プレサンス ロジェ 西大路御池ってどうですか？

>>63 マンション検討中さん
心配なさらずとも、あなたが住めるような物件ではありませんので、安心ください。そもそも再開発されて、銭湯もなくなる予定です。

>>64 マンション検討中さん
市営浴場はシンボルですね。
いずれ解消されるでしょうが、黙らせるのではなく、知ったうえで購入すべきですね。

あの、高い買い物なので細かいところまで気になる方もいるかもですが、近所に住んでても市営浴場があることすら忘れてましたし、何ら治安も悪くなく建設地あたりは凄く便利な立地で西大路御池駅あたりは特に街並みも綺麗ですよ。

いずれ解消されると、抽象的なことを書かれていますが、現時点で解消されてない何があるのでしょうか。近くに住んでいますが、具体的にあるようでしたら教えてください。思い込みで書き込みされているようでしたら、実際に一度来てみたらどうですか。両洋高校の高校生たちの通学路で、放課後は公園でおしゃべりしているようなところですよ。

そもそも7000万弱のそれなりのお値段の物件ですから、本気の購入検討者なら、周辺環境を自分できちんと調べた上で購入すると思いますよ。

https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/cmsfiles/contents/0000283/283270/mi...
再開発の概要ですね。購入検討者は既にご存じかと思われますが。

再開発計画見るとプレロジェの南側は日常購買施設となってますね。近くのフレスコより品揃えのいいスーパーだといいですね！低い建物だとなおいいですね。

もうみんな知ってますよ。その上で本気の購入検討者は実情を知らない思い込みの書き込みに左右されずに、現実の状況を調べて決めますよ。
あまり購入検討に関係ない書き込みしてると、管理者に削除されますよ。

差別を助長するのを楽しむような書きこみを見てると、この周辺の物件は高額だなと思っていましたが、一緒に暮らす住民の質を担保するための、必要コストだとあらためて実感できました。

今の京都市の財政状況で、財政危機が指摘されるはるか以前からの計画が、予定通り着手されると無邪気に信じられる人が羨ましい限りです。他にもっと解決されるべき課題が山積みの中で。

ファクトを少しは確認してから書きこみましょうよ。令和3年3月の概要発表は、はるか昔ですか？仮に予定どおり着手されなくても、近所の方々が書きこみしている通り、現状に問題もないので構いません。キレイな町並みになったらラッキーくらいです。
そもそも購入検討者ではありませんよね？

しかももう工事始まるし。工程表くらい確認しましょう。

1人？どうしても悪く言いたい方がいるようですね。どんなマンションでもデメリットはありますが、デマや誇張、間違ったことを書き込むのは困ったものですね。ここを検討はしていませんが近隣に住んでいるので。

>>77 通りがかりさん
近所にお住まいの実情をよくご存じのかたの情報はとても参考になります。ありがとうございます！

聞きたくない悪い情報でも、そこに正確な情報性があれば、それはそれで検討する上で有益なのでありがたいです。ただ、始めから悪意ありきで、事実確認もしてない偏った書きこみは、無価値です。あおるのならせめて、根拠のある事実を具体的に書き込んでもらえると、検討に資する材料となります。

周辺に物件が多いと荒れるのが定番です

なるほど。では１つの様式美として楽しむこととしますか。

なるほど、笑
思いあたる節がありすぎます。

確かに荒れてますね。
ただ、リセールバリューも考えてのことであれば、
再開発計画はおよそ10年スパンなので、頓挫の懸念は否めませんね。
田の字エリア外では、セカンド前提での需要は少ないでしょうし。

別に悪い話というわけではありませんが。

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B1%B1%E5%B2%B8%E5%BF%8D
https://www.ktv.jp/news/feature/211102/

人気エリアの順番
烏丸御池>二条>大宮>>西大路御池＝西院

二条は住みたい。
二条を買いたいが予算的には厳しいから西大路御池で妥協。
西大路御池はそんな感じでしょうか。

>>86 マンコミュファンさん
ここの6800より高いのは、二条ではジオだけですけどね。
二条近辺が希望ならイーグルウエストがおすすめです。西大路御池の2物件と坪単価では同じくらいになったはず。

二条の物件より高額になってしまいますが、80㎡の部家があるのは魅力的ですね。正直4人家族で70は少し狭い。でもＨＰ見ると、高い部屋は第一期で売れちゃった感じですね。

