プラウド御茶ノ水ってどうですか？

>>1159 匿名さん

そうなんですね、、そんなに属性良くないですけど、ご案内いただいています。幸運だったのかな。平均坪単価も650万はいきそうにないですけど、それでも軽く600万を超えて地域最高値を更新しそうですし、諸費用込みで1.3億出せないとそれなりの条件にある住戸は選べそうにないので、申し込みまでたどり着くのは厳しいなと感じてます。手に届くのであれば、本当にいい物件だと思います。

1137です。
こちらの物件とパークホームズ本郷三丁目との立地に関して、何名かの方からコメントを頂きありがとうございました。
私が想像していた以上にパークホームズ本郷三丁目の立地も悪くないという意見が多く、意外に拮抗しているように感じました。
あとはここの価格がどの程度になるのかが鍵ですね。

>>1162 マンション検討中さん
設備等のスペックの高さはとても良かったです。天井も高い。値段なりに納得感はありましたね。

>>1161 匿名さん
御茶ノ水付近は、地面の下にJR線、その下に丸ノ内線、その下に神田川、さらにその下が千代田線。地面から見ると相当深い位置になりますね。

>>1161 匿名さん
御茶ノ水駅が高台にあるからエスカレーターの高低差が大きく見えるだけで、駅自体はそんなに深くなかったはず。

>>1165 周辺住民さん

なので、千代田線新御茶ノ水駅の使い勝手は悪いですよね。あと、丸ノ内線御茶ノ水駅も上りと下りの改札が分かれていて面倒です。御茶ノ水の駅は言うほど便利ではありません。

>>1164 さん

そうですね、概ね納得です。直床ではないですし。



　

でも乾式壁で床スラブ厚も普通、各階ゴミ置き場は無いんだよね…。
戸越のタワーは各階ゴミ置き場無くて販売大苦戦らしい。

確かに、その点はあるけど、補ってあまりあるスペックという印象だったかな。見送るつもりだったが、一拍置いて、頭を冷やしてから、復習します。

>>1170 検討者さん
余りあるスペックとは？全熱は良いと思います。その他で

>>1171 マンション検討中さん
廊下が良かったw

マンションの価値は、一にも二にも立地ですからね。そういう点で、近隣の再開発の可能性を考えると、パークホームズ本郷三丁目がますます魅力的に見えてきました。

今日もサミットにちょこっと駅弁売ってましたね。

>>1173 匿名さん

価格もここより安いですし、良いですよね。登録されましたか？

パークホームズ本郷三丁目のファサードは結構普通な印象。二階吹き抜けは豪華だけれど、よく言うと都会的、悪く言うとうるおいに乏しく素っ気ない。一方でプラウドお茶の水は坂に面しているのを逆手にとってファサード部分の植栽を盛っている。こちらの方が文京区の邸宅としてふさわしいように思う。

>>1176 匿名さん

両物件とも現場を歩きましたが、陽当たりの良さはパークホームズ本郷三丁目のほうに軍配が上がりますね。プラウド御茶ノ水は囲まれ感があります。

プラウド御茶ノ水は野村オリジナルの床快fullがついているし、ご丁寧にUVクリーンユニットがついていて除菌消臭もしてくれる。全熱交換器がついているし、第三種換気設備と考えていいだろう。屋上テラスもプラウドの方にしかない。スロップシンクがあったりバルコニープランターがあるなど、自宅の滞在時間が長い人には嬉しいニッチな設備が多い気がする。

数週間前にここを見た後でパークホームズ本郷三丁目の現地視察をしたが、パークホームズのほうはその日が土曜日だったからか人通りも少なくちょっとさびれた印象を受けてしまった。また、パークホームズは敷地が狭くぎゅうぎゅうに詰め込まれたような感じで、ここのほうが建て方にも余裕がありそうで良かった。パークホームズとの価格差次第だが、多少の価格差であればここのほうが良いように思う。

>>1176 匿名さん
植栽が豊かなのは近隣住民としても嬉しいです。

>>1179 匿名さん

三井不動産レジデンシャルによるサッカー協会ビルの跡地再開発で、あの辺りも賑わうと思いますね。

>>1177 匿名さん
>囲まれ感が
そう、そこだよね。あっちは三方道路なので、離隔は比較的はかれているんだけど、日本サッカー協会の高層ビルがどーんと目の前にあるからねえ...実際に住んでみると結構囲まれ感を感じそうだけどなあ。こっちは西側高層階が結構抜けそうだなと思ったけどね。

