管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。
そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。
また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。
管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。
ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。
[スレ作成日時]2022-02-16 14:29:11
>>1284 マンション掲示板さん
普通はできると言ってる奴に証明責任あるんだよ。
UFOや幽霊の存在を主張するやつが、いないって証拠見せろといない証拠がなかったらいるって言うことだからなと喚いているバカと一緒なんだよ。お前はw
数分でできると言うならそれを証明したほうが手っ取り早いでしょ。録音テープアップしたら信じること約束するからさw
>>1285 匿名さん
私は根拠を示しています。
見積の電話を数分で済まないなら客は逃げます。と。引越も保険も数分で終わります。つまり一般論です。
それを否定するなら納得できるように理論的に反論しなさい。
あとお前ごときに信じて貰おうとは思わないし絶対いちゃもん付けると保証する。
>>1285 匿名さん
早く下の3つに答えてね。
1.普通は見積りの電話は一本、数分なのにわざわざ嘘付きコンサルに依頼しなきゃできない論理的な理由を述べなさい。
3.理事が全員忙しいという客観的データを示しなさい。
また嘘だから示せないのでしょう？
2.>見積もりですらそんなに簡単なら大抵の事は理事でできるじゃんw
大抵の事とはなんですか？自主管理とたかだか仕様が決まった見積りを取るだけの行為を一緒にするとか頭大丈夫ですか？w
>>1287 評判気になるさん
そんなさ、無茶苦茶なこと言って、それができない理由を言えとか言っても誰にも相手されないよ。切ないもん。バカすぎて。大体、現場も見ずに、どうやって数分以内に仕様伝えて見積もりが出てくるんだよ。電話版が取り次ぐだけで数分すぎるだろ。
で、今度は電話版が出る証拠示せって言うんだろ？もう相手されなくなるぞw
>>1289 匿名さん
また論点ずらしですかw
見積りが数分で出ると誰が言った？レス番出しなさい。
結局、自分の仕事なくなるから必死に論点ずらして逃げ回ってるだけじゃないかw
>君は働いたことあるの？
あんたは？保険証とマイカと社員証と名刺アップしたら信じてやるよw
自分で言ったことすら説明できないのかw
結局荒らしはアホなコピペ貼って退散したかw
さすが底辺コンサルw
あ、コンサルクビになった引きニートかwww
同じ書き込みをしているが、他所にも同じ長文を載せているが
荒らし以外の何ものでもない。
たまには、違うことを書きこめないのかな。
オームでもあるまいし。
管理費の減額交渉は、収支報告書の項目に
基づいてやるというのは、理解したのかな。
管理費の値下げ交渉で、コンサルタントを活用することを
考えおられるようですが、理事会ではできないんですか。
相見積を取ればいいと思うんですが。
管理費も長年その金額で推移してきたのに、途中で値下げ
しろといわれると管理会社としては困るんだよね。
値下げをするということは利益が減ることになるからな。
条件を良くしてでも管理費の値下げはしたくないんじゃ
ないかな。
管理人の人件費は上げてやらなくちゃね。
一生懸命仕事をしてくれているし。
戸建買えばいいのに。
しかし、マンションの場合は隣が近いですからね。
戸建ての場合は、物騒です。
どこからでも侵入できるし、災害にも弱い。
エントランスに入るにも鍵がいるしね。
戸建てでは、オートロックはついてないでしょう。
マンションはあらゆるところに防犯カメラもついているし。
マンションの場合は、自分の部屋以外のことは何にも
しなくていいしね。
街灯やごみ置き場、電気の球切れとかも、
戸建ての場合は、補修工事はどうしても遅れがちになる。
やろうとすれば工事費がかかるからね。
マンションの場合は計画的に補修工事が行われる。
多少無駄もあるけど、きれいにはなる。
それはアパートにもいえる。
アパートの補修工事はなかなかやらないし、やっても
最低限の工事しかしない。
結局荒らしはアホなコピペ貼って退散したかw
さすが底辺コンサルw
あ、コンサルクビになった引きニートかwww