高級マンションでもないのに内廊下ってどうなんでしょう？多少の風通しがあったほうが、気持ち良さそうです。あまり良い点を感じませんが、内廊下の利点て何があるのかしら。

>>89 マンション検討中さん
内廊下というと、それだけで高級感があります。
外部の音は聞こえにくいので静かで雨に濡れることもなく空調も効いていて快適な気がします。
ただ、廊下に窓を作れないのと室外機を置けないので、角部屋以外は制限が多そうです。

プレサンスロジェ円町のHPもアップされましたね。西大路御池より500万くらい安くなるかな。でも二条にも西院にも徒歩で行ける西大路御池と比べると利便性は悪いですね。

第一期で8戸、第二期で6戸。14/47。1ヶ月で1／3の売れ行きはペースとしては普通ですかね。一般的にどうなんでしょう？

東側から南側にかけての市営住宅エリアの再開発計画を見ると10年近くかかるようです。つまり、かなり近い場所で10年近く建物の解体や建築工事が続くということです。騒音や工事車両の出入りが10年続くことを皆さんあまり気にならないんでしょうか？（市営住宅が近いから嫌だと言っているのではなく、あくまで大規模工事に関してです。）

実質影響があるのは南側の一箇所だけなので、私はそこまで気にならないですかね。大部分は東側で、しかもライトハウスを挟んだ、さらに道路向こうですからね。

市営の保育園も2軒隣りにあって、もともと賑やかな場所ですしね。

二条と西院はそれぞれ違う良さがあるので、どちらにも歩いて行ける西大路御池は立地的に良いかも。もう少し安いといいんだけど。

>>94 匿名さん

西側は大通り、南側と東側は今後解体工事と建設工事と数年間はかなりうるさい状況が続きます

近くに住んでますが、現在工事中のジオやプレサンスの工事の音とかほとんど気にならないですけどね。日中仕事に出てると工事してるのか分からないくらい。気になるひとは気になるのかな。

工事よりも南側にどんな建物が建つかが気になります。現在、南側の市営住宅は5階だから、新しい建物の高さによっては日当たりと眺望がだいぶ違ってくる。日常購買施設らしいからそんなに高い建物は来ないと思うんだけど、再開発計画では1番最後の10年後だからまだどうなるか分からないですね。

近くのイーグルウエストも値下げしたみたいだし、ここもジオも価格に需要が追いつかないかな。

ジオが思ったはど良くないから、こっちやイーグルコートを選ぶ人が増えるかと思ったけど、そんな単純な買い物ではないか。

荒らすひとがいなくなると、途端にカキコミが少なくなって寂しさを感じますね。今もどこかで頑張っておられるのでしょうか。

西大路通り沿いは、騒音はどうでしょうか？また、西日も気になるところです。京都市内の中心では南向きは無理とは思いますが、暑さも半端無いのですが、購入された方のご意見を伺いたいです。

>>104 マンション検討中さん
真向かいに11階のイーグルがありますから、西日はそんなに心配ないかも。眺望とのトレードオフですね。

近所に住んでますが、騒音はほとんど気にならないレベルですね。エアコンつけない時期は窓開けてても問題ないですね。

>>104 マンション検討中さん
近くのジオは南向きですね。価格もここと同じくらいのはずです。

>>107 eマンションさん
ジオは南向きより、西向きの戸数の方が多そうです。
また、価格は見直しで、相当、下がりました。

ジオは間取りがひどいのと、管理費、修繕費が高いよ。少し割高でもプレのほうが良さそう。

ジオもイーグルウエストも、価格設定に購買力が追いつかずに値下げしたようですね。プレロジェも同様に下げないと苦戦するのでは。

人気の二条にも、二条にないお店やイオンもある西院がどちらも徒歩圏内。西大路御池自体も地下鉄の駅間近で、日常生活に必要なお店も揃っている。立地はいいです。が、お値段もそれなり。