>>1180 ご近所さん
>植栽が豊かなのは近隣住民としても嬉しい
そうなんだよね、マンションは公共財だから地域への貢献として植栽を持ったり公開緑地を作るなどするべきだと思っているので、そう言う意味ではプラウドの方が好ましく思える。具体的にはあのマンションに住んでいるって言った時のご近所さんの反応が違ってくるだろうなという気がする。なんかプラウドはリモートで家にこもっている時間が長い人向きな気がしてきたな。三種換気相当が本当ならば、大通りに近い欠点もかなりの程度緩和されるだろう。

＞１１７８

床快fullは交換時期のころに普及していないと、リプレースが大変になるかもしれない代物。市販品を利用といってるけど量販店で売ってるような機種じゃないからね。

野村が全物件につけるくらい頑張ってっくれないと、先細りになるリスクも。

>1183

公開空地って総合設計制度を使って、建築基準の緩和を受けてるのが通例。デベはそれで住戸を増やして利益を増やす。購入者は公開空地の管理って手間を追うってのは知っておいて損はない。

おいおい。機械吸気なんだから三種換気じゃなくて一種だろ。若手の営業マンかな？しっかりしてくれ。

イニシャル、ランニングをあわせて考えたら、ここはかなりコストがかかりますね。

中層階以下は、西も東もほぼ陽当たり期待できないですね。専有部設備はいろいろ細かい気配り多いけど、低層階しか予算が届かない我が家にとって一番入れて欲しかった設備は、乾太くん。

>>1188 マンション検討中さん
ブランズ牛込柳町スレへようこそ

>>1186 マンション検討中さん
でもあの図を見てると吸気も排気もファンがついているような気がするけど、全熱交換器もついているし。実際のところどうなんだろうけどね。

パークホームズ文京小石川ヒルテラスの気合いが入りすぎてて本郷三丁目との落差がなあ...そこもちょっと気になるところ。まああっちは準パークコートだから比べちゃアカンのだろうけどね

>>1191 匿名さん
ヒルテラスはほぼ完売ですかね。

一戸を残すのみ、だけどワンルームだからなあ、文京区的にどうなんだろう。

最初の売り出しは絞るようなので、上層階は抽選になるよなぁ。

>>1194 検討者さん

上層階の価格帯で抽選ですか、、お金ある人ばかりなんですね。

>>1195 マンション検討中さん
スペック対比でみたらリーズナブルかもって、ちょっと思ってしまったのだが、スライスしてるかな？

>>1196 ご近所さん
いえいえ。とてもリーズナブルなので与信の限り購入をお勧めします。

>>1197 匿名さん
ほぼキャッシュなんだよ。

>>1167 地元住民さん
ただここも銀座線末広町駅が5分圏内ですし、都心へのアクセス性においては遜色ないと思います。千代田線でないとダメ、という方はべつですが都心部においては千代田線も丸の内線も同じようなところを走ってますから。
御茶ノ水駅の強みはJR東京駅まで2駅というところで、同じく2駅なのは新橋駅、秋葉原駅しかなく、少なくともこれらの駅と利便性が同等というところだと思います。

>>1177 匿名さん
あのあたり窪地ですが日当たりいいんですかね。あと浸水履歴あったような。

>>1198 ご近所さん
キャッシュ＋与信フル活用をお勧めします。貴方の仰る通りとてもリーズナブルな物件です。ワテラスが坪1000なのでここは坪900くらいで売れるでしょう。

ここってもともと何の跡地ですか?

>>1200 マンション検討中さん

調べたところ、確かに窪地で浸水履歴がありますが、数十年前からは浸水はなく、ハザード的には大丈夫そうです。

あと、日当たりは、パークホームズ本郷三丁目、一択ですね。

>>1202 通りがかりさん

御茶ノ水セントヒルズホテルというビジネスホテルです。
コロナのせいで閉館してしまったのでしょうか。
ホテルの隣に駐車場もあったので、その分大きめの土地が手に入ったのだと思います。

>>1202 通りがかりさん

直近ではホテル跡地で、江戸時代は御使番の領地でした。

>>1204 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。
ホテルの口コミ読むと、御茶ノ水駅からは徒歩7～8分と書いてる人がいたのでまぁそう誤差はないですね。たまに10～15分て書いてた人もいたけど迷ったのかも。

