グランドメゾン茨木片桐町ってどうですか？

>>37 口コミ知りたいさん
近隣のジオ茨木東宮町が坪単価240万円で中古ででてます。
南、角、高層階の単価であるのを考慮して、グランドメゾンは坪単価280万円は固いかと。
そうすると80平米だと限りなく7000万円に近くなりますね。
まあ、ジオ茨木東宮町の方が茨木市駅9分の総持寺駅11分なのでリセールバリューがつく物件です。
そうすると、グランドメゾンの価格をどう捉えるかということはよく考えないといけないですよね。

>>40 匿名さん
マンションなら土地改良工事にお金をかけ、杭打ちするから重要事項として購入者に説明する必要はなくなります。
元沼地を宅地にする例は山ほどありますが、この土地は湧水の水脈があるようなので、湿気がたまりやすいでしょうね。
高層階の南向きを買わないと生活環境は悪いかとお金ます。

東宮町はハザード弱いですよね。ここはその隣のエリア。安威川ダムができたら全体的にはハザードに強くなるけど、歴史を知る人からの評価は辛い。

このご時世に80平米中心の間取りで、内廊下って謎すぎたけど、土地の整備にお金がかかりすぎてそれを吸収すりために高価格でも仕方ないと納得させる作戦か、、
沼地マンションに7000万円って不安すぎる。

長年、近所に住んでるものです。
この土地は茨木城天守跡と言い伝えられている土地で、茨木城は湧水や茨木川(現在は廃止)をおほりとして活用したようです。
なので、この場所が沼地として長年放置されていたのは有名な話です。
この沼地、蛇やカエルやとかげまでうようよ住んでいて不気味でしたので、マンションになってましになるかと期待しています。
ただ、片桐町は廃川になった茨木川の影響で湿気の多い土地なので、三階以上を購入しないと住めたものではないですよ。
デベの計画を見ると、さらに植樹するようなので湿気との戦いになりますね。

内廊下は住んだことがないのですが、湿気や匂いがこもりやすいイメージを持っています。沼地の上となると湿気がさらにすごいのでしょうかね。

>>47 マンション検討中さん

実家が低層マンション内廊下だけど、湿気と匂いがこもるからやめたほうがよいですよ。
雨のあとなんて、モワーッします。
内廊下はタワマンでこそ成り立ちます。
片桐町の高湿ならすぐカビがはえそう。

そうなのですか、教えていただきありがとうございます。確かに内廊下はタワーマンションのイメージですね。ここの場所は、学区や周囲の環境など、子供のいるファミリー層には好まれそうなイメージですが、住環境がどうかなというところですね。

>>41 通りすがりさん

ジオ茨木東宮町、4年前の分譲で88平米5階で6300万円でした。(南、角)
茨木市駅徒歩10分以内がこの５年で103％相場が上がったと言われているので、グランドメゾン片桐町はいくら新築といえど平均坪単価250万円を越えると高過ぎだと思う。
つまり、四階、五階の80平米が6000万円台で買えないなら要注意。

>>50 匿名希望さん
ジオ茨木東宮町、中古出てますね。

4階　88平米　6400万円
5階　73平米　5900万円

それぞれ分譲時、
4階　6200万円
5階　5000万円
だと想定されるので、4階は相場通りだけど、5階は新築時120％で高過ぎ。
中古だから、100～200万円の値引きはありそうだけど。
グランドメゾン片桐町の予定価格が楽しみです。
事前案内会に参加されるかた、情報あげてください。

>>50 匿名希望さん

イニシアより高いみたい

>>46 匿名希望さん
このマンションラッシュに紛れる予定だったのかな？ 46さんほど詳しくないけど、このあたりの地歴や水の話はちょくちょく聞きます。
ハザードみたら分かりますね。総持寺の一部エリアとかも。

