ヴェルディ天神川駅前についての情報を希望しています。
所在地：広島県広島市南区大州４丁目381-5他6筆（地番）
交通：JR「天神川」駅 徒歩1分
間取：2LDK～3LDK
面積：65.67㎡～77.10㎡
売主：株式会社信和不動産
施工会社：共立建設株式会社
管理会社：株式会社穴吹コミュニティ
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
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ヴェルディ天神川駅前のご紹介（天神川駅徒歩1分 イオンモール広島府中徒歩8分）【ひろしマンション】
https://www.sumu-lab.com/archives/62289/
[スレ作成日時]2022-06-16 19:03:03
場所良いから普通にすぐ売れそう。ヴェルディならそんなびっくりする価格でもなさそうだし。
ここ立地いいですね。
ファミリーには少し狭いか？
平面駐車場も理想です。
貨物列車の車輪が錆びたようなキーキー音だけは気に留めておいた方がいいかと。割と離れてても響いてるんで、すぐ隣なら尚のことかと。
自ら現地訪れて許容範囲がどうか判断するのをお勧めします。
音はともかく、目の前が駅なのは通勤にはとても便利ですね。
天神川駅からはJRに乗ってしまえば3から5分で広島駅着いちゃいます。広島駅近徒歩10分とかよりは、広島駅に着くのが早いかもです。
いつでも徒歩１０分と時刻を見ての１０分。
行きは良いけど帰りに差がつきますが、
何より駅、イオンも近い。
しかも平面駐車場 資料請求するか悩んでいます。
良いマンションだとは思うよ。ただ、ヴェルディというのが一番のネック。
いや、ヴェルディだからボロいとかそういうのは一切思ってない。実績豊富なデべさんで十分安心できるデべさんだと思ってます。
でも嫌なんだよなー“ヴェルディ”ってのが。
広島駅裏のヴェルディ、資料請求して公開早々にモデルルームに行きました。
なんでその場で契約しないのって目線の担当者が付いて それで検討から外しました。担当者が彼でなかったら おそらく購入していたでしょう。
今回も その担当者がいたらと思うと躊躇しています。
あと3年は値上がりすると言われてるなか、駅前、平面でベルディ価格で買えるならいいですね！すぐなくなりそう。
>>9 匿名さん
いいんですよ。一生住むわけじゃないんだから。
広島ではリーズナブルなブランドとして認知度は高く、立地もいいから儲かるか別として売り手は付きやすいですよね。
マンション買うなら鉄則と思います。
販売時期はいつ頃でしょうか？
周辺で月極駐車場ありますか？
>>12 マンション検討中さん
公式サイトによるも、2022年8月下旬頃販売開始予定となってますね。
この辺りに詳しくない方は、モデルルーム行くよりもいろんな時間帯に現地を訪れてみる方が参考になると思います。
資産価値もあり、値段次第だなと思いました。
週はじめに資料請求しましたが既に届いた方はいますか？値段は平均いくら位だと思いますか？
坪単価185から195万程度かな。
ここ工業地域ですし、結構騒音ありそうなんですがどうなんでしょうね？
電車の音、駅構内の放送、ラッシュ時の大勢の人、
目の前のポンプ場、近所の工場…
この辺りにお住まいの方の感想を聞きたいです。
>>17 匿名さん
駅向こうは工業地帯って感じだが建てる側はそれほどでもないのでは？
夜中貨物列車が通ると五月蝿いかもしれませんが
最近のマンションの構造や窓の遮音性の高さなら気にならないのでは？
資料請求したらすぐ来ました。全プランの間取りと敷地内の図面とか入ってました。プランは広さが本当に微妙に違うだけで、ほぼほぼ6プラン3LDKの同じ間取りです（エレベーターが部屋前にあるプランだけ65m2と狭めだったかな）。マンションのエントランスが駅と反対側で、それだけが残念でしたー（エントランス駅側だったら駅まで徒歩10秒くらいだと思います）
