クリーンリバー フィネス山鼻21条ってどうですか？

気になっているのですが、売れ行きはどうなんでしょうか。。

２LDKは西向きですが、西側には古い家が並んでいるので将来マンションが出来そうですね。日当たりがどうなるのやら。

古い家が 2軒並んでいますが、見たところマンションが建てられるほど広い敷地ではないと思えますけどね。
駐車場でもないので、地上げしてペンシルビル建てて採算が合うほどの土地か、業者的にはおいしくないでしょうね。

札幌が爆発的に人口が増えて、もっと土地が値上がりすればわかりませんが。

>>23 買い替え検討中さん

中央区に限って言えば人口は当分増えるだろうね。

＞2018～2023年の５年間で中央区の人口は約１万人増えて、24.4万人。
また、世帯数は、約1.1万世帯増加し、15.1万世帯。

アクセスの良い立地ですし、単身の方やファミリーで住む方にも住みやすい立地。
Ａタイプ、Ｆタイプの３ＬＤＫはもう完売してしまったようですね。
他にも３ＬＤＫのプランは残っているのでしょうか？

落ち着いた住宅街である一方、アクロスプラザとコープを徒歩圏に持って買い物はかなり便利。近所の小中学校は並んで建っており、豊平川河畔もすぐそこ。都心アクセスが電車でけっこうかかる（特に札駅に行くのがツラい）ことは弱点ですが、住むにはわりとよい環境かと思います。
ただし資産性は中央区とはいえ低いでしょう。中央区の人口は増えてはいますがそれも地域により、実際の増加を支えているのは創成川イースト付近です。こちらの山鼻南部は元が戸建て街ですし、横這いから微増というところ。10年20年でそう変わることはないでしょうが、中央区の中では早めに（最初に、ではない）、街が歳を取ってきたことが顕在化するでしょう。

買い物が便利で良いなと思いますが、札駅や大通に割と行く用事があるので遠いですよね。市電乗っても30分近くかかる？

>>26 マンション検討中さん
何をお話ししたいのか、良く理解出来ません。
業界の方？札幌駅まで遠いとか、購入者が判断すれば良い事です。個人的には、良い案件と思います。

案件じゃねえだろ

>>27 購入経験者さん

大通り・札駅までは石山通にあるクリニックの複合ビル横のバス停から快速バスが利用できて終点の札駅でも渋滞のない時間帯なら15分位です。
マンションからバス停までは500mほどなので十分範囲内かなと思います。
私は急ぎの時は快速バスで余裕があるときは市電でと使い分けています。

>>32 eマンションさん
南21西11の停留所から札幌駅までは、快速でも21分ですよ。

>>28-30 匿名さん

>>何をお話ししたいのか、良く理解出来ません。
マンション購入に関する情報を交換する掲示板なので、この物件の周辺環境についてお話ししています。蛇足ながら、「何をお話ししたいのか」ではなく「何を話されたいのか」もしくは「何を話したいのか」「何が言いたいのか」でしょう。

>>業界の方？
違います。なぜそう思われたのですか？

>>札幌駅まで遠いとか、購入者が判断すれば良い事です。
まさに検討者として判断して「遠くてツラい」と書いています。「判断だけしてここには書くな」という御主張ではないですよね？

一昔前の札幌エリートは柏中→札幌南→北大や東大という人が比較的多いわけで
子供を札幌南に入学させたい家庭の方には都合の良い場所だと思う。
南が無理な場合、旭ヶ丘はギリギリ通えます。札幌西はちょっと遠いかな。

1LDKって需要ありますかね？
投資やセカンドって場所でもなさそうなので気になりました。

いまは単身者も多いし需要無いことはないんじゃない？
最近のフィネス系はだいたい1LDKも入れてるしそのへんはちゃんとリサーチしてるんでしょう
リセールはわからんけど

北海道は（も）全体的に高齢化＆人口減少が進んでいるので、子育てが終わって広い一戸建ての維持管理が難しくなった老人なんかも、人口が減少した地方から便利な都心に移ってコンパクトなマンションに移り住むというパターンが多くなってきてます。
なので昔よりも１ＬＤＫの需要は多くなっている印象ですね。

年寄りが多いって事は、将来必ずあるであろう修繕積立金が不足した場合の、臨時徴収に収入不足から応じてもらえないリスク、亡くなって相続した方が居住せずに管理費や修繕積立金を滞納するリスクが上がりますね。