HP見ると、また6900くらいの部屋が売れたみたいですね。人気部屋は高くても需要があるんですね。
ここは高いところから売れている気がします。

>>112 eマンションさん

80平米超えの4LDKて今は二条西大路御池では他に無いからね。内廊下もここだけ。そういうプレミアム要素はあるよね。

>>113 マンション掲示板さん
一見高額に見えるけど、ジオ二条やフロントの同規模の部屋と比べると1000近く安いからお得に感じてしまう。

円町のプレサンスも価格出ましたが、こことほぼ同じくらいですね。同じ価格だとしたら円町より西大路御池のほうが良いと思います。

>>115 マンション検討中さん

中古もだけど、新築も円町って何であんな強気価格のマンションが建つんだろうね。二条や西大路御池、西院や丹波口より不便だし。特に価格にプラスな特徴って何かあるん？

>>116 マンコミュファンさん
円町の優位性はあまり思い浮かばないですね。比較的近くに新築が乱立してるので、売れ行きは良くないでしょうね。

ジオより間取りのデッドスペースがないのが気に入りました。イーグルもも迷ってたけど、北向きなのと、隣にボロボロの家が建ってるから地震きた時に倒れそうで怖い。円町も値段変わらないから、それだったら、絶対、西大路御池の方が、将来売れるかなと。

>>118 マンション検討中さん
近くに住んでますが、西大路御池は便利で暮らしやすくておすすめです！

周辺が新築ラッシュだからか、近くの15年くらいの中古価格が一時期と比べて落ち着いてきてる感じがしますね。1年前は今売り出してる新築とほぼ変わらない印象でした。

先着順販売なのに、１つの部屋を登録抽選にしてますね。その部屋をお得な価格に設定して、来場者増を狙ってるのかな。同時期竣工が多いと、ここに限らずどこも大変そうです。

ジオ西大路は間取り悪すぎ
イーグルコートは立地微妙
消去法でプレサンス西大路かなー
と思ってますが、いかがですか？

>>122 マンション検討中さん
その通りだと思いますが、ただ絶妙にプレロジェがちょっと高いんですかね、内廊下は憧れますが。あと、どんな部屋が残ってるんでしょうかね。

その3つで比較するとプレロジェがいいかなぁと思います。坪単価もウエストよりは安いかな。でも高い部屋から売れてたイメージなので、もう条件のいい部屋は契約済みかもですね。

プレロジェがいいと言うより、他が微妙だからかな。それぞれ部屋によっての良し悪しもありますしね。どの物件も販売からそれなりに経つので、条件いい部屋はもう残ってないかもです。

ジオとこちらで真剣に比較してます。

この掲示板を見て少し不安になったんですが、やはりプレサンスってあまり良くない企業なんですか？見学に行った際はそう感じなかったんですが、住み始めてから問題が出てきたりすると。。

内廊下に惹かれて正直こちらに気持ちが傾いていたんですが、ここを見てしまってから他の掲示板も見ると、被害者の会みたいなのも出てきて。。大きな企業だからある程度一定数こういったマイナス意見があるのは良くある事だと思うのですが。迷ってます。

関西（京滋）ではプレサンスは最大手の一つでしょう。これだけたくさん物件が売れてるってことは一つの信用でしょう。購入後はデベは関係なくなり管理会社の問題になるし。管理会社も系列であるにせよ。ジオもアンチは嵐のようにこき下ろし記事書いてます。

すみません。「デベ」はなんの略でしょうか？
あまり不動産に詳しくなくすみません。

管理会社も系列なんですね。そこまで考えてなかったです。。

デベ（デベロッパー）＝売主、マンションは売主と、設計を請け負う設計事務所（一級建築士）、そして建物をつくる施工会社の三位一体で出来上がります。出来上がり、住民が入居したら、住民たちが理事会を構成し、ふだんは理事会に代わって管理会社が月々の管理費や修繕積立金の管理を預り、毎日の清掃も請け負ってくれますよ。理事長には毎月、管理会社が支出の明細を届けてくれます。管理会社はあくまで理事会に雇われているので、系列の管理会社がいやであれば、理事会で決めて別の管理会社を選べます。

デベの評判が悪いのも以前の販売手法とかに対してであって、建物自体に関してのものは少ないですね。あまり噂に左右されず、物件自体で判断されたほうがよいかと思います。

>>126 匿名さん
どちらもまだいい部屋残ってます？
でも私は今購入しておかないと、新築はこの周辺には今後数年は建たないと予想してます。既に用地取得済の場合は別ですが、周辺物件の販売状況や価格調整などからすると、今の高値で売らなきゃいけないのであれば、なかなか買い手がつかないのが分かったので、この周辺は商売としての利益が低そうです。価格が下げられれば別でしょうが、今の社会状況だと期待はできなさそうですね。

