ジオ岡本レジデンスってどうですか？

欲しいマンション。学区も良いし、坪単価高いんだろうな。手を出せるかどうか。

このマンションは羨ましいですね～。100平米超の４部屋は軽く億超えでしょうねぇ。下手したら70平米超の上層階も億近くでしょうか。

結構前から建設進んでたからなぁ
今の相場価格で売ってくるとなるとなかなか高そう

阪神間の新築ブランドマンションは枯渇しているので待望の！という感じですね。
学区がよく（しかも近い）、目立つマイナスポイントがない物件は珍しいので、平米単価120万～という感じでしょうか。

竣工後販売？
少し前の仕入れ価格で建てたんなら、少しはお手軽価格にしてくれるのかな？

100平米越えの部屋は1億5000万程度らしいですよ。

>>6 マンション検討中さん

どこ情報でしょうか？
それだと70平米超（Bプラン）で1億近くでしょうか。た、た、た、たかい。。。

2年前ぐらいにここのすぐ北にワコーレができてワコーレにしてはしばらく売れ残っていました
ワコーレの方が立地は良い気がするのですが、ジオだと人気出るのかな

ワコーレの当時の販売価格よりたぶん高いですよね。一般人で届きますか？

>>6 マンション検討中さん

1番大きい107㎡の部屋の価格だとすると坪460万円ですね。相場レベルからはかけ離れてますが、100㎡以上の部屋は最上階とその下の階のたった4部屋だけなのでグレードも上げて売り切るつもりなんでしょうね。

問題になりそうなのはどちらかと言えは残りの部屋で学区の良さと小学校、中学校への近さが特徴なのに駐車場5台しかなく、60㎡とか70㎡、73.5㎡の間取りなので家族持ちにはきつい。東京みたいに坪単価が上がれば狭くすればいいじゃない作戦だと思いますが、神戸でそれが通用するのか、興味深いです。

100平米超の部屋以外は、いわゆるパワーカップルがターゲット層だと思いますので、パワーカップルならば手は届くのではないでしょうか。

60平米も100平米も間取りがガタガタですね。スッキリさせると面積が狭くなるので苦肉の策だったんですかね。

パワーカップルで岡本駅9分買うかね

パワーカップルと言っても世帯年収は1500万前後の場合もあります。そのあたりがターゲットではないかと思いますが、どうなんでしょうね。

>>パワーカップル
今のパワーカップルは世帯年収1000万円です。
以前よりもハードルは低くなっています。

https://heikinnenshu.jp/column/powercoupleteigi.html
三菱総合研究所のレポートには夫婦合わせ年1000万円以上と定義しています。
また、夫の年収が600万円以上、妻の年収が400万円以上

>>9 マンション検討中さん
北側のワコーレも坪500万近い部屋もありましたよ。それなりの値引きもあったでしょうが。

一番小さい間取りと100㎡超の間取りを見てみたんですけど、なかなかどうして60㎡ちょっとの間取りがとてもいい感じに思えました。西南向きというのか、横向きの間取り図になっているので超ワイドスパンな感じに思えましたが、普通に角住戸と言ってしまっても良い感じではありますか。リビングダイニングキッチンは完全に独立していて、寝室とバストイレのドアは廊下側。きちんと生活空間を分けるにはいい間取りだと思います。

60平米しかしかないのに生活空間わけるもなにも無い。狭い寝室の間取りがガタガタな方が大問題。

どうやってベッド置くのかわからんので、それを実物モデルルームでうまく見せてくれるんだろう。

>>18 マンション検討中さん
建売り、間取りガタガタ、でも高値。この価格帯買える人って、間取ガタガタでも満足するんですかね。

上階の４邸以外は、狭いプランばかりですね。
ここに限らず、狭い間取りのマンションが多いと思います。
多くの物を置かない人には良いでょうけれど、
子育てすると物は増えるばかりなので、70㎡は狭いかな。

広くしてしまうと物件価格が上がってしまうからなのかもしれませんね。
とは言え、70平米4人暮らしを前提にしているデベロッパーって多いので、
こういう広さにしているのかもしれないですが。