むしろ新築マンションで修繕積立金が必要になるころには今から住むような年寄りはお亡くなりになっているでしょうから、そこらへんのリスクは低くないですか？

実はここからバス停はけっこう遠いんですよ。
エントランスから石山通の交差点まで500ｍ弱ですが、そこから曲がってけっこうあります。往路は100ｍくらい北に、帰路はパチンコ店の前ですから道路幅を含めて150ｍ近く南になってしまいます。昔はツルハの前にあったんでもう少し近かったのですが。
積雪期は10分近くかかるでしょう。冬は雪道でバスも揺れますし遅れます。まあ市電が遅れないわけではないですが、まだ電停が近くですぐに乗れるぶん、そちらを選んでしまいそうです。

今、札駅の臨時のバス停になってからバスが使いにくくなりましたね。降車場所が札駅からちょっと距離あるし。雨や雪の日はつらい。あと数年続くんですよね（涙

新バスセンターは2028年秋に完成予定でしたが、30年くらいまでは遅れそうです。今年のうちに取り壊し開始予定だったエスタも絶賛未着手中ですし。
とはいえ、ここはじょうてつバスの利用になるのでしょうが、じょうてつの新乗り場は比較的旧バスセンターから近く、地下鉄コンコースからエレベーターで上がってすぐで、あまり条件悪化はしてないかも。

市電の奥だから微妙ですが。

まあ、既に何度も既出ではありますが都心へのアクセスはウイークポイントでしょう。どう転んでも玄関から30分で札幌駅には着けません。でも大通ゾーンが通勤先なら電車でもそう悪くないかも。

東京人的に見ると5分も30分もそれほど大差ないのだが北海道人視点で見ると遠いのかな。経験上1,2駅だと近すぎて電車のるのもだるくなるから歩いてた。電車30分は感覚的に吉祥寺から井の頭経由渋谷くらい。自転車の場合、大通りまで15分程度。三茶から渋谷くらいの距離だね。

まあ、東京人・北海道人と雑にくくられても困るが、
・自宅から駅・停までの距離
・駅・停から勤め先までの距離
・何で移動するのか。電車か地下鉄かバスか
……などによって、移動時間の体感的な長さは大きく変わるだろう。東京でも札幌でも。
ただし札幌が東京と異なるのは、雪が積もった時の歩きにくさだろうな。ここで言えば、夏の時期で電停までは2分、バス停までは7分。でも冬はずっと差を大きく感じるだろう。

札駅大通へのアクセスが気にならない、もしくは我慢できる人にとっては、中央区にしてわずかながら坪200万を切るお値段も含めて、良いマンションだと思いますけどね。転売のことは考えずに「住み潰す」としてですが。アクセス以外で気になるのはCR物件のクオリティが大丈夫かってことくらいでしょう。
私はまさに「我慢できる」かどうかが微妙なところなので、詳しく調べていますが。

購入した者ですが、先日用事があり室内見学も兼ねて行ってきました。
ファミリー向けの間取りは全て売れて、残りの1LDK2LDKも残り数戸だそうです。
ここを買う、買いたい人で公共の交通機関での通勤をそこまで細かく気にする人はそんなにいないのではないかな？と思います。
そもそもこの地域は市電も石山通のバスも地下鉄ほど便利じゃないのは分かりきった場所だからバス停までさらに100m位ある…とかそこまで細かく気にしてないし、それが買う買わないのポイントにはならなさそうな感じかなと。
フィネスで考えてて通勤の利便性が気になる人は地下鉄まで1分が売りの澄川駅前とかの方を選ぶんじゃないかな？
どなたかが言っていたように、この場所は不動産として買う人より子供いる人が教育環境を考えてとか山鼻のこの辺りが好きで老後まで住みたいって人が対象のマンションな感じがします。
うちは車と交通機関での通勤の家族が両方いますが、車は必須なので全て平地の駐車場が良くて購入のポイントの1つになりました。

>>50 マンション検討中さん
同感です。

>>51 買い替え検討中さん
交通利便性を求めない子育て世代なら狭いマンションより戸建の方が幸せでは？

>>52 匿名さん
市内トップの柏中からの南高に入れたい親が購入してるっていうのは多いとおもうんだけど、ここら辺はやっぱり土地が高くて上物をどんなにローコストにしても戸建てにしたらかなりかかるかと。
今は一人っ子も多いし例年悩まされる雪かきとかの必要もなくなるから将来的にみてもマンションでって夫婦も多いのでは？

