Brillia豊中南桜塚レジデンス Part 4

管理費・修繕費の高さ、徒歩9分など将来値下がりする要素満載です。

No2かな。
掲示板はすぐ移動できるけど、このマンションはすぐ移動できそうにないね。

タワマンや大規模でもないマンションで、パート４に突入するのはあまり見ないね。良くも悪くも意見が出る事は
良い事です。

こんなんがHPに掲載されてたね。

第３期２７次登録住戸概要

販売戸数 1戸
間取り 3LDK
専有面積 85.38m2
販売価格 5,350万円

登録受付場所 Brillia豊中南桜塚レジデンス　現地販売センター
登録受付期間 2010 年 02 月 26 日から 2010 年 02 月 26 日まで
登録受付時間 17 時 00 分から 18 時 00 分まで
選定方法 抽選
抽選日 2010 年 02 月 26 日 18 時 ～

２７次登録ってどんだけぇー？
S7タイプやけど何階？
坪単価２０７万ってどんだけ高いん？4,350万円の間違いではないか？
この値段で26日の金曜日の夕方に誰が来るの？

管理費、修繕費ってそんなに高いかな？
近隣のＰマンションは安く見せてるけど修繕一時金こちらよりかなり高く設定してるけど…

ここの入居者は、管理費・修繕費みたいなことにはケチケチしない。
別格やということや。

いろんな物件を比較検討しているのであれば、
管理費は10000円を超えたら感覚的に高いと感じるよ。
なおかつ、ここは200戸以上あるからスケールメリットも
あるはずなのにぜんぜん安くはないね。

ロジュマン東豊中
専有面積 　　　68.20m2～95.70m2
管理費（月額） 　　　7,900円～11,100円
修繕積立金（月額） 　　4,100円～5,800円
駐車場使用料（月額）　7,000～14,000円

ザ レジデンス豊中
専有面積 　　　66.32m2～98.85m2
管理費（月額） 　　　9,000円～13,400円
修繕積立金（月額） 　 4,800円～7,160円
駐車場:234台　　　　　月額使用料9,500円～16,000円

Brillia豊中南桜塚レジデンス
専有面積 　　71.3m2～118.49m2
管理費 　　12,555円～20,055円（インターネット使用料1,155円含む）
修繕積立金 　　　5,070円～8,420円
駐車場　　　　　　 　9,000円～19,000円（月額）

だ・か・ら
このマンションの入居者は維持費が4万になろうが5万になろうがケチケチせず支払えるから心配すんなや。
それともあんたは東京建物の業者か？？？

その後の、1万や2万程度の値上げで汲汲文句を言う他のマンションの住民とは違う。
そんな奴は、はじめからここを検討する必要なし。

もっと太っ腹を目指したいなら、神戸市にオーキッドコートという有名なマンションがありますよ。
管理費は月額１４～１５万、修繕積立金も４～５万、その他もろもろの使用料もかかりますが、非常に豪華なマンションです。

うーん・・確かに！いろいろ高めなのは誰で知ってるし、買った人は一番よく知っている。
他人が高い高いと言ったところで、「ああ、そうだね」としかならないんじゃないか。
まあ何にも管理してないのにあの値段だったら高いと思うけど、そうではないからいいんじゃない。

どうやらここの住民の方はローンを組んでいないか、もしくは全く余裕のローンを組んでいる方だけが購入されているみたいですね。非常にうらやましい限りです。

管理費の絶対額としては、確かに他物件よりも高いのは事実。大雑把に言えば、通常のマンション管理業務に加えて、コンシェルジェと深夜警備の人件費分が上乗せされているから。

