イーグルコート二条駅ウエストってどうですか？

>>140 さん

うん。そうだね。近隣だと、プレイズとかアーバネックスとか10年経ってないけど新築時は坪220くらいだったような。今はタマに中古ででてもプラス20%ぐらいで成約してるし、ファミールガーデンは築20年超えてるのに坪200ぐらいで売りに出てるよね。このあたりと競合してるんで、坪250以下にはしたくないんでしょうね（これ以下にすれば確実に売れるけど、まだ竣工には時間もある）

>>140 マンション掲示板さん
需要はあると思います。その上で今が高値だと思います。これ以上価格が上がると購入できる層がさらに限られるので、ここらがこの周辺の限界かと思います。今後も上がる見通しなら、デベも簡単に下げなかったのでは。この周辺の価値が高くなると言ってる人は値下げの事情や販売状況を把握せずに、当事者感なく言ってるだけに思えたもので。実際MRに行って盛況に見えました？私はこの周辺はどこも苦戦して見えました。この周辺で購入するので、価値が上がると言われるのは嬉しいですが、見通しは甘くないかと。西大路御池の15年の中古のイーグルやサーパスも下がり始めてます。
今後この辺りの価値が高くなるという理由は良く分かりませんが、あまり下がらないことを願って購入します。

>>140 マンション掲示板さん
おそらくですが、MRすら行かれてないのではないでしょうか。違ってたら大変失礼しました。

今日は日銀短観の発表日ですが、3期連続の悪化でしたね。https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB296YD0Z20C22A9000000/

>>142 通りがかりさん

まぁ上にもあるように、築年経っても坪200以下にはならなそうな立地なので一次取得で買って儲けようと思わなければ残債割れにはならないんじゃない。その点では優秀ですよ。
新築で坪230が竣工後でも値下げボーダーラインになりそうなので、今物件と部屋が選べる段階で目安にすれば良いかもね。

>>145 検討板ユーザーさん
坪275が、15年20年で230キープしてくれればいいかな。できれば250。甘いですかね？

>>146 評判気になるさん
新築3LDK（20坪70平米）で5500万で買った物件が築15年で4980万て聞くと、二条西大路御池あたりで駅近なら強気でスーモに出てそうな価格よね。坪230だと4600万は売却急がなければ大丈夫そう。やっぱり築年たっても坪200とかまでには戻らなさそうよね。

西大路御池は違うちょっと違うかもしれないけど、二条はここ数年常に人気のエリアだしマンションの総戸数も少ない、少数精鋭な感じで、共働き世帯や高収入家族持ちぐらいをターゲットにしてるなら普通に買う人はそこそこいるだろうし、価値が保たれやすいエリアなのは間違いない。

>>147 マンション検討中さん
まぁ良くてもそんな感じですよね。

>>148 マンション検討中さん
うーん。二条は高収入世帯が選ぶ町かなぁ。他に比べて価値が保たれやすいとは思います。

>>148 マンション検討中さん
そんな感じで購入者が限定され始めてるところに、無理が生じ始めてる気がします。

資本主義社会だから…
そこはどうしようもないような。

>>152 マンション検討中さん
坪200ちょいのファミールガーデンなら世帯年収800ぐらいで年収5倍くらいの買いやすい価格なワケだし、そんな高収入層ってわけではないよね。二条の新築はちと厳しいってだけで。

>>153 検討板ユーザーさん
中古ではなく、そもそも新築の話ね。

>>154 検討板ユーザーさん

まぁそうか、失礼。

もう何の話か分からなくなっちゃいましたね。私のカキコミが良くなかった。どうぞ皆さんウエストの話題に戻ってください。すみませんでした。

こちらのスレッドから公式サイトに飛びましたがトップページを開くと『過去7日間に29人がこのページを閲覧・検討されています！』の文字が表示され驚きました。
この数字は検討者に何かプラスの効果を与えるのでしょうか？

新築か築22年のファミールか迷ってます

>>158 1188さん
ファミールステーション？確かに価格は一緒くらいですよね。例えば子育てが終わった頃に売却を考えるならファミールは築40年超えですね、さすがに築20年のほうが良いかな。個人的にはファミールだとリフォームが必要だと思いますし、新築なら最新設備と建物自体が新しくて、最初はとても気持ち良く満足感あるので新築に1票です。個人的に。

