シティテラス多摩川ってどうですか？

ト号棟は建て替えせずと聞きましたが
ハ号棟は建て替えの話は進んでいない感じなのでしょうか。
確かにゆったりした空気のエリアですね。

>>150 通りがかりさん
ハ棟の建て替えはどうなんでしょう。敷地面積はかなり広いので、開発できればホ号棟よりも大規模なものができるでしょうが。建築費高騰と権利者の高齢化で8割の合意が得られるかが問題ですね。

確かにハ棟の広大な敷地面積は建替えるとなるとかなりのビッグプロジェクトですね～。それ故に決議まですんなり進むのは難しいのでしょう。先にもありましたがこれからの時代、水害への対策も気になるところです。

>>144 マンコミュファンさん
久しぶりに見て読み返してますが、ご自身はどんなふうになっているとお考えでしょうか？

自分には50年後など全く見えず、
今のトレンド(駅近が良い、栄えている街が良い)は変わらないように思うのですがいかがでしょうか。

レイアウト見ると、
北側は幼稚園になるとのことですが、西側の給水塔があったエリアの空間は何でしょうか。

905戸のマンションってすごい規模ですよね…
地権者さんも200戸ちょっと入るとは言え、かなりを新規で募集するという形になるのですか。
仮に出来上がって全戸埋まったとき、
地域の小学校などに与える影響もとても大きそう。
ここはお子さんいる方は比較的多くなりそうですから。

この規模だと、まるでひとつの街ですよね。
小学校もそうなんですが、就学前の保育園や幼稚園などの影響もものすごく大きいんじゃないでしょうか。
現状でもこの辺りはファミリー多めのエリアですから早めの保活が必要になってくるかも。
すごいことですね。

地権者さん200戸ってすごいなと思いました。
戸建て群とか集合住宅をまとめてマンション用の土地にしたということなのかな。
家族構成が変わって一人や二人暮らしになるとマンションのほうが住みやすかったりというのはあると思います。
人間関係も戸建ての場合とマンションの場合では何かと違いがあるとは思いますが挨拶程度でもすぐ近くに隣人がいる安心感はあるだろうなと思います。

通勤、通学、買い物は、バス移動より、基本的に自転車移動の方が便利でした。10km圏の高校(狛江、調布南、三鷹、神代、府中、府中東、国立高校)くらいまででしたら、みんな自転車で通学してました。めんどくさいので、そのまま自転車で都心まで通勤してる人も結構いました。
調布駅、狛江駅行きのバスは、6:00台からなので、仕事の直行とかで早く出る場合は自転車でないとキツイと思います。
自転車なら登戸駅でも10分くらいで行けます。
ちなみに歩いても30分くらいです。
狛江駅、国領駅は20分くらいです。
ダラダラではなく、本気歩きですが。
通勤で調布駅まで歩く強者はあまりいないと思います。参考になれば^_^

電動アシスト自転車だったら、159さんが書かれているように行動するにしても
もっと楽にできるのかなぁ？
自転車で駅まで10分だったら、バス使わなくてもいいなと思う
けど、駐輪場はあるのか…？？
駐輪場が解決できるんだったら、かなりアリですね。

>>160 匿名さん
調布駅も国領駅も狛江駅も登戸駅も駐輪場完備です。
狛江駅以外に行く場合は坂道を登るので、アシスト自転車の方が楽ちんだと思います。私は普通の自転車で特に気になりませんでしたが。