子どもいると本当にモノが増えますよね。衣類もそうなんですが
どうしても季節用品が増えてしまう。

建築費の高騰で今までと同じ平米数にしたらとんでもない高額になるから同水準に保つには平米数削るしかないのだ

プランの種類が多すぎず、平米数と階数で決められる点では、すっきりしていて良いなと思ったんですけど、間取り図を見るとどれも普通一般の間取りではないですね。建物が複雑な形をしているのかな？間取りの良し悪しがわからない感じもします。ぱっと見ではどれも良さそうな気はするんですけど。3LDKあるいは2LDK+Sで70㎡台なら、4人家族でも大丈夫だと思うんですけど。収納部分が足りないような気はします。

そんな小さなスペースで快適に住めるか？　もっと広いところに住もうよ。

総戸数が少ない割にはフラン数が豊富。
平面で見ることはないので、間取りの形のいびつさはあまり気にならないかもしれません。
小学校も中学校もすぐそこという立地。子育て環境も良いかなと感じました。

専有面積、そこまで狭くないように感じるけれど…
マンションだったらこんなもんじゃないですか。
ファミリー向けとDINKS向けっていう感じの構成で
どちらも基本的には収納もあるし、広く使えそうに感じる。
内廊下だと管理費が高くなりそうなのでそこはどうなんだ？とは思っています。

内廊下は例えば冷暖房バッチリするんじゃなくて、
送風だけにするとか
結構工夫のしようもあるらしいので、管理会社とよく相談してやっていければよろしいかと。

マンションって自分ちの光熱費だけじゃなくて
共用部も考えていかないとならないんですよねぇ。

最近は電気代などが願っているので、光熱費に関しても敏感になっている方は多いと思います。共用部の電気もそうなんですよね…。ここは大規模物件じゃないので、事業用電気などはおそらく入れないと思うのでその点は安心です。それでも値上げなどに関しては、身構えていかねばならないですけれどね。

誰かさんも書かれていますが、確かに部屋の中がガタガタですね。
何でこんな構造になってしまうのでしょうか？
億クラスのマンションなのに残念だと思います。

バルコニーもサービススペースもなくて室外機が置けない部屋はエアコン無しで過ごすのでしょうか？

>>30 マンション検討中さん
物理的にダクトを伸ばしてどこかに設置するしかないですよね。景観どうなるんでしょうか。

外壁に室外機を取り付けると資産価値が下がりますので、恐らく無理なんじゃないかと思います。

>>30 マンション検討中さん

恐らく屋根裏にダクトを通すのだと思います。さすがにこの値段で設置できない部屋がないと思いますが。

7200万円からみたいですね。

>>34 マンション検討中さん

てことは70平米で8000万超えか…。7000万代ならと思ってましたが、モデルルームいくまでもなかったです。ありがとうございました。

>>35 マンション掲示板さん
最近の傾向見てると、マンション価格が全国的に高騰してるかと言えばそうでもなく、大阪でも70平米3000万円は普通にある。
結局、高級ブランドの地域はどんどん高くなっているが、一般層向きの地域はそうでもないって感じがするね。

ジオだし高くても買い手はいつか現れる
竣工後販売で売り急ぐ気もないだろう

>>37 マンコミュファンさん
ジオって高級ブランドではないよ
東京だと無名

>>37 マンコミュファンさん
ジオ本山はいつまでたってもうれないから値引きしてましたよ。ジオ門戸厄神も同様。

>>21
>>広くしてしまうと物件価格が上がってしまうからなのかもしれませんね。
>>とは言え、70平米4人暮らしを前提にしているデベロッパーって多いので、
>>こういう広さにしているのかもしれないですが。

広くしてしまうと・・・確かにそうなのかもしれませんね。
ただ７０㎡以下となると４人家族では狭いです。
いずれ子供が巣立つと、そんなに部屋数もいらないのですが、マイホーム選びも難しいです。

>>39 通りがかりさん

本山中町の物件は内覧しましたが、外観はいいものの内装は普通、窓が床まである仕様だったので何かと使い勝手の悪い部屋でした。
駅徒歩7分あるにもかかわらず坪360万円超でここと同じ勘違い価格。
竣工1年くらいたっていて500万円くらい下げてくれそうだったけど、それでも高すぎるのでやめました。
結局完売するまで2年近くかかったと思います。

