管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。
そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。
また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。
管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。
ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。
[スレ作成日時]2022-02-16 14:29:11
だから、管理費の値下げに「交渉」なんてしませんよ。
コンサル叩きをやっているのは、商売敵の管理会社の粘着荒らしですから気にされませんよう。
やり方はコンサルなどに頼んで、複数社から見積もりとって
現行の会社が、見積もりと同等まで下げるか、拒否するなら、下げてきた他所に移るかだけなので、管理組合にとって交渉は必要ないです。
管理組合や理事会がやるのは、ネットなどで「マンション管理費 削減」などで
ひっかかるコンサルに相談の上、「希望する管理の条件」で複数社への見積もりを依頼して、出てきた見積もり先の業者と現行の会社の値段をみて決めるだけ。それだけです。
細かい仕様を見る必要もありません。
コンサル費用は年間の管理費削減額の1年分か規模が大きいマンションなら半年分とかで、それ以降は減額された管理費の分だけ何もしない場合と比べて得することになります。何もしなければ、ずっと高い金額を管理会社の養分として払い続けるだけです。
繰り返しますが交渉が大変だというのは管理会社の粘着荒らしですからお気になさらず。
見積りを取るのはいいが取り先には注意が必要。
第三者管理をしつこく勧め、規約をぐちゃぐちゃにしてくる管理会社に切り替わるかもしれないから、その辺りは気をつけないといけない。
第三者管理をしているマンションは、小規模なんでしよう。
小規模ゆえに人材がいないということ。
輪番制はできない。
第三者は管理の名を借りて組合資産をなんの抵抗もなく管理会社が主体的に管理費を奪いとっていく制度。電通社員に市長を任せるようなもの。管理組合の大小に関係ない。一度任せると大本営発表で骨の髄までしゃぶりとられます
>>489さん
第三者に管理を委託するということはそんなことではないでしょう。
自分たちのマンションでは人材がいないとか、理事をする者がいない、
面倒くさい等でマンションの管理を第三者に委託しているんです。
>>489さん
第三者に管理を委託するマンションは、その大小に大きく
影響されるんですよ。
それに、第三者が悪いことをするとは限らいというか、
そんなことをする者は殆どいませんよ。
分譲時は、管理費と修繕積立金の徴収の考え方としては、修繕積立金は
できるだけすくなくして、段階的に値上げをしていくやり方が一般的です。これは
マンションを買いやすくするための手法でもあります。
管理費については、管理委託費や各種点検費、管理員人件費、清掃費、光熱費等
毎年必要額がきまっているので、最初からその金額が設定してあります。
修繕積立金は、段階的に値上げをすることになっていますが、その値上げ時期が
遅ければ遅いほど高額になるのは当然です。
管理会社はボランティア団体ではなく、営利企業で工事や管理で事業会社に発注し、その利鞘が利益になります。そのために管理組合に値上げや工事の営業をかけるわけです。
第三者管理では営業の必要もなく、やりたい放題で思った通りに決められます。お金が足りなくなれば値上げを自分達で決めればいいわけなんで。その工事は不必要だ！なんて言う機会もないわけで、次から次へと勝手に決まっていきます。危ない制度です。管理会社以外でこれを進める奴はどうかしてます。
>>495さん
第三者管理にするということは、管理組合は殆どノータッチなんですよね。
やはり一部第三者管理にせざるをえないとしても、理事会が機能するように
しなければならないでしょうね。
第三者がためだから自主管理にもっていこうとしても無理があるだろう。
