いがちだが
区役所に行く用事なんて年に2回くらいだろう。

自分が仮にデベロッパーだとしてこの立地のマンションを坪400以上で売ることを考えるなら、
戸数の少なさから共用施設を作り込むことは難しいので、
内廊下やディスポーザーは勿論のこと、天井高をはじめとした設備使用の高さ、各階ゴミ置き場やエントランス二層吹き抜けに加え、全戸数分の駐車場の設置といったものを導入したい。

新横浜線の開通の恩恵を唯一受けない駅なので、これらが実現できずに坪400を越えれば、明らかに割高

>>38 通りがかりさん

38です

おすすめプランは　I(eye)タイプです。
70平米の3LDKの部屋です。
おそらく一番人気はIの5階になるはずです。

Iタイプ5階
抽選必至価格　7900万
周辺相場から見た適正価格　8400万

参考までにどうぞ

建物の仕様が公開されないとなんとも言えない状況です。

億超えじゃない？5階のIタイプ

地縁者のニーズがどれぐらいあるかな…

大倉山で３年住んでる人ととして
街はめっちゃ気に入ってます。最初隣の綱島と悩んだけど利便性落ちても
今の大倉山選んでよかったと思ってます。街の雰囲気と利便性を考慮して個人的にここら辺の住むなら
日吉＞ムサコ＞大倉山＞綱島＞菊名
ですね。
大倉山は駅から東側より西側がメインだから
東側のここは周りにそれほど盛んだ感じはないですけど周辺は静かかな。
ちかくのスーパーはマルエツでも結局駅前まで行くことになる。
大倉山はもう徒歩10分内でマンションが建つ土地がないからすぐ売れそうですね。
このまえレジェードが10分超えで300より上だったのでここは350超えるかもだけど400だとムサコ行くから350~400の間になりそう。

買うならKrですかね

>>44 通りがかりさん


83㎡だと
おそらく10,600万円くらいかなと思います。

多分大きくはズレはしないと思います

>>30 匿名さん

大倉山3丁目辺りの大倉山ハイムがある辺りが大倉山マンション敷地としては最高です。エルム通りと太尾新道(並木道)の間です。
環状道路と綱島街道の交差点近くのこの辺りはもう少し綱島方面大倉山駅寄りならいいのですが、ガソリンスタンドならまだしもマンション立地としては必ずしも良くありません。
それでも坪400超えで、売れるのが今の市場でしょう。ただ、この環境を考えると上の立地より坪50万は下かなあ？

>>46 マンション掲示板さん

その辺りは便利ではあるけど、低地で洪水ハザードにもかかっている。やはり大倉山の一等地はちょっと高台のエリア（ヒルタウン一帯、など）だと思う。

ヒルタウンって昔は栄えたけど、いま大倉山でそこを含めてそのあたり一帯に住みたいと本当に思ってる人はあまりいないのではないかな、綱島街道沿いって閑静でないですよ

大綱中学区から外れるとガツンと価格下がるが…ファミリー向けが少ない…のが欠点か…

>>45 通りがかりさん
これだと買える層が多いので抽選になりそうですね。倍率はどれぐらいだろう？

>>50 匿名さん
どうですかね。
1億を超えると、やはり買える人が少なくなるので、抽選にならないか、倍率は低いかもしれないですね。
大倉山ではないですが、最近少しだけ高い同じような広さのマンションは、間取りが良かったので抽選かと思いましたが、抽選にはならなかったですね。

いま綱島街道沿いのマンションに住んでるのですが、マジで五月蝿いです
ここ、気になってるのですが、遮音性とかどうなんですかね。。

>>52 マンション検討中さん
間違えなく止めておいた方が良いでしょう。
街道でしかも大きな交差点至近。消防署も近くにありますし、菊名記念病院、労災病院に向かう救急車はかなり多いです。

>>53

そうそう、救急車もすごいですw
そう考えたら、やはりちょっと私の生活優先順位的には厳しいか。。

ネガティブなこと書いてしまってすみません！
二重窓とか（あまり詳しくないのですが）たぶん音のこともしっかり考えられてるとは思うのですが、いまの環境が本当にしんどいので、他で検討し直します～！

大倉山は各駅停車しか停まらない駅なので東横線の中では駅力は一段下に位置するように思うが実際のところはそうでもないのかな。
ここはそんな大倉山の駅からそこそこ離れている上に綱島街道沿いで環状2号にも近く住環境もそれほどよい場所というわけでもなさそうなのに坪400などと強気な人がいるが何が魅力なのか正直よくわからない。