でも真夏の暑いときにエアコンなしの内廊下はかなり厚いんじゃないでしょうか？
冬場は寒くてもいいけど夏の暑さはきついですよ。
窓があれば換気もできたり送風だけでいいかもしれませんが、送風にすると下手したら熱風になります。
内廊下ということはそれなりに管理費もかかりますから仕方ないですね

夏場は割り切って冷房にするとかになるんですかね？
電気代の値上がりが激しいことを思うと、
なかなか共用部での電力は割きたくないかんじはしちゃうけど。
でも内廊下ならではのよいところもあるし、これは割り切っていくしかないのだろうなぁ。

どう見てもエアコン取付不可っぽい部屋が各プランに1部屋はあるんだけど。
外壁に室外機を取付けるのはNGだろうし。

>>エアコン取付不可っぽい部屋
どうすればいいんですか？室外機をどこに置くかですよね？Aタイプだと、もしかして洋室1の主寝室でしょうか？

私はAタイプだと冷蔵庫置き場が大きさ固定なのが気になりました。
買い替えの時が大変そうな気も。
あと、冷蔵庫、コンロ横に置いてもいいものなんでしょうか。油ハネなどは・・・？

岡本で生まれ育った者です。このエリアは『岡本』ブランドがあります。地名に『岡本』と付くだけで価格が上がります。当該物件は山手幹線沿で、立地的には良い方なのですがいかんせん西隣が学校。砂埃は否めません。南側も今は駐車場ですが、広さからして賃貸マンションクラスが建つかも知れません。更に忘れてはならないのがJR。阪急電車ならまだしも、夜通し貨物が走ります。音は上に上がると言われているので、マンションまで高い建物がないので、かなり響くはずです。竣工後販売の利点を活かし、夜間確認すべきですね。あと、山手幹線の大きな交差点を渡らないと双方の駅に行けない点。これは勤人には堪えます。結構信号が長いので要注意です。これら総合的に判断しても、7000万以上って有り得ないですね。マンションは利便性と快適性が命です。それらが欠けてるのに億とかあり得ないですね。不動産関係者では無いですが、適正価格は5000万～でしょうか。もし、この物件をご検討なら、10年後に値下がりしてから購入されたらいいと思います！

>>46 だいご。さん
なんかいちいち反論するのもどうかとは思いますが、
かなりの暴論ですね～^ ^

5000万って流石にあり得ないでしょう。
砂埃かー^ ^
まあ学校のそばでいいこともあるしね！

ちょっとあんまりだと思ったのでー

jrと山幹線に関しては反論する必要があるとも思わないくらいのハナシですね～

12間道路西や山手幹線印南の全員を敵に回すんですかねー^ ^笑笑

間取りが酷すぎる。
名前伏せて間取り図だけ見たら、2流か変な拘りを持った設計士のマンションと間違いなく思われる。
住む人の観点で設計していないんだもの。

、

ここは内廊下でしょうか？
小さい物件で内廊下設計をしようとすると間取りに歪みが生じやすいですね

>>50 名無しさん
内廊下です

公開されている部屋の間取りはどれもちょっとクセがあるように感じますね。
うちはファミリーなのでファミリー向けの広さがある部屋を見てしまいますが
Bタイプだとそれぞれの部屋の柱が気になるのと廊下が長いのとで…。
ダイニングもテーブルをどこに置こうか迷っちゃいそうですね。
全面に床暖房が敷いてある点は良いと思いますが。

廊下ががっつりあることで、ある意味それぞれの居室の独立性は高まるんですが、
その分、空間効率自体は下がってしまうのですよね。
かといってすべての部屋がリビングインだと、それもそれで微妙だし。
何を重視するかっていうところでの判断になりそうです。

8298万のお部屋、何階か分かる方おられますか？

中部屋のエアコンはどうやって取り付けるのでしょうか？床下配管などありますかね

一般的に専有面積が広いほど廊下をしっかり設けられる間取りだと思います。
これが狭い間取りになると極力廊下を少なくすることで居室面積を確保するようで、廊下の長さは高級感にもつながっているように思います。