坪２００万もするような物件なので高いとは感じないでしょうが、西向きや東向きの比較的安価な住戸を買われた方は高いと感じているでしょう。

ただ、夜間警備は必ずしも必要ではないと思われる。豊中でも比較的治安が良い地域であり、豊中署も目と鼻の先にあるから。

警察署が近いのでパトカーがよくうろうろ
してるし、何か事が起きたとしても警備会社
よりパトカーの方が早く現場に駆け付けそう

警察も悪いことをする時代ですからね。
もちろん、ごく一部ですが。

問題点を挙げるとこんなもんでしょうか。
・維持費がかかる／完成時のことを考えると固都税も無駄に高い。
・将来の維持費値上げ不安･･･というよりも必至。
・真柄建設が倒産したこと／プレジデントでランク入りしたことで有名になったこと。
・徒歩９分と中途半端なところにあり、将来の資産価値減少幅大。賃貸にも不向き。
・当時、火の車であった真柄建設施工のため外観は綺麗に化粧しているが、見えない所（重要構造）での手抜き不安が高い。

入居者は
・維持費や固定資産税など意に介さないほどの生活水準の人たち
・値上げに耐えうる余裕がある
・他人の評判なんて意に介さない～どうでもいい
・永住するつもりで購入⇒マンションは消費財だから資産価値ゼロになろうが意に介さない
・外観が綺麗であれば、多少の不具合は問題なし。問題が起こればその時々に対処すればよい
ということで入居。外野は口出し無用。

まあ、１７さんのような考えの人もいるだろうけど、完売すれば２００戸以上の世帯が入るわけだし、みんながみんな１７さんみたいな入居者じゃないだろうしね。５年１０年経って、このスレが残っていれば、また見てみようかな。

ここの真の問題点は、同じ一棟のマンションなのに分譲価格に差があり過ぎて、富裕層と普通層が同居していることが挙げられる。
半地下のような１階や北東向きの入居者はそんなにリッチではないので、管理組合は入居者間の意見調整に苦労するであろう。

物件も高級、入居者も高級を称するなら、多くても１００戸以下にはするべきだったと思う。それ以上になると、富裕度の格差のある入居者が多くなってくる。高級物件を謳っているタワマンでも入居者の富裕度が違うから、建った当初は良くても、調整に苦労している所が出てきている。

現時点の販売内容でも3480～9876万円の開きがあるね
安くて狭い部屋を多額のローンを組んで買った住民から管理費の値下げの提案があったとしても、この板の高圧的なリッチマンさんのカキコミに見られるように、あっという間に却下されるんでしょう

そう。どのマンションもはじめはいいんです。
問題が出始めるのは大抵2～3年後ですね。管理に不満が出始めてくる。
そして5～6年後に分譲賃貸入居者が増え始めマナーが悪くなる。

挙句、10年後には売却組が現れて皆ばらばらの売値を提示するので相場が大崩れとなります。一番売り急いでいる人の最安値が基準値となります。売却については、新築のように統制がとれないのでこのような結果になるのです。これは住戸数が多いマンションによくある事です。

一般的にはこのような経過をたどる事が多いですね。
このマンションも例外ではありません。

中古物件が流通し始めると、今ほどの階高による価格差が縮まり、
上層階ほど値崩れする傾向にあるという理解でよいでしょうか？

この物件にそんな階数に幅があるか？

この規模のマンションだと、やっぱり最低と最高の価格差は、広さ・間取り・階層も含め、１棟で２倍くらい迄だったら、入居者の富裕度での考え方の違いも調整できるんじゃないかな。もちろん最低最高とも、１戸しかないような価格の住戸は除いてだけどね。ただ、ここは入居者の富裕度というか富裕意識が高い人が多い中での格差があるみたいだから、結構調整は難しいかもしれないね。

広さにもよるが、１５００万円近い差があるタイプもある

管理費や修繕積立金は面積比で決まるから、同じタイプの間取りなら管理費は同額。

同じタイプで価格に２倍の差があるなら、低所得者層は支払いの負担感も２倍に感じる。２００円のキャベツを４００円で買う感覚。少しでも管理費を下げてもらいたいね。

そんなケチん坊は当マンションには居りません。

ヒュ●ザー
イー●ームズ
木村●設
シノ●ン
APA●ループ
・
・
・
まだ記憶に新しい耐震偽装問題･･･ここから全てが始まったと思われる。マンション不況の元凶。
ゴキ●リは1匹だけではない。