住民は自主管理は望んでいないから。
自主管理になれば、マンションの資産価値は大幅に落ちるよ。
自主管理はだめ。
理事会としても負担がおおきいからやりたがらないだろう。
管理費は安くしたいが、自分たちで動くのは嫌だ。
そんなときはどうすれば良い。
自主管理は管理会社が儲からないからダメ！自主管理は理事長が多少忙しいくらいで、他の所有権は単純に安くなるだけなのが、バレたらダメ！関係者はもっと不安煽らないとダメ！
>>503 評判気になるさん
なぜ自主管理は理事長が多少忙しくなるくらいでいいことずくめなのにやらないのだろうか？
具体的なやり方がわからないからでは？分からない事を誰もやろうと思わないだろうね。
>>504 匿名さん
だから、専門的な有識者を管理者として雇い、アドバイスを受ければいい。
なんでも無償で解決しようとするから行き詰る。
有識者のいない自主管理は管理会社がいる管理方式よりもたちが悪い。
>>505 匿名さん
それが曖昧なだって言ってるんだけど。
専門的な有識者ってどこにいて、いくらで雇えるのか？その組織あるいは、その人はなぜ信用できるのか？そもそも何をもって専門的な有識者というのか？できるできると空論ばかり述べずやり方を教えないと誰もやらない。
>>506さん
外野席からですが、専門的有識者で一番良いのがマンション管理士でしょう。
募集方法ですが、建設新聞でも掲載してくれますよ。当然無料です。
他には、ＮＰＯマンション管理組合連合会とか、マンション管理士会に
募集を掛けたらいいと思います。
専門的有識者の募集条件としては、マン管の有資格者で、マンションの住民
として理事長並びに大規模修繕工事の専門委員の経験者としたらいいでしょう。
やはり、マンションで生活し、実際理事長や修繕委員の役員を
経験してた方がいいですね。
>>507 匿名さん
有識者とすることも、募集条件を付けることもリスクだね。有識者と位置付けることで意見しにくい体制となるし、条件に合わない者はマンションの運営に関わることができず、関心が薄れ、結果有識者に乗っ取られないか？しかも有償とか、年間200万浮くとはとても思えない。
>>509 匿名さん
まずやることから始めましょう。
失敗は成功の基ですよ。
ピーチクパーチクでは何も変わらない。
年間200万浮かしている実例はいくらでもある。
彼らはこんなスレにはバカにして参加しない。
>>513 匿名さん
やり方を具体化して言えないんだな。
逃げずに説明しなさいよ。それができないのに何が管理費削減なんだか。
実例あるならここにやり方書けばいいじゃないか。
変える気ないのはどっちだろうね。
新築マンションで
13階建 マンション2基
月額23万のエレベーター保守費
って高いですよね？
保守点検費の支払いは管理会社経由になっているんですか。
直接管理組合が支払えば解決しますよ。
保守点検費は管理会社経由になっているんでしょうね。
総合管理をされているみたいですから。
釣りだったか？
13階でエレベーター２機ってことは、多くて１００世帯だから、管理費の月総額１００万円くらい
それで２３万エレベーターの保守費なわけない
たぶん何かを間違えているか、釣り
そうなんだ。
釣りだったのか。
現在の物価高は便乗値上げもかなりある。
しかし、為替相場はここ２０年ぐらい１ドル１１０円前後だったが
昨年いっきに最高１５１円まで円安となった。
現在は１３０円までに回復はしている。
しかしいったん値上げしたものは、為替相場が元に戻ってもなかなか
値下げはしない。
小麦粉の輸入価格が円安で高くなったのでラーメンの
値上をしますとか小麦粉を値上げしますといって値上げをしても、
円高になったからといって値下げはしないよね。
新築物件の管理費が高くなっているのは何故かといいますと
管理内容のグレードが上がってきているからです。
マンションに付加価値をつけるために管理内容を充実させていますから。
管理の質を上げるということは、管理員の勤務時間や清掃員の時間、
コンシェルジュの投入等があるんです。
当然管理費は高くなります。
マンションの分譲時は、買いやすくするために、修繕積立金は
