HILLSIDE FOREST 横浜戸塚ってどうですか？

こんな辺鄙なところで坪250とか勘弁してもらっていいですかね笑

西日は確かにキツい。夏はエアコンもきかず地獄やろう。南向きならまだましかも。価格は3LDKで4000万円なら買いやけど、実際は5000万円は超えるやろね。

この立地条件の悪さで坪単価250万は挑戦的ですね。眺めが良いとこしかメリットないし

坂の上に新しく出来る公園墓地が少し気になります…

予定価格を見ましたが、坪250前後で考えておけば、間違いないです。後は、予算に応じて選べばよろしいかと。

戸塚駅からバス乗ろうとすると学生の長蛇の列ですがあれはいつもなのでしょうか

>>51 匿名さん

はい、相場感を養うところからやり直し。

>>57 匿名さん
先生の考えとしてはいくらが妥当ですか？

>>56
バス停にあるバスの本数見ればそれくらい人が乗るという事なので参考にしてみてはいかがでしょうか。

>>56 マンション検討中さん
明学1限と舞高の通学のタイミングは結構混んでますね。ただ、どちらも直行があったような。そこをずらせば、乗れないことは無いと思いますよ。

南向きがいいですが角なら坪270万円として
80平米なら7000万円ですね。横浜都心部と比べればお安いほうじゃないでしょうか。

>>50 匿名さん
数年前は・・・って、昨年施工のルネ横浜戸塚（東口駅から徒歩12分）が坪平均216万ですよ。
230万ぐらいなら適正かと。250万は高い。

>>62 匿名さん
川沿いの長谷工マンションと同列には語れないかと。

ルネは坂もないですし隣りはイオン。川横の歩道も良い雰囲気。
ここは坂もきついし230万くらいが順当かと。

参考までに
駅徒歩7分の坂下（YMCA隣り）ザ・パークハウス 戸塚ガーデン（2018年）が新築時坪平均265万

バスに関しては明学の路線を外せばいいだけなので問題ないです。

国交省が出してる不動産価格指数などを参考にみると、マンション価格はここ10年で1.8倍、ここ2年でも1.2倍近くなってるんですよ。
ルネの価格も販売開始時の二年前以上の値付けなので、今買おうとしても同じ値段で買えないです。
それを踏まえて考えると、ここはかなりお手頃な価格と思いますよ。

>>64 匿名さん
>66さんも書かれていますが、このところ価格が上昇しているので、数年前の物件と同じ感覚だと相場観を誤るかもしれませんね。
あとはブランズやパークハウスなど柏尾川近くのマンションは、柏尾川が溢れた時が心配ですね。
堤防の壁を20cm位高くする工事をしていましたが、その数年前に戸塚駅周辺は浸水が酷かったですし、少し嵩上げした位では、最近の異常気象ではどうなるか分からないです。

普通は、川沿いより高台の方が、立地としてはよい。

公園墓地かなり気になります。

買い物クソ不便だし、急勾配の坂の上で坪単価250ですか！？

駅近の中古探します！

正直高いと思いますが、ここ1,2年の高騰が異常。
ところで、ここより更に駅遠ですが、戸塚区吉田町計画という名前でマンションに加えて保育所や店舗も予定されてるみたいですね。

>>68 匿名さん
分かりやすい表現をすると、山の手と下町の違いですね。やはり立地は重要ですね。

>>72 匿名さん
丘の上の開放感や、舞岡町公園などの自然環境にメリットを感じるか、駅までの距離や坂、近くに店がないことによるデメリットのどちらを優先するかですね。
少し前は駅から距離があっても、住環境を優先する人もそれなりにいた様な気もしますが、最近は駅近や商業施設など利便性を優先する人が多い気がします。
昭和のお父さんは、通勤時間をかけて、さらに駅からバスや徒歩で歩くニュータウンで頑張っていたなと感心します。
共働きが増えたり、少子化などが需要の変化につながっているのですかね。

>>73 名無しさん
コロナ禍があってからは、在宅勤務や宅配システムの進化もあって、より自然環境を重視する傾向が強くなってきたかもしれませんね。原点回帰と言いますか。ここの立地で言うと、もう少し近くにコンビニがあるとベストです。