レスの流れに乗り切れない人がいるね。

不夜城マンション／コンビニマンション／24hr営業マンション
どれが適当でしょうか。

No16さんのようにわざわざ問題点をきちんと整理してくれる方がいて、幸せなマンションですね。

問題点を挙げるとこんなもんでしょうか。
・維持費がかかる／完成時のことを考えると固都税も無駄に高い。
・将来の維持費値上げ不安･･･というよりも必至。
・真柄建設が倒産したこと／プレジデントでランク入りしたことで有名になったこと。
・徒歩９分と中途半端なところにあり、将来の資産価値減少幅大。賃貸にも不向き。
・当時、火の車であった真柄建設施工のため外観は綺麗に化粧しているが、見えない所（重要構造）での手抜き不安が高い。

朝が早いのか夜遅いのか
徹夜組なのか
早く寝ましょう。

問題点だけじゃなく、良い点も書かないと、ただの荒しと思われちゃうよ。まあ想像というか妄想だけで書いてるみたいだから、ただのアラシちゃんなんだろうけど。
ていうかもはやストーカーか！やっぱローンの審査に落ちたとか？元気出しなよ。

ローン審査を落ちて、ケチん坊ときたら救い様がありません。
まず、ローンで買おうという考え方からケチですね。
それとも銀行を下支えする人柱ですか？

ローンで買うとケチ？？？意味解らん。ローンの方が金利乗る分、総支払額高いのに？

荒らしもうざいが、入居者さんが35みたいな人ばかりなら、このマンションやめときます。うちローンで買うからケチ呼ばわりされてしまうわ。
ローンより現金購入の方が多いのか営業さんに確認してみます。

ローンで買っても、現金で買っても売主に入るお金は一緒。
ただ、ローンは審査があるのでローン停止条件付き特約で契約されるのが、嫌がられるんじゃないかな。

まぁ国の税額控除の話に踊らされて購入された方もいるのでしょう。結局は抵当権登記費用、司法書士報酬、ローン手数料でチャラになるのに･･･。
ローンが終わる頃には、1.5倍ぐらいのお金が出て行きますね。
ケチと言うよりも、他にやりようがないという方々です。
一番喜んだのは･･･もちろん銀行でしょうね。担保あり、手数料あり、金利あり。

そしてその頃には、管理費・修繕費・固都税で汲汲。
マンションの建物の価値はゼロに近く、土地は徒歩9分、大通りにも面しておらず商業施設にもできない。
オーナーは延々と維持費を払い続けるしかない。

分譲マンションは美人と同じ。美人（マンション）はひと皮を剥けばただの骨（鉄筋）と身（コンクリート）。
みんなクラブのホステスに魅惑されて大枚をはたいてしまう。デフレ経済なのにいつまでこんなビジネスモデルが続くのか？
このマンションに限ったことではないが、ローンを組んで何千万もする商品を買うのは止めて、賃貸にしなはれ

つまらないことばかり言うお節介が多いね

ここの建物の価値がゼロならどこならいいの？私は仮に土地代と維持費だけで手に入るなら死ぬほど欲しいですが。
そんな40さんはどこに住んでるのですか？？お願いだから教えてください。知りたい！！無視しないでね。・・・無視するんでしょうけど。

こんにちは。

入居し、快適に暮らしております。

お友達ができるかどうかの質問がありましたが、
こちらのマンションは学区を意識されてる人が多いからか、
ファミリー世帯が多く、子供が出来たや就学前に引っ越して来られる方も多いです。

で、マンション内のスポーツジムで、曜日ごとに先生を招いてヨガ教室、インストラクターを招いてスポーツボクシング、フィットネス等があり（入居者無料）、小さい子供連れの方はヨガ教室で出会い、仲良くなって幼稚園や小学校の情報を交換したり、楽しくしていますので、心配はないと思います。
毎日会うわけでもなく、1週間に1度なので、後腐れなく、しがらみもなく、無料だから気軽に通えるこの教室は今までにない不思議な有難い時間です。