>>1201 匿名さん
値段が大きく下がらなければ、御の字だけどね。

>>1206 通りがかりさん

聖橋からだそのくらいだと思います。
10～15分は迷ってしまったか、橋口改札から出てぐるっと医科歯科の方を遠回りしてしまったかもしれないですね。

>>1199 マンション検討中さん

いや、湯島では、もっと利便性の高いエリアはあると思うな。

>>1190 匿名さん
熱交換の換気は通常、第一種かと思います。吸気も排気もファンです。

床快フルって後付けのエアコンがいらないんですよね？
ビルトインってことでしょうか。
後付けエアコンって目立つからそれならスッキリしてるしすごく魅力的。

>>1211 マンション掲示板さん
多分いらないと思いますが、図面からは読み取れないようです。
仮に後付けしようにも、室外機置き場が考慮されておらず、壁に穴も開けられないかもしれないので、その辺デベに確認しておくのが無難そうですね。

>>1211 マンション掲示板さん
温度調整にやや時間がかかるようですので、エアコンを後付けする人もいるそうです。

>>1212 周辺住民さん

リビングダイニングと主寝室にはエアコン後付けできる設計になってますよ

>>1214 マンション検討中さん
なるほど、そうなんですか。ありがとうございます。

ここは制振か免震か、ご存知でしょうか？

>>1216 マンション検討中さん
制振とも免震とも記載がないようなので、単なる耐震のはずです。

>>1217 周辺住民さん

ありがとうございます。そうなんですね、、ほぼ全てが億越えのマンションですし、構造部分はコスト掛けて欲しかったです。

耐震なのか、、

>>1218 マンション検討中さん

おいおい。億の半分はブランド料だぞ。ブランド料に数千万払ってくれる上客のお陰で野村不動産は業績絶好調や

タワー物件じゃないので耐震でも揺れは小さいでしょう。

地盤が良いとされる地区で、制振でもなく免震でもない15階建ての15階に住んだことがあります。報じられる震度に0.5くらいプラス震度を、いつも感じてました。

あくまで、個人的な感想。

>>1216 マンション検討中さん
13階建てで，その質問は笑止千万だそうです。

>>1222 周辺住民さん
揺れを体感して震度が幾つかわかるってのが凄いわ。人間震度計ですね。

>>1223 匿名さん
病院などは10階建未満でも免震です。

震災時のリスクが高いタワーマンションと違って、低層マンションは耐震で問題ないですよ。

>>1225 匿名さん
そうですか。購入計画を修正しないといかんですね。

>>1224 マンション検討中さん
お若いのですね。現在では震度計で震度を決めていますが、1996年までは体感で決めていたんですよ。
https://www.jma.go.jp/jma/kishou/know/shindo/index.html

>>1228 周辺住民さん
0.5度の違いを体感できるところが、凄いと思われます。

体感が震度2と震度3の間くらいなら、震度2.5だから実際は震度2。体感が震度3より少し弱いくらいなら、震度2.7だから実際は震度2.2＝震度2。といった具合に考えていました。ゆるゆるの感覚で0.5引いていただけです笑。

今となっては珍しいSRC造でした。鉄骨のしなりで地震に耐えるので、揺れが増幅され気味だったようです。

>>1230 周辺住民さん
え！？96年以前は震度決める仕事してたってことですか？

>>1231 マンション検討中さん
どっからどう読んだらそう読み取れるんだよ。国語弱いんか？
いい加減にしろ。

>>1232 匿名さん
おちょくられてるだけでしょ…

>>1233 マンコミュファンさん
やめたれw
でも0.5刻みならまだしも2.7とかでてきたからおちょくりたくなる気持ちもわかるw

今日、現地周辺を見てきました。やはり向かいのマンションすぐ裏にラブホありますね。ただ落ち着いた感じの外観ですし、景観を損ねるレベルでは無いと思いました。
うちは子供がまだ小さいのでそこへの影響だけが懸念です。DINKSなら迷わず購入するんですが…

>>1235 マンション検討中さん
googleマップで清水坂にも横見坂にもラブホテルがないのですが、最近開業したのですか？

>>1236 匿名さん

ラブホテルがあるのは妻恋神社前の妻恋坂です。プラウド御茶ノ水の向かいの建物の裏にあります。清水坂上のホテルマリは先月閉業しました。横見坂にはラブホテルはなかったと思います。