昔は高台が好まれましたが今は坂の上はデメリットになりますね

東側は窓や玄関を開けるとお墓が視界に入るのでしょうかね？
西側は高圧電線とマンションが建っているので、何階位から視界が開けるのでしょうかね？

>>76 匿名さん
建物配置を見ると東向きのお部屋は無いみたい。お墓は森の向こう側だし、木に隠れて見えないのでは？
西側は上層階なら富士山が拝めるみたいです。

>>74 匿名さん
かなり前は、バス通りの向かい側にデイリーヤマザキがあったのですけどね。

>>79 マンション掲示板さん
私は100m先のコンビニでも車で行く人間なので気にしないですね。
それより、店が駐車しやすいかの方が気になる。

>>81 マンション掲示板さん
ここの駐車場は5割しかないみたいだから駐車場争奪戦が大変そう。

近所に住んでいましたが、やはり買い物は車を出しましたね。坂下のアピタに行くのにも車で行っていました。坂が長いのでやはり車はあったほうがいいです。
アピタは2,000円以上買えば3時間無料なので、アピタに車を停めて横浜まで行ったりしていました。アピタの駐車場は安くて便利です。

アピタの少し手前にコンビニはあります。駐車もしやすいです。郵便ポストもコンビニの所にあります。郵便局は舞岡の郵便局が空いてて便利です。車が要りますが・・・

あと、坂下のパン屋プチラパン、中華のさかくらはおいしいですよ。

>>83 匿名さん
舞岡郵便局は駐車場の台数が多くて良いですよね。
駐車場完備の郵便局は少ないので愛用しています。

更に駅は遠くはなりますが、このマンションから2～3分先のところにも500戸ほどの大規模マンションが2025年に出来ますね｡お値段次第では待てるなら待ってみるのも選択の一つかな｡

ここでネガティブなことを言うのはどんな人なんでしょうか？
このマンションにいい印象を持っていなくても普通は書き込みしないと思うのですが、、、
わざわざネガティブなことを書き込むのは他のマンションの営業マンとかなのでしょうか？

駐車場の台数が少ないのは否めませんね。
坂上なのになぜ少なくしたんでしょう。

何年か前は、駐車場台数は通常「戸数の7割。都心だと6割。」と言われていましたが、ここで5割とは・・・近くに余っていて借りられる駐車場があるんですかね。
平置きのようなので機械式にすればスペース的にはもっと駐車場は増やせたと思うのですが、機械式を導入すると予算オーバーだったのかな？

結局、「バスがあるから」という理由かも。

>>89 匿名さん

もう少し遠くて、駅徒歩18分のとこですね。
様子見の選択もありとは思いますが、建設資材が高騰してて今後も上昇傾向が見込まれる状況なので、全体の相場としては今より高くなってそうな気がします。
さすがに価格はここより安くなるとは思いますが。

この辺り、保育園はあるのでしょうか。
駅前しかないと、送迎が大変ですね。

>>93 マンション掲示板さん
ないです。
その通り不便です。

>>88 匿名さん
出ていってください。迷惑です

>>93 マンション掲示板さん
坂下にYMCAの保育園があります。
あとは、東戸塚小前にもありますね。

>>96 匿名さん
坂の下のもう少し手前、税務署入口の交差点の所にも保育園ありますね。
認可かどうかは分かりませんが

戸塚駅まで徒歩１０分以上必要なのかと思いましたが

周辺には大きな公園があり、小学校も近い。

自然を感じながらのびのびとした子育てができる環境がいいですね。

都会ではなかなか無い感じ。あとは価格が気になるところです。

>>103 匿名さん
坂キツいですよ笑
買い物不便ですよ笑
自然笑

価格は今のご時世なら妥当。
駅距離も徒歩圏で△だけど、
南向きか東向きなら悪くない。
リセールは微妙ですが、
6000万円クラスが買えるのなら
割安に思えるのでは？