また、馬鹿な奴が長文をコピペしている。
同じ文言の繰り返し。
たまには違う内容にしたらどうなの。
管理費の値下げ交渉をするときは、収支報告書に基づいて
項目ごとに交渉するというのは理解できたのかな。
管理会社の変更についても、それを実行するのは
難しい。
代わりの管理会社を準備していないとなかなか先には進まない。
しかし、現在の管理会社に分からないように次の管理会社を
見つけるのは難しい。
理事とかに裏切者がいるから、管理会社に情報が筒抜けだよ。
現在の管理会社に分かれば、理事に対して働きかけを
してくるでしょう。
管理会社のフロントにしてみれば、管理会社をリプレイス
されればバッテンがつくからね。
管理費の値下げ交渉は自分たちでしてね。
管理費の値下げ交渉をするというより、昨今は値上げを
いかに抑えるかでしょう。
工事を計画すれば、昨今の材料や工賃の大幅
値上げが身に染みるね。
工事の合い見積もりを取ればいかに値上がりしているかがわかるね。
工事の内容も縮小しなければならない。
管理人の削減が一番の経費節約になるね。
それと掃除を自分たちですればいい。
管理費で高いシェアを占めるのは人件費だね。
管理人や清掃人の給料の占める割合はどうしても
高くなる。
しかし、超長い書き込みをするものがいるね。
読む者はいないんじゃないかな。
値下げ交渉をするときは、収支報告書の項目を検討して
交渉しなければならない。
管理費って住居人が言えば値下げしてもらえるんですか？
築20年以上の分譲マンションですが管理費がすでに2倍以上の金額になり
結構苦しいです。マンションの住民が管理組合をやってるのですが
それでも値下げはできるんですか？
ここで言われてる値下げ交渉とは、管理を外部の管理会社に委託してる場合
のケースですか？それともマンション住人たちが管理組合をやってる場合でも
適応されますか？
管理会社と管理組合の違いもわかってない素人で、ただただ言われるままに
払い続けてるので・・・
ちなみに叔母は文京区のマンションに一人暮らしですが
管理費を毎月10万近く払っています。
築40年近い古いマンションです。
叔父と結婚した当時に買ったものだそうです。（叔父は他界）
これは適正価格ですか？
>>1331 匿名さん
管理費って言ってるけど修繕積立金も含めた話でしょ？
まずはその違いを理解しないとコピペ野郎みたいになるよ。
管理費の値上げなんて普通はないから。
そうだよね、管理費の値上げは普通は管理会社は
いってこないよ。
委託費の値下げと重なり藪蛇になるからね。
>>1333 評判気になるさん
はい、修繕積立金も含めた管理費が購入時より現在すでに2倍になっており
この先3倍になると管理組合の人に言われました。
購入時は管理費が1万5千円（約20年前）でしたが現在は毎月3万円です。
これでも足りないので今後は4万以上にすると言われました。
しかもうちの部屋が一番安くて、他の広い部屋はもっと高額を払ってるんだ
と言われました。
言われるがままに払い続けないといけないのか、不安です。
>>1332 匿名さん
なるほど。理事に直接言えば良いのですね。
管理組合と管理会社の違いがよくわからないのですが
うちはマンションに住んでる住人が管理組合をやっていると聞きました。
なので外部委託ではない？と思います。
その辺のこと難しくてよく分からないので今まで言われた通りに払い続けてます。
管理会社というのはそのマンション住民ではない別の会社が管理するという意味と捉えて宜しいのでしょうか。その場合、管理会社に不利益になる依頼は揉み消される？のですね・・・
>>1337 匿名さん
修繕積立金は購入時、安く見せるため低めに設定されているのが通常だね。
20，30年で3倍ぐらいになるよう、長期修繕計画書に計画されているはず。
毎年開催されている総会に参加したり、理事会の役員になったりして現状を知ること。総会で決められた内容は法令違反出ない限り従う義務がある。
>>1340 匿名さん
アドバイスありがとうございます。
総会等に積極的に参加し、自分も理事になったりするようしてみます。
売る時には管理費（修繕費込み）を安く見せるため低めに設定して
2～30年で3倍になるよう計画してるという事は、たとえば築20年や
築30年の中古マンションを購入した場合、最初から高い管理費を払う
義務から逃れられないということでしょうか？
>>1341 匿名さん
マンションによって変わります。３倍なんてことはあまりないでしょう。せいぜい２倍くらい。関東で平米数??２００～２５０円が平均的でしょう。