渋滞と騒音がデメリットではありますが、JR駅目の前、高速入り口近くですから
はまる人にはドンピシャの立地ですね。
あとは渋滞をどうとらえるかですね。
3年前のカープチケット抽選券配布の日はこの辺のバスは１時間遅れになったらしい
https://kanko-h.com/info/index.php?p=10474
やはり渋滞が気になりますね
裏道があると言うか、そもそも目の前の道路が裏道なんだよね。
なので時間帯によってはそこそこの交通量ですが、渋滞はありません。ここに限りませんが安全運転は必要です。
高速&線路の交差か。
駅は目の前で、高速の出入り口も近い。バス停も遠くない。
デメリットがなくはないですが、交通の便は本当にいいですよ。
それだけは間違いないかと。
2年前のマンションのことを“坪単価”で語るのは業界人の方ですよね。
いろいろと教えてください。
ヴェルディマンションはテレビCMとかもしょっちゅう見ますしたくさんの実績のある広島地場では一番の大手だと伺います。
住宅ですので安普請というわけにはいかないですが耐震性とか耐久性などの基本性能は満たされていると思います（法的基準がありますので）。
しかしながら、ヴェルディマンションと言えばいつも“安物”イメージがついて回ります。私は“安物”と“割安”は違うと思っており、あくまでもヴェルディは“割安”だと思っていますので、他者から自分が大枚をはたいて購入したマイホームを“安物”だと思われていると考えると歯がゆく感じるだろうと思います。
多くのヴェルディユーザーは私と同じように純粋にヴェルディを“割安”だと評価して購入したのだと思います。ですので、ヴェルディ＝安物というのは一般の方ではなくて不動産業界から出てきた風潮なのではないかと思いました。ただ、何か特別な事情があってそうした噂が出てきているのであればそれは何かを知っておきたいと思いました。
何かヴェルディマンションに対する不動産業界の評価についてご存知の方は教えて欲しいと思います。真剣に考えてますので将来的価値も踏まえて教えていただけると幸いです。
>>28 マンション検討中さん
27の方ではないですが、あまり割安な物件はありません。プロジェクトにかかった金額がそのまま販売価格に反映されます。もちろん施工に関して安普請ということはありません。
安い理由としては、社内の経費が大手より安い、設備がハイグレードマンションには劣るというのがあげられます。
劣るといっても、使わない設備・エントランスが豪華で高い物件と、その辺が無くて安い物件どちらが欲しいですか？ということです。
豪華なマンションを見た後では、見劣りしますが、安い家だとバカにされることはないと思います。広島で一番戸数を売っている会社ですし、マンション自体安いものではありません。しかし住むということより、他人からの見た目、賞賛を重視するのであれば、大手デベの物件をおすすめします。
将来価値は土地によるとこが大きいので、同じ場所なら上がり率に大きな差は出にくいです。
>>29 評判気になるさん
ありがとうございます！
参考にします。
大手の物件だからと言ってエントランスが豪華とは限りませんし、某財閥系など標準仕様はベルディとそう変わらずモデルルームはオプションと設計変更で埋め尽くされていました。
とはいえ、他人の評価が気になってしまうのも事実です。
ああ、悩ましい・・・
駅徒歩１分物件なんて、なかなか出てこないですよ。
モデルルーム行って説明聞いて、現地見てきて景観や貨物列車の音、交通量も確認した上で、それでもここに住みたい！と思えたなら、早めに動いた方がいい。
せっかく買うなら希望の部屋を選びたいですし。
>>27 通りがかりさん
16です。