字面だけ見ると東横線駅徒歩8分なので、それなりに刺さる人はいるのでは？
横浜よりの東横線沿線は、駅からバス便のところに一軒家　or マンションが多い気がするのでその辺りに住んでる年配の方の需要はありそう。
ただ、幹線道路沿いで消防車、救急車も多いとなると、どうなんだろう。

>>56 マンション検討中さん

8分ではなく6分のようです。

綱島街道は夜の交通量は少ないです。環2は不明です。

環2も綱島街道も、総じて相当な交通量ですよ。ほかに新幹線も東横線も、ここのすぐ近くを通るので厳しいです。それでも東横線大倉山駅徒歩6分、今の市況からいって坪370～420はするのでしょうね。もし自分が大倉山の中で探すなら、もう少し落ち着いた所で、築20年内くらいの中古マンションを選びます。

>>58 周辺住民さん
綱島街道は交通量はそこまで多くはないですが、いつも渋滞しています。スピードはだせないですね。

問題は環２。交通量多く、トラックも多い。新横浜から飛ばしてきた車は橋を渡りきるところで、大豆戸の交差点が見えてきて、信号が変わりそうだとフルアクセルで飛ばします。ここは結構うるさいですよ。

オリンピック跡地の方が綱島街道だけだから、環境は良いと思う。

長い間大倉山に住んでいた者から言わせてもらうと、大倉山に住むメリットは３丁目～４丁目、大豆戸町の静かな場所に限定されます。
今回の場所や６～７丁目は論外、５丁目は遠いし道が狭いし虫が多く冠水地域。１～２丁目は山がきつい。
各停しか止まらず、頑張って歩いても新横浜で何もないのでつまらない街。
じゃーこの地域に求めるものと言えば、「静けさ」、「住民の質の高さ」しかないです。するとおのずとどこに住めばよいかがわかるはずです。

>>60 周辺住民さん
深く見てるようでただの大倉山ディスりか。ともかく引っ越したようで何よりです。

>>61 通りがかりさん
３丁目、４丁目で良い物件出たら戻ってきますので、その時はよろしくお願いします★

>>55 匿名さん
全く同意です。

＜デメリット＞
・各駅停車駅
・住環境が悪い(24時間騒音・排気ガス)
　騒音はT3サッシ等である程度軽減できても排気ガスは避けられない
・バルコニーが非常に狭い
・アウトフレーム工法ではない
・洪水ハザードマップで3M未満の浸水リスクがあるエリア
・眺望も期待できない
・ファミリー向けの広さが少ない

東横線駅近という点以外はほぼメリットがなく、この条件で坪400とか出てくるのか不思議です。
ちなみにすぐ近くのパークホームズ大倉山は販売時期が10年位前とは言え、
大体坪250以下だったと思います。

上記条件に見合った低価格なのであればアリだとは思います。

10年前のデータから推測すると、坪300万強が妥当！！？？ 需給次第ですね。

交通量が多くバルコニーが狭いなら洗濯物の外干しはできませんか？
この辺りにお住まいの皆さんは毎日の洗濯に浴室乾燥機かドラム式乾燥機が
必須で外干しはされていないようですか？

首都圏のマンションのベランダはどこも変わらないですし外に干します。道路沿いだから特別に排気ガスの影響を受けるわけではない。空気の綺麗さにこだわるなら田園地区に引っ越すのが最善です。

＞６３

T3サッシの性能が出るのは窓を閉めたとき。遮音等級の高いサッシを入れてるってことは窓開けられないってこと。

６５さん
洗濯物に関しては、それぞれの考え方があるかもしれませんね。
交通量が多くても上階であればあまりきにならないという友人もいます。
ただ、家族に喘息やアトピーなどがあると外干しは難しいかも。
ドラム式乾燥機や除湿機付き衣類乾燥機もあるので
そういう機器を上手く活用すれのもひとつの方法かもしれませんね。

外干しできないなら浴室乾燥ってのもあるけど最近、物干しが一本なんてコストダウ　
ンが横行してる。2本あってもバルコニーの物干しより干せないのだから1本だときついはず。

モデルルームできたら要確認。

おまけだけど浴室乾燥って、乾燥機能使わなくても24時間換気を稼働させてるだけでも梅雨の時期以外は翌日には乾いてくれる。

オリンピック跡地は面積が大きいから敷地で環境が作れる。道路も環状道路から離れているため、環状道路の騒音は聞こえるがそれほどうるさくはない
それに対して、この敷地は綱島街道、環状道路、両道路の交差点、高架から降りる騒音も含めて、音的にはかなり悪い。何故、天下の三菱地所が騒音が気になる立地を選んだのか気になる。何か成算があるのだろうか？