なぜファミール…？
中古も対象として検討するのはとても良いことだと思うのですが、築浅でもっといい中古物件があると思う。

>>160 マンション検討中さん
ファミールガーデンが築24年で坪200万以上でもスグ売れるのは大規模ならではのランニングコストの安さや、中庭や駐車場もあり、古くても生活に便利な環境が整っているからでしょう。外から見ても管理もしっかりされてそうですし、子どもの多さから世代交代も上手く進んでそうで、これからまず10年住んでもリセール価格は大きく下がらなさそうですね。

中古の宣伝ですかね。

>>161 通りがかりさん
そこまでいうなら築24年のマンションを坪200万以上出して買ったらいいと思う。

ステーションサイドのほうは、スーモに62㎡、5000で出てるね。坪260。。。立地は最高とは言え、新築とあまり変わらないね。駅前の仏教大学の所有地に新築建ったら最高なんですけどね。そう簡単に手放さないでしょうね。広い空き地がもったいない。

>>163 匿名さん
同意。結局自分ごとではないのでしょう。

>>164 eマンションさん
そもそも設備が古いし、20年以上人が住んでると、気持ちよく住み始めようと思うとそれなりの額でリフォームしなくちゃいけないから、プラスアルファの代金もバカにならないよね。リフォームしないで、そのまま住むとかしないと下手すると新築より高くつきそう。

スーモにはシエリアももう出てますね。新築未入居。最上階の角部屋だから、そもそも営利目的かな。それか売らなきゃいけない何かがあったか。それにしても76㎡とはいえ定借で6480は強気。坪280は普通の分譲新築と変わらない。駅近でもないし。売れるかどうか見ものですね。

築浅中古でも坪250ぐらいしますよねー
仕方ないのかな、それでも買う人がいるのだから。

>>167 さん

>>167 eマンションさん
見てきました。確か元値5100万くらいの部屋ですね。シエリアは定借にしてもお買得だったとはいえ、20％以上のせてますね。シエリアは建物も良い感じ設備も良いようなのでこのあたりで探してるお金持ちが買うのかなぁ、、本当見ものですね。

>>169 評判気になるさん
お金持ちはもっといい立地の物件買うのではないかしら。

>>170 通りがかりさん

お金持ちならリセールとかランニングコスト考えないでいいからって考え方もあるね。一次取得で御所南とか烏丸御池で億ションまでは出したくないだろうし。

京都は道一本など少しの場所の差が大きく価格にでます。
また便利な場所がステータスが高い場所とは限らないのもわかりにくいでしょう。
東京や海外の方が投資目的で購入の際は多かれ少なかれ勘違いをしているかもしれません。

アクセスに良い立地ですが
周辺は京都らしい街並みがまだまだ残っています。
二条城に近く、街中なのに
週末は周辺を散歩したりゆったりとした生活を過ごせそう。
少し行けば商店街もあり、買い物にも困らない感じです。

昨日前を通ったので、工事を覗いてきましたが、基礎部分が完了して一階部分を作り始めたところですかね。ここからは早いのかな。

楽しみですね。３０戸は終了したとHP出てましたし、完成までに完売したらいいなぁ。。

>>167 eマンションさん
1番条件良い部屋だと思いますが、普通の新築分譲と同じ価格で売り出したらさすがに簡単には売れないですね。

>>176 マンション
こんな値段で出すから売れ残ってる周辺新築の価格が下がらないんですよね、きっと。
西京極のパラドール西小路が坪200くらいで即完売してたのでせめて坪230くらいなら検討する層も多いでしょうに。

田の字や御所南あたりが高すぎて無理ということなら、つぎは二条駅界隈
という感じですかね。ともかく京都物件の中では二条の位置づけが高くなりました。
それにともなって価格も・・・

>>178 マンション比較中さん

二条界隈、今はまだファミリー層多くて施設環境も充実していて住みやすくて雰囲気も良いですが、物件が高くて子育て世帯が離れて人口が減って空洞化となると何か本末転倒ですよね。3LDK70平米4000万代半ばくらいが中心になれば良いのですが。

>>178 マンション比較中さん
それはどうですかね。売れているならともかく、売れてないわけですから。

>>177 名無しさん
いくつかは既に下げちゃった後ですからね。さらに下げるとなると資産価値に影響しそうですね。

ジオ二条もなかなか完売しないですね。あと5戸ですか。残ってる部屋はリセール時も同じ苦労をしそう。ウエストはあと10戸くらいですかね、ここからはあんまり人気のない部屋だろうから、竣工前完売は厳しいのかな。どうなんだろ。