坪単価185から195万程度じゃないかと適当な予想してしまいましたが、今年竣工した近くのラルステージ天神川駅前が坪単価230程度なので、ここももう少し上ですかね。ヴェルディさんだということを考慮しても200くらいにはなるかも。
ちなみにヴェルディの平均より少し良さげな外観・仕様にして、かつ名前から「ヴェルディ」の冠を外して売り出したザ・ステーションテラス広島が坪単価平均200くらいだったと記憶しています。
>>28 マンション検討中さん
業界人ではありませんよ。多少は関係はありますが。
当物件は大洲アドレスですが、近隣の府中のマンションと比較してみてください。ラルステージがかなり近いマンションです。平均で230万越えでしたが完売。
又、現在販売されてるマンション230万もつれはしています。比治山、段原等々。と言うことは立地を考えて230以上と考えるのが普通だと。20坪もつれからと云うことは安くて4400万台～って感じじゃないでしょうか？
私なら街中で売りやすい十日市と迷いますね。
信和さんのマンションはそこそこの仕様で安価に購入出来る点で皆に喜ばれているのでしょう。ちょっと気になるのはあの真っ白い外観と、自転車置場、ラックすらない物件があることです。
ステーションテラス広島がそうですね。
お隣のフローレンスはラックです。当たり前ですが。
一番心配なのは修繕積立金です。後からの積立金不足を考慮すると不安ですね。
私なら8年後には売ります。
将来的価値はかなりいい線だと思います。駅前の価値ははかりしれません。しかし私は買いません。
修繕積立金を低く提示して後は管理組合に丸投げをするデペは信頼が置けない。売りやすいから低くしてるだけだから。
今販売中は、永く住みたいなら十日市の三菱、ソシオ大手町(各階ゴミ捨て場あり、残少)がお勧めです。
いい物件だけど買いませんってとこも含めて、価格以外は概ね同じ考えです。
しかし230超えるかなぁ。
ラルステージの230には私も触れましたけど、それを超えることはないかと思うんですよね。
>>34 マンコミュファンさん
私も超えないと思います。
ララステージは設備が結構良かった。ヴェルディはそこまでしないだろうから、かなり安くなると予想。ヴェルディとして売り出す以上、そんなに高くはしないんじゃないかな。
駅徒歩１分はとてもとても希少ですね。
しかし、私個人的には駅徒歩２分のラルステージの方を選ぶかな。
イオンモールや他のスーパーなどもラルステージの方が近いですし、コンビニ選択肢も増える。開放感という視点でもラルステージの方が幾分マシかなと。
ここは借りるならいいなと思った。
それ故に価格次第では貸す目的の人も購入するかなと思う。
自分がDINKSか単身で、かつ転勤族、車持ち、勤務先がJR駅近だったりしたらここがピタリとハマる。
逆に向いてなさそうなのが、日中家に居る時間が長い人。貨物列車の音次第だけどね。
私もそう思います。
まあ、最近の１フロア３部屋の板マンはだいたいこれに似た風になる。
もう少し何か工夫の余地はあると思うけど、完売できてるし、コスト面も考慮するとこれはこれでいいんだろなと。
坪単価230万円超えますかね？
そうなると段原とかと変わらないですが。
坪単価230万円超えますかね？
そうなると段原とかと変わらないですが。
230なんて超えないよ。
そんな値段にするなら、もう少し捻った名前付けてるはず。
205くらいになりそうとの声が
205ですよ。
今からでも修正して、1階部分はテナントを入れたらいいと思いますね。
海抜1m未満なので、大雨が降った際には1階に住むと冷や冷やしますよ。
セブンかローソンを誘致して、あとは居酒屋がベストですね。
>>49 ご近所さん
ここって１階にも部屋あるんですか。
光町のザ・ステーションテラス広島と同じですね。
テナントはどうですかねぇ。駅前とは言え垢抜けてない方面の立地なので、どういう店舗なら成功するか想像付かないです。
コンビニなら駐車場も確保しなきゃだし、、