>>126 匿名さん
プレサンスを専門に悪く書きまくる人がいるみたい。
実際は半分以上嘘。
私も別のプレサンスロジェ住んでますが、住み心地良いですよ。

ジオ西大路御池、プレサンス西大路御池、二条周辺と比較して、プレサンス西大路御池が良いと言われてますが、どう考えても１番人気の無い所だと思います。周辺環境を見れば明らかですが、市営住宅横で三条付近ですよ。
私も行きましたが、市営住宅が区画整理とか言われておりましたが、財政難の京都でそこまでの費用捻出が出来るか微妙ですし、その他の市営住宅も同じ様な事をしていますが、鷹峯の市営住宅と同じように買い手付くんですかね。。。

まぁ、価値観は人それぞれですから。いち個人の考えをあたかも一般論のように書かなくても。1番人気がないかどうかは、販売状況で分かりそうなものですけどね。
むしろ他の競合物件の優位点を教えて欲しいです。比較検討の参考にしたいので。

ジオ西とプレロジェ、ウエストのMR行きましたが、販売状況はどこも似たような感じに思えました。プレロジェが特別人気がある訳でも、人気がない訳でもなく、どこも似たような感じ。あえて言えば、プレロジェは6800くらいの高い部屋から売れてたから、高くても人気のある部屋は売れるんだなと思ったくらいかな。

今スーモに出てる西大路御池とか円町、二条物件て中古築20年内くらいは3LDKは4000万代だから、迷ってる人いたらこの3物件のどれかを早めに決めたほうが良いよ。このあと続く物件で更に条件が良さそうなのは考えづらいから、リセールでも価値はあまり下がらないだろうし、中古より新築のが満足度はだいぶ高いよ（経験談）
何故かシーンズの話は一緒に出ないけど、シーンズでも良さげ。

>>136 マンション検討中さん
周辺物件の売れ行きからすると、この後はなかなか続かないと思います。リセールも今が高値であるとすると、あんまり期待できないかな。大きく下がらないことを願うばかりです。あと、シーンズはファミリーには少々選びずらい間取りですから。

三条の市営住宅周辺は今後大きく開発されていくとのことです。
本物件を含め、二条の西側周辺の中古なども今後も価値は保たれるかと思います。

>>138 さん
競合物件の価格動向見ると、今が高値のような気がしますね。まだ高くなる余地があるなら早々に下げないでしょう。購買力がついていけてない感じですね。本来はここらは坪230くらいが適正かと思います。購入検討する立場としては必要なので買わざるを得ないのですが、将来的な資産価値としてはあまり期待していません。

西大路御池、二条がピンポイントで資産価値が下がる可能性は低い。むしろ、地区としては上がる要素の方が強い。
二条や西大路御池が下がってくるような時は、世界規模や日本規模での出来事（リーマンショックや日本の金利引き上げなど）だと思ってます。

うーん。今の価格でも厳しいから、周辺物件は早期に値下げせざるを得なかったという現実があるのに、さらに価格が高くなる要素って具体的になんですかね。仮にそうなっても、他人事ではなく自分ごととして捉えた場合に購入します？自分はそれでも本当に買うと言うなら上がる可能性はあるかもですね。でもそれが多数ならデベは値下げを選択する必要はなかったし、その上でまだどこも完売できていない現状と矛盾するような。
この周辺の資産価値が上がってくれればそれは大変助かるのですが、日本の所得が上がる見込みがないなかでさらに上がった場合、誰が購入できるのですかね。二条も西大路御池も高所得層が選ぶような不動産ではないでしょうし。

>>140 マンション掲示板さん
金利は総裁が代わったらすぐに金融政策が変わってもおかしくはないですね。

三条周辺の開発途中、二条の根強い人気などこの地区だけが狙い打ちされたように資産価値が下がる可能性は低い。
下がるとしたら日本全体の景気が下向いたりする時のことを言っている。
値下げして販売してる価格が適正水準であるので、相場として下がっているとは言えない。
どちらかと言うと、値下げした価格でも相場は上がっていると考えています。

>>143 マンション掲示板さん
これ以上価格が上がっても市場原理が働くという認識ですか。まぁ期待しておきます。

>>143 マンション掲示板さん
どの物件を検討されてますか。ジオ、ウエスト、プレのどれかでしょうか。それともシーンズですかね。

内廊下だけでなく、他の周辺物件が一階に部屋を作って部屋数をかせぐ中で一階全てが共用部分、さらには2階も２部屋つぶしてエントランスの高さを広くしてるのも何気に良きです。

