イーグルコート二条駅ウエストってどうですか？

何か勘違いされているような…
価格改定された値段でも十分に数年前の新築に比べると上昇している。
それでもって施工前からそれなりの売れ行きということは十分に需要があるということ。

>>140 さん

うん。そうだね。近隣だと、プレイズとかアーバネックスとか10年経ってないけど新築時は坪220くらいだったような。今はタマに中古ででてもプラス20%ぐらいで成約してるし、ファミールガーデンは築20年超えてるのに坪200ぐらいで売りに出てるよね。このあたりと競合してるんで、坪250以下にはしたくないんでしょうね（これ以下にすれば確実に売れるけど、まだ竣工には時間もある）

>>140 マンション掲示板さん
需要はあると思います。その上で今が高値だと思います。これ以上価格が上がると購入できる層がさらに限られるので、ここらがこの周辺の限界かと思います。今後も上がる見通しなら、デベも簡単に下げなかったのでは。この周辺の価値が高くなると言ってる人は値下げの事情や販売状況を把握せずに、当事者感なく言ってるだけに思えたもので。実際MRに行って盛況に見えました？私はこの周辺はどこも苦戦して見えました。この周辺で購入するので、価値が上がると言われるのは嬉しいですが、見通しは甘くないかと。西大路御池の15年の中古のイーグルやサーパスも下がり始めてます。
今後この辺りの価値が高くなるという理由は良く分かりませんが、あまり下がらないことを願って購入します。

>>140 マンション掲示板さん
おそらくですが、MRすら行かれてないのではないでしょうか。違ってたら大変失礼しました。

今日は日銀短観の発表日ですが、3期連続の悪化でしたね。https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB296YD0Z20C22A9000000/

>>142 通りがかりさん

まぁ上にもあるように、築年経っても坪200以下にはならなそうな立地なので一次取得で買って儲けようと思わなければ残債割れにはならないんじゃない。その点では優秀ですよ。
新築で坪230が竣工後でも値下げボーダーラインになりそうなので、今物件と部屋が選べる段階で目安にすれば良いかもね。

>>145 検討板ユーザーさん
坪275が、15年20年で230キープしてくれればいいかな。できれば250。甘いですかね？

>>146 評判気になるさん
新築3LDK（20坪70平米）で5500万で買った物件が築15年で4980万て聞くと、二条西大路御池あたりで駅近なら強気でスーモに出てそうな価格よね。坪230だと4600万は売却急がなければ大丈夫そう。やっぱり築年たっても坪200とかまでには戻らなさそうよね。

西大路御池は違うちょっと違うかもしれないけど、二条はここ数年常に人気のエリアだしマンションの総戸数も少ない、少数精鋭な感じで、共働き世帯や高収入家族持ちぐらいをターゲットにしてるなら普通に買う人はそこそこいるだろうし、価値が保たれやすいエリアなのは間違いない。

>>147 マンション検討中さん
まぁ良くてもそんな感じですよね。

>>148 マンション検討中さん
うーん。二条は高収入世帯が選ぶ町かなぁ。他に比べて価値が保たれやすいとは思います。

>>148 マンション検討中さん
そんな感じで購入者が限定され始めてるところに、無理が生じ始めてる気がします。

資本主義社会だから…
そこはどうしようもないような。

>>152 マンション検討中さん
坪200ちょいのファミールガーデンなら世帯年収800ぐらいで年収5倍くらいの買いやすい価格なワケだし、そんな高収入層ってわけではないよね。二条の新築はちと厳しいってだけで。

>>153 検討板ユーザーさん
中古ではなく、そもそも新築の話ね。

>>154 検討板ユーザーさん

まぁそうか、失礼。

もう何の話か分からなくなっちゃいましたね。私のカキコミが良くなかった。どうぞ皆さんウエストの話題に戻ってください。すみませんでした。

こちらのスレッドから公式サイトに飛びましたがトップページを開くと『過去7日間に29人がこのページを閲覧・検討されています！』の文字が表示され驚きました。
この数字は検討者に何かプラスの効果を与えるのでしょうか？

新築か築22年のファミールか迷ってます

>>158 1188さん
ファミールステーション？確かに価格は一緒くらいですよね。例えば子育てが終わった頃に売却を考えるならファミールは築40年超えですね、さすがに築20年のほうが良いかな。個人的にはファミールだとリフォームが必要だと思いますし、新築なら最新設備と建物自体が新しくて、最初はとても気持ち良く満足感あるので新築に1票です。個人的に。

なぜファミール…？
中古も対象として検討するのはとても良いことだと思うのですが、築浅でもっといい中古物件があると思う。

>>160 マンション検討中さん
ファミールガーデンが築24年で坪200万以上でもスグ売れるのは大規模ならではのランニングコストの安さや、中庭や駐車場もあり、古くても生活に便利な環境が整っているからでしょう。外から見ても管理もしっかりされてそうですし、子どもの多さから世代交代も上手く進んでそうで、これからまず10年住んでもリセール価格は大きく下がらなさそうですね。

中古の宣伝ですかね。

>>161 通りがかりさん
そこまでいうなら築24年のマンションを坪200万以上出して買ったらいいと思う。

ステーションサイドのほうは、スーモに62㎡、5000で出てるね。坪260。。。立地は最高とは言え、新築とあまり変わらないね。駅前の仏教大学の所有地に新築建ったら最高なんですけどね。そう簡単に手放さないでしょうね。広い空き地がもったいない。

>>163 匿名さん
同意。結局自分ごとではないのでしょう。

>>164 eマンションさん
そもそも設備が古いし、20年以上人が住んでると、気持ちよく住み始めようと思うとそれなりの額でリフォームしなくちゃいけないから、プラスアルファの代金もバカにならないよね。リフォームしないで、そのまま住むとかしないと下手すると新築より高くつきそう。

