グランドメゾン茨木片桐町ってどうですか？

ブランド的には申し分ないし、ファミリー層向けの住環境にコンセプトもマッチしてそう

ただ、問題は徒歩10分超えでリセール時の苦戦が予想されるかと
今より更に少子化が進む中でリセール時に中古需要がどこまで残ってるか…

リセール時は、ブランドよりも立地のほうが重視されますよね。

イニシアの場所でも苦戦してるのに、この場所ではだいぶ安くしないと
売れないのでは？
場所的には総持寺よりマシレベル。

イニシアはダイワグループでしょ。
積水は一緒にされたくないんじゃない？
イニシアは養精校区じゃないし。竣工後販売、チラシもとても質素な紙だった。

片桐町って、小さい戸建てが多い。密集して建ってる。城下町の名残？

>>24 通りがかりさん
養精学区でも今の物件は売れてないよ。
それなら駅から近いイニシアのほうが良くない？
ただし、グランドメゾンがイニシアより安かったら検討かな。

確かにお受験ガチ勢からしたらいくら評判よくても公立中はナシだろうし、
かといって経済的に教育費用ほどほどな家庭からしたら高すぎて最近の新築マンションは縁遠いし
そもそも子育て世代以外には全く関係ないし

実は養精中校区ってそこまで売りにならないんじゃ？

毎日の電車通勤を楽にしたいという人には
この立地はあまり魅力を感じないでしょうね。
ただ、子育てをすることを優先に考えると
公園や小学校も近く、人ごみでゴミゴミした感じではないので
住みやすそうでいいかなと思いました。
求めるものの優先順位次第かな。

徒歩10分超でもニーズはあると思う。
３年位前に出た、阪急茨木東側アトラスもそれなりに売れてた。小学校が近く、子育て層多かった。

今は茨木駅近物件は高騰してるから、10分超=少し優しい価格帯を望むのが普通。
ただし、ここはグランドメゾンだし、どうみても作り込んでいる気がする笑
なので、価額はプレミスト超えもあり得る、と予想している。

屋内廊下設計とは何かと思って調べました。
内廊下、外廊下は知っていますが、「屋内廊下設計」がよくわからなくて…

内廊下のことでしょうか？

屋根がついていれば「屋内廊下設計」？
詳しい方、教えてください！

>>29 匿名さん
なんか中途半端な言い方ですね。
場所もイマイチやし売れんでしょ。
プラウドがあの場所に建つのなら、ここはだいぶ安くしないと。

>>28 通りがかりさん
アトラスはもう5年前ですね
5年前の相場ならともかく、駅近すら飽和ギミなのに今の相場で駅遠選ぶ理由がありますかね
目に見えてバリュー感あればなんとか、って感じ

駅前の風俗営業街と比べるとこの場所の良さがよくわかりますね。
たぶん、茨木市で1番高い値段になっても売れそうですね。

>>33 匿名さん
グラメにマイナスイメージはないけど、ここは厳しいでしょうね。
ドンヨリした雰囲気、住宅密集感がある。歩けばわかる。
共働きは駅距離で射程外。主力スーパーがKOHYOしかなく、専業主婦もどう感じるか？
ニトリ的な立ち位置に立たないと、厳しそう。

スーパーKOHYOしかないけど、ここには阪急本通り商店街があります。商店街には、ここ1～2年で魅力的なお店がたくさん増えてきており、いろんな意味で楽しめる商店街になってきました。おそらく、茨木中心部の人口が激増し、阪急茨木東中央商店街が没落してきているためだと思います。

阪急茨木東中央商店街とは例のキャバクラエリア？
このあたりに住む人は夜の街イメージと中国みたいなごちゃごちゃした雰囲気だから仕方ないですよね。

>>32 匿名さん
7000万円ださないとまともに買えないと地元の不動産屋に言われたのですが、本当ですか？

>>34 検討板ユーザーさん
どんよりした雰囲気。
まさにご明察です。
グランドメゾン茨木片桐町の土地は沼地をむりやり駐車場に整地し、２年程寝かした後、マンション建設していますよ。
ここの土地は古くから湧水で有名な土地。
そんな自然発生していた沼に無理矢理マンション建てるなんて、とんでもありません。
購入される方はしっかり確認してください。