>>182 eマンションさん

需要が頭打ちというより価格の問題なんですよね、きっと。売れ残り部屋は景観や日当たり間取り広さに対して総合的に割高と感じる人が多く踏み切れない人が多いと聞きます。ただ二条駅徒歩10分内ぐらいって今販売しているのはこちらと、シーンズ、ジオ、プレロジェから暫く無さそうですかね？
またシエリアみたいに定借でも坪200から220ぐらいなら人気出ると思います。買える人の幅が一気に広がるので。

イーグルウエストもジオ西大路御池も、部屋数を確保しようとしてか、ベランダを狭くしてそこに4畳程度の部屋がありますが、個人的にはあれが苦手です。寝室としても、子ども部屋としても狭い。普通に横長リビングにベランダが沿っていたほうが広く使いやすいように感じます。窓が無い部屋を減らす意図でもあるとは思いますが。
売れ残り、こういう間取り多いと思います。

>>183 検討板ユーザーさん
私もそう思います。京都の平均的な所得層だと、余裕をもって購入するには少し厳しくなりつつあります。シエリアは購入できる層が一気に広がったから定借でも売れたのでしょう。スーモに出ている未入居部屋は価格を他の新築と同じように設定したから売れないですもの。最上階の南東角部屋なのに。
二条周辺はしばらく新築は建たない気がします。今の売れ行きからすると商売としては厳しそう。用地取得が安くできるようにならないと。

>>184 通りがかりさん
そうですね。でもうちみたいに4人家族でそれぞれに個室が欲しい場合はベランダより部屋の方が助かります。高層にして部屋数を増やせない京都だとある程度はしょうがないですね。億ション買えるなら別なんでしょうけど。

結局、今、坪いくらぐらいなのでしょうか？

物件内でも部屋ごとに差があるので一概には分からないですけど、ウエストだと今は坪280くらいじゃないかな。違ってますかね？当初はもう少し高かったかもですね。

さすがに平均だともう少し高いかな。

二条駅近いいと思うんですけどねぇ。住みやすい。。
40年二条住んでて悪いことなかったです。
競合の中ではイーグルウエストいいと思いますよ。
西大路物件よりは断然二条に近いのがいいです。
シーンズは正直周りが古い民家に囲まれちょっと。。思います。
夜とか周りまっくらですし。。
イーグルウエスト周りも暗いですが御池に面してる分まだいいかなぁ。
まぁイーグルウエストにこだわらず二条は住みやすい街だとは断言できますね！
ファミリー層もシルバー層もヤング層もそれぞれ住みやすいと思います。

二条は良いところだと思いますが、西大路御池の良いところはお店だけで見ても、その二条だけでなく、二条にないマクドやサイゼ、TSUTAYAや ジョーシン、王将、なんならイオンモールまである西院も両方使えるハブ的立地が優位点ですね。他施設や交通も同様。ですので価格帯はほぼ同じですが、ウエストやシーンズの販売状況が優位になっていないのでしょう。価値評価は人それぞれですね。

残りあと6部屋ぐらいでしたよ。

>>192 名無しさん
ここからは売るのがきつくなると思いますが、この物件は特別条件がよい部屋もないかわりに、特別悪い部屋も無さそうなので、案外竣工前完売も期待できますね。残ってるのはテトリス部屋かな？

テトリス部屋使いにくそうですが70㎡はいいですね。
間取りがA以外まだ掲載されてるのでまんべんなく残ってる感じかなぁ。
私が価格表もらった時点では4F6Fが空いてる感じでした。
カラーセレクトやオプションの選択が今月いっぱいぐらいだったと思うので
(4Ｆより下はもう終了してるかも）迷ってる人はお急ぎくださいって感じですね。

>>194 買い替え検討中さん
下の階から売れているのはジオ二条とは逆パターンですね。上階が残っているということは価格の問題ですかね。

部屋の柱の出っ張りがほぼないので使いやすい部屋になっていますね。
JRも地下鉄も利用しやすい立地というのも魅力のひとつかなと思いました。
少し歩くことになりますが、大宮まで歩けば阪急もりようできそうですよね。