>>56 匿名さん
占有面積が広いと言っても、僅か73平米。
この間取りは形が悪すぎて、廊下を長くせざるを得ないだけ。
洗面浴室は部屋から遠すぎて導線が最悪。
玄関まで行かないと洗濯や顔も体も洗えないとは。
おまけに一部屋はサービスルーム。これで8,000万超とは呆れる。
60平米の部屋は形が整っており、センターイン、クランク型廊下で、優秀な間取りに思える。残高なのは室外機を設置できるサービスバルコニーが無い事。

サービスバルコニーないとやっぱりエアコン付けれないんでしょうか
夏場かなりキツい気が

モデルルーム行ってないから分からないが、間取り図の配管見てたら全部屋ビルドインエアコンって事ないの？

恐らく埋め込み型のエアコンだね。
吹き出し口が部屋の中央に近い所にあるから冷風の直撃を受けやすい。
飲食店で風が当たって寒い座席があるだろ。

リビング以外も埋め込み型エアコンだとかなり豪華仕様ですね
モデルームのベッドルームは普通のエアコンの写真だったのでよくわかんないです

埋め込み型のエアコンは、後付けよりもスッキリしていいかなと思いますが
いつか故障した際、同じものは販売されていないでしょうし
交換が必要となった場合は大変かもしれないですね。
あまり使用しない部屋は別としても、ビルトインの買い替えは結構高そう。

外観デザインがおしゃれだなというのが第一印象です。
間取りや設備が良くても、マンションの要とも言えるのが外観。
モダンな感じがして、女性には特に好まそうですね。
ただ価格が結構しますね。このあたりだと仕方ないのかな。。

廊下って短いほうがいいのでは・・・と思ってたんですけど、各部屋の独立性に関わってくるのですか。なるほどなと思いました。
Bタイプですが、朝の洗面とかたしかに不便かもしれないなと思いました。特に冬はいやかもしれません。
せめてトイレと洗面室の位置が反対だったら良かったかもと思います。でも夜にトイレに行きたいときは遠く感じるかな。
なかなかに癖のある間取りではありますね。南向きなのが魅力ですけど、窓も小さめで・・・

家族がいると利用頻度の高い水回りはトイレだと思います。
そのトイレが中央部に有るのだったら、どの部屋からもアクセスしやすいからいいというふうに考えられているのかもしれません。
洗面スペースは、1日の中でも使われるときは限られてきますから、
それであの位置なのかな、って。

すごく個性的な間取りですよね。田の字型の間取りはよくあるけど、ある意味珍しいかも？

ただ全体的に見て使いにくさはそこまでないと思うので
普通に暮らしていけるのではないでしょうか。

ここは2路線が使えるので、
その点を魅力に感じている方にとってはいいのかなぁ？とも感じています。

納得して買うのならそれでも良いと思う。
ただ、中古で売り出す時に個性的な間取りは客付けが悪くなるのは覚悟しておくべきでしょうね。
田の字の間取りは平凡だが、住むのには合理的な造りになっていて無難な選択と言える。
内廊下仕様だと一般的なタワマンの間取りの方がここより優れている。

やはり田の字が無難なんでしょうか。
田の字だと図面を見た感じ、何か面白みが無いなと思ってしまうんですが。

サラッと見てみましたがみんな個性的ですね。
見ている分にはいろいろと想像して楽しいですが。
何でここがこうかなと思える部分とかもあったりします。
でもやっぱり面白い。
実際に見たらもっと面白いのかもしれませんね。
じっくり生活動線とか考えて見るといろいろと見えてくるかもしれません。

間取りについては単純に廊下も専有面積でお金掛かってるわけだし無駄に長いと勿体ないなと感じてしまった

Cは完売したのか間取り図が無いけれど、Bの廊下が無駄に長いのは、上階のEとFの設計に合わせて玄関の位置が決まってしまったからでしょう。
EとFは左右に分けるだけだから簡単だけど、4分割するため、Bの間取りに無理が出てきたのでしょうね。廊下が長い間取りは普通、リビングインの部屋を造らないためだったりするけどBは1部屋がリビングイン。
逆にAは短い廊下でもセンターインの玄関になったおかげで部屋がリビングから独立している。