>>38 口コミ知りたいさん

ナイス証拠写真です。
この物件に関わらずデベロッパーは、購入希望者にこういった地歴の写真をきっちり明示したうえで、購入意思を確認すべきだと思います。

>>39 マンコミュファンさん

元々沼地だった土地ということは、重要事項説明にのるのでしょうか？

>>37 口コミ知りたいさん
近隣のジオ茨木東宮町が坪単価240万円で中古ででてます。
南、角、高層階の単価であるのを考慮して、グランドメゾンは坪単価280万円は固いかと。
そうすると80平米だと限りなく7000万円に近くなりますね。
まあ、ジオ茨木東宮町の方が茨木市駅9分の総持寺駅11分なのでリセールバリューがつく物件です。
そうすると、グランドメゾンの価格をどう捉えるかということはよく考えないといけないですよね。

>>40 匿名さん
マンションなら土地改良工事にお金をかけ、杭打ちするから重要事項として購入者に説明する必要はなくなります。
元沼地を宅地にする例は山ほどありますが、この土地は湧水の水脈があるようなので、湿気がたまりやすいでしょうね。
高層階の南向きを買わないと生活環境は悪いかとお金ます。

東宮町はハザード弱いですよね。ここはその隣のエリア。安威川ダムができたら全体的にはハザードに強くなるけど、歴史を知る人からの評価は辛い。

このご時世に80平米中心の間取りで、内廊下って謎すぎたけど、土地の整備にお金がかかりすぎてそれを吸収すりために高価格でも仕方ないと納得させる作戦か、、
沼地マンションに7000万円って不安すぎる。

長年、近所に住んでるものです。
この土地は茨木城天守跡と言い伝えられている土地で、茨木城は湧水や茨木川(現在は廃止)をおほりとして活用したようです。
なので、この場所が沼地として長年放置されていたのは有名な話です。
この沼地、蛇やカエルやとかげまでうようよ住んでいて不気味でしたので、マンションになってましになるかと期待しています。
ただ、片桐町は廃川になった茨木川の影響で湿気の多い土地なので、三階以上を購入しないと住めたものではないですよ。
デベの計画を見ると、さらに植樹するようなので湿気との戦いになりますね。

内廊下は住んだことがないのですが、湿気や匂いがこもりやすいイメージを持っています。沼地の上となると湿気がさらにすごいのでしょうかね。

>>47 マンション検討中さん

実家が低層マンション内廊下だけど、湿気と匂いがこもるからやめたほうがよいですよ。
雨のあとなんて、モワーッします。
内廊下はタワマンでこそ成り立ちます。
片桐町の高湿ならすぐカビがはえそう。

そうなのですか、教えていただきありがとうございます。確かに内廊下はタワーマンションのイメージですね。ここの場所は、学区や周囲の環境など、子供のいるファミリー層には好まれそうなイメージですが、住環境がどうかなというところですね。

>>41 通りすがりさん

ジオ茨木東宮町、4年前の分譲で88平米5階で6300万円でした。(南、角)
茨木市駅徒歩10分以内がこの５年で103％相場が上がったと言われているので、グランドメゾン片桐町はいくら新築といえど平均坪単価250万円を越えると高過ぎだと思う。
つまり、四階、五階の80平米が6000万円台で買えないなら要注意。

>>50 匿名希望さん
ジオ茨木東宮町、中古出てますね。

4階　88平米　6400万円
5階　73平米　5900万円

それぞれ分譲時、
4階　6200万円
5階　5000万円
だと想定されるので、4階は相場通りだけど、5階は新築時120％で高過ぎ。
中古だから、100～200万円の値引きはありそうだけど。
グランドメゾン片桐町の予定価格が楽しみです。
事前案内会に参加されるかた、情報あげてください。