自分が店出すならクリーニング店かお好み焼きかなぁ。
賃貸ならともかく、自分が住むのに下が飲食店とかコンビニって嫌では？飲食なら虫とか臭い出そうだし、コンビニなら人の出入り多い。
確かに大雨は気になりますね。自宅として1階は買わんけど、場所が良いので賃貸で出すのもありかも。安ければ利回り上がるし。
>>49 ご近所さん
売り手としては一部屋でも多く住宅用として売ったほうが儲けが多いので、それはないでしょう。
それでもこの立地で全戸平面駐車場は誠意がありますよね。
最近は住戸に面積を割いて駐車場をあまり用意してくれないマンションもあるから。
ただここに限らずヴェルディの駐車場0円は将来的な管理費、修繕積立金が心配になる。
>>52 マンコミュファンさん
住戸の面積は駐車場附置台数に影響しません。
駐車場の使用料は本来管理費に充当されます。修繕積立金にも充当することも可能ですが、将来使用台数が減少した時に修繕積立金の長期修繕計画に影響を及ぼすことの無いようにできる限り管理費に充当します。
要するに駐車場使用料の実態は駐車場使用料名目で徴収する“管理費”です。
カンのいい方はお分かりだと思いますが『駐車場0円』だからおトク！というわけではありません。
「なーんだ、結局駐車場使用料の分だけ管理費が高くなってるだけじゃん！」
0円のカラクリを言えばまさにその通りです。
最近では戸数分の駐車場が確保されているマンションは珍しくありませんが、集合住宅に機械式駐車場やエレベーターパーキングが普及する前までは、特に商業系の用途地域に建てられる集合住宅の駐車場台数は総戸数の3割から5割程度。
駐車場は区分所有者の持分割合による共有ですから、その共有財産を特定の区分所有者が専用使用すると不公平が生じてしまいます。そのために使用料を支払うことで公平性を担保したというのが駐車場使用料の考え方です。
『駐車場0円』は駐車場に空きが生じても管理費収入に影響を及ぼしません。よって安定した管理費収入が見込めます。こちらのマンションのようにその立地の交通利便性から、可能性として将来的に駐車場が余ってしまうことが想定される場合で、且つ総戸数分の駐車場が確保されているときは特にこうした『駐車場0円』は有効です。
＞駐車場0円は将来的な管理費、修繕積立金が心配になる。
逆です。駐車場0円は駐車場に空きが出た場合の管理費収入のショートを防ぐ効果があります。
私の心配は管理費ではなく修繕積立金です。
駐車場0円とすることで見た目の管理費は高くなってしまいます。
ヴェルディマンションはその高くなった管理費を見た目が安い修繕積立金でカバーしようとする傾向があります。
当初の修繕積立金を（信じられないくらい）安い価格に設定して、計画的に増額していくようですが、その計画が計画通りに行くか行かないかは購入者に委ねられます。
場合によっては当初の爆安の月額修繕積立金が26年後には7倍から8倍にまで膨れ上がる長期計画です。当初の修繕積立金が3000円だとしたら26年後には月額21,000円～24,000円の負担になるとした計画です。この例は少しオーバーかもしれませんが、5倍くらいはザラにあるということです。
検討される方は『長期修繕計画』をしっかり確認して26年後の修繕積立金に納得して購入をご検討ください。
>>53 匿名さん
>住戸の面積は駐車場附置台数に影響しません
影響しないわけないじゃないですか。十日市プレイスとかを見てください。
>逆です。駐車場0円は駐車場に空きが出た場合の管理費収入のショートを防ぐ効果があります。
ヴェルディはほかのマンションより管理費が高いから駐車場0円でも大丈夫という理屈ですか？
知る限りヴェルディだけ管理費が高いということはなかったと思うのですが…
勘違いだったらすいません。
>場合によっては当初の爆安の月額修繕積立金が26年後には7倍から8倍にまで膨れ上がる長期計画です