スーモにはシエリアももう出てますね。新築未入居。最上階の角部屋だから、そもそも営利目的かな。それか売らなきゃいけない何かがあったか。それにしても76㎡とはいえ定借で6480は強気。坪280は普通の分譲新築と変わらない。駅近でもないし。売れるかどうか見ものですね。

築浅中古でも坪250ぐらいしますよねー
仕方ないのかな、それでも買う人がいるのだから。

>>167 さん

>>167 eマンションさん
見てきました。確か元値5100万くらいの部屋ですね。シエリアは定借にしてもお買得だったとはいえ、20％以上のせてますね。シエリアは建物も良い感じ設備も良いようなのでこのあたりで探してるお金持ちが買うのかなぁ、、本当見ものですね。

>>169 評判気になるさん
お金持ちはもっといい立地の物件買うのではないかしら。

>>170 通りがかりさん

お金持ちならリセールとかランニングコスト考えないでいいからって考え方もあるね。一次取得で御所南とか烏丸御池で億ションまでは出したくないだろうし。

京都は道一本など少しの場所の差が大きく価格にでます。
また便利な場所がステータスが高い場所とは限らないのもわかりにくいでしょう。
東京や海外の方が投資目的で購入の際は多かれ少なかれ勘違いをしているかもしれません。

アクセスに良い立地ですが
周辺は京都らしい街並みがまだまだ残っています。
二条城に近く、街中なのに
週末は周辺を散歩したりゆったりとした生活を過ごせそう。
少し行けば商店街もあり、買い物にも困らない感じです。

昨日前を通ったので、工事を覗いてきましたが、基礎部分が完了して一階部分を作り始めたところですかね。ここからは早いのかな。

楽しみですね。３０戸は終了したとHP出てましたし、完成までに完売したらいいなぁ。。

>>167 eマンションさん
1番条件良い部屋だと思いますが、普通の新築分譲と同じ価格で売り出したらさすがに簡単には売れないですね。

>>176 マンション
こんな値段で出すから売れ残ってる周辺新築の価格が下がらないんですよね、きっと。
西京極のパラドール西小路が坪200くらいで即完売してたのでせめて坪230くらいなら検討する層も多いでしょうに。

田の字や御所南あたりが高すぎて無理ということなら、つぎは二条駅界隈
という感じですかね。ともかく京都物件の中では二条の位置づけが高くなりました。
それにともなって価格も・・・

>>178 マンション比較中さん

二条界隈、今はまだファミリー層多くて施設環境も充実していて住みやすくて雰囲気も良いですが、物件が高くて子育て世帯が離れて人口が減って空洞化となると何か本末転倒ですよね。3LDK70平米4000万代半ばくらいが中心になれば良いのですが。

>>178 マンション比較中さん
それはどうですかね。売れているならともかく、売れてないわけですから。

>>177 名無しさん
いくつかは既に下げちゃった後ですからね。さらに下げるとなると資産価値に影響しそうですね。

ジオ二条もなかなか完売しないですね。あと5戸ですか。残ってる部屋はリセール時も同じ苦労をしそう。ウエストはあと10戸くらいですかね、ここからはあんまり人気のない部屋だろうから、竣工前完売は厳しいのかな。どうなんだろ。

>>182 eマンションさん

需要が頭打ちというより価格の問題なんですよね、きっと。売れ残り部屋は景観や日当たり間取り広さに対して総合的に割高と感じる人が多く踏み切れない人が多いと聞きます。ただ二条駅徒歩10分内ぐらいって今販売しているのはこちらと、シーンズ、ジオ、プレロジェから暫く無さそうですかね？
またシエリアみたいに定借でも坪200から220ぐらいなら人気出ると思います。買える人の幅が一気に広がるので。

イーグルウエストもジオ西大路御池も、部屋数を確保しようとしてか、ベランダを狭くしてそこに4畳程度の部屋がありますが、個人的にはあれが苦手です。寝室としても、子ども部屋としても狭い。普通に横長リビングにベランダが沿っていたほうが広く使いやすいように感じます。窓が無い部屋を減らす意図でもあるとは思いますが。
売れ残り、こういう間取り多いと思います。

>>183 検討板ユーザーさん
私もそう思います。京都の平均的な所得層だと、余裕をもって購入するには少し厳しくなりつつあります。シエリアは購入できる層が一気に広がったから定借でも売れたのでしょう。スーモに出ている未入居部屋は価格を他の新築と同じように設定したから売れないですもの。最上階の南東角部屋なのに。
二条周辺はしばらく新築は建たない気がします。今の売れ行きからすると商売としては厳しそう。用地取得が安くできるようにならないと。

>>184 通りがかりさん
そうですね。でもうちみたいに4人家族でそれぞれに個室が欲しい場合はベランダより部屋の方が助かります。高層にして部屋数を増やせない京都だとある程度はしょうがないですね。億ション買えるなら別なんでしょうけど。

結局、今、坪いくらぐらいなのでしょうか？

物件内でも部屋ごとに差があるので一概には分からないですけど、ウエストだと今は坪280くらいじゃないかな。違ってますかね？当初はもう少し高かったかもですね。

さすがに平均だともう少し高いかな。

二条駅近いいと思うんですけどねぇ。住みやすい。。
40年二条住んでて悪いことなかったです。
競合の中ではイーグルウエストいいと思いますよ。
西大路物件よりは断然二条に近いのがいいです。
シーンズは正直周りが古い民家に囲まれちょっと。。思います。
夜とか周りまっくらですし。。
イーグルウエスト周りも暗いですが御池に面してる分まだいいかなぁ。
まぁイーグルウエストにこだわらず二条は住みやすい街だとは断言できますね！
ファミリー層もシルバー層もヤング層もそれぞれ住みやすいと思います。