新築時は売りやすくするために修繕費を安くするというのは逆に言うと、維持費が高くなったマンションは売りにくいマンションで資産性が落ちるということです。上のコピペやリンク先の記事などを見たほうがいいでしょう。このスレは荒らしがいるので。
国土交通省の資料によると、新築マンションでは、基金分の積立金額を含ない場合、平均増額幅が約３.５８倍に設定されているようです。
・今後のマンション政策のあり方に関する検討会 とりまとめ 参考資料集、より。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001630139.pdf
４２ページ
予備認定マンションにおける段階増額積立方式の増額幅
○ 新築マンションを対象とし、マンション管理センターで認定した予備認定※1マンション２８６件（2022年9月末時点）のうち分析可能な２３９件を分析したところ、認定を取得したマンションの大半が「段階増額積立方式」を採用している。
※1 予備認定は管理計画認定制度と同日の2022年4月1日がら開始
○ 「段階増額積立方式」の２４９事例※２について、長期修繕計画の計画当初から最終計画年までの増額幅を分析したところ、すべての事例の平均増額幅は約３.５８倍(基金含む場合：約２.４３倍)。
そのうち、上位１/６を占める４２事例の平均増額幅は、約５.３０倍(基金含む場合：約３.４６倍)となっている。
※２ 複数案の回答含む。
>>1341 匿名さん
管理費の支払いはマンションを購入した人、つまり区分所有者の義務でこれから逃げることはできない。
支払いを拒否したら裁判を起こされるし区分所有法や管理規約に従い必ず負ける。年間15パーセント程の利息もある。
>>1342
詳しくありがとうございます。
後でリンク先も拝見させていただきます。
管理費（維持費）が高くなった中古マンションは資産性が落ちる分、お安く買えるという意味でしょうか？
通常、管理費と修繕積立金をそれぞれ分けて記載しているところを見た事がないので、「管理費」という一括表記の中に修繕積立金も分割して一か月分が管理費に上乗せされて徴収されてると思うのですが、それとは別に、築20年以上にもなると建物の老朽化が激しい場合は億単位のお金をかけた大規模修繕を行うのでその際に別途で高額を徴収される場合があると聞いたのですが、それは本当でしょうか？
つまり中古マンションはそれらの負担を最初から負うことになるのでしょうか。
質問が多くてすみません。
>>1344 匿名さん
はい、それは知っています。
質問の仕方が誤解させたかもしれません。
聞きたかったのは「中古マンションを買った場合、管理費が最初から高いのか？」という点です。
たとえば新築時に月2万円の管理費だったマンションが築20年で中古で売り出された場合、中古で購入した人は月3万あるいは4万円の管理費を最初から支払う羽目になるのでしょうか？
>>1347 匿名さん
新築であろうが、中古であろうが、マンションを所有していれば維持費(管理費＋修繕費)がかかります。安いか高いかは物件によりますし、維持費の情報は買う時に見る物件概要に記載されています。
いずれにせよ、同等水準の物件で維持費が高いと資産性が落ちるということです。
物件価格が安くても、維持費が高いから結局は高くなります。維持費はローンの後も続きますから。
まずはリンク先の記事などを読んで管理費減額の方法など、基本的な知識を得た方がいいですよ。それからこのスレには荒らしが粘着して意味不明なデタラメ言いますが無視しましょう。
修繕積立金については、ステップ方式といって
段階的に値上げするマンションは多いんだけど
それと間違っていない？
>>1349 匿名さん
直接払っているのは僕ではなく家族なのですが「管理費」と聞いてます。
なので恐らく管理費の中に修繕積立金が毎月含まれているのだと思います。
管理費と修繕費を別々に支払うというのは聞いた事がありません。
なので管理費が以前より2倍になっており、今後3倍になると理事会で言われたと家族が言ってます。
結局、それは修繕積立金のことなのでしょうかね。
言われてみれば管理費が2倍にも3倍にもなるっておかしな話ですからね。
基本的に管理費は築何年であろうが永久に同額という事なのでしょうか？
>>1351 匿名さん
管理費も場合によっては上がる事もあるけど、大概管理会社を変更したり、管理員、清掃員の勤務時間を減らして管理費が上がらないようにしている。