>>52 さん

>>52 匿名さん
イニシアって71平米5700万円より高いってことですか、、
80平米6000万円が予算なんですが、無理そうですね。

華麗にスルーされてる。沼地ネガキャンしてる営業さんがおるんやろか。
内廊下に関しては直近でローレルコート茨木舟木町がそうだから、気になる人はそっちも見てみたら？

>>54 マンション探し中さん
無理（笑）
地歴はイニシア優位。

>>55 匿名さん

沼地は地元では有名な話だからみんな知ってたのでは。
この沼地、10年くらい前には茨木小学校が地主から借りて社会科に使ってたくらいですし。

それより、あほみたいに高い価格のほうが衝撃的。

>>57 通りすがりさん

　みなさん情報提供ありがとうございます。
　この場所は、沼地というより、水田だったのではないでしょうか？付近も昔は水田が多い地域ですね。
　調べたら、おっしゃるとおり、この場所で近くの茨木小学校が子供たちの生物学習や自然学習のために、地域の方と作ったビオトープがあったようです。しかも、ワンダーランドという名前をつけていたようです。なくなってさぞ子供たちは残念がっていることでしょうね。

>>40 匿名さん
載らない。ハザードマップは付くけど。営業さんが口頭で言うかは不明。

>>57 通りすがりさん
片桐町は全体が茨木市の重要埋蔵物の指定地域です。
なので、建築物を建てる時は市役所立ち会いのもと、発掘調査が必要です。
その費用は施工者負担となる為、建築コストは高くなります。
たとえ戸建てでも必要になるので、片桐町は建て替えが進まないのです。
話に上がっている、東宮町のジオは埋蔵物の指定地域ではないので、東宮町のジオより値段が高くなるのは必然です。

>>60 茨木市民さん

情報ありがとうございます。
デベが搾取してるからあんなに高額なわけではないこと納得しました。
でもリセールバリューが期待できなそうなのは残念です。
近隣のジオ茨木東宮町が分譲時より価格が上がっつおり、朗報かと思っていたのですが。

茨木城は大河ドラマにも登場した由緒正しい城ですよ！
そんな跡地に住めるなら、沼でも、池でも、田んぼでも、値上がりしなそうなのに7000万円かかってもよいではないですか。

>>61 匿名希望さん

中古不動産価格は成約価格がいくらかが大事。
売値はあくまで持ち主の意向。

ジオの5階は5200万円、4階は6300万円くらいで決着するだろうね
だから、分譲時よりそんな値上がりは期待できない。
気になるなら不動産屋に問い合わせれば簡単に教えてくれるよ。レインズってシステムに全部のってる。

>>50 匿名希望さん
竹橋では300超と聞きました、、、、、

>>64 匿名さん

情報ありがとうございます。
つまりは80平米7500万円ということですね。
もうこれは将来の住み替えは考えず、グランドメゾンブランドに惚れ込んで永住するしかない価格ですね。

頭金一割いれても、売却時にローンの残債割れします。

>>55 匿名さん
47、49の書き込みをした者です。ローレルも内廊下でしたね、ありがとうございます。ローレルは希望する入居時期が合わないのと、価格の高い間取りが残っているイメージで見に行っていませんが、もう完成して中も見れるってことですかね。確かにローレルを見学しておくのもアリですね。ただ、新築物件は、きっと内廊下はまだまだ綺麗で匂いやら湿気やらはなさそうです。

>>66 マンション検討中さん

ローレルは西向き東向きが残っていて、南向は一億越えがあるようですね。
大きな買い物ですし、見識を増やすためにも３つくらいは見に行って、比較検討した方が良いですよ。
見すぎても決まらなくなりますが。
住環境を確認したいなら、新築マンションの営業マンより、地域の不動産屋に聞くほうが情報は多いです。
新築の営業マンは物件ごとに配属されてくるので、まあ良いことしか言わないし、知らないです。
ぜひ、良い買い物になるよう検討してください。

>>67 通りすがりさん
ご親切なコメントありがとうございます。南向きはやはりどの物件でも人気ですよね。
確かに家は大きな買い物ですので、どこのマンションも長短があり、悩むところはあります。グラウンドメゾンも、実際にモデルルームを見てみないとわからない部分が多いですが、公開されている情報の中では、立地がもう少し南寄りで駅距離がさらに近ければ良いのにと思ったりします。後は、周りの道が細すぎて、他の民家が密集しているところも個人的にマイナスポイントとして気になるところです。
地域の不動産屋さんに聞くのは確かに良さそうですが、そこのお客さんになる予定が無いのに、お店に入って話を聞くのは心情的にハードルが高いですね。