>>105 マンション検討中さん

東向きの住戸はありません、南と西だけ。価格は、ざっくり坪220から300、250前後が多い。妥当か少しだけ安めな感触。(因みに住まいサーフィンだと、沖式時価は平米単価80万円)

>>104 マンション比較中さん
食料品はネットスーパーまたは週末に車で買い出し、もしくは帰りに戸塚で少量を買って帰る感じでしょうか。
知り合いで近くのマンションに住んでいる人がいますが、いざとなればバスも使えるし、坂も少し気になるけど慣れると言って、特に不満は無さそうです。
戸塚でも、不動坂周辺のマンションを買った知人は、バスは混雑して通過してしまうので、駅まで歩いているけれど、平坦でも距離があるので、そこにマンションをかった後悔していました。
もちろん駅近は買い物なども含めて便利だと思いますが、価格とのバランスもあるので、坂と駅までの距離を許容できるならば、十分ありだと思います。
予算に余裕があるならば、笑っていないで他の物件に行った方が良いと思います。

来場者サイトのパンフレットを見ると、構造や設備などしっかりしてますし、敷地もゆったりして住民専用の広場もあります。デザインも清潔感があって好きです。周辺も歩いてみましたが、静かでリラックスできそうです。よいマンションだとの印象です。

広場は住民専用なんですか？
低層階だと防犯面とか心配なのかなと思ったのですが敷地内に住民以外の方が入ってくることはないと思って良いのでしょうか？

>>109 匿名さん

パンフレットからの転記（「」箇所）です。
Forest Side Gardenは「住民だけが足を踏み入れることのできるプライベートな中庭」とあります。具体的（柵で囲われてるかなど）にどうなってるのかまではわかりません。ちなみにHillside Gardenは「周辺に開かれたオープンスペース」とあります。

>>110 匿名さん
109です。
ご丁寧に転記までしていただきありがとうございます。
広場によって違うのですね。
モデルハウス行けそうな日程があれば伺ってみたいと思います。ありがとうございました！

敷地配置イラストを見るとフォレストサイドガーデンは上手くかこわれてて
住人さんかその関係者さんしか入れないようなスペースとなりそうですね。
ベンチ等はなかったですが、そういったのが置かれるようになったら
憩いの場所として重宝しそうですね。
ヒルサイドガーデンの方はイラストからすると待ち合わせ場所とかそんな感じですかね？

>>110 匿名さん

中庭の件、住民だけのスペースでは無いとのこと。
パンフレットの表記ミスのようです。

>>113 匿名さん

あらら、残念。最初は、住民専用にするつもりで、途中で方針変更したのか？それともどこかのコピペを使って修正し忘れたのか？
いずれにしてもお粗末ですね。品質管理大丈夫か心配になるレベル。誰もチェックしてないんですかね。

中庭はふたつありますね。
ひとつはフォレストサイドガーデン、マンションの建物と駐車場と自転車置き場に囲まれていて、皆さんの投稿を読むと、こちらは住民専用のように思われます。
もうひとつはヒルサイドガーデン、道路に面して開かれていて、一般の人が入りやすいデザインになっているので、こちらは開放されているのだろうと思います。
ご近所さんとのお付き合いもあるかもしれませんし、ある程度開放的な面があるのも、良いのではないでしょうか。

Forest Side Gardenについては指摘があったのか、来場者限定サイトのパンフレットの17ページ（Forest Side Gardenの説明）に、「防犯カメラはあるが、フェンスなどのセキュリティラインはない旨」の注意書きが追記されてました。「住民だけが足を踏み入れることのできるプライベートな中庭」はそのままです。つまり、外部の人は物理的には出入りできるけど、利用できない場所と理解しました。でも、モデルルームでは、それとは異なり「公開空地」との説明を受けました。本当は、どっちなんでしょうね。

確かに私も、フォレストサイドガーデンの方は誰でも入れるような話を伺った気がします。それで低層階の窓に可動式ルーパー等は設置されないのか質問したような記憶が。可動式ルーパーはないそうです。

ここは何階あたりが人気になりそうですか？1階でも日当たりが悪くなさそうですし専用庭からも外に出られるのがいいなと思ったんですが、自然豊かとのことで1階は虫が多そうな気もしています。