>築20年以上にもなると建物の老朽化が激しい場合は億単位のお金をかけた大規模修繕を行うのでその際に別途で高額を徴収される場合があると聞いたのですが、それは本当でしょうか？
→本当。ただ、回収が困難だから今はほとんどない。その代わりに修繕積立金を計画的に値上げしている。
>つまり中古マンションはそれらの負担を最初から負うことになるのでしょうか。
→管理費、修繕積立金等、管理組合に決められたものは区分所有者が支払う義務がある。
マンション修繕積立金なぜ上がる？｜サクサク経済Q＆A｜NHK
2023年11月01日
国土交通省は、マンションの適切な管理に支障が出ないよう、修繕積立金など管理計画のガイドラインの見直しに向けて、専門家による検討を今週から始めました。
修繕計画や積立金について適切な目安を設けることに加え、積立金の段階的な引き上げはせず、当初から高めに設定して同じ金額を払い続ける「均等積立方式」の導入を促すことなど 今年度中に議論をとりまとめ、新たなガイドラインを示したい考えです。
マンションの修繕積立金に関するガイドライン
令和５年４月追補版
国土交通省
なお、「均等積立方式」を採用した場合であっても、その後、修繕積立金の額の見直しが必要なくなる訳ではなく、長期修繕計画の見直しによって増額が必要となる場合もあります。
経年によって必要な修繕の内容が異なるほか、マンションの劣化の状況や技術開発等によって、実際の修繕の周期や費用等は変化しますから、どのような修繕積立金の積立方法を採用していても、定期的（５年程度ごと）に長期修繕計画を見直し、それに基づき修繕積立金を設定し直すことが必要です。
>>1352 マンション検討中さん
赤文字老人さん、あんたの2つ目の回答、いつも論点がズレてる。
義務がある義務があるって支払い義務のことはとっくに承知で知ってるってその人も言ってるじゃん。
誰も支払う義務がないなんて露とも言ってないだろ。
義務があるかどうかを聞いてるのではなく、中古マンションだと管理費が「最初から」高くなるのか？ってことを聞いてんだよ。
本来2万だった管理費でも中古だと最初から4万なのか？ってことをそいつは聞いてんだろ。
それなのにあんた一人だけ延々と「支払いは義務です」の連呼。
ズレてんだよ。だから義務なのは皆分かってるっちゅーの。
>>1358 口コミ知りたいさん
こいつはただの荒らしだから相手しても意味ないよ。
管理費の問題でも「管理費ではなく管理委託費が～」と勝手に論点ずらしてるから話にならない。
おまけに管理費を下げたければ、収支項目ごとに相場で交渉と言いながら、相場を聞かれても答えられないお馬鹿さんで、その繰り返しかだからw 過去ログ見ればわかるよ。ずっと非生産的な荒らし行為を繰り返しているだけだから。
荒らしの結論はとにかく管理会社の商売を擁護しているだけだから。
だから、管理会社に都合の悪いコピペが貼られると、人生賭けて意味不明デタラメを書き込んでスレ埋めしている。
減額したところは何を値下げしたんですか。
管理費と管理委託費は違うよ。
管理委託費は管理費の中のひとつにすぎない。
不動産屋のいうことは誰しも知ってる。
知らないからへんてこな書き込みをするんではないの。
>>1366 匿名さん
私は１３５８さんではないけど、管理費と管理委託費は違うということは
分かってますか。
また、管理費の値下げ交渉をするときは、収支報告書の項目で値下げする
のではないですか。
相場は地域によってそれぞれですので一概には答えられないでしょうし、
それぐらいは自分でしらべたらいかがですか。
>>1373 匿名さん
あなたはコピペを怒りながら、ずっと同じデタラメを書き込んでる荒らしです。
項目で値下げするって、日本語にもなってないからね。項目って言葉は何かの方法って意味じゃないよw
要するに、管理費の値下げ交渉を管理会社とやる場合は、
何を下げてほしいかを明確にすべきです。
ただ、下げてほしいだけでは交渉は成立しませんし、管理会社も
簡単には納得しないでしょう。
今のコンサルは、採算ラインが高い大手の管理会社から、低い中小零細の管理会社へのリプレースで管理委託費を下げるスキームでしょう。大手は、リプレースの見積もり依頼に応じないといいます。
零細の管理会社は棟数確保にいっしょうけんめいですから。
大手の管理会社は強気ですからね。
人材も豊富でノウハウもしっかり掴んでいる。
社員の学歴から違うしね。
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