ヴェルディが駐車場を0円に設定することで他のマンションと比べてマンションへの定期収入が減る
↓
将来的な管理費、修繕積立金を上げないと修繕や管理ができなくなるが、
上げ幅が多いと管理組合総会で可決されずに修繕ができない欠陥マンションになってしまう可能性がある
ここを危惧しています。5倍の積立金が必要になっても果たしてそれが可能かどうか。
自分がよくても、管理組合総会で可決されないと修繕積立金も管理費もかえられないわけですから。
>>54 マンコミュファンさん
＞ヴェルディが駐車場を0円に設定することで他のマンションと比べてマンションへの定期収入が減る
これがそもそもの間違い。
＞「なーんだ、結局駐車場使用料の分だけ管理費が高くなってるだけじゃん！」
＞ 0円のカラクリを言えばまさにその通りです。
はい、その通り。
>>57 マンコミュファンさん
消化できる容積率を消化せず未消化にしてその分駐車台数を確保するなんてことは通常あり得ません。
その土地が消化できるギリギリいっぱいの床面積のマンションを建てます。その上で駐車場の確保を考えます。
このくらいは理解できますよね？
マンションはそうした前提でプランニングされるので、容積率が低い場合は駐車場の確保が容易になり逆に高いと駐車場の確保が難しくなります。
住戸の面積は容積率に左右されるのであって、駐車台数確保のために左右されるわけではないのです。
>>49 ご近所さん
大規模マンションでない限り分譲マンションとコンビニの相性は良くないそうです。
自分の敷地内に不特定多数が出入りするのは嫌悪される材料となりうるとのことです。
でもこの規模と立地ならなんとか工夫すれば店舗として１F部分を分譲できたかもしれませんね。うまくいけば住戸よりも高く売れることもあると思います。
「売り手としては一部屋でも多く住宅用として売ったほうが儲けが多い」なんてことはありません。実際ソシオ大手町は分譲店舗ありますしね。
ただ、居酒屋はGの問題があるのであまり歓迎されないのではないでしょうか？
>>52 マンコミュファンさん
＞この立地で全戸平面駐車場は誠意がありますよね。
誠意の問題？
天神川駅は賃貸物件を検索しても出てこないのはなぜですかね？
戸建てが多いからだと思います
天神川に賃貸ないのは、別に住みたくないからじゃ？
一人暮らし、夫婦で天神川を選ぶ理由があんまりないからじゃないのかな。
>>67 マンション検討中さん
個人で住みたいとこなんて違うし、私なんてのは都心一択だと思うタイプでして、そのネタは週刊ダイヤモンドの稼ぎネタの潰れる会社ランキングくらいに笑いながら見てますが、天神川がどうとかでなく、ここは立地は抜群に良いですね。
駅前立地は資産価値としての信頼度は顕著ですよね。
八丁堀からタクシーに乗ったとしたらいくらくらいの料金になるんでしょう？
近くに住んでますが夜でも1500円くらいですね。
渋滞と、電車の音と、工場地域が心配ではあるが、価格がいくらになるか興味がある。
高くなりそうな気がするが、まだ決まらないのかなぁ？
通勤ラッシュ時の周辺の人混みも、どんな感じだろうか。
天神川駅が最寄りのエリアに住んでおり、過去に通勤で電車を利用したこともあります。通勤ラッシュ時といっても驚くほどの人混みではありませんよ。人が多いのは府中側（コンビニがある側）です。ただ歩道があまり整備されていないので注意が必要です。広島駅までは一駅ですぐです。すごく便利だと思います。ただし、呉線の快速は止まりませんので注意。
それよりも貨物の騒音の方が気になると思います。特に深夜早朝にかけて作業をしているのか、キーキー音やベルの音が頻繁になっています。あとは駅の構内放送ですね。地味にうるさいと思います。（まあどちらもすぐに慣れて気にならなくなると思いますが笑）
いかがでしょう。
3位が五日市で２位が福山市の、何これ？ランキング動画を見せられても・・・