二条は良いところだと思いますが、西大路御池の良いところはお店だけで見ても、その二条だけでなく、二条にないマクドやサイゼ、TSUTAYAや ジョーシン、王将、なんならイオンモールまである西院も両方使えるハブ的立地が優位点ですね。他施設や交通も同様。ですので価格帯はほぼ同じですが、ウエストやシーンズの販売状況が優位になっていないのでしょう。価値評価は人それぞれですね。

残りあと6部屋ぐらいでしたよ。

>>192 名無しさん
ここからは売るのがきつくなると思いますが、この物件は特別条件がよい部屋もないかわりに、特別悪い部屋も無さそうなので、案外竣工前完売も期待できますね。残ってるのはテトリス部屋かな？

テトリス部屋使いにくそうですが70㎡はいいですね。
間取りがA以外まだ掲載されてるのでまんべんなく残ってる感じかなぁ。
私が価格表もらった時点では4F6Fが空いてる感じでした。
カラーセレクトやオプションの選択が今月いっぱいぐらいだったと思うので
(4Ｆより下はもう終了してるかも）迷ってる人はお急ぎくださいって感じですね。

>>194 買い替え検討中さん
下の階から売れているのはジオ二条とは逆パターンですね。上階が残っているということは価格の問題ですかね。

部屋の柱の出っ張りがほぼないので使いやすい部屋になっていますね。
JRも地下鉄も利用しやすい立地というのも魅力のひとつかなと思いました。
少し歩くことになりますが、大宮まで歩けば阪急もりようできそうですよね。

お値段たしかに高いですが、説明いただいた時に本来は5F建てで想定されてたので建築法の基準緩和に伴い7Fになったからお値段安めですと説明されました。。
（本当かセールストークかは調べてないので分かりませんがｗ
間取りも、まぁ一般的で可もなく不可もなく。。
ただ、京都に長い人は西にあまり行きたがらないと思います。
西大路は色々お店あって便利だとは思いますが、西大路と聞くとちょっとあ～って思います。。
ウエストも西だとは思いますが二条が最寄駅だし、ぎり許容範囲かなぁと（あくまで個人の感想です）
価値観は人それぞれですし、そうは思わない人も多いでしょうけど私は競合の中ではウエスト押しですね！

>>198 通りがかりさん
ちょっと言葉が難しすぎて、なにを言ってるのかよくわからないです

>>199 マンコミュファンさん

ちょっとでも西大路御池あたりに悪いイメージあるならやめとけってことだよ。納得できないまま買うより、他の人に譲れば？って。

今再度スーモで価格見てきたけどCプラン70平米超えの4770万が、競合と比べても、このあたりの新築としても破格じゃない？低階層の日当たり悪い部屋だったとしても買いな気がする。変動ならローン管理修繕費合わせても15くらいでしょ。

>>201 eマンションさん

これ何階の方角どちらの部屋か分かる方いますか？

>>202 マンション掲示板さん
前にも書いてあるけど、安い部屋は初期に売れてると思うけど。売り出し中で掲載されてるの？？

>>197 買い替え検討中さん
そもそも同じ学区内だし、大した変わりませんよ

皆さんありがとうございます。この部屋買います！

>>205 マンション検討中さん
え！？そんな決定要素ありましたっけ？

>>203 評判気になるさん

今スーモには載ってるな。流石に初期に売れ切れた間取り価格で今ま載せ続けたりしたらアカンし、まだあるってことだと思うけど。坪240くらい？シエリアの高い部屋と変わらんし迷ってた層が比較して初期に買ったか、そして今回キャンセルが出たか、詳細は分からんが。

>>207 eマンションさん
カッコで第一期って書いてない？俺の見てるページが違うのか。

>>208 eマンションさん
第1期とは書いてありますね。ただ1期から販売してても、スーモwebは申し込み済みの部屋は削除しなくちゃいけないはずなんですよ。1、2週間内には。他のマンション検討してた時に不動産屋さんに聞きました。意図的に消してない可能性はありますが。

>>209 評判気になるさん
個別の部屋の価格を表示してるのではなく、同タイプの部屋の参考価格を表示してるようにも思えるけど。
まだこの価格の部屋が残ってるとしてら、よほどマイナス要素があるんですかね。それってお買い得なのかな？

>>202 マンション掲示板さん
方角はHP見たら南西の角部屋になってますけど、南西の角部屋で北側ベランダってありえないような。
上の方にも4階以下は売り切れと書いてあるように、もう契約済みだとは思うんですが。まさか上階の価格ではないでしょうし。

>>201 eマンションさん
スーモの価格変わってますね。
売れたから別の階の価格になったのかな？
違うと思うんだけど。
それでも安いですね。

>>212 名無しさん

見てきました、Cタイプ5280万に変わってますね。意図的かどうかはわかりませんが辻褄が合わない安さだったので間違い価格だったんでしょうね。それでもCタイプはファミリーには狙い目価格じゃないでしょうか。

>>213 マンコミュファンさん

この価格なら変動金利、管理、修繕費合わせて15万円台だし世帯年収1000万なくても夫婦で正社員ならいけそうだね。これ以上は下がらないかなぁ、値下げしたジオ京都二条より更に10％ほど安いわけだし。

HP見るとあと5邸ですね。半年あるので竣工前完売も可能性ありそうです。でも残ってる部屋を売るのはそう簡単ではないのかも。規模の差はありますが、他の競合物件も同じようなペースに見えますが、実際どうなんでしょう。