駅からは少し離れてはいますが、
保育園や小学校などが近く、子育て環境はとても良さそうです。

ただ、多摩川沿いというのが気になる点ではありますね。
どこに住んでいても何かあるのですが・・・。

多摩川保育園も建替え予定があるようですね。

ホームページ価格出てますね。
見学行かれた方いれば価格詳細教えてください！

ホームページは55m3390万からとなってますね。
これだけ見たら良さそうだけど実際どうなんでしょう…

安いですね。

5,390万円の部屋が75.09m2だとすると、坪単価は237万円
おそらくパンダだろうけど3LDK72m2超3890万円なら、坪単価は178万円

いくら駅遠の川沿い低地とはいえ都心から15km圏でこの価格は破格といってもいいんじゃないでしょうか。

>>166 マンション比較中さん
やはり第1期で様子見て今後上げてくるのでしょうか。
この価格で売り出すのなら、ワンダーと比較してもかなり安い気がしますね。インフレもあるので、今後の価格動向に注目です。

スミフにしては意外なほど弱気価格ですね。戸数の多さと駅距離がネックなのは間違いないですが。

後々高くしていくスミフ方式でしょうね
参戦します！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

>>168 マンション検討中さん
平均坪単価は250万円はいくと思いましたが…第１期での販売戸数や階層にも注目する必要があります。この価格のままでいくなら、第1期は争奪戦になる可能性が大きいと思います。

>>168 さん

>>168 マンション検討中さん
平均坪単価は250万円はいくと思いましたが…第１期での販売戸数や階層にも注目する必要があります。この価格のままでいくなら、第1期は争奪戦になる可能性が大きいと思います。

東京建物もここにマンション作るんでしたっけ？
それと比較できたらいいですねー

価格帯、安いですね。今のご時世に売り出されるマンションとしては破格です。
住友不動産のマンションでファミリー向けの部屋が4000万を切るのってもう今後出なさそうです…。
抽選日も早々に設定されるんじゃないかと思いましたが、今のところは表示なしですね。
色々と詳しく出てくるのは年末～年明けとなるんでしょうか。

ここのパンダ部屋はかなりの倍率になりそうですね。エリアは全く違うとはいえ晴海フラッグや幕張ベイパークと違ってまだ広域には知られていないため、地元民はチャンスですね。

>>174 マンション検討中さん
都内で3千万台は破格ですよね
駅遠でもこのご時世にしたら破格なので残債割れはしなさそうかなと思ってますがみなさんどうお考えでしょうか？

近隣の類似中古物件のパークホームズ調布桜堤通の成約事例からすると坪単価200万未満で購入すれば残債割れはあり得ないと考えます。ただし、立地は良くないので値上がり期待はあまり持てないと思いますが、パンダ部屋は激安のため買えれば値上がり期待ができるかもしれません。
よく立地が良いから資産価値が高いという人がいますが、資産価値に最も影響を与えるものは購入価格です。駅直結のランドマークタワマンでも相場を逸脱した価格で購入すればリセールバリューは期待外れとなります。

今後近隣で出てくる建替え計画のマンションの動向も注目ですね。狛江市のニ棟は今月11月に決議とここに書いてありましたが、総会は開かれて決議されたのでしょうかね。ハ棟の動向も気になります。駅から離れていても、ランドマーク的な存在になって、住みたいと思われるか、やっぱりと思われるかで、中古の価格も変わってきますね。戸数が多いので。それだけの中古がさばけるか？ってことになります

>>177 匿名さん
今から決議となると竣工は何年先でしょうか。その時の市況や為替動向もあるので先は読めないですね。そこまで待てればいいですが、子供をお持ちの方とかですと刻々とライフスタイルも変わりますから、どの時期が買いかは人それぞれだと思います。

>>177 匿名さん
二棟は12/4に建て替え決議が行われ、
無事可決なら2年遅れの2027年夏って感じです。
二棟は狛江市なので、団地内の小中学は学区違いなのかな。

>>179 評判気になるさん
二棟、一戸48m2を持っていたら、どのくらいの広さと交換なのですかね？30m2くらいですか？ご存じですか？？

4800万くらいの予算感だと日当たりが1番いいと言われている西向きの棟と南東だけど横に立ってて日当たりを望めない部屋とかしかなかった。南向きも木が立ってたりでそこまで日当たりを期待できないとのこと