できるだけ安くしてあり、段階的に値上げする方式にしてある。
但し、管理費についてはマンションを毎月管理していかなければならないので
必要な価格設定になっている。
しかし、管理会社の利益につながる部分は高めに設定はしてある。
グレードって具体的に何が上がったんですか？
>>534さん
どの書き込みに対しての質問ですか。
マンションのグレードが上がるってことは、管理員や清掃員の
勤務日数や勤務時間が増えたりもあります。
コンシェルジュをつけることも。
また、いろんな施設をつけることもあるでしょう。
同じグレードといいますか、みかけや築年数は同じでも
マンションの管理状態がすごく違っているところはあります。
>>536 匿名さん
管理費が高いところが、値上げではなく、管理員の勤務時間が増えたという根拠はあるんですか？ データとかはあるんですか？ それとも単なる想像ですか？
コンシェルジュなんて、前からあるところはあるし、無駄に管理員の時間増やすってどんな意味があるんですか？
最近のトレンドで人手不足なのに、わざわざ管理人増やす意味ってあるのかな？
それとも、出鱈目？
>>537さん
それは管理員人件費とか清掃費が全て同じじゃないでしょう。
点検費用も同じです。
管理費を削減するには時間とか日数を減らせばできるでしょう。
前からあるものとないものとの比較ではないんです。
時給下げたらいいよ。さぼりマンが多いから。
管理会社は委託費自体を下げるのがいやなんだろうな。
管理人の給料を上げるには管理組合が管理委託費の値上げに応じる必要がある。
大所高所に立って管理委託費値上げに応じるべきだ。
管理人の給料を上げるために管理委託費を上げるのは必要ないよ。
管理人の勤務日数や時間を増やせば上がるけどね。
>>544 匿名さん
管理会社は所詮、営利企業だ、
テメエの事しか頭にない。管理業務主任者は管理ダケしか出来ない。マンション管理士は管理規約、関係法規は理解している筈だが仕事て成ると、そんなものは頭に無い。法規を遵守して、マンション管理組合を護らない??
いい加減だ！
会社に勤務しているものにとっては、自分の会社の
利益を考えるのは当然だよ。
>>546 マンション管理士試験上位合格者 さん
>管理人の給料を上げるには管理組合が管理委託費の値上げに応じる必要がある。
>大所高所に立って管理委託費値上げに応じるべきだ。
管理人の給料を下げるには、勤務日数や勤務時間を削減すれば
いいんですよね。
そうなんだよね。
上げるだけに固執しないで、下げる方も検討すべきだ。
マンションの管理費は後からできたマンションほど管理費が高く
なるとの意見は確かにあると思います。
新規であれば管理費の設定はやりやすいけど、既存のマンションの
管理費を上げるとなると管理会社としても理事会との交渉もあり
むずかしくなります。
場合によっては、リプレイスにつながることもありますから。
春闘、マンション管理士上位合格者さんは関係ないでしょう。
まだ現役ぶっているアホ
管理費の減額交渉のやり方理解できましたか。
是非交渉して安くしてもらってください。
>>563 匿名さん
もう結論出てるよ。管理会社の荒らしが議論を妨害して荒らしているだけで。
結論としては、ネットでも出てくる管理費削減のコンサル会社に問い合わせ、希望する管理の条件で見積もりをとってもらい、理事会で判断する。これだけ。
いちいち、収支報告書の項目先を一つ一つ当たるなんて馬鹿かことは普通はしません。
わざわざ面倒なこと言って、荒らしが管理費の値下げを諦めさせたいだけです。
普通、値段交渉で内訳をいちいち調べるなんてことしませんよね？他社がこの値段でやってくれるから、そちらはどうする？ってだけですよね。
清掃会社決めるのに、洗剤の種類がどうだからとか、スタッフの数がどうとかで値下げしてなんて言わないですよね？この範囲の清掃をこれだけの時間内に他社ならいくらでやってくれるから、とかそういう決め方ですよね？
あと、値下げとサービスのカットは全然違う話です。エレベーターの保守費で毎月からふた月に１回の点検で値下げとは言わないですよね？毎月の保守費で安くならないと値下げと言わないですよね。