破格の価格設定で物議を醸した部屋は間違いだったのですね（笑）

似たような価格帯でトップページ一番最下層に出ている
返済例 Bタイプ（402号室）／3LDK 販売価格（税込）4,880万円の場合～
となっているのはかなり初期に販売されていた部屋ですか？

>>216 匿名さん
間違いではなくて、確実にその価値の部屋はあったとは思うんですが、最近まで残っていたかどうかは怪しいですね。

12月入ってから見に行きましたが、Bタイプまだありましたよ。

ジオ二条も売れ残りの部屋を値下げ販売ですね。結局二条周辺も、はじめは強気に価格設定するけど、反応悪くて価格変更する物件が多いですね。西院とかもそうかな。
そう考えるとイーグルフロントは小規模にしても優良物件でしたね。

竣工前完売したシエリアの、スーモに出てるおそらく1番条件良い部屋も、やっぱりそう簡単には売れないみたいですね。

>>220 eマンションさん

完売まで早かったから10％増しぐらいなら売れるだろうけど、20%増しは強欲だし定借じゃない同予算で近隣物件買えちゃうから近隣が完売するまでは売れなさそう。

>>221 eマンションさん
結局低価格ありきの人気でしょうしね。それにしても元価格ならニーズも多かったでしょうに、こういう庶民物件の転売で稼ごうとするのはいかがなものかしら。マネーゲームは田の字とかでやってほしいな。

近所のフロントはだいぶ完成に近づいてきましたね。

残りB.D.Eの3部屋になりましたね。

そういえばイーグルコート　モデルルームの跡地マンションになるんですね。
便利な場所です。
イーグルではなかったですが。。
同じく烏丸御池のホテル後に建つマンションはイーグルですが、すごい金額になりそう。。
モデルルーム行った時にウエストの後も大きい物件控えてますっておっしゃってたのは、この案件のことだったんだなぁって思いました。
最近のダイマルヤすごいですねぇ。

>>224 口コミ知りたいさん
私の予想では周辺物件では、ここが最後まで残ると思ってましたけど、案外最初に完売するかもですね。やっぱり価格が大きいのでしょうね。

>>225 買い替え検討中さん
ホテルバブル後の高値の時に仕入れた土地でしょうから、今の経済状況だと利益を確保して売るのはそう簡単ではないはず。経済の見通しも良くないですし。でも富裕層向けの物件でしょうから関係ないのかな。

路線価で比較するとウエストが1番高いかな。
ウエスト>ジオ西>プレ>ジオ二>フロント>シエリア
ざっくり調べたらこんな感じかな。違ってたらすみません。シーンズはシエリアと同じくらいかな。

調べてみたら路線価だとシーンズはフロントと同じくらいでした。すみません。ウエストはシエリアの2倍もありますね。

公式も残り3戸になりましたね。
場所もいいので、竣工前完売なるかな。。
ただ、公式ではBDEですがスーモはBCD
athomeもBDEで224さんもBDEやしスーモが違うのかな。
個人的にはD選ぶなら1LDKが使いやすそう。。
それ以外はノーマルがいいかな。
何階部分が残ってるのか分かりませんが、そろそろ無償変更期限きそうですね。

12月に入ってから見に行った時は、残り4戸でBDEの4.6.7階だったと思います。無償変更期限は７階で12月中頃でした。年末なので全ての階で無償変更は終了したと思います。

もうあとはそのままの状態での入居ですね。
どうしても変更したい物がある場合は、自分たちで業者を手配してって形になるかと思います。
ただ他の業者を入れると、保証されなくなってしまうものも出てくるようなので
その辺りはチェックして、納得した上で導入していくのがいいみたいですよ。

残ってる間取り見ましたが、そんなに悪くないような。。
上階が残ってるようなのに値段も下がったっぽいので、お買い得かも？？
いうても、高いですが。。

販売戸数 3戸
販売価格（税込） 4,670万円～5,030万円
間取り 2LDK～3LDK

4000万円台と思ったら、47.88㎡と50㎡未満でした。
そう考えると、高い気がしちゃいます。

ＨＰを見ると残りはDの1戸ですね。

>>235 通りがかりさん
スーモだとDが2部屋。坪320と330。このままの価格だと竣工前完売は厳しそう。

>>235 通りがかりさん
スーモだとDが2部屋。坪320と330。このままの価格だと竣工前完売は厳しそう。

47.88㎡で4,670万円ですか！？しかも北向き・・
今回は見送りだな。

>>237 さん

一人暮らしには広いし、ファミリーなら子ども1人でも狭過ぎだし2人暮らし層向けだから、中々売れなそうだね。

二条駅周辺は、今後もどんどん開拓されていくでしょうし
便利でいいなと思うのですが、価格の割には間取りが狭いかなと感じました。
２３９様も書いていらっしゃいますが、どの層にも微妙なプランが多いですね。

検討中ですが、北向きってマイナス要素強いでしょうか？

>>241 マンション検討中さん

日当たり重視するかは個人差あるかなぁ
昼間いなかったり、夏は少しでも涼しいのが良ければいいんじゃない？

>>241 マンション検討中さん
北向きは寒い時期に結露が出やすいので、カビ対策での換気が重要になってくると思います。
日当たりは用途等によるので一概にはいえません。

お二方、コメントありがとうございます。
参考にさせていただきます。それにしても現実的な金額の物件も少なく中々京都で探すの難しいですね。
色々勉強していきたいと思います。

>>244 マンション検討中さん

いえいえ。
新築ならここと、近くで競合してる西大路御池の2物件はいずれも良い物件だと思いますよ。
良い物件が見つかりますように。

>>243 口コミ知りたいさん
北向き結露でますか？
私も分譲マンションに住んでおりますが、出ないです。
暖房機器によりませんか？

>>246 匿名さん
結露は室内外の気温差の影響で生じるため暖房機器によるのは仰るとおりかと思いますが、私が述べたのは経験論ではなく一般論なので、経験に基づくお話は叶いません。
（北向きでも暖房をあまりかけない等、室内外の気温差が小さければ、他の方角で暖房をかけた部屋より結露は出にくいかと思います。）
私は暗いのが苦手で、北向きリビングのお部屋に住んだことがないため、北向きリビングのメリットがあれば教えていただきたいです。