二号棟、1980万で売ってますね。

せっかくの南向きでも日照が期待できない部屋があるんですね。
マンションができる前からある既存樹なんでしょうか。
植栽として新たに植えたものならどうしてそのように計画したのか首をひねりますね。

>>180 匿名さん
還元面積68%くらいだったような。

>>184 通りがかりさん
値段は正直ですね。確かにそのくらいの広さであれば、打倒ですね。団地の評価にもよりますが、広さを求めるならそれなりの負担が必要ですね。

全部で９０５戸ってすごい戸数ですね…。
これを全部売り切るのって何年かかるのだろう。
１１棟で構成されているので、
どこの棟で暮らすかによっても
若干住環境が変わりそうな感じがしそうだなぁ。

ニ棟、建替え可決とのことです。

ここのホ地区11棟よりニ地区15棟の方が敷地広いので、
ニ地区の建て替えは1200戸は越えるでしょう。
他も建て替えになると地域の学校などがあふれそうです。

>>187 通りがかりさん
書き込みありがとうございます。まだ販売は先のことですが、いつ頃までに退去しないといけないのですかね。来年の11月くらいまでですかね。すると、シティテラスより販売が2年ほど遅くなる（完成も2年ほど遅くなる）って感じでしょうか？シティも在庫販売できないですね。これだけの戸数が周辺に出てくると。
ハ地区も今、どの程度まで来ているか？万が一来年、可決されたら、販売マンションだらけのエリアになりますね。

>>189 匿名さん

西調布マンションよりコスパ高い

ここのマンションは眺望良いですね。でも台風で2度も水没してる。台風が来たら車で避難しないとね。でないとまた車が水没しちゃう。

>>189 匿名さん
10月時点では退去期限が2024/2月、入居が2027/夏だったと思います（一部エリアはさらに1年先）
ハ棟はさらに大規模で、部屋の大きさ違うようなので住民への説明は大変そうですね。

保育園・幼稚園・小学校と、マンションと隣接しているので
子供を育てていく上での環境としては良さそうかなと感じました。
川沿いというのがちょっと心配ではありますが
自然もあって、四季を感じられそうではありますよね。
価格も既に出ているので、検討しやすいと感じました。

駅まではけっこう距離ありますが
それでも環境としては全体的には良いものを感じますよね。
ただやはり川沿い…
ハザードマップを見て、自分で納得できるならば購入っていうふうになっていきそう。
ここの場合は中高層が特に人気になってくるのかもしれません。

ハザードマップを見てチェックする方、多くなってきています。
CGで桜の木々が素敵だと思っていて、周辺環境もいい、価格も魅力。
でも・・・といった感じ。

多摩川、過去に氾濫ありましたか？
危険性はどのくらいなんでしょう。気になります。

>>196 匿名さん
”岸辺のアルバム”で有名な場所は歩いてすぐの下流ですし、
2019年19号ではこの団地は水没して自衛隊が出動しました。
駐車場に置いていた自動車やバイクは被害を受けました。
人間の力では地形までは変えられませんし対策しても限界があります。

>>196 匿名さん
長年住むと”慣れ”が出てくるんですが、
ここの低層階に住んだり、車を置くなら、
車は予めコインパーキングに置いて、
いざとなったら自分も躊躇なく逃げる必要があります。
崖上そばのコインパーキングは氾濫警報がでるとすぐ満車になるので、
電車を越えて20号の方まで車を置きに行く場合もあります。
写真はこの団地西隣にある雁行型長屋住宅の被害です。

染地に40年住んでる者ですが、浸水したのは下記東京新聞に取り上げられた2019年の一回のみです。しかも、人為的な対処ミスによる浸水被害ということで、これまで通り運用したら浸水しなかった筈のところに、さらに対策強化されるとの事で、他の川沿い地区と比べてもかなり盤石な防災体制になったと思っています。