>>118 匿名さん
そもそも論として、階数の前に、マンションそのものは人気が出そうなのでしょうか？私は買うつもりなので、そこがちょっと心配。
なお、階数は周辺環境から、人目を気にする建物はなく眺望は抜けるので、人気階は偏らない気がします。１階はちょっと特殊でセキュリティ面を気にする人は避けそうですが、ペット飼う人は好みそう。

駐車場の倍率がかなり高そうとコメントされておりまして、不安です

鹿島のマンションということで期待しています。
加賀レジデンスや桜プレイスなど評価の高い「免震壁式構造」を採用するのでしょうねきっと。

>>121 匿名さん

しませんよ。天井に梁でてます。まあ、普通よりはでない構造になってますが。

なんでせっかく免震壁式構造の技術力持ってる鹿島建設が建てるのにそれを発揮しなかったんでしょうか？耐震壁付きラーメン構造のメリットの方が上回るのでしょうか？単純にそこまでのクオリティを追求しなかったから？加賀レジデンス等ハイサッシ素敵だなと思うのですが

>>119 匿名さん
私もこのマンションどれぐらい人気なのか気になります。戸塚のマンション需要あると思ったんですが思ったほどここも盛り上がっておらず坂上駅遠で敬遠されるんでしょうか

検討中です。
鹿島設計施行にしては、直床でサッシ下枠が上がってフラットになってないし、バルコニー隔て板は上が空いてる、ルーバー面格子なし、食洗機オプションとかコストカットがあからさまで残念です。
駐車、駐輪台数も少ない。
ゴミ回収サービス、高級内廊下マンションのように階ごとのゴミ捨て場なら良いのですが玄関前にゴミ出し、プライバシー的に利用しなさそう。
フォレスト棟からヒルサイド棟までゴミ出しは面倒だから作ったサービス？、雨の日は屋根なく距離あって厳しそうですね。
フォレストサイドガーデンも、居住者以外も入れるのなら、防犯面でマイナス。
近くに緑が多く、大きな公園も出来るから必要ない、平置き駐車場を作ってくれれば良かったのに。
近隣の鹿島のマンションは空き率高いんですかね。
安い価格が売りなのは分かりますが、高くなっても良い物を作ってもらいたかったですね。
グロス6,000万超えると買うのしんどいですが。

>>125 マンション検討中さん
買う方としては色々と思うところはありますが、売り手としても駅からの距離もあるので、あまりグロスを上げると売りにくいのもあるので、ある程度はしょうがないかなと思います。

価格、設備、立地がバランスよくまとまったいいマンションだと思います。敷地もゆとりがあり、静かな住環境なのに、ストレスを感じさせないバス本数で、駅距離や坂をカバー。坂下アピタまでなら近い。

総じて良いマンションな気はするが、駐車場だけがネック…
スーパーもコンビニも坂下にしかないのだから車は必需品になるだろうに。せめて設置率7割は欲しかった

（真剣に検討してそうな）皆さんの意見を拝見すると、マンションはまあまあよい。論点は、日常の通勤、買い物に車の必要性を感じるか、否かでしょうか。必要性を感じる人にとっては駐車場確保がネックのようですが、駐車場優先順位が高い人には、以下のマンマニさんの記事が参考になりそうです。
https://www.sumu-log.com/archives/45079/
https://www.sumu-log.com/archives/45595/

私の場合は、車は必要なく、基本は徒歩（のつもり）、必要に応じてバス利用という感じなので、あまりネックになるところがないため、申込みます。

空地率73％と余裕あるのに駐輪場は一世帯あたり約150％駐車場は約50％…
郊外ファミリーマンションで駐輪場設置率が150%のマンションは間違いなく入居前にもめると、のらえもんマンマニ対談に記載あり。
デベの事前テストで電動自転車でも厳しい坂で自転車使用は少ないという判断か。
駐車場50％は足りなくなりそう、車無し世帯は大体が駅近に住むだろうし。
機械式駐車場は管理費、維持修繕費に響くから空きがあっても負担ない自走式で多めに作ると良かった。
マンションコミュニティでスレもあるが、管理組合の第三者管理方式も不安材料。