ジオ二条の中古一階が、スーモから消えたから売れたのかと思ったら値下げでしたね。
ファミールも含めて二条周辺の物件の動きが停滞してますね。今の高値で購入すると、リセール時の損益は期待しづらいですよね。

>>247 評判気になるさん
私は転勤族で全ての向きに住んだ事がありますが、思ったより暗いという印象はありません。
東向きが西向きにお住まいになられた事があるようでしたら、東向きの午後、西向きの午前の様なイメージですかね。

北向き　メリット
夏が涼しい、景色が一番綺麗に見えた所です。（見ている所に太陽があたり、明るく見える為）です。

>>248 名無しさん
ジオ二条はそもそもが高く、目の前に建物のある１階だしね。。。高層階は高くても売れてましたし、シーンズ二条も売れてますからね。新築と中古の価格をみて皆様新築を購入されているだけはないでしょうか。
多数売れ残っている左京区や右京区、五条周辺と比較すると売れているエリアだと思います。

>>250 匿名さん
まぁ一階だけでなく、最上階も売れてないんですけどね。。。

>>251 匿名さん

二条近辺でファミリー物件3LDK新築5000万前後、中古4500前後なんだよね、需要として実際に払えるのも売れる額も。これ以上は上がりも下がりもしなさそうだし、このイーグルはまぁ完売するでしょうけど相場は落ち着くよ、きっと。

>>252 検討板ユーザーさん
私もそう思います。
京都のファミリー層が実際に購入できる金額と乖離してますし、その差は徐々に埋まっていくでしょうね。
日本経済が上向きになればまた違うでしょうが、なかなか厳しいでしょうね。

高騰の理由は景気というより原材料価格、人件費の値上がりの影響が大きいかと。
だから、市内どこも高値。

北向き大通り沿いってどうなんでしょうね。

>>254 マンション検討中さん
いやいや、高騰の理由は当然それらも一因なんだけど、それに購買力を含めた需要が追いついていないという話ね。

二条エリア
十分に人気で売れています。
完成在庫もない。
隣りの右京区は完成在庫だらけです。

二条は需要が追いついているから高値を推移してるし、売れ行きもそこそこなのでは。

新築も中古も二条人気は根強い！

最近の書き込みしてる人たちは、そもそも今の相場の物件を購入可能な層なのですかね。二条周辺のファミリー向けの新築購入しようと思ったら、単独所得1500でも余裕ないけど。格差が2極化してるから、高所得層もそれなりにいるんですかね。

タワマン等の一部の特殊な掲示板を除いて、購入可能ではないエリアの検討板に積極的に書き込む人はあまり多くないように思います。勿論、購入検討者ではない方で、既に同地域に住んでいる方がコメントされることはあると思いますが（私もそうです）。
また、人によってライフスタイル（車の有無や子供の人数等）も違えば、何をもって余裕とするかの価値観も違うのに、単独所得1500でも余裕ないと切り捨てる意味が分かりません。そもそも最近は共働きも多いですし。
私も二条や西大路御池あたりは、実需ベースのエリアにもかかわらず売れ行き悪くない印象で、そこまでネガティブには捉えていません。

ジオ二条やフロントを購入した層の二条周辺の相場感や今後の資産価値の見通しについて、当事者としての所感を聞いてみたいですね。どなたかいらっしゃれば。

>>254 マンション検討中さん
北向きの良い点は、日が当たらない分価格が安めというところでしょうか。でもここに関して言うと、北側正面に焼肉屋さんのビルがあって景観があんまりのような。
大通り沿いは人通りもあって安心ですよね。1番は土地の価格が高いところがいいですね。おおよそは路線価で分かりますが、最近の物件の中では面積あたりの土地の価格は1番高そうですね。大体は大通りから離れる分だけ下がりますから。土地の価格が高いと資産としては大きな
安心材料ですよね。

>>262 マンション検討中さん

路線価は税金が上がるだけです。
資産価値と比例はしません。

堀川通や五条通りも同じく路線価は高くなるが、資産価値や中古価格に比例していない。
好んで大通り沿いに住みたいと思う人は少ないと思う。

>>263 マンション検討中さん
あんまり断定して言わない方が。。。
路線価は実勢価格も反映してますし、中心部や主要駅に近づけば高くなるでしょうから、統計とったら比例関係が多くなるような気がしますけどね。少なくとも土地の価格は。
そりゃ比例しない箇所もあるでしょうが。
大通りの好き嫌いも人それぞれですね。

個人的には交通量の多い大通り沿いの物件は避けるかなー

本当に人それぞれだと思います。
私は外干しはせず、通勤除いて移動手段がほぼタクシーなので大通り沿いが楽で好きです。
夜道の心配も比較的小さいですし。

西大路通り沿いとか、駅伝がベランダから見られて楽しいですよ！バスも待つ時間ないくらいの本数が来ますし便利です。人それぞれですね。

なんか公式間取りCDEと増えてますね。。
キャンセルになったんでしょうか？？
ローン金利引き上げの影響でしょうか。

>>268 買い替え検討中さん
まだ影響はないと思うけど、仮に金利の影響で購入が難しくなるような場合はそもそもの計画に無理があるのかもしれませんね。数年後には払えなくなったとかの理由で仕方なく手放すひとが増えそう。