●調布市、染地地区浸水で説明会　狛江市の対応に批判集中
https://www.tokyo-np.co.jp/article/24998

>>196 匿名さん
周辺の過去の水害の歴史については狛江市のHPが詳しいです。
https://www.city.komae.tokyo.jp/index.cfm/45,0,349,2100,html

>>200 口コミ知りたいさん

狛江市の歴史、文化財→語り継ぐむかし

>>199 通りがかりさん

この方のおっしゃるとおりで、浸水は2019年の一度だけ、人為的なミスによるものです
心配なら火災保険でしっかり対策すれば良いと思います

駅遠だけにしずかな住環境と価格は魅力的だと思うので、私は前向きに検討します

あの時の川の水位は狛江の件があってもなくても溢れる寸前だった。避難過酷は出てました。ハザードエリアだから逃げる準備は必要でした。川沿いはお友達と遊びに行かないように言ってます。川は危険だと言う事は常に言ってないと直に忘れちゃうからね。

>>203 eマンションさん
当時、Youtubeで京王多摩川の堤防から中継している人の動画を見ていました。
競輪場の辺りの道路では堤防壁を越えるまで50センチほどに迫ってましたね。
近くの学校だけでは避難民が溢れて収容できず、
駅前のグリーンホールや甲州街道の八雲台小学校まで避難民がいました。
地形は変えられず、被害は防げないので、
いざとなったら逃げる覚悟が必要な場所ですね。
でも72平米で3890万は駅遠やハザードでも激安だと思います。

199です。私は生まれた時から自然に囲まれたこの場所でしたので、子供の頃から河原で遊びながらも、様々な川の危険については肌身で感じてきました。自然環境が豊かであるとはそういうものなのだと思いますので、それが許容できない方にはこの物件・地区はおすすめしません。
でも、そのリスクを上回る魅力があるので、私のようにこの地区から離れられない方が多いのだと思います。

昔、会社の上司が「多摩川の災害で家が流れていくのを見た」と言ってました。
川沿いならいつかは起こる、しょうがないことなんでしょう。
津波や水害で被災しても住んでいた人は同じ場所で再建したがりますから、
人間は慣れた土地から離れがたい習性をもった動物なんですね。
駅から遠いですがバスがあるならなんとかなるか？
低収入でも何とかなりそうな価格に釣られてしまいます。

行政も2019年の反省で設備を強化していますし、住友側も1階のかさ上げや電気室の2階設置、貯水池設置で対策していますので現実的な浸水リスクがあるのは1階だけかと思います。
避難指示への対応も昨年改正が入り、実際に浸水の危険がある階以外は避難しない選択を取ることも可能になりました。

このマンションのネガティブ面を過度に恐れるのではなく、正しくリスクを理解することが重要かと思います。

意外と書かれてないんですが、調布市花火大会の打ち上げ場所まで徒歩１０分ぐらいです。
コロナで３年連続中止になってしまいましたが、来年以降に期待しましょう。
あと、川向こうに富士山も見ることができますよ。

>>208 多摩川住宅ホ号棟元住民さん
杉森小に自転車停めて、団地の川原で花火見てました。
花火を見るならちょうど良い感じの場所です。
あの花火は独立採算の自主運営で、
直後から募金が始まりますが、
今年も募金無いので、来年も花火は無いと思います。
周辺住宅へのゴミの投げ込みが問題になっているので、
残念ですがこのまま無くなる可能性もありますね。