駅を利用しないし、早朝から深夜までキーキー音は正直しんどい。
渋滞が関係ない駅を毎日利用する人や、音に慣れてる人ならいいかもね。
>>82 検討板ユーザーさん
天神川エリアはJ Rの線路や高架イメージです。道も狭く通り抜けが多い危険で成熟していない町かと思います。どちらかと言えばワーストランキングのような？
れっきとした調査に基づくランキングに個人主観の異論を唱えても負け惜しみに聞こえて心地良いなー
77です。以下、周辺住民を名乗ります。
天神川駅はイオンモールが出来たために後から設置された駅ですので、駅を中心とした街づくりになっていません。後から無理やり設置した駅で、すごく入り組んだところにありますし、駅自体もすごく簡易的で、貨物列車の作業スペースみたいなところの端っこにあります。上下線でホームがつながっていないので、最初は驚きました。
北側はイオンモールがあり、また、子育て世代に人気のある府中町が広がっていますので、必然的に天神川駅は住みたい町ランキングの上位にくると思います。
ただ、皆さんおっしゃっているように、山陽本線、呉線、貨物線、芸備線、新幹線と線路や高架が多く、特に大州側は工場地帯ですので、歩道がありません。また、抜け道になっているので車が朝夕は非常に多く歩行者は危険です。
住みたい町ランキング上位とはいえ、天神川駅周辺はJRと工場を中心とした下町のような雰囲気です。
ただ、ポテンシャルはあると思います。広島駅からも近いので、天神川駅前に住めば、乗り換えが上手くいけば、新幹線発車時刻２０分前に家を出ても間に合います。また岩国方面なら、広島駅でたくさん人が降りるので座れます笑。
また、広島高速のインターも目の前なのでお金はかかりますが、山陽道、呉、廿日市方面へのアクセスもいいです。
ぜひ皆さんも天神川駅エリア住民に！笑
>>86 検討板ユーザーさん
取り敢えず最新版。天神川駅は去年１位だね。
https://www.kentaku.co.jp/miraiken/market/pdf/research/sumicoco/releas...
マンションギャラリーに話を聞きに行ってきましたが皆様の予想通りなかなかのお値段でした。セールスのかたもヴェルディマンションでこれは予想外とのことでした。価格もそうですが管理費が周辺よりだいぶ高めに設定されていましたがこれも信和の特長なんですかね？
私もテレビCM見ました。
あそこがあんな風に見えるなんて。。
このデベに限らずだけど、見せ方上手いよな。
>>90 eマンションさん
確か1階と2階？だったか1番小さい部屋で3500越えであとは3900後半くらいでした。
ヴェルディでこの価格は自分には少し魅力に感じなかったので申し込みは控えました。
でも当面はこのくらいの価格帯での市場になりそうですね
資料請求はしたけど、
場所と駐車場は良いのだけど、ＪＲの貨物駅と工場街の端が引っかかってマンションギャラリーには行っていませんでした。
駅より高い部屋となると値段も高そうですね。
目安を教えて頂きありがとうございました。
>>95 通りがかりさん
言葉足らずでしたね、
4000超えはあります。
ほとんどがそうです。
あまり高い物件は意識してみてないですが、5000もあったような？
フェイクだったらすいません
>>96 マンション検討中さん
あー、分かります。天神川駅の南側は工場ばかりで歩道も整備されてないし、北側と全然違いますよね。
駅目の前のメリットと比較することになるのかなと思います。電車が入る音が聴こえてからホームに走っても間に合いそうなのは魅力。
>>98 匿名さん
大洲アドレスだから仕方ないのでは？
工場がメインの立地ですからね。
立地は府中レジデンスが良かったと私は思います。
買い物がマンション方向と逆しかないからですね。
個人的には、帰宅のついでに買い物に行きたいので。
しかし、通勤を考えたら駅至近は言うことないですね。