>>50 匿名希望さん

イニシアより高いみたい

>>46 匿名希望さん
このマンションラッシュに紛れる予定だったのかな？ 46さんほど詳しくないけど、このあたりの地歴や水の話はちょくちょく聞きます。
ハザードみたら分かりますね。総持寺の一部エリアとかも。

>>52 さん

>>52 匿名さん
イニシアって71平米5700万円より高いってことですか、、
80平米6000万円が予算なんですが、無理そうですね。

華麗にスルーされてる。沼地ネガキャンしてる営業さんがおるんやろか。
内廊下に関しては直近でローレルコート茨木舟木町がそうだから、気になる人はそっちも見てみたら？

>>54 マンション探し中さん
無理（笑）
地歴はイニシア優位。

>>55 匿名さん

沼地は地元では有名な話だからみんな知ってたのでは。
この沼地、10年くらい前には茨木小学校が地主から借りて社会科に使ってたくらいですし。

それより、あほみたいに高い価格のほうが衝撃的。

>>57 通りすがりさん

　みなさん情報提供ありがとうございます。
　この場所は、沼地というより、水田だったのではないでしょうか？付近も昔は水田が多い地域ですね。
　調べたら、おっしゃるとおり、この場所で近くの茨木小学校が子供たちの生物学習や自然学習のために、地域の方と作ったビオトープがあったようです。しかも、ワンダーランドという名前をつけていたようです。なくなってさぞ子供たちは残念がっていることでしょうね。

>>40 匿名さん
載らない。ハザードマップは付くけど。営業さんが口頭で言うかは不明。

>>57 通りすがりさん
片桐町は全体が茨木市の重要埋蔵物の指定地域です。
なので、建築物を建てる時は市役所立ち会いのもと、発掘調査が必要です。
その費用は施工者負担となる為、建築コストは高くなります。
たとえ戸建てでも必要になるので、片桐町は建て替えが進まないのです。
話に上がっている、東宮町のジオは埋蔵物の指定地域ではないので、東宮町のジオより値段が高くなるのは必然です。

>>60 茨木市民さん

情報ありがとうございます。
デベが搾取してるからあんなに高額なわけではないこと納得しました。
でもリセールバリューが期待できなそうなのは残念です。
近隣のジオ茨木東宮町が分譲時より価格が上がっつおり、朗報かと思っていたのですが。

茨木城は大河ドラマにも登場した由緒正しい城ですよ！
そんな跡地に住めるなら、沼でも、池でも、田んぼでも、値上がりしなそうなのに7000万円かかってもよいではないですか。

>>61 匿名希望さん

中古不動産価格は成約価格がいくらかが大事。
売値はあくまで持ち主の意向。

ジオの5階は5200万円、4階は6300万円くらいで決着するだろうね
だから、分譲時よりそんな値上がりは期待できない。
気になるなら不動産屋に問い合わせれば簡単に教えてくれるよ。レインズってシステムに全部のってる。

>>50 匿名希望さん
竹橋では300超と聞きました、、、、、

>>64 匿名さん

情報ありがとうございます。
つまりは80平米7500万円ということですね。
もうこれは将来の住み替えは考えず、グランドメゾンブランドに惚れ込んで永住するしかない価格ですね。

頭金一割いれても、売却時にローンの残債割れします。

>>55 匿名さん
47、49の書き込みをした者です。ローレルも内廊下でしたね、ありがとうございます。ローレルは希望する入居時期が合わないのと、価格の高い間取りが残っているイメージで見に行っていませんが、もう完成して中も見れるってことですかね。確かにローレルを見学しておくのもアリですね。ただ、新築物件は、きっと内廊下はまだまだ綺麗で匂いやら湿気やらはなさそうです。