Aタイプは60㎡しか無い割には良さそうな間取りに思えます。70さんが言われるように廊下が短くて部屋が独立していて全体的に専有面積より広く感じられるような気がします。洋室二つに柱が出ていなければほぼ理想的な感じがします。不思議なのはキッチンの冷蔵庫置き場の窓のようなものなのですが、壁で閉じられてます。換気扇用とかでしょうか？洋室の窓？サッシ？も独特な感じがします。

>>71 匿名さん
上のプレミアムフロア？の間取り見ればわかりますよ。
この凹みは、ウオークインクローゼットに付いている窓ですね。
Aはここが冷蔵庫置場になっているので窓は不必要。
外見のデザインを重んじたため、あえてフェイクの窓として凹みを残したと私は思います。

トイレがある場所は玄関から近いところにあるのが一番暮らしやすいと思います。
出かける前や帰ったときにさっとトイレに行けるというのが、一つあります。
距離があるところにあると、子供が小さいときは不便じゃないかな？廊下もL字型なので暮らしにくそうかなという印象を受けました。
子供がいなかったり、夫婦二人暮らしならトイレの位置はあまりきにしなくてもいいのかもしれません。

敷地面積が500しかないところに資産価値なんかあるんかな。
外観はさておきセカンドマーケットは厳しいと思う。

>>73 匿名さん
年取ったらトイレが近くなる人多いですよ。
夜中にトイレのために起きて玄関前まで行くのはきついよ。特に冬場。

Dタイプのように部屋を伝ってトイレまで行く動線だとちょっと大変ですね。
新築＋内廊下のマンションなので一般的なマンションみたく玄関辺りが底冷えしてるということはないんでしょうけど。
ところで公式サイトのトップに家具付き分譲の案内が出てますね。まだ2期をやっている段階なのに売り出し早いですね。
現状引き渡しだったり来年三月まで待たなきゃいけないとかの制約はあるようですが。

今は販売がもうおしまいになりつつあるとかなのかなぁと見ていて思っていたんですが、
そうでもないんでしょうか。
2期ではあるのかもしれませんが（何期なのか物件概要だけだとよくわからない）、
総戸数がそもそもすごく少ないので、今出ている分だけでおしまいになるのだと思っておりました。
20戸だけなんですよね。

残りあと３邸ですね。
総戸数は少ないですが、売れ行きはかなりスローかもしれません。
岡本でこの価格帯ならかなりお安いとは思うのですが
２ＬＤＫしか残っていないので、広い間取りを希望される場合は残念ですよね。

>>78 匿名さん

残り3邸じゃないよ
次期以降販売住戸もある
小出しにして販売してるだけで全然売れてない

HPを信じるなら後5戸だね。

ホームページの物件概要は2023年1月9日（月）更新とのことなので、今日の時点での情報だと思われます。次期以降の案内は見当たらないですね・・・先着順が3戸としか掲載されてないです。最終期とも言ってないし。どうなんでしょうね。まだ次の販売があるのかな？総戸数が少ないので、気になったら問合せしたほうが無難かなとは思います。プランの紹介ページにはまだ5タイプ掲載されてるのも気になりますが。

公式サイト、先着順で3戸となっていて
部屋番号もかなり詳しい価格も出ていますよ。
これでさすがに最後なんじゃないですか？
価格は特に、知りたいがためにモデルルームに行くみたいな、
モチベーションみたいな感じになるのに最初から出していますし。
家具付きのところも出てるみたいです。

>>63 匿名さん おしゃれとか言ってる内はまだまだですね。日本が見習うべきヨーロッパではおしゃれが普通なのです。といってもおしゃれ初心者がしがちな奇抜なものではなく、普段使いのできる「地味な」おしゃれです。ヨーロッパでは街並みを見てもおしゃれじゃないのを探す方が難しいです。

販売状況どうなんでしょうね。

82さんが言うように残り3戸なのかどうか。
第〇期など書いてあると、今、何戸売れてあと何戸なのかよくわからないです。
竣工後販売とのことですが、室内見せてもらえるならいいですね。
購入者は入居済の方ばかりでしょうか。住んでいる様子がわかるのはいいと思いました。

状況はずっと変わってない。残り3戸は現在販売中の部屋だよ。
次期以降販売住戸が2戸記載されてるから合計で最低5戸は残ってるということになる。
売れ残り戸数を明確にすると足元見られるから隠し玉がまだあるかも知れない。
南側隣接地の駐車場が気になるんだよな。
ここに縦長の賃貸マンションが建ったら資産価値が落ちるだろうね。