>>269 通りがかりさん

確かに金利が上がったとて数千円ずつ、変動金利が今の固定金利ぐらいになったとて2万くらいプラス？なので、大変なことではありますが、それで生活に無理が出るようなら最初からやめておいたほうが良いですね。逆に変動で借りてはいるけど、今の固定金利で払えるくらいなら計画的には安心ですね。

この物件の事情は違うと思いますが、今の高値で購入する人はそれなりのローン比率がありそうなので、今後金利の上昇がボディブローのように効いてくるかもしれないですね。金利以外でも今の経済状況の見通しだと返済リスクへの警戒はしとくに越したことは無さそうですね。そうならないことを願いますが、自戒も含めて。

>>268 買い替え検討中さん
Dが2部屋だったら竣工前完売もありうるかと思いましたが、4部屋だと少し厳しいかもですね。Dの部屋はそもそも割高ですし。シーンズ以外は終盤の売りきりに結構苦労しそうですね。

フロントは今日、正装した人が集まってました。内覧会かな。フロントはランドプランも余裕があって小規模にしても、1年前に早期完売した理由は納得できますね。外観も良い。価格が現在売り出し中の物件と比べて安いわけではありませんが、ジオ二条と比べるとお得な感じはします。総合的に良い物件ですね。個人的にはコスパ考えるとジオ二条より良いかも。

>>273 eマンションさん
阪急までは大宮にしても西院にしてもイーグルはちょっと遠いから、JRか地下鉄使いがメインならジオよりだいぶお得な気がしますね。ただ資産価値と個人的には外観はジオかな、二条近隣ならシエリアが外観では1番高級感あったのはビックリ。
フロントのランドプラン、比べたら確かに少し余裕あるというか、他が余裕なさすぎですね。
フロントで気になったのは白めの外壁は結構すぐに黒くなりがちなので修繕費かさみそう。ウエストも結構白い感じなんかなぁ

ついにラス1になりましたね。
シーンズも完売しましたし、竣工前には完売しそうですね。

>>275 買い替え検討中さん
残ってる部屋は47㎡で坪320みたいなので、多少買い手が限定されるかもですね。

時間はかかりましたけど、ジオ二条の最上階中古もスーモから消えましたね。近隣新築の残ってる部屋より、多少高くて中古でも良い部屋をという選択は納得できますね。確か7000弱でしたもの。

>>確か7000弱
この7000、出せる家庭が今はどのくらいいるんだろうと思います。

7000万円 住宅ローン 年収
7,000万円の家を買える人の年収は、最低限875万円、適正範囲は1,167～1,400万円
と出ました。

親からお金を出してもらえるならいいと思いますが1000万円以上必要そう。

>>278 匿名さん

実際、ジオ二条の購入者は親からの援助、自営業、貯蓄に余裕ある子育てが終わった夫婦の割合が多めと聞きましたよ。
マンション価格だけ上がって京都一般市民の平均給料は上がっていないのは間違いないですね。

本当にその価格の物件を買おうと思って、資産計画とかライフプランとかをたてると京都の平均所得ですとまず無理なんですよね。それを自分ごととして捉えてない人たちが人気とか需要とか言うんですけど、本当に自分で購入可能なのか考えてから言ったほうがいいと思うんですけどね。
夫婦のみならまだしも、子持ちなら尚更です。

目安として、せめて京都の30半ばの公務員年収くらいが頑張れば買えるぐらいが本当適正よね。そうじゃないと投資買いとか老夫婦とか、税収とか人口にプラスにならない人口が増えてバランスが悪くなるよね。そういった需要を否定したいんじゃなく、あくまでバランスの話で。

>>278 さん
7000万のローンは実際1500万あっても、きついですね。そんなに借りません、いいとこ半分です。破綻しますから。

ラスト1戸の物件の掲示板でされる話ではない気が…
どの物件も他地域に比べて売れ行き悪いわけではない（むしろ比較的マシな方）なので、京都の平均所得の方が、もはや二条・西大路御池界隈の物件のターゲット層ではないというだけでは？
何も平均的な所得層だけが実需というわけでもないですし。

>>283 匿名さん
おっしゃる通りなんですが悔しくて、が本音です、笑

それなりに資産を作った方が購入されているのでしょうね。
資産もなくて7000万円を全額ローンでというのは無謀なので普通は無いように思います。
まずは貯蓄と投資で資産を作ってからではないでしょうか。

>>285 匿名さん
ファミールガーデンやステーションを新築で買われた方が売却すると買った値段プラス1000万くらい？で今も売却できそうなので、良い感じで住み替えできそうですね。丁度子育てを終えたタイミング、少しコンパクトな間取りでも最新マンションを終の住処として。

>>285 匿名さん
同程度の物件を購入予定ですが、頭金を多くして総返済額を減らすか。あえてローンを多く借りて、手元資金を運用しようか悩んでます。住宅ローン減税や、積み立てニーサなど現状の制度や利率を上手く利用しようと考えると、どの方法が期待値高いか悩ましいです。同じように周辺の新築分譲を購入予定、もしくは購入した皆さんはどういう計画なのでしょうか？

>>287 eマンションさん
手元資金が住宅ローンの金利（0.5％）を上回るのであれば投資に回せば良いのではないでしょうか？
むしろ投資を行い1％以下での運用しか出来ないようであれば投資を辞めた方が良いと思います。
既出にありましたが、貯蓄を貯めるのは厳しいかと思います。
理由としては①貯めている間の家賃がマイナス②貯蓄額を上回る価格の高騰が考えられる③住宅ローンの組む年数が減るもしくは完済年齢があがる。
以上の理由からです。
投資でそれなりの金額を作ろうと考えますと値上がり、値下がりの激しいポートフォリオを組まざるを得ないので、資産の減算が考えられます。