>>66 マンション検討中さん

ローレルは西向き東向きが残っていて、南向は一億越えがあるようですね。
大きな買い物ですし、見識を増やすためにも３つくらいは見に行って、比較検討した方が良いですよ。
見すぎても決まらなくなりますが。
住環境を確認したいなら、新築マンションの営業マンより、地域の不動産屋に聞くほうが情報は多いです。
新築の営業マンは物件ごとに配属されてくるので、まあ良いことしか言わないし、知らないです。
ぜひ、良い買い物になるよう検討してください。

>>67 通りすがりさん
ご親切なコメントありがとうございます。南向きはやはりどの物件でも人気ですよね。
確かに家は大きな買い物ですので、どこのマンションも長短があり、悩むところはあります。グラウンドメゾンも、実際にモデルルームを見てみないとわからない部分が多いですが、公開されている情報の中では、立地がもう少し南寄りで駅距離がさらに近ければ良いのにと思ったりします。後は、周りの道が細すぎて、他の民家が密集しているところも個人的にマイナスポイントとして気になるところです。
地域の不動産屋さんに聞くのは確かに良さそうですが、そこのお客さんになる予定が無いのに、お店に入って話を聞くのは心情的にハードルが高いですね。

>>66 マンション検討中さん
夕飯準備時間くらいに現地見せてもらったら内廊下の感じわかりやすいかも？

小学校や中学校が近くにあるので子育て世代には人気が出そうです。
価格設定が結構高めになっているのでしょうか？
このあたりの相場からするとお高めなのでしょうか。
一般のサラリー世帯にとっては、頭金が相当額ないとなかなか難しい金額になってしまっていますね。
最近は共働き夫婦も増えていますのである程度の貯蓄あり、世帯収入が多い世帯が増えているので
そういった世帯が購入されるのかな

>>70 匿名さん

価格としてはプラウド双葉町より高いです。
駅前一等地と同価格と思ってよいです。
このエリアは子育て熱心な家庭が多いです。賃貸も含め相場が高いですからね。
学習塾も大手、中規模、個人も含め非常に充実しています。地域の茨木小学校も非常に評判が良い学校です。
ただ、相場が高いエリアなので子育て世帯が買うにはハードルが高いです。

実際に事前案内に行ってきましたが、掲示板に書かれているほど高くなかったですよ。プラウド双葉も行きましたが、流石にプラウドの方が坪単価40万円ほど高い印象。掲示板情報よりモデルで実際に話を聞くべき。

>>72 マンション検討中さん
事前案内会は明日からですよね。
どうやって行かれたのですか？

>>69 さん

夕飯の香り充満ということか？

>>38 口コミ知りたいさん
5本の樹を残す自然に配慮した設計
と資料に書いてあったから、こういう雰囲気を残す庭園のようなコンセプトかな。きっと。

低層で５５戸なのにエレベーター２基？！

>>72 マンション検討中さん
同一階同士で比較すると坪単価はどっこいでは？
少なくとも40は開いてなかった記憶

>>77 マンコミュファンさん
久々に見たわ>必死のパッチ
若いこわからんのちゃうかw

>>74 匿名さん
そうそう。そういう匂いもれてくるとか、子供たちの喧騒が響くかとかわかるかなと思って

事前案内会今週からでしたよね
色々書き込まれてますけど、実際どんな感じでしょうか

まず、沼地について明確な解答がなく不信感。
ネットで見られる行政マップにも池のように表示されており、この土地に水場があったのは間違いない模様。
価格は、プレミストとプラウドの間といった印象。
ランドプランに余裕がなく、南、東向きは日当たりがほぼ壊滅。西向きのみ確保される。
4階以上を買わないとまともに生活できないが、7000万円以上。