>>71 マンション比較中さん
自分が住むわけじゃないし、マンションは作り続けなきゃならないビジネスなのに、マンション用地は出てこない。マンション用地に選り好みしてる余裕はありません。

浴室乾燥について

浴室乾燥の物干し、何本もあっても洋服が重なりそうで1本が普通なのかと思っていました。
そうではないんですか？

浴室乾燥、ある程度乾いたらサーキュレーター回しています。浴室乾燥ってコスト高いようです。
24時間換気はあるはずですが、確実に・・・
1日で乾きますよ！

>>73 匿名さん
１本はコストカット物件と言われています。
うちは賃貸ですが２本ついてますよ。

洗濯は基本的に乾燥機で、乾燥機がかけられない物だけ、浴室ではなく部屋干ししています。
私は窓枠物干しを使って、サーキュレーターを当てていますが、天井に付けるなど色々な室内物干しが出ているので、浴室乾燥にこだわらなくても良いかなと思います。
浴室だと、入浴時に洗濯物が干せないので、濡れたレインコートや傘などは浴室に干していますが、洗濯物を浴室で乾かすことは少ないですね。
浴室乾燥機も子供の上履きを急いで乾かす位にしか使っていないです。
参考まで

外干しが少なくなると景観的にはプラスかもしませんね。

この前大豆戸の交差点を通りましたが、ほとんど外干ししてましたよ。

外観、内廊下、低層階マンション、駅近（あくまで私の感覚です）、パークハウスブランド、商店街、等々。

個人的に非常に気になってます。
マンション完成後に販売なので、現地で雰囲気確認できるのも良いですね。
人気出ちゃうのかしら。。価格、どんな感じになるかなぁ～。。

外干しはほとんどの世帯で可能ということですね！

プロジェクト発表のアナウンスがきたいますか….?

連投で申し訳ないです。マンションの仕様等はホームページで分かるのでしょうか？

また、内装の仕様変更やオプションは選択できるのでしょうか？

竣工売りだから仕様変更はできないでしょ？後付けのオプションはあると思います。

浴室乾燥って使いますか？乾くのが遅いし電気代も高いのであまり利用したことがありません。
洗濯機もドラム式や乾燥機付きを使えばそれですみますし、部屋に干しておいた方が
洗濯物もすぐ乾きます。
利用するとしたら、浴室を乾燥させたいときや（カビ対策）、レインコートや折り畳み傘を乾かすときくらいです。

>>84 匿名さん

浴室乾燥は重宝してます。外干しできない日は必ず使ってます。
部屋干しは見た目も悪いし、季節によっては乾くまで時間かかりますし。
乾燥機でもよいかもしれませんが、干すのに比べ、衣類が傷みやすい気がします。シワも付きやすいですね。

坪400もするんでしたっけ。。。
最近の相場知らずに驚いてます

価格まだ出ていないのでは？

＞７３

2本あってもハンガー干しで重ならない程度のスペースは確保できる。

＞７４

最近賃貸以下の分譲が横行してるんだよね。

＞７５

上履き洗うのにスロップシンクなしってのも最近のコストダウン。

洗濯の話題が多いな（笑）ここはシニア向けな気がしてます！

来月のオンライン説明会の案内が来ましたね

洗濯の話題が多い（笑）
もしかするとこちらは主婦の方が多く検討されているのかもしれませんね。
シニア向けと考えられる理由は価格帯からですか？
自分は間取りを見る限りDINKS向けなのかな？と感じます。

私まさにDINKSですが、ここのマンション検討してます。

もう少しいい土地出るまで待った方がいんじゃない？
大倉山はDINKSにメリットないと思う。。

ここの設計会社、三井市ヶ谷で建築審査会で建築確認取り消し食らった過去が。ここ契約するなら、建築士チェックは必須か。

ガソリンスタンド跡地だと、土壌汚染が気になりますね。
浄化費込みで坪400ならなるほど納得です。

ビックリしました。
何故南海辰村建設？施工会社見たら、検討外させて頂きました。
洗濯干せる干せないの話じゃ無かったです。
何故三井さんここでやったかなー！

こちらを見ました。
http://daikaku-saiban.com/movie02/

>>64 評判気になるさん
そんなはずはないと思います。いくら騒音や施工会社（普通）や仕様（不明）や間取りが気になっても、駅６分、区役所、商店街直ぐ、幹線道路沿いではない（準幹線道路並み）、内廊下、三菱ブランド、近くの三井より街区は綺麗で環境もいい（騒音はある）、線路沿いでない等と考えたら、人気の大倉山３～４丁目、大豆戸町の環状２号北側（から５０ｍ超）より劣るといっても、相対的に人気は出るでしょう。