>>288 さん
ありがとうございます。それらの前提は多くのひとは理解してるでしょうから、その上で実際にどういう選択をするのか、したのかが気になります。
自分も間も無く本契約ですが、ローンを予定より多めにして、余剰分を投資に回そうかと考えています。タネ銭ないと小遣い程度になっちゃいますから。丸投げしてる金融商品もそれなりですし、勉強兼ねてニーサとかやってみようかと。今後は自分で資産運用できるかで、また格差が広がりそうなので。本当はそういう社会はあまり好きではないですけど。

私はローンを大目に借りた分は、とりあえず短期の社債を買いました。
１％行かないくらいですが、ローン金利より高いし、控除もあるので、安全第一
投資は別にやってます。

一般論として低金利時代に頭金重めにしてローン金額圧縮するメリットは、小さいように思います。（日本人らしい選択だなぁとは思いますが）
また、繰上げ返済もそうですが、住宅ローンの金利を過大視して、手元資金（流動資産）を削ることのリスクも同時に考慮すべきかと。許容できない水準まで金利が上がってから繰上げ返済することも可能ですし（とはいえ、資産管理できないような金融リテラシー弱めな人は、繰上げ返済したら良いと思います）。
投資先は個々人のリスク許容度で全く変わるので言及は控えます。

コロナ禍のここ数年は投資良い状況だったと思います。
特に20,21は、損をするのが難しいくらいでした。
22はあまりよくなく、今年は年末年始で乱高下なので難しい年なのかなと思います。

京都府内の地価　2年連続の上昇　2023年3月23日 12:00
市内のマンション価格は今年も厳しそうです。

https://www.kbs-kyoto.co.jp/contents/news/2023/03/n20230323_123395.htm

住宅ローンで社債買うのって違法では？

住宅購入の目的で借りたローンを別用途での使用は違法というより、契約違反なので銀行にバレると一括返済を求められる可能際があるかと。
なので、ローンで社債購入など公の場で言うのはどうかと…

住宅ローンを多めに借りて、本来頭金に当てる予定だった浮いた分の手元の資金で、社債を買ったという意味じゃないの。

家買わずに、住宅ローン借りれるわけないですね。
それとも手持ち資金を全て出して不足分しか融資されないとでも思われているのでしょうか。
本気で思ってるとすると、不動産投資物件で住宅ローンを借りる詐欺まがいに引っかかりそうです、
逆に。

ちょっと言っている事が良くわからないです…

それにしてもシエリアの中古はずっと売れませんね。1番条件良い部屋だと思いますが。やっぱり低価格ありきの早期完売だったのですかね。

>>299 eマンションさん

新築価格の5100万の部屋、築1年もたたんうちに6480万で売り出しても、このあたりで探してた人はちょっと調べたらわかるし誰も心情的に買わないやろ。さすがにチャレンジ価格だから、富裕層が気まぐれで買ってくれるの待ってる地権者かな。5100で出したらすぐ売れるやろけどね。

>>300 通りがかりさん
チャレンジ価格でも周辺の分譲と比べたら、坪単価もお得なほうなんですけどね。二条周辺も高騰する中で、購入できる層をひろげたのは評価できる物件だとは思うんですが。

>>301 検討板ユーザーさん

うん、新築で購入できた人はラッキーだったくらいお得で立地も建物も良い物件だと思うよ。賃貸は結構な家賃価格だったけどすぐに決まったっぽいし需要もあるし。

ただ別途地代で月に1万ちょいくらいかかるから、6480万だと、実質は7000万くらいの物件買うのと月々の負担額は同じになるから売れないんでない？近隣の中古5000万以内から売れる感じかな。
このイーグルやジオ、西大路御池プレロジェの在庫が無くなって、次に近辺で新築マンション計画なければ売れそう。

とりあえずこのイーグルや競合ジオとプレロジェが売り切れて欲しいね。その後の中古価格は上がるのか下がるのかどうかなぁ？

>>303 匿名さん
ここらで物件購入した立場としては上がって欲しいですけど、その価格にどれだけの人がついて来れるかは正直微妙ですね。

西大路御池のイーグル、サーパス、パデシオンも中古今売りに出てるけどいずれも新築価格並みか、のせてきてるね。絶妙にこのイーグルウエストより低めだけど、だいぶこのあたりも相場上がった感あるから、二条寄りのこのイーグルウエストも西大路御池価格だったからお買い得だったんじゃないかな。二条のファミリー物件は中古でも似たような値段で今SUUMOに出てるし。

>>305 匿名さん
当初は西大路御池の物件より高かったですね。

二条はこの値段でも売れ行き好調。
これからもまだまだ高値は続きそう！

京都市の別荘空き家税の情報を探して見つけた。中京区にも１件あり。

【広報資料】管理不全空き家に対する空家特措法等に基づく「命令の実施」
　　　　　　及び「命令発出中の空き家」について
https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000309581.html

ウエストもジオもプレも同じ朱四学区なので、児童数も増えるかな。子どもが少なくなっている中で、地域的にも活性化していいですね。

>>308 匿名さん
住所からGoogleで調べると、町家ホテルになっていますね。
3人で相続したので処理に時間がかかったということでしょうか。わかりませんが。

>>305 匿名さん
中古も動きはあまり良くないですね。新築の高値に便乗して、元値から大分上乗せして売ろうとしてるから。なかなか心情的には買いにくいでね。スーモとかずっと掲載されてる物件多いです。

>>311 口コミ知りたいさん

値付けは個人の自由ですけど、新築価格が上がる原因になってるのは複雑ですよね。

>>312 マンコミュファンさん
新築も最初はデベが強気に価格設定したものの、予測を下回って価格調整するという悪循環になってる気もします。

竣工までいよいよ半月でしょうか。残ってる部屋は、競合している西大路御池の物件にはない300オーバーの坪単価ですね。この段階まで来ると表示通りの販売ではないと思いますが、竣工前完売ありますかね？