沼地を気にするよりも、やはりJRと阪急の間で住宅地というところが
ファミリー層には受けると思います。
ちょっと駅から遠いけど、充分歩ける範囲だし。

>>83 検討中さん
道細。

現地東に接している空地、去年三億円で取り引きされてるね。
その土地がどうなるのかしっかり確認しないと。

配棟計画厳しいですね。採光は西以外は期待できない（東、南の上層もまだわからないといわれました）そうです。
戸建との境界には2m級の塀？が立つ計画の模様。
我が家は80㎡ぐらいで日当り重視なので、4,5階限定となると、中住戸で7,000万・・・。できれば角住戸がいいので、7,500オーバー？
西か東にしても大差なし、の印象です。
うーん、ちょっと手を出しずらい。。。
このスレで時々出てくる、近くのジオの中古でも見てみようかな。

採光条件、確かに悪いですよね。
東側の空地、何か賃貸アパートでもたつのでしょうか。三階建てくらい？さらに条件が悪くなります。
北側をセットバックして歩道を作るようですが、幅が1.5メートル程度しかなさそうです。
自転車の侵入経路とも被るのと、車道も狭いのとで、ベビーカー利用するとかなり危険かなと警戒しています。
西側歩道もあまり、かわらない状況。
車、歩行者、自転車の兼ね合いが危なそうなのが大きなマイナスポイントでした。
設備は一通り揃ってそうですが。
茨木市駅最寄りの新築は一通り見たので、JR側を検討するかなんですが、あちらもお値段が高そうな。
うちも中古マンションまで視野に入れて再検討しようかと思っています。

>>88 マンション検討中さん

ジオの五階、情報が消えてるけど、もしや売れましたかね？四階はでてますが。
グランドメゾンですが、管理費と修繕積立がいくらくらいか話ありましたか？
内廊下だし高そうな印象です。

>>90 通りすがりさん
管理費、修繕積立は3万円程度、駐車場がいる場合は5万円程度はみてください、とのことでした。まだ調整中とのことで、どの部屋の想定なのか平均なのかはわかりません。

ジオの5階、消えてますね。
6,000万円弱でしたっけ？売れたのか売るのをやめたのか。
高すぎると思っていましたが、グランドメゾンの5F、70㎡台と比較すると安く見えてしまいますね。。。
4階はオープンルームするようなので、我が家は行ってみるか検討しています。

東宮町って養精学区じゃないんでしょ？
住宅ローン控除とか仲介手数料とか考えると価格差は詰まるはずだし、中古ならもっと安くしてほしいかな

>>91 マンション検討中さん

管理費、修繕積立、高めですね。
内廊下、機械式駐車場、ターンテーブルとなるとそんなものでしょうか。
貴重な情報ありがとうございます。
中古マンションなら実際に採光も確認できますし、オープンルームに行くのも良いですよね。
中古マンションも住宅ローン減税受けられると思っていたのですが、違うのでしょうか。

皆さん、竹橋町のイニシアは検討しないのかな？話題に上がらないけど。
あっちは駅歩7分だよ？
ここは元沼地なのはよくわかったけど、イニシアとジオは元々何だったの？
特急駅10分以内であんだけ大きい土地がなんだったのかきになるね。

>>93 通りすがりさん
中古マンションも、新築とは条件が違いますが住宅ローン減税受けられますよ。

>>94 検討板ユーザーさん
イニシアの場所は、豊田通商の寮でした。
GoogleMapでまだ見られるみたいですね。

ジオの場所は賃貸マンションだったと思います。

我が家はイニシアは、JRも利用することと、
目の前の通り（特に中華料理屋付近）に浮浪者のような方がたむろしたり、
徘徊したりしていて、子供が怖がるので、住環境の面から検討外にしました。
ほかの皆さんはどうでしょうかね。あちらは竣工しているので現物見れますね。

こんばんは。
地元の検討者さんが多いようなのでお伺いしたいのです。
子どもを幼稚園に行かせる予定なのですが、公立の茨木幼稚園以外、どこが選択肢に入りますか？
道が狭いですが、近くに幼稚園バスがくる幼稚園、ご存じでしたら伺いたいです。