お値段たしかに高いですが、説明いただいた時に本来は5F建てで想定されてたので建築法の基準緩和に伴い7Fになったからお値段安めですと説明されました。。
（本当かセールストークかは調べてないので分かりませんがｗ
間取りも、まぁ一般的で可もなく不可もなく。。
ただ、京都に長い人は西にあまり行きたがらないと思います。
西大路は色々お店あって便利だとは思いますが、西大路と聞くとちょっとあ～って思います。。
ウエストも西だとは思いますが二条が最寄駅だし、ぎり許容範囲かなぁと（あくまで個人の感想です）
価値観は人それぞれですし、そうは思わない人も多いでしょうけど私は競合の中ではウエスト押しですね！

>>198 通りがかりさん
ちょっと言葉が難しすぎて、なにを言ってるのかよくわからないです

>>199 マンコミュファンさん

ちょっとでも西大路御池あたりに悪いイメージあるならやめとけってことだよ。納得できないまま買うより、他の人に譲れば？って。

今再度スーモで価格見てきたけどCプラン70平米超えの4770万が、競合と比べても、このあたりの新築としても破格じゃない？低階層の日当たり悪い部屋だったとしても買いな気がする。変動ならローン管理修繕費合わせても15くらいでしょ。

>>201 eマンションさん

これ何階の方角どちらの部屋か分かる方いますか？

>>202 マンション掲示板さん
前にも書いてあるけど、安い部屋は初期に売れてると思うけど。売り出し中で掲載されてるの？？

>>197 買い替え検討中さん
そもそも同じ学区内だし、大した変わりませんよ

皆さんありがとうございます。この部屋買います！

>>205 マンション検討中さん
え！？そんな決定要素ありましたっけ？

>>203 評判気になるさん

今スーモには載ってるな。流石に初期に売れ切れた間取り価格で今ま載せ続けたりしたらアカンし、まだあるってことだと思うけど。坪240くらい？シエリアの高い部屋と変わらんし迷ってた層が比較して初期に買ったか、そして今回キャンセルが出たか、詳細は分からんが。

>>207 eマンションさん
カッコで第一期って書いてない？俺の見てるページが違うのか。

>>208 eマンションさん
第1期とは書いてありますね。ただ1期から販売してても、スーモwebは申し込み済みの部屋は削除しなくちゃいけないはずなんですよ。1、2週間内には。他のマンション検討してた時に不動産屋さんに聞きました。意図的に消してない可能性はありますが。

>>209 評判気になるさん
個別の部屋の価格を表示してるのではなく、同タイプの部屋の参考価格を表示してるようにも思えるけど。
まだこの価格の部屋が残ってるとしてら、よほどマイナス要素があるんですかね。それってお買い得なのかな？

>>202 マンション掲示板さん
方角はHP見たら南西の角部屋になってますけど、南西の角部屋で北側ベランダってありえないような。
上の方にも4階以下は売り切れと書いてあるように、もう契約済みだとは思うんですが。まさか上階の価格ではないでしょうし。

>>201 eマンションさん
スーモの価格変わってますね。
売れたから別の階の価格になったのかな？
違うと思うんだけど。
それでも安いですね。

>>212 名無しさん

見てきました、Cタイプ5280万に変わってますね。意図的かどうかはわかりませんが辻褄が合わない安さだったので間違い価格だったんでしょうね。それでもCタイプはファミリーには狙い目価格じゃないでしょうか。

>>213 マンコミュファンさん

この価格なら変動金利、管理、修繕費合わせて15万円台だし世帯年収1000万なくても夫婦で正社員ならいけそうだね。これ以上は下がらないかなぁ、値下げしたジオ京都二条より更に10％ほど安いわけだし。

HP見るとあと5邸ですね。半年あるので竣工前完売も可能性ありそうです。でも残ってる部屋を売るのはそう簡単ではないのかも。規模の差はありますが、他の競合物件も同じようなペースに見えますが、実際どうなんでしょう。

破格の価格設定で物議を醸した部屋は間違いだったのですね（笑）

似たような価格帯でトップページ一番最下層に出ている
返済例 Bタイプ（402号室）／3LDK 販売価格（税込）4,880万円の場合～
となっているのはかなり初期に販売されていた部屋ですか？