>>314 eマンションさん
西大路御池もジオには坪単価300超えの部屋がありそうですね。失礼しました。

間取りを見ましたが、Dタイプは南玄関なんですね。
北バルコニー。日当たりはどうなんだろうと思ったものの、サービスルームではなく洋室と書いてあるので、採光はちゃんと考えられているみたいです。

総戸数40戸であと残り何邸なんでしょう？
2LDKで4700万円は割高な気もします。

2023 4/18現在
イーグルコート二条駅ウエスト前を通勤で毎日通って進歩状況注視していますが、施工会社の実力不足か全然進歩が見られません。かなり長い時期、作業をしていまだにスカスカで外装作ってます。作業が遅いから悪いと言う訳では無いですが資材不足などコロナの影響受けている可能性もあります、購入を検討されている方には実地に見に行かれるのを薦めます。
立地も夜になると寂れた感じが残る場所です。
3800↑のお値段に無駄にいっぱいいる作業員の費用がどれだけ含まれいるんだろうかと眺めている物件ですね。
周りのマンションが値上がりしたから普通のお値段に見えますがお得感は無いですね。

>>317 名無しさん
私も先日前を通りましたが、物件概要に載ってる今月竣工は無理かなと思うんですけど、どうなんだろ。お得感はあまりないんですよねこの物件。悪くはないとも思うのですけど。

でも最終１邸なんですよね。
購入者を選ぶ間取りなので残っているんでしょうか。

>>319 匿名さん
フロントの勢いと比べちゃうとどうしてもね。
残っている理由は単純に価格かと思います。同タイプの下の部屋は完売でしょうから。

>>320 検討板ユーザーさん

まぁフロントは更に小規模で、オマケに地権者用の部屋までありましたからね。本当の需要はこちらで測るのが正解ですね。

>>321 口コミ知りたいさん
そうですね。シーンズもそうでしたけど、こちらも竣工前後に売り切れるかどうかというくらいの需要レベル。他の地域と比べると悪くはないのでしょうが、際立って需要が強いという感じもあまりしないですね。この価格帯だと。

>>321 口コミ知りたいさん
フロントを購入した者です。
地権者が居ると確認しましたが、そのような事実は無いとの事です。
いい加減な情報は辞めていただけませんか。

>>323 匿名さん
フロントはすぐに売れてしまったのであまり詳しくないのですが、坪単価は大体どのくらいだったんですか？よろしければ参考までに教えてください。近辺の相場を知っておきたいので。

最終1邸に、販売キャンペーンもあります。

最終1邸は2LDKプランなんですね。向きなど好みは別れそうです。
他マンションと比べると、売れ行きがいい、悪いになってしまうんですが、自分が納得したものを買えたら満足度は高いんじゃないかと思います。

行列のできる寿司店「さんきゅう」行ってみたいです。
https://tabelog.com/kyoto/A2601/A260203/26013574/dtlrvwlst/B111763627/

正面は代り映えしませんが西側は幕も外れ外観見えてきました。
工事順調に進んでるようですよ。
後1邸完売厳しそうですが。。

側面見ましたが、窓が大きくていいですね！色は白が大部分なので、10年経ったら見た目を維持するのが大変そう。西大路御池のイーグルコートみたいに。

>>327 eマンションさん

イーグルは白にしないといけない決まりでもあるんすかねぇ？

完売しましたね！

ほんとだ！おめでとうございます。
フロントよりは時間かかりましたが、竣工前完売はうれしいですね。

>>330 ご近所さん
物件概要では竣工は４月下旬だったけど、まだ完成してないから一応竣工前完売なのかな。。。
完売したのはよかった！けど二条駅近辺もフロント以外はあまり勢いを感じませんね。リセール時は購入価格を基準にすると売るのに苦労しそうで心配ですが、強い需要を裏付けるプラス情報あったら知りたいです。

何だかんだシーンズの次はこちらが完売なのは二条が強いんでしょうね。この次は西大路御池ジオ、最後にプレロジェかな。個人的には西院も近くて間取りも良さげだったからプレロジェが最後なのは意外でした。やはり同じ中京区でも二条駅に近いほうが強いということでしょう。円町にもシャリエ、グランドプレイスと新発売されますが、シーンズ円町のように間違って割高設定すると中々売れないでしょうね。

>>332 eマンションさん
販売開始時期や戸数、価格調整の有り無しが違うのでそこまで単純ではないと思います。ウエストに相当する戸数分はすでに売れてるでしょうし。

>>332 eマンションさん
西大路御池のジオとプレロジェは残戸同じですね。
プレロジェは竣工が3か月先なのもあると思います。
円町は色々出てきてますが値付け難しそうですよね。

二条と円町では価格にも需要にも大きな差があるかと。
二条は本当に根強い人気を維持しています！
駅周辺の開発に対する力の入れ方も二条の方が強いですし、駅前のコープの改装も楽しみですね！

キャンセルでてますね。７１㎡で4，680万円エアコン・照明付きだそうです。
お安い気が。。

>>336 ご近所さん

元はいくらの部屋で何階だろ？
近隣中古より安いし、めちゃくちゃお得だし買えた人、凄くラッキーレベルじゃね？

>>337 マンコミュファンさん
一階ですよ。ラッキーかな。。
結局、竣工前完売はならずでしたね。

>>338 マンション検討中さん

1階自体は色々楽に暮らせて好きな人は好きだけど、現地見た感じ、ここの1階で南東向きだと全ての窓が開けたら壁の隣の建物の壁ドン部屋かな？