一番無駄なのは、コンサルが怪しいとか言って、最も怪しい管理会社の言い分信じて高い管理費を払い続けてしまうこと。管理費が高いと中古で売れなくなり、資産価値も下がるし。
>>564さん
収支報告書の項目の全てを値下げ交渉するのではないよ。
口座引き落とし料とか光熱費とかは交渉の余地がないでしょう。
収支報告書の中の、管理員人件費、清掃費、管理委託費、各種
点検費が主な交渉項目ですよ。
その中で他マンションと比較して高いところを交渉していけば
いいんですよ。
>>565 匿名さん
>口座引き落とし料とか光熱費とかは交渉の余地がないでしょう。
ここを交渉しろなんて誰も言ってないよね。誰も言ってないことをまた捏造しましたね。
なんで嘘ばっかりつくの？
>>565 匿名さん
しかし、何で同じことを何度も書くの？
結論としては、ネットでも出てくる管理費削減のコンサル会社に問い合わせ、希望する管理の条件で見積もりをとってもらい、理事会で判断する。これだけ。
いちいち、収支報告書の項目先を一つ一つ当たるなんて馬鹿かことは普通はしません。
わざわざ面倒なこと言って、荒らしが管理費の値下げを諦めさせたいだけです。
普通、値段交渉で内訳をいちいち調べるなんてことしませんよね？他社がこの値段でやってくれるから、そちらはどうする？ってだけですよね。
清掃会社決めるのに、洗剤の種類がどうだからとか、スタッフの数がどうとかで値下げしてなんて言わないですよね？この範囲の清掃をこれだけの時間内に他社ならいくらでやってくれるから、とかそういう決め方ですよね？
あと、値下げとサービスのカットは全然違う話です。エレベーターの保守費で毎月からふた月に１回の点検で値下げとは言わないですよね？毎月の保守費で安くならないと値下げと言わないですよね。
一番無駄なのは、コンサルが怪しいとか言って、最も怪しい管理会社の言い分信じて高い管理費を払い続けてしまうこと。管理費が高いと中古で売れなくなり、資産価値も下がるし。
あまりの馬鹿さ加減にあきれてものがいえないよ。
管理費は分譲時から殆ど変らないのではないですか。
変わるときは、サービスの条件が変わるときです。
うちも管理委託費の値上げをしたことがありますが、それは管理人の
日数と時間を増やしたときでした。
それ以外は値上げはしていません。
スレ主がいっていますが、管理費が年々値上げされて
いるということですが、管理費は殆ど上がらないでしょう。
あげなければならないのは修繕積立金です。
特に去年からの建築費の大幅値上げは修繕積立金の
枯渇につながります。
>>575 匿名さん
しかし、何で同じことを何度も書くの？
結論としては、ネットでも出てくる管理費削減のコンサル会社に問い合わせ、希望する管理の条件で見積もりをとってもらい、理事会で判断する。これだけ。
いちいち、収支報告書の項目先を一つ一つ当たるなんて馬鹿かことは普通はしません。
わざわざ面倒なこと言って、荒らしが管理費の値下げを諦めさせたいだけです。
普通、値段交渉で内訳をいちいち調べるなんてことしませんよね？他社がこの値段でやってくれるから、そちらはどうする？ってだけですよね。
清掃会社決めるのに、洗剤の種類がどうだからとか、スタッフの数がどうとかで値下げしてなんて言わないですよね？この範囲の清掃をこれだけの時間内に他社ならいくらでやってくれるから、とかそういう決め方ですよね？
あと、値下げとサービスのカットは全然違う話です。エレベーターの保守費で毎月からふた月に１回の点検で値下げとは言わないですよね？毎月の保守費で安くならないと値下げと言わないですよね。
一番無駄なのは、コンサルが怪しいとか言って、最も怪しい管理会社の言い分信じて高い管理費を払い続けてしまうこと。管理費が高いと中古で売れなくなり、資産価値も下がるし。
管理費の値下げ交渉で一番多いのが管理人の人件費と
清掃費の項目になります。
よそと比較して時間で換算して高いか安いかを判断して
交渉をしてください。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