2階つぶしてるのは一部屋分でしたね。スミマセン。

>>147 eマンションさん
確かに二層吹抜のエントランスは素敵ですね。
京都では二層吹抜のエントランスってあまり見かけないので（高さ制限の影響でしょうか。）、たまに見かけると良いなと思います。

>>140 マンション掲示板さん
普通に日銀も大規模緩和の見直しですし、GDPもマイナス成長ですけどね。

隣のパデシオンが売りに出てますね。2階で坪240。けっこう強気な価格です。新築も多いなかでこの価格で売れるかは、この周辺の資産価値の一つの指標になりそうです。

イーグルコートのウエストは最終3戸ですね。
こちらは販売個数6戸とありますが、残りどれくらいなんでしょうね。
HPではE、Fタイプの間取りの表示がありませんが小さめのお部屋は完売でしょうか。

>>151 検討板ユーザーさん
残り4分の1くらいですかね？？最初は好調に思えましたが、それに合わせてか？、２つの周辺物件が価格を調整してきて価格での優位性がなくなってしまいましたね。

>>152 通りがかりさん

最初はエントランスも豪華で内廊下、間取りも価格も若干優位性あったのですが価格が同等になると、やっぱり少しでも二条駅に近いイーグル、地下鉄西大路御池や生活利便性で少し少し優位なジオに目が向きますね。ただ阪急で通勤ならこちらですし、人それぞれの条件に合わせて決まると思うので年末年始でしっかり考えた方々が年明け決めにかかって、一気に売れると予想します。
以外とシーンズが残りそうですね。価格というかランニングコストの管理費が月1万ほど高くて1番小規模だから修繕もすぐに上がるでしょうし。
あと、前にシエリアのモデルルームがあったところにモデルルームらしきものが建造中なのですが、また二条界隈にマンション建つのかな？楽しみです。

>>153 通りがかりさん
新しいマンションまた建つんですかね。
二条、西大路御池、円町、西院あたりは購入可能な層に対して、供給過多になってきてる気もしますけどね。
高値で仕入れた土地でしょうから、価格もそれなりで購入できる層は限られるでしょうし。
中古も以前と比べて動きが悪いですね。まぁ新築が多い分、当たり前なんでしょうけど。

ここはまだ良いほうだけど、最近のマンションは管理費が高い。周辺の10年、15年の中古は規模に関わらず5000くらい。管理サービス内容に3倍の差なんてないと思いますけどね。ここ10年で物価や平均所得が3倍になったなんて聞かないですし。シーンズなんて5倍弱です。少し払うのがバカらしく感じてしまいます。

電気代上がってるから管理費は上がるよ。
タワマンなんかは共用施設多いから、どえらく上がる。
それ＋管理人、清掃人の人件費もアップするし。

>>156 匿名さん
でもその理屈だと、中古の管理費も上がらないとおかしいですね。電気代や人件費のアップは同様でしょうし。ただし、人件費は15年前と変わらないと思いますが。コストの問題だったら納得なんですけど、おそらく機会損失なのでしょうね。

>>157 通りがかりさん
ともかく、この物件に関しては管理費も修繕積立金も相場通りでまっとうです。

>>158 匿名さん
相場通りなんですけどね。スーモに出てる9年前に竣工した隣のパデシオンは、ここより戸数少なくて5500円なんですよね。今後この価格差を払い続けると思うと、少し複雑です。サービス内容に差はないでしょうし。
https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshinakagyo/nc_71375295/

何が言いたいのか分からない。
新築マンションの中では管理費まともな部類のこの物件でも不満なら、中古のみから探したらいかが？
それともパデシオンの売主さんですか？

>>160 検討板ユーザーさん
月5500円の管理費なんてのは論外だから無視するとして、ここは修繕積立金が低すぎないかな。まあ５年に１度、管理組合で引上げていくんだろうけど。

同コスト、同サービス下で生じている価格差に疑問を持っただけですが、この掲示板にカキコミしてもしょうがなかったですね。失礼しました。ちなみに斜め向かいのサーパスは5300円です。https://suumo.jp/ms/chuko/kyoto/sc_kyotoshinakagyo/nc_70782053/