>>99 マンション検討中さん

このあたりにはシュロス大倉山という古いげた履きマンション(1階店舗)があるけど、いつももう少し新しかったらなと思ってた。前面は港北区役所や公民館だし、店舗も近いし、環状2号は近いけど少し先だし、駅6分なら少し騒音はあるけど、東京のあれだけうるさいマンションが飛ぶような価格なんだからいい立地だと思うけどね。
大倉山って結構新横浜に近いし、記念館やアリーナにも近い。区役所、社会保険事務所、税務署、警察、学校、公園、商店街、スーパーマーケット、ドンキホーテ、外食店等結構近くて普通停車駅だけど便利。
最高なのは前にも書いていた人がいるように大倉山3,4丁目あたりなんだけど、大倉山ヒルズがある高台よりもこっちのほうがいいと思う。

大倉山は縄文海進で海だったところが多いから、地盤が不安。新横浜線が大倉山に駅を作らなかったのは、地盤が弱く、工事に多額の費用を要するからと聞いたことがあるがどうなのだろう。確かに新横浜線の工事では、新横浜から大倉山にかけての地区で2回道路が陥没した。大倉山で地盤がいいのは、駅近なら大倉山公園のあたり。かなりの急坂だが閑静な住宅街。駅から離れるが、師岡町も地盤のいいところが多い。

>>100 eマンションさん
環2は目の前で綱島街道との交差点ですよ。
交差点歩道橋に上がれば住んだときの日中の騒音が良く分かると思います。下手な都内のマンションよりきついと思いますが。

＞９６

土壌汚染については土壌汚染対策法で指定された物質を過去に使っていたら土壌調査と汚染が見つかった場合については、対策が義務になってる。関東だと自然由来の汚染ってのが結構あって（豊洲市場も重金属については自然由来が原因とされている）、逆説的だけど調査義務がある土地のほうが安全だったりする。

まあ、不動産売買する場合は土壌調査の有無のチェックは必須。

施工会社そこかよ
撤退です

土壌汚染は油汚染、鉛汚染が問題になるんでしょうけど、GSだったんだから当然調査はやって取引してるんじゃないでしょうか。
また、ここと環状２号は側道を除いたら２０～３０ｍくらい離れている。
東～南～西方向には東急アルス、パークホームズ、ネオ（グランデ？）があるから騒音をある程度遮蔽してくれる。
うるさくないとは言わないですが、窓の性能次第でいけるかな。環状２号と新幹線に挟まれた場所もT3なら結構大丈夫でしたし、今都内国道２０ｍ超えたとこにいる私がいうからある程度確かでもあります（笑）。

＞１０５

でしょうか、ではなく確認しないとね。あと、どのような対策をしているかも。豊洲みたいに中途半端な対応するとあうと。

遮音性能の高いサッシを使っているってことはうるさくて窓開けられないってこと。

>>106 匿名さん

ここは、土壌汚染より液状化の方が心配。

GSの地下タンクは解体工事の際に掘りだされて無害化するのが一般的だそうです。
優良業者はタンクを取り出した跡を浄化し、タンク内の洗浄液が土壌を汚染しないよう細心の注意を払い、土などを詰めて地下にしっかりと埋め戻す作業を行いますがそうでない業者もあるので施工業者のチェックは重要だそうですよ。

明日のオンライン発表会で価格提示あるんですかね
一応参加予定です

びっくり価格でしたね…

坪300くらいでしょうか？

坪300万なら安くてびっくり価格ですね。

このご時世安くてびっくり価格は出なそうだから、高いほうなんじゃ？

高すぎてびっくりでしたか？
ネットへの書き込みを禁止されていなければこっそり教えていただきたいです（笑）
どのような設備仕様があるかわかりましたか？
未公開だったラウンジの写真は公開されたでしょうか？

まあ、このご時世だから仕方ないよね。

このくらいかなって価格でしたねー。

まさにこの高値市況の煽りを受けた価格という感じ。駅徒歩3分以内の好立地であればまだしも、あの立地で今回の予定価格には納得感が薄い。ZEHでもなさそうだし、よほど設備仕様が良くないと納得できないかな。ランニングコストはさておき、ドレッセタワー新綱島を買えば良かったと悔やんでしまう。。

価格は83.52m2が億ション。中層階の７０㎡台が８千万円台～９千万円台だったような気がします。一瞬でしたが。仕様、価格（割安感）共、ドレッセ（綱島）の方がいい。価格はマークス（新横浜）がかなり割安に感じた。

>>119 マンション比較中さん

ドレッセ新綱島、初めは高ーい、と思ったけど、だんだん適正価格に思えてきた。慣れとは恐ろしい笑。