管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。
そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。
また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。
管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。
ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。
[スレ作成日時]2022-02-16 14:29:11
どうやって同じ仕様での相見積もりがとれるのかな。
相見積を取るときは、まず１社に見積もりを取り
材料とか仕様、数量を消してそれで相見積もりを取るのが良い。
↑は工事や各種点検の相見積もりをとるとき。
管理会社の事務管理費や管理員人件費、清掃費は
他管理会社から合い見積もりをとらなければならないので
難しい。
>>464 匿名さん
管理会社の費用であれば標準管理委託契約書からいつだして出してくるような所はナシで良いでしょう。分かりにくい見積りを出すような会社は信用できないからね。
だから、管理費の値下げに「交渉」なんてしませんよ。
コンサルなどに頼んで、複数社から見積もりとって
現行の会社が、見積もりと同等まで下げるか、拒否するなら、下げてきた他所に移るかだけなので、管理組合にとって交渉は必要ないです。
管理組合や理事会がやるのは、ネットなどで「マンション管理費 削減」などで
ひっかかるコンサルに相談の上、「希望する管理の条件」で複数社への見積もりを依頼して、出てきた見積もり先の業者と現行の会社の値段をみて決めるだけ。それだけです。
細かい仕様を見る必要もありません。
コンサル費用は年間の管理費削減額の1年分か規模が大きいマンションなら半年分とかで、それ以降は減額された管理費の分だけ何もしない場合と比べて得することになります。何もしなければ、ずっと高い金額を管理会社の養分として払い続けるだけです。
交渉が大変だというのは管理会社の粘着荒らしですからお気になさらず。
どんなにしてコンサル募集しますか。
相見積りを取りますか。
>>468 匿名さん
ナシだよ。ってか、削減余地がないってことは管理費はそこまで高くないってことだからそういうマンションは最初から断っているよ。考えなくても分かるけど。
管理費が高いから相談するんであって、安ければ最初から相談しないでしょ。頭大丈夫か？話の前提わかっている？
自分たちではできないからマンション管理士等に依頼するんじゃないの。
第三者なら交渉がしやすいからね。
減額交渉くらいは理事長がしてもいいんではないだろうか。
管理会社のフロントもその話し合いぐらいには応じると思うが。
但し、減額交渉をするには、根拠がしっかり
していないと、うまくいかないよ。
管理会社との減額交渉でできるのは、管理員人件費、
清掃費、管理委託費ぐらいでしょうね。
管理費の値下げは交渉してもそんなにはさがらない。
下げる交渉をすれば、管理内容の低下につながる。
管理費等が高いといっているのは、管理費と修繕積立金、駐車場使用料が
合計して高いといわれているんだと思います。
駐車場使用料と修繕積立金は関連性がありますので値下げは難しいと思います。
問題は管理費ですが、これは相場と比べ高いところもあると思います。
高い所は、管理会社と交渉して下げることはできます。
但し、小規模マンションについては、採算性の問題もあり、あまり値下げに
固執すると委託を拒否されることもあります。
だから、管理費の値下げに「交渉」なんてしませんよ。
コンサルなどに頼んで、複数社から見積もりとって
現行の会社が、見積もりと同等まで下げるか、拒否するなら、下げてきた他所に移るかだけなので、管理組合にとって交渉は必要ないです。
管理組合や理事会がやるのは、ネットなどで「マンション管理費 削減」などで
ひっかかるコンサルに相談の上、「希望する管理の条件」で複数社への見積もりを依頼して、出てきた見積もり先の業者と現行の会社の値段をみて決めるだけ。それだけです。
細かい仕様を見る必要もありません。
コンサル費用は年間の管理費削減額の1年分か規模が大きいマンションなら半年分とかで、それ以降は減額された管理費の分だけ何もしない場合と比べて得することになります。何もしなければ、ずっと高い金額を管理会社の養分として払い続けるだけです。
交渉が大変だというのは管理会社の粘着荒らしですからお気になさらず。
>>478さん
コンサルに頼むというけど、そのコンサルが相場とかしってるんですか。
また、そのコンサルをどうやって探すんですか。
コンサル費用は、年間の管理費削減とかいってますが、そんな交渉をすれば
コンサルは思い切って値下げ交渉をしますよ。
大型マンションなら、５００万円とか１，０００万円とかになります。
殆ど動くこともなくも短期間の交渉でそれだけの報酬が得られれば
有資格者じゃなくても、ちょっとした知識があるマンションの住民でも、
よその管理会社のフロントでもアルバイト感覚でやりますよ。
契約できれば後は野となれ山となれでもいいんですからね。
管理費の減額交渉をする場合は、理事か直接タッチしなければ
ならないでしょう。
交渉の前にいろんな問題点を理事とかで検討しておくべきです。
他人任せにすればいいようにあしらわれますよ。
情報だけをコンサルに貰い、あとの交渉は自分たちでやる。
ただ、そのコンサルをどうやって探しますか。
コンサルは成約報酬がもらえれば良いだけなので、見直しの結果マンションの管理がどうなるか、それが良い結果になるかまでは責任を持ちません。
あくまでコンサルはコンサルでしかなく、最後は管理組合の責任でやることになります。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