>>216 匿名さん
間違いではなくて、確実にその価値の部屋はあったとは思うんですが、最近まで残っていたかどうかは怪しいですね。

12月入ってから見に行きましたが、Bタイプまだありましたよ。

ジオ二条も売れ残りの部屋を値下げ販売ですね。結局二条周辺も、はじめは強気に価格設定するけど、反応悪くて価格変更する物件が多いですね。西院とかもそうかな。
そう考えるとイーグルフロントは小規模にしても優良物件でしたね。

竣工前完売したシエリアの、スーモに出てるおそらく1番条件良い部屋も、やっぱりそう簡単には売れないみたいですね。

>>220 eマンションさん

完売まで早かったから10％増しぐらいなら売れるだろうけど、20%増しは強欲だし定借じゃない同予算で近隣物件買えちゃうから近隣が完売するまでは売れなさそう。

>>221 eマンションさん
結局低価格ありきの人気でしょうしね。それにしても元価格ならニーズも多かったでしょうに、こういう庶民物件の転売で稼ごうとするのはいかがなものかしら。マネーゲームは田の字とかでやってほしいな。

近所のフロントはだいぶ完成に近づいてきましたね。

残りB.D.Eの3部屋になりましたね。

そういえばイーグルコート　モデルルームの跡地マンションになるんですね。
便利な場所です。
イーグルではなかったですが。。
同じく烏丸御池のホテル後に建つマンションはイーグルですが、すごい金額になりそう。。
モデルルーム行った時にウエストの後も大きい物件控えてますっておっしゃってたのは、この案件のことだったんだなぁって思いました。
最近のダイマルヤすごいですねぇ。

>>224 口コミ知りたいさん
私の予想では周辺物件では、ここが最後まで残ると思ってましたけど、案外最初に完売するかもですね。やっぱり価格が大きいのでしょうね。

>>225 買い替え検討中さん
ホテルバブル後の高値の時に仕入れた土地でしょうから、今の経済状況だと利益を確保して売るのはそう簡単ではないはず。経済の見通しも良くないですし。でも富裕層向けの物件でしょうから関係ないのかな。

路線価で比較するとウエストが1番高いかな。
ウエスト>ジオ西>プレ>ジオ二>フロント>シエリア
ざっくり調べたらこんな感じかな。違ってたらすみません。シーンズはシエリアと同じくらいかな。

調べてみたら路線価だとシーンズはフロントと同じくらいでした。すみません。ウエストはシエリアの2倍もありますね。

公式も残り3戸になりましたね。
場所もいいので、竣工前完売なるかな。。
ただ、公式ではBDEですがスーモはBCD
athomeもBDEで224さんもBDEやしスーモが違うのかな。
個人的にはD選ぶなら1LDKが使いやすそう。。
それ以外はノーマルがいいかな。
何階部分が残ってるのか分かりませんが、そろそろ無償変更期限きそうですね。

12月に入ってから見に行った時は、残り4戸でBDEの4.6.7階だったと思います。無償変更期限は７階で12月中頃でした。年末なので全ての階で無償変更は終了したと思います。

もうあとはそのままの状態での入居ですね。
どうしても変更したい物がある場合は、自分たちで業者を手配してって形になるかと思います。
ただ他の業者を入れると、保証されなくなってしまうものも出てくるようなので
その辺りはチェックして、納得した上で導入していくのがいいみたいですよ。

残ってる間取り見ましたが、そんなに悪くないような。。
上階が残ってるようなのに値段も下がったっぽいので、お買い得かも？？
いうても、高いですが。。

販売戸数 3戸
販売価格（税込） 4,670万円～5,030万円
間取り 2LDK～3LDK

4000万円台と思ったら、47.88㎡と50㎡未満でした。
そう考えると、高い気がしちゃいます。

ＨＰを見ると残りはDの1戸ですね。

>>235 通りがかりさん
スーモだとDが2部屋。坪320と330。このままの価格だと竣工前完売は厳しそう。

>>235 通りがかりさん
スーモだとDが2部屋。坪320と330。このままの価格だと竣工前完売は厳しそう。

47.88㎡で4,670万円ですか！？しかも北向き・・
今回は見送りだな。

>>237 さん

一人暮らしには広いし、ファミリーなら子ども1人でも狭過ぎだし2人暮らし層向けだから、中々売れなそうだね。

二条駅周辺は、今後もどんどん開拓されていくでしょうし
便利でいいなと思うのですが、価格の割には間取りが狭いかなと感じました。
２３９様も書いていらっしゃいますが、どの層にも微妙なプランが多いですね。