理事の負担がない第三者管理方式は大賛成でポイント高いです。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC205640Q2A720C2000000/

参考に上記に付け加えます。はるぶーさんの第三者管理方式への見解です。
https://wangantower.com/?p=19780

駐車場欲しいなら黙ってフォレスト棟南西角住戸を買えってことなんだろう。
駐車場抽選外れた場合、航空写真を見ると付近に月極、時間貸し駐車場見当たらないから、近所のマンションで空いてるところにお願いして貸してもらうしかなさそう。
カーシェアの横スペース、来客用の駐車場と来客用の駐輪場（子供の友人等）として利用出来ないものか。

リセールバリューが気になります…

>>133 匿名さん
近所のマンションの駐車場を借りるというのは難しいですよ。
ウチのマンションは駐車場が余っているので、近隣の人に貸したら？という話が出たのですが、マンション全体の収入となるので法人化したりせねばならず手続きが大変なのでやめました。賃貸マンションなら問題ないようですが。

自転車はこの坂の上では、電動自転車でないと無理ですから、駐輪場は少なくても問題ないと思います。

第三者管理方式は、分譲賃貸が多いマンションならば、理事の成り手が集まらない傾向があるので良いと思いますが、このマンションはファミリーマンションで分譲賃貸は少ないでしょうから普通の主権は理事会で管理会社委託の方が良いと思います。ですが、最初から第三者管理方式と決まっているのなら変更は出来ないものと思って買った方がいいですね。

マンションの理事をやってわかった事は、理事会は如何に無駄な出費を無くすかを考え、管理会社は如何に会社の利益を得るかを考えてるという事でした。
第三者管理では理事が回ってこないので楽ですが、当然「無駄な出費を無くす機能」は働きません。それに管理会社任せにする事になるので、住んでいる内に管理会社に不満を持つ人が多くなっても元々理事会が無いので、管理会社変更に向けてのシステム作りや実行力に欠け、管理会社変更は非常に難しそう。

「少しくらい管理費や修繕費が上がっても楽な方がいい」という人達には良いシステムだと思います。

丘の上だと見晴らしは良いでしょうけど
雪が降ると大変かも知れませんね。アイスバーンになると辛いかも。

10年後には価値暴落でしょうね

こちらのマンション人気はあるのでしょうか。モデルルームも私が行った時は他に人が来てるように見えなかったのですがどうでしょう。

>>138 マンション掲示板さん
暴落の定義次第でしょう。
ざっくりの試算ですが、例えば、5500万円の住戸を元金均等35年で5000万円借り入れて買うと、10年で元金約1420万円減です。10年後に3580万円で売れれば、残債割れなし。10年住めば残債割れリスクは小さいように思えます。

>>140 匿名さん

戸塚という強みはありますが、徒歩12分坂の上を考慮すると10年後3580を切ってきてもおかしくないですけどね。
私もモデルルーム見ましたが、ガラガラでした。

>>141 eマンションさん

周辺マンションの中古相場を調べてみられたらよいと思いますよ。

ここ安いから売れるんじゃない？

マンションマニアさん、記事化されましたね。
5000万が十年後4000万…リセール予想厳しいですねえ。私は辞めておきます。

>>146 eマンションさん
10年で1000万円、年2％減なら標準的な部類で、自宅投資が成り立ちます。
https://www.sumai-surfin.com/price/assets-value/

もし値上がり期待なら、そもそも最初からこの立地は対象外でしょう。
住環境、仕様、価格のバランスはとれている物件だと思います。

マンマニさんの記事、YouTubeとも見たけど、自分が書いたのかと思ったくらい同じ意見だった。総合評価として、本当に良いマンションだと思います。

マンマニさん記事にある周辺相場、昨今の右肩上がりの状況からすると全然上がって無いですね。
埼玉や千葉の人気エリアでは中古も結構な上がり方していますので、
戸塚駅とはいえ、丘の上だと資産性は高くないのかも知れませんね。

第一期で約１／３の販売戸数だから、まずまずの人気だと思います。