>>204 匿名さん

明らかに安すぎますね。おそらく、1期だけでしょう。物価高騰もあるので、2期以降は市況をみて確実に設定価格上がると思います。パンダ部屋の倍率が凄くなりそうですね。

3890万円の部屋は、隣接する棟の影響で一日中薄暗い可能性があるそうです。

駅徒歩20分で3LDK5000万なので安すぎるってほどでもない気がします
管理費も高くなりそうだし

販売開始日が2月に変更になったようですが、
管理費や駐車場代がどの位なのかが気になります。

写真みちゃうと怖くなりますが
低収入でも何とかなりそうな価格に釣られてしまいます。

駅徒歩20分、3LDK5000万…
相場的にはどうなんでしょう。
最近の高騰した不動産市場を考えれば安い方ではあるのかなあ。

駅徒歩20分に加えてハザードですからね

現実的な浸水リスクがあるのは1階だけとは言うものの、2階まで水があがり電気系統がダメになればライフラインは寸断しますし周辺道路も水没してしまうのではないでしょうか。
リスクを踏まえて決断するとすれば火災保険の費用、内容や管理費・修繕積立金の確認をしておくべきだと思います。

>>217 匿名さん
そうですね、確認は大切ですね。

販売価格　3,390万円～5,390万円(予定)　
最多価格帯　5,100万円台（3戸）(予定）

安すぎるという感覚の方もいらっしゃるのですか。
バス利用でもあり駅から遠い場所でもあり、そう考えると最多価格帯は高すぎる気もしたのですが。
調布の相場が高めということなのかな、地縁が無いのでまったくわかりません。
都内から考えると安く感じるのは理解できるのですが。
ただ、公式サイトのトップに出ている70㎡超の3LDKが3890万円台～なのは、他の地域と比較しても安いなと思いました。

モデルルームとかも見れるんですかね。
https://sakurai-yukio.com/report/city_terrace_tamagawa/

>>220 名無しさん
記事見ると良さげに感じますね。

>>219 匿名さん
私は今のマンション相場からしたらかなり安いと思います。もしかしたら1期だけの価格かもしれないので注視してます。調布で同じような条件の中古相場調べましたが、これと同じ価格もしくはもっと高い印象ですので、新築でこの価格なら割安かと思います。あとは浸水リスクをどう捉えるかと販売戸数、抽選に通るかといった部分が気になってます。

細かいかもしれませんが、自転車置き場の数が少ないところが気になっています。
ひと家族辺り２台計算のようですが、駅から遠いため、車を所有していたとしてもほとんどの人が１人１台持ちますよね。
ファミリー向けの部屋がほとんどなので、ひと家族３人以上ですから、全然足りないのでは？
入居時に家族の必要台数分は確保できたとしても、子どもが増えたり大きくなっても自転車を所持できないとしたらかなりキツい。

>>223 通りがかりさん

確かにそうですね。
子供が大きくなって塾や通学の時に自転車必要です。

>>223 通りがかりさん
自転車駐輪場が2段ラック式になってからは各戸2台が標準的です。
駅前の駐輪場も100円/12時間、定期だと年2～3万円。
毎日の通勤通学以外はバス片道210円を使うのが基本のようです。
駅から遠いので交通費掛るのはしょうがないですね。

毎日の通勤通学に使うなら尚更2台じゃ足りないですよね…

うちは駐輪場多めに欲しいですが、多摩川団地では余っている様子なので地権者の方からは要望が少ないのではないかと思いました。
地元の方のご意見をぜひお伺いしたいです。

再入居の方はご高齢の方が多く、自転車を所有していない方もおりますので空きはできるのでは。

>>227 匿名さん
１戸につき２台は場所指定で割り当てられます。
それ以上欲しい人は自分で使わない人を探して使用を交渉です。
分譲マンションの共用部ですので、
自転車置き場の使用権を売買はできませんし、
中古マンションの売買時は駐輪場２台分の専用使用権も含まれます。

>>229 口コミ知りたいさん
ありがとうございます！　
そうなんですね。細かいところまで営業担当の方に聞けていないので、情報とても助かります。

自転車ユーザーなので皆さんのやりとりを興味深く読ませていただきました。
自転車は買い物、病院、図書館、散歩、好きでいろいろな用途で使っていますので、自転車のない生活は考えられないです。
ファミリーだと子供はよほど自転車嫌いでない限り当然のごとく所有するでしょうから、最低でも子供たちの人数分プラス親用の一台分は欲しいので、3台分になります。
乗らない人と乗る人のバランスがうまい具合にとれると良いですね。