>>93 通りすがりさん
中古のローン減税で気を付けなければいけないのは、どのような物件でも控除の対象になるわけではないという点と控除額を計算するための借入限度額と最大控除額が新築よりも低く設定されている点です。
ローン減税が受けられるというだけで安心してしまうと、結果的には新築を購入する場合と比べて負担額にあまり差がなくなったということも起こり得ます。
また中古物件は仲介手数料も別途必要になるということもふまえてNo.92の方はコメントされていると思いますよ。
少し纏まって書かれているサイトがありましたので、リンクを貼っておきます。
https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/column/011/index.html

>>88 マンション検討中さん

何目的の塀でしょう？

>>97 購入経験者さん

ご丁寧に教えてくださり、ありがとうございます。
勉強不足を自覚いたしました。
新築、中古とそれぞれ諸経費の内訳が違うということですよね。

グランドメゾンの塀は近隣住民プライバシーへの配慮の為ということでした。

幼稚園バスですが、私の調べた範囲ですと15号線沿いに市内の大半の幼稚園がバスを走らせているようです。
茨木市駅西側は認定子ども園の幼稚園枠も空きがあるようなので、幼保一体型の子ども園に入れる選択肢もありそうです。

事前案内会行きました。
下がり天井が多いのが一番気になりました。

直床なのも、、、

場所的にはそこまで悪くないけどね。

>>103 評判気になるさん
購入希望者はライバル減らしたい、でも売れ残るのは嫌って色々考えた結果掲示板に書き込めなくなるんよねw
自分がそうだったわ。

>>104 匿名さん

住宅密集感があるし、
路線価見たけど当然中条に及ばず、
中津町クラス。
歴史を感じる以外、なんかあります？
学区は悪くないけど。

>>100 口コミ知りたいさん
プランが積水にしては悪いなぁ。東の空地は計画未定らしい。

モデルルームの予約サイト見るに、土日が満席にならない。もしかして、茨木マンションで一番不人気かもしれません。次に厳しいのは… たぶんあそこだ。

>>83 検討中さん

えっ？　ダメやん。。。

昔、祖父母がこの地域に住んでいたものです。
私の記憶ではここの土地は昔から空地で小さな川が流れていました。
水がわく土地だから家を建てられず、田畑として利用していると聞いた記憶があります。

>>110 名無しさん

事実なら、ダメやん。。。。。。

あまりの叩かれぶりにショックです。
茨木市駅の西側の落ち着いた雰囲気が気に入ったのですが、両親にも水場のマンションなんて買うなと猛反発されました。
できるなら選らばない方が良いのは分かりますが、、、
モデルルームには行きますが、かなり迷います。

グランドメゾン憧れていました。長年沼地ということはどういう土地か理解してるのかと両親に反対され、悩んでいます。

>>113 マンション検討中さん
モデルルーム行って水場デメリットについて聞いてきたらええやん？
沼沼いうけど元田んぼの上にだってマンションはできますぜ。そして12年住んでたけど別に陥没とかトラブル何もなかったよ。

一時、プラウドやプレミスト、ローレルコートなどのサイトに、やたら中傷コメントが書かれていた。ときにはグランドメゾンが一番いいとのコメント付きで。

現在は逆の立場。
事実で跳ね返すのみ。
跳ね返せる事実があるのなら。

>>117 評判気になるさん
登記では6年前に購入。
なぜ今まで建設着手しなかったか？？？？
跳ね返せるか悩んでた？？？

>>118 匿名さん

ここの場所、元々は積水が戸建てを建てる計画があったはず。それがいつの間にかマンションに計画が変更。
その間、大阪北部地震があったからそれで何かしら不具合があったのかも。
液状化とかね、、

液状化リスクあるんなら、普通は逆にマンションやめて戸建にするやろ。