>>66 マンション検討中さん
夕飯準備時間くらいに現地見せてもらったら内廊下の感じわかりやすいかも？

小学校や中学校が近くにあるので子育て世代には人気が出そうです。
価格設定が結構高めになっているのでしょうか？
このあたりの相場からするとお高めなのでしょうか。
一般のサラリー世帯にとっては、頭金が相当額ないとなかなか難しい金額になってしまっていますね。
最近は共働き夫婦も増えていますのである程度の貯蓄あり、世帯収入が多い世帯が増えているので
そういった世帯が購入されるのかな

>>70 匿名さん

価格としてはプラウド双葉町より高いです。
駅前一等地と同価格と思ってよいです。
このエリアは子育て熱心な家庭が多いです。賃貸も含め相場が高いですからね。
学習塾も大手、中規模、個人も含め非常に充実しています。地域の茨木小学校も非常に評判が良い学校です。
ただ、相場が高いエリアなので子育て世帯が買うにはハードルが高いです。

実際に事前案内に行ってきましたが、掲示板に書かれているほど高くなかったですよ。プラウド双葉も行きましたが、流石にプラウドの方が坪単価40万円ほど高い印象。掲示板情報よりモデルで実際に話を聞くべき。

>>72 マンション検討中さん
事前案内会は明日からですよね。
どうやって行かれたのですか？

>>69 さん

夕飯の香り充満ということか？

>>38 口コミ知りたいさん
5本の樹を残す自然に配慮した設計
と資料に書いてあったから、こういう雰囲気を残す庭園のようなコンセプトかな。きっと。

低層で５５戸なのにエレベーター２基？！

>>72 マンション検討中さん
同一階同士で比較すると坪単価はどっこいでは？
少なくとも40は開いてなかった記憶

>>77 マンコミュファンさん
久々に見たわ>必死のパッチ
若いこわからんのちゃうかw

>>74 匿名さん
そうそう。そういう匂いもれてくるとか、子供たちの喧騒が響くかとかわかるかなと思って

事前案内会今週からでしたよね
色々書き込まれてますけど、実際どんな感じでしょうか

まず、沼地について明確な解答がなく不信感。
ネットで見られる行政マップにも池のように表示されており、この土地に水場があったのは間違いない模様。
価格は、プレミストとプラウドの間といった印象。
ランドプランに余裕がなく、南、東向きは日当たりがほぼ壊滅。西向きのみ確保される。
4階以上を買わないとまともに生活できないが、7000万円以上。

沼地を気にするよりも、やはりJRと阪急の間で住宅地というところが
ファミリー層には受けると思います。
ちょっと駅から遠いけど、充分歩ける範囲だし。

>>83 検討中さん
道細。

現地東に接している空地、去年三億円で取り引きされてるね。
その土地がどうなるのかしっかり確認しないと。

配棟計画厳しいですね。採光は西以外は期待できない（東、南の上層もまだわからないといわれました）そうです。
戸建との境界には2m級の塀？が立つ計画の模様。
我が家は80㎡ぐらいで日当り重視なので、4,5階限定となると、中住戸で7,000万・・・。できれば角住戸がいいので、7,500オーバー？
西か東にしても大差なし、の印象です。
うーん、ちょっと手を出しずらい。。。
このスレで時々出てくる、近くのジオの中古でも見てみようかな。

採光条件、確かに悪いですよね。
東側の空地、何か賃貸アパートでもたつのでしょうか。三階建てくらい？さらに条件が悪くなります。
北側をセットバックして歩道を作るようですが、幅が1.5メートル程度しかなさそうです。
自転車の侵入経路とも被るのと、車道も狭いのとで、ベビーカー利用するとかなり危険かなと警戒しています。
西側歩道もあまり、かわらない状況。
車、歩行者、自転車の兼ね合いが危なそうなのが大きなマイナスポイントでした。
設備は一通り揃ってそうですが。
茨木市駅最寄りの新築は一通り見たので、JR側を検討するかなんですが、あちらもお値段が高そうな。
うちも中古マンションまで視野に入れて再検討しようかと思っています。

>>88 マンション検討中さん

ジオの五階、情報が消えてるけど、もしや売れましたかね？四階はでてますが。
グランドメゾンですが、管理費と修繕積立がいくらくらいか話ありましたか？
内廊下だし高そうな印象です。