>>53 名無しさん
戸建にしろマンションにしろ、札幌でここら辺に買える子育て層はそんなに多くないと思いますよ。中高年が多そうなイメージです。

柏中は歴史的に南高進学率の高い中学ではあるがトップではないでしょう？
10年前は伏見中が公立ではトップという話聞いたことあるが最近はどうなんだろうか。

大昔の2F３Kの威光は無くなりましたが、向陵や啓明はまだ高い学力水準というイメージを持てているのでは。伏見は自殺事件がなあ……
柏は生徒数が少ないこともあって、上記３校とは差があるような印象です。

そういえばここの斜め向かいに札幌スープカレーの元祖アジャンタがあったんだよな。アクロスプラザもできてかなり景色変わったので気づかなかった。

数年前、二棟建てのアイム山鼻市電通が出来た時になくなりました。当時はまだアクロスプラザもコープさっぽろも無く、「こんな不便なところにマンション建てないでアジャンタ残しておいてくれよ」と理不尽なことを思いましたが。

現在の売出は、1LDK、2LDKのみなので、子育て世代よりは、単身か子供なし世帯が購入の検討対象でしょう。

ここの近所にある3LDKで143.25m2ってものすごく豪華なマンション。築32年中古3200万円。
ベッドルーム10帖+リビング約20帖+食堂8帖までついてる。新築だと7000万円以上？
東京だと芸能人や野球選手が好みそうな物件だな（笑）
クリーンリバー フィネス山鼻21条購入希望者との競合はないとは思うがちょっと気にはなった。

この立地ならリセールしても値崩れはしないのかなと思います。
物件価格もですが、修繕積立金も安いので買いやすいかな。
修繕積立金ってどれくらいのペースで上がるのでしょうか。
最初にある程度の計画は教えていただけたりするのでしょうか。

修繕積立金が安いって事は、後々必ず大幅な値上げがあるって事だけどね。

>>61 匿名さん
修繕積立金は、モデルルーム見に行った時に何年後からいくら、と記載している紙をいただきましたよ
駐車場が機械式ではないので修繕積立金は他のマンションより安いと話していました
マンション価格がどんどん上がっていて、これ以降買える値段のもの出てこないかも…と思って購入しました

これだけ人件費と資材が高騰していて世の中の先行きも不透明なのに将来の修繕費の予測なんてできないですよ。

今後マンションが買えない価格になるって事は、修繕にかかる費用も相当上がるって事なんだけど。

ちなみに、今の時点でこういうマンションも実在します。

>>65 マンション掲示板さん
うちのマンションがまさにこれです。
中央区の築20年、メジャー7のマンションです。
やはり修繕費を低くくするとそのツケが将来にきますから安いマンションは注意した方がいいでしょう。

一般ピープル的には賃貸が最強なんだよ。札幌は持ち家率50％切ってる現状からするとそれほど恥ずかしくもないよ。

>>66
裕福な人は新築で買って10年ごとに買い替えパターン。20年だとそろそろ中古売りに出されて住民の質が変わる頃だね。

>>67 abcさん

そのとおりです。
住民は若返り始めていますが、当時新築で購入した高齢者が将来を考えないで修繕費を上げなかったせいで再購入の子育て世帯が苦労してます。しかし新築だと手が出ない立地なのでやむを得ず皆さん購入してます。
当時の分譲価格より1,000万以上高い値段で販売されてるので20年前に買った高齢者は得しかしてないと思います。

今から住宅を購入する層は、新築中古問わずかなりの高値掴みですね。
かといってずっと賃貸というのも。
ほんと時代が悪いです。

これから変動金利の利率が上がり、
さらには修繕積立金も高騰すると、
余力が無い家庭には厳しいでしょうね。

今は円安で潤い賃上げしている日本企業も
アメリカの利下げと株安で
為替が適正化し円高方向に振れれば、
今のような為替差益が無くなり
賃上げもできなくなります。

急速に進む少子高齢化で日本全体の購買力は
右肩下がりで下がりますから、
不景気に向かう可能性がかなり高い。

そんな中、自分が買うマンションだけは
価値が下がらない！と信じて
高値掴みで買う人は「勇者」ですよね。