子育て世代が多いので、皆さんローンで買われてますよ。

判ってらっしゃるとは思いますが、無料ではありません。「使用する時にお金をいちいち払わなくて良い」という事です。管理会社は運営費をしっかり徴収しています。利用する人数が住民に限定されているのですから、市中のジムや教室に通うより割高になっていると思います。

インストラクター派遣費用１日２万円
×週４日
×月４週
＝月３２万円

３２万円÷２００戸＝１６００円

ジム運営の委託費は、１戸当たり月１６００円になると試算しました。

ジムを使っていない人は月１６００円を管理会社に寄付している
ようなものですから、使った方が得ですね。

なお、市中のジムや教室に通うよりは安いことになります。

1日2万円で収まるはずないやんｗ

１日と書きましたが、午前か午後のどちらかの想定にしております。
午前午後両方なら４万円になり、１６００円が３２００円になりますが、
それは管理費徴収額から考えるとありえないと考えました。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

>49
それが事実なら立派な犯罪行為ですよ？

【重要事項説明・再掲】
はじめはどのマンションも快適。
問題が出始めるのは大抵2～3年後。管理に不満が出始めてくる。
そして5～6年後に分譲賃貸入居者が増え始めマナーが悪くなる。

挙句、10年後には売却組が現れて皆ばらばらの売値を提示するので相場が大崩れとなる。一番売り急いでいる人の最安値が基準値となる。売却については、新築のように統制がとれないのでこのような結果になる。これは住戸数が多いマンションによくある事である。

一般的にはこのような経過をたどる事が多い。
このマンションも例外ではない。

>49
来場者アンケートの記載内容で対応は決まる。

【重要事項説明】なら、主任者証を拝見させていただけますでしょうか？

確かに、築浅の大阪市内のタワマンもバラバラの売値を出して総崩れ状態だからな。
ここも気をつけた方がいいですよ。

昨日の続きはもうエエやろ。

まぁ対策としては、管理組合で話し合って、これ以下の坪単価では絶対に売りませんという念書でも書かせておくことだな。
法律的には何の効力も無いが、気休め程度にはなるんじゃないか。

曽根駅から徒歩9分じゃ、よっぽど値下げしないと売れないよ。
近所に核となる施設があれば別だけど。
たぶんそんな念書を全員に要求するのは無理だろうね。

パート4になってから、ますます悪意、中傷のオンパレードですね。何をそんなに張り切ってるんでしょうか。中傷で固めて、売りたくないんでしょうか。

このマンションのことをあまり知らず、想像で書いてるものが多い気がするのですが。中傷もほどほどにしないと、もーいいやんって不快になってきます。みなさん話半分以上でいきましょう。

駅近とはいえませんが、仕様を見ると良いマンションだと思います。しかしながら、やはり対価格比を考えると購入を検討する方は限定されてくるのではないでしょうか。この物件を対価格比で現時点迄に満足されている方は既に購入し、下がれば検討する方は様子見し、例え下がっても満足されない方は批判する、といった所でしょうか。

中傷する人は決してご自身の住居は語らず。
この物件以外のところに住んでいる人しか中傷はしないと思いますが(笑)

価格的にも納得できるのであれば購入すればいい。

待てる人は待って下さい。
なぜなら不動産、特にマンションの価格が今後上昇する可能性は限りなくゼロに近いから。
落ちるナイフを掴みに行くようなもの。
この物件に限らず、新しいマンションは雨後のたけのこのように造られています。

マイホームが欲しくてたまらない人･･･購入OKです。

問題点を整理すると
■火の車の真柄建設施工
■曽根駅から徒歩9分
の2点でよろしいですか？

いい点を整理すると
■見栄えがいい
■値段をかなり抑えてくれた
の2点でよろしいですか？

あと、ザ・千●タワーとどちらが早く売り切れるかひそかに競争しています。
どちらも、どん引きマンションダービーに出場していた過去があったような･･･。
まぁイライラした人が削除依頼して今は見られないですが。