資産価値を重視するなら今現在マンションの周辺に何があるかも要チェックしなければなのですね！
駐車場はとりあえず駐車場として寝かせておき、将来的に何か建てられる可能性もあると聞くのでできる限り情報を収集したいです。

>>86 匿名さん
経験上、幹線道路前や線路脇や駅そば、小中学校のそばはやめた方がいい。
慣れれば大したことないと言う人もいるが、とにかく騒音問題が酷い。
小中学校のそばは夜間や休日は静かだが、平日日中は高音の大きな声がずっと聞こえてくる。
部活動でボールを蹴ったり打つ音も結構うるさい。
冬場は運動場から砂埃が飛来する。
音の性質上、上階に行くほど騒音が大きくなる点も注意が必要。

>>86
>>経験上、幹線道路前や線路脇や駅そば、小中学校のそばはやめた方がいい。

そうなんですね。
確かに幹線道路や線路付近、あと鉄柱などのそばは
避けたほうが良いだろうなと思っています。

ただ、小学校や中学校の傍に関しては
それぞれの感じ方なのかなと思います。
最近は保育園や幼稚園の傍も避けたい人が多そうですが
子供たちの声や活動している音は何とも感じないかな～。

８８です。
すみません。８６さんへではなく、８８さんでした。

幹線道路沿いは悪いことばかりじゃないように思うけれどなぁ。
帰り道、夜でも人目にあるうちに帰ってこれるし、人通りがある程度あるっていうのはいいんじゃないかと。
ただ、やはり音に関して特にサイレンに関しては
音は小さくとも聞こえるでしょうね。

線路脇も、一晩中貨物が通るJR沿いはさすがにキツイと思うけど、共働きで昼間いないとか、細かいこと気にしない人なら、阪急沿線とか以外と悪く無いですよ。
基本的にわざわざ線路脇を選ぶ人は騒音耐性があったり、騒音対策もしっかりしてくれてる物件が多いので、神経質に騒音クレーム言い立てる人が少ないと思う。小さい子供、特に元気な男の子の兄弟なんているご家庭には逆に住みやすかったりすると思う。
階下に病的な騒音クレーマーが当たると、どんないい物件でもマトモに住めないからね。本当に地獄です。

部屋在庫が全く減ってないようだね。
高かろうが売れるまで待とうホトトギスなんだろうけど
流石に世界的に不動産バブル崩壊が始まってるので買えないなwww

物価安も賃金低下も当面ないだろうから新築は高止まりだろうけど、駅5分以内とか厳しい条件でなければまたしばらく待てば出てくるだろうから買い急ぐ理由はあまりないかもしれませんね

駅5分以内は投資用には絶対条件だけど実際住むには騒々しくて適さない

本山中学校まで約50メートル、本山第二小学校まで約200メートルの位置のようですがどちらもかなり近いですよね。
竣工後販売で実際の部屋が見学できるなら平日の昼に見学して音の聞こえ方を確認するのがいいと思います。

>>87 マンション検討中さん
今時の”新築分譲”マンションレベルならサッシの遮音機能はかなり高いと思いますけど、ご存知でしょうか？
そもそも騒音が酷ければ貴殿のおっしゃる立地は皆が毛嫌いするハズなのに、実際は人気がうなぎ上りなんですけど。

摂津本山駅の目の前にマンション建築中みたいだけどたぶんすぐ売れちゃうんじゃないかな　

ファミリー向けに特化したマンションではないのでしょうけど、周りにこども園、小学校、中学校などの教育施設がコンパクトにまとまっていて親としては安心な立地だと感じます。
小児科や歯科も近いですし治安の面で警察署が近いのもいいですね。

小学校も中学校も近いけど、特に中学校はものすごく近くていいですね。
冬場、部活終わりだと真っ暗な中を帰らないとならないけど、
近ければなんとなく安心。
灘中高もとても近くにありますが…うちは無縁かな汗
ただ子供さんが通うようになった方が
このあたりを検討されたりってあるかも。

中学校が近くていい？わずか3年じゃんマンションは一生ものだよ