子どもが野球、サッカーなど習ってると自転車必需品。台風19号で調布市の多摩川のグランドは重機が入るくらいダメになった時に稲城市の多摩川のグランドで練習でした。子どもの自転車のレンタルなんかないし。子乗せに乗るような大きさじゃないし。
この辺りは高校も近くにないし。自転車ないと通学不便。
ファミリー向けとは思えないです。

80平米越えの部屋はないのでしょうか。

>>232 名無しさん
総戸数905戸で駐輪場が1810台ですから、
1戸2台の割り当てしかありません。
都内マンションで1戸2台はごく一般的なので、
生活でそれ以上の台数が必要なら、
マンションではなく戸建てを選ぶしかないと思います。

>>232 名無しさん
私は無いものは無いので仕方ないと思いますけど。自転車の保有台数で諦めるのならそれまでです。バスもありそうですし、私は価格からして各戸2台でも検討してます。

バス１３分はどうなんだろ
バスは大体遅れるイメージだけど

>>234 匿名さん
総戸数が905戸から900戸になったので、余剰の10台分は何処に…。

>>237 eマンションさん
4LDKに1台分多く割り当てるとか…？

>>236 匿名さん
バス乗ってみましたが、ほぼ時刻表通りで意外と便利だと思いました。
でも世帯数が増えた後は、通勤時間のバス増便してくれないと混雑が厳しそうですよね。

平日の品川通りいつも渋滞してる。多摩川沿いの道も時速３０キロ。それ以上だと地盤が緩い土地だから戸建が揺れるからです。
少しのスペースでもあればレンタル自転車があると便利なのに。

>>240 通りがかりさん
近く（ロ棟とト棟）にダイチャリあったと思います。

ロ号棟のダイチャリです
10台ほどありました

240です。
241さん、242さん教えてくれてありがとうございます。

ここって住宅ローン控除はどこの区分に該当するのでしょうか？
見た感じZEHではなさそうなので0円の可能性ってあるんですかね...？

ZEHですし、長期優良住宅ですので住宅ローン控除は好条件で適応されるはずです。
2025年の引き渡しまで、13年控除の制度が変わらないと嬉しいですね。

駐車場が気になってきたんですが、
433台分もあれば余裕で余るくらいですかね？

>>246 口コミ知りたいさん
今の東京の新築は駐車場設定率30～20％程度が普通なんですが、
ここは駅から遠いので駐車場の設置台数が多いのですね。
50％もあるなら将来余ってしまい、
修繕管理費用を食いつぶすお荷物設備になりかねないです。

壁が無い立体駐車場は構造物なので15年が耐用年数、
壁がある自走式は建物扱いなので、
鉄骨造の自走式立体駐車場は31年が耐用年数、
RC造の自走式立体駐車場の耐用年数は38年です。
敷地の建蔽率、容積率もあるのでどうするのか？
いずれにしても平置き以外は建物同等のメンテナンスが必要です。

駐車場の耐用年数の違いは意識した事が無かったので大変参考になりました。
将来の負担がありすぎる機械式駐車場は避けた方がいいと聞きますが、自走式もメンテナンスコストはかなりかかってくるのですね…
余った駐車場は外部に貸し出しできないのでしょうか？

>>248 匿名さん
外部貸し＝管理組合が収益事業を行うことになります。
収益があるなら納税が必要で、税理士を雇うと費用が掛るし、
トラブル対応も部外者相手だと管理会社はノータッチなので、
弁護士を雇うことになります。
収益を出すつもりが赤字になることも多いので、
外部貸し出しをしようというマンションは少ないです。

多摩川のハザードマップを気にしないのかな