千里タワーの掲示板で好き放題書いている人がこっちにも転戦してるのでは？
たくさん書かれるから、掛け合いが楽しいんでしょうね。
買う検討したことすらない、愉快犯か……。

そういうあなたの方が愉快犯のようにみえますが。
無駄にスレを伸ばしているんじゃないですか？

ここの入居者は至って普通です。
中には金持ちぶっている人もいますが、ごくごく少数派です。
現状を性格に把握することを切に願います。

性格⇒正確

真柄建設って民事再生中な事以外で何か問題ありましたっけ？
施工に関して問題があったなんて話は個人的には知りませんね。
建物が完成して検査にも通っている以上、問題は無いように思うのですが何か間違っていますか？
私は真柄でも安心ですが、ものすごく心配されている親切な方々はどこなら安心なのでしょう？

あ、突然思い出したけど、ずっと前に近所に住んでいる不動産屋さんを名乗る嫌な人がよく書き込みしてたけど、いつの間にかいなくなってますね・・・自分に嫌気がさして更生中なのかな。人に嫌われまくる人生は辛いもんね。

確かに、ここと千里タワーは、すさんだ投稿が多いのは確か、匿名の社会って、こんなにも醜いもんなんですよ。でも、実社会で接すると、意外と礼儀正しい人だったりすると思いますよ。許してあげましょう。

施工に関して問題があった、ていうのがオープンになってたら、それこそ大問題ですよ。この物件の建築期間と
真柄の民事再生申請の時期、工事進捗の問題ですね。まっ、影響はごく軽微でしょう。

書き込みと同様に、戦利タワーの大量解約者の一部がここに流れてきてるはず。
あの事故の内容を考えれば、真柄の件はないに等しいですよ。
また、あの事故がなければ、もっと売れ残っているでしょう。

手抜きかどうかは、外見だけでは判断できない。
千里タワーは事故があった分、安全面は十二分に対応しているだろう。
（ただし世間はそうは見ないが･･･）
逆に、ここはマガラ建設の台所が火の車であったことを考えると、コスト削減に必死になっていたはず。
多少の手抜きがあっても不思議ではない。　

具体的にどんな手抜きを心配してるの？
根拠も教えて。民事再生だから何となくってのはなしよ。

皆さん本当にこちらの物件が好きなんですね
余計な心配ばかりして戴きまして…
購入する方は皆さんが書かれてる事は承知してますので、小さな親切、大きなお世話と言ったところでしょう。
価格破壊だの駅から９分だの…

中傷的な事書く気力があるのなら、他の素晴らしい物件をお探しください。
その方がよほどあなたの為ですよ。
物件を探す事もせず、暇潰しに書き込みされてる方は残ってください。
自身がそうである事を認められるならね

･･･と最も暇な方がおっしゃっております。

はじめはどのマンションも快適。
問題が出始めるのは大抵2～3年後。管理に不満が出始めてくる。
そして5～6年後に分譲賃貸入居者が増え始めマナーが悪くなる。

挙句、10年後には売却組が現れて皆ばらばらの売値を提示するので相場が大崩れとなる。一番売り急いでいる人の最安値が基準値となる。売却については、新築のように統制がとれないのでこのような結果になる。これは住戸数が多いマンションによくある事である。

一般的にはこのような経過をたどる事が多い。
このマンションも例外ではない。

＋火の車だった建設会社施工のマンション（壮絶なコスト削減努力が行われたはず。）


というご意見はいかがでしょうか？反論の余地がありますか？

評論家さん、お疲れさまです。自信満々ですが、いったい誰を論破したいんでしょうか。理屈だけでは世の中は動きませんよ。じゃあ、マンションを買わなきゃいいだけの話でしょ。