妻恋神社の隣の湯島御苑もラブホテルっぽいですね

ここはベーシックプランではない、オプションの方が良いですね。

DINKSに響きそうなプランを選択しておくと、リセールはしやすくなるかもですね。これだけ毎日、暑すぎると、ユカイフルに住んでみたくなるw

>>1239 検討者さん

間取り変更できるってことですか？

>>1241 マンション掲示板さん
一般的には、工期に影響しないなら間取り変更に応じてもらえることが多いと思います。私の場合、材料費は取られなかったけど、設計費を取られた。

>>1242 周辺住民さん

大手デベはよほどの高級案件でもない限り個別設計はしませんよ。まぁここの値段は対応して欲しいくらい高額の模様ですが。

プラウドは間取り変更とか割と柔軟に応じてくれるはずです。相談してみても良いと思います。

>>1241 マンション掲示板さん

用意された間取り変更プランから選べますが、低層階は間に合わないんじゃないかな。基本的には洋室潰してリビング拡げるパターンが多いかと。

無料の変更プランも用意されています。

そういや、以前、プラウドに住んでたけど、OPでピクチャーレールや食洗器付けるのに材料費の他に変更手数料のようなもの取られた記憶があります。東建派の身内に話したら「何それ？そんな費用とられるの？」って言われた記憶があります。

オープンハウスのマンションは、ある程度の間取り変更には応じますよね。費用は追加でかかりますが。あと、建設工程の関係で、低層階ほど早く間取り変更の受付を締め切るので、希望する場合は早めのほうがいいですよ。ここのスレで、オープンハウスという格下のブランドの話をしたら失礼ですよね。すみませんでした。

>>1248 匿名さん
オプレジは以前はシンプル（悪く言えば安っぽい）でしたが、最近は芸風を変えて高級を目指しているように感じますね。

>>1249 周辺住民さん
プラウドと似たような立ち位置ですね。

個人的には、プラウドはヒルズ時代から頑張っていたと思いますけどね。さすがに「野村コープ」はいくら中身がよくても名前で負けてしまう感じです笑

>>1249 周辺住民さん

湯島や本郷にもオプレジは多いですか？

オプレジは湯島はそれほどじゃないと思いますが、本郷は10棟くらいある気がします。きちんと調べていませんが。

>>1253 周辺住民さん

オプレジは文京区が最多みたいですね。湯島にもあるんですね。でもメジャー7でないオプレジはリセールを考えたら避けたほうがいいですよね。

>>1247 ご近所さん
有償オプションなら材料費の他に工事費取られるのは当然でしょ、普通に考えてそれだけ追加の工数掛かるわけだし
東建だって別に明細分けてる訳じゃなくて込みの表示ってだけでは？

>>1247 ご近所さん

それ相応の費用を取るのは、企業として普通では。変更にコストはかかりますよ。ボランティアでやっている訳ではないし。

>>1255 匿名さん

工賃ではなかったような？うろ覚えですがOPがAとBに区分けされててどちらか単独のOPなら３万、AとB両方のOPを混在してつけるなら５万とかそんな内容だったかな？土地の入札で三井とかなり競ったと業界内では有名な物件だったので、取れるところから取ってるそんな印象受けたまでです(まぁ、セコイ金額の話で恐縮ですが)。東建の物件は2013年ごろの中央区の物件の新築未入居だったので(最上階で値引き有）、明細云々はちょっと判らないけどあの頃の億ションに縁があったのはある意味、強運だと思います。

>>1254 匿名さん
オープンレジデンシア○○で本郷に存在するのは、次の6つだと思います。
本郷後楽園、本郷三丁目、本郷ヒルズ、本郷菊坂、本郷、文京本郷

本郷と付くけど本郷じゃないのは、本郷弥生（弥生）。

湯島に存在するのは、文京本郷台、御茶ノ水。オプレジも「湯島」のネーミングを避けているようです。スレチですみません。

>>1258 周辺住民さん

これらのオプレジ物件も、中古と言えども高いですかね？

マンマニさん、予定価格アップしましたね。

平均@620か、、三井よりだいぶ高い。
西向き低層階は@510ちょいでお買い得っぽいけど、めちゃくちゃ壁ドンな上に、前建まっ黒だからな。毎日リビングからアレ見てたらさすがに萎えるかも。