最近は、修繕積立金を抑えるノウハウが広まってるし、管理に興味を持つ人も増えている。あとは住民次第ではないでしょうか。あなたが思い描いている未来とは違う未来になるかもよ。

真柄建設の件も、｢手抜きがあったはず｣の繰り返しばかりで、根拠もなく、想像の域に過ぎないしね。

７６VS７７
低レベルの争い

この不景気の中にあって、ちゃんと利益確保してるゼネコンの建物のほうが
よっぽど手抜き工事やってたり質の劣る資材使ってたりするんだよね。
信じてるユーザーからすると、非常に残念な話しなんですが。

ゼネコンが請け負っているが、大部分が下請け、孫請け業者が実際の工事を請け負っている。ゼネコンの資金繰りが苦しくなれば、当然それらへの値下げ協力、支払延期も発生し、ゼネコンに対する信用不安も起きる。業者のモチベーションが下がれば、施工の不良や手抜き迄はいかなくても、問題が発生もしくは内包している可能性は高くなる。
ゼネコンが民事再生法を申請すると、下請け業者は今後の支払の確約が決定するまで、工事や納品は差し止めるのが通常である。確かここもそうだったと思うが。

一番狭い部屋でどのくらいの広さですか？

手抜き工事や管理費が高いとか
ここはそれでも払いができて建設中にマガラが民事再生した事をわかってる人が買ってるんですよ。
ご心配は無用ですから

で、なんで手抜き工事してると言い切れるんでしょうか
結局、一般論ばかりですが

以前、衝撃の価格破壊など書いてる人いましたが、その方は物件を何軒か見にいかれたのでしょうか？
確かにこちらの物件は値下げを表に出しましたが他の物件はどうでしょうか？
個々に交渉し３割以上も値引きする大手デベの物件もあります。
坪単価が210万→170万になったところで衝撃かな？
価格破壊とも思わないのは私だけでしょうか？
他物件なんかはそれ以上の値引きは普通に提示されましたけど。

価格破壊は雑誌のタイトルです。書き手の誇張表現ではありません。反論するならプレジデント誌へどうぞ！

他の物件の値下げ ちょっと割高 → 安い もしくは 普通 → 激安

この物件の値下げ 非常に割高 → まだ割高

手抜き工事は、ヒュ●ザーみたいになかなか表には出ないですね。
確率的に可能性が高いといいたいのではないでしょうか。

86さんへ。
値下げの新価格がまだ割高なのは百も承知です。
そこから3ヶ月間ぐらい粘って、さらなる値引きを引き出すんですよ。

な～んだ88さんもこの物件購入希望なんだ。

買い得感があるくらい安けりゃ、このぐらいのマンションを１部屋持っててもいいかな、という感覚なんだと思います。

76の人、結局マンションは全部ダメって言いたいの？
一戸建てがいいの？何でここにいるの？
友達欲しいなら来るとこ間違ってるよ。

90さんはお金持ちなんですね

人のふりして我がふり直せ。

仕様をよく見てみ。
室内扉とかトイレとか玄関とかエントランスとか外壁とか・・・・

現地行って現物みればすぐにわかりますよ。
まずは現地へ。

◎１２億円の不正会計処理　真柄建設　大阪支店で工事費用付け替え　利益水増し
　石川県内最大手の総合建設会社、真柄建設（金沢市）は二十日、大阪支店で約十二億円の不正な会計処理があったと発表した。工事費用（原価）の付け替えで一時的に利益を水増しする手法で、二〇〇七年九月中間期の決算を粉飾した。（以下略）

http://www.hokkoku.co.jp/_keizai/K20071221302.htm

真柄は資金的にかなり苦しい状況だったみたいだから、この点をどう考えるかだよね。
手抜き工事の可能性が高いと思う人も正しいし、無いと信じる気持ちもわかるし。

しかし、この当時に買った人は勇気あるね。真柄がどうなるか容易に想像できたのに。
それとも全く知らなかったのかな。

校区の違い