【悲喜交交】ひきこもごも　仙台の新築マンション購入事情

>>44 >>46 >>47
ありがとうございます。最初に内覧に行ったマンションが免震だったため、免震信者になりかけてました。若林区太白区だから絶対免震というわけではなく、その土地の地盤やハザードマップを見ながらの検討ですね。

>>51 43さん
仙台は災害に強いエリア、弱いエリアがはっきりしているので、ハザードマップを確認すれば、すぐにエリアは絞り込まれると思います。

地盤強くても耐震マンションの上の方は予想以上に揺れてビビります。実際大丈夫だし破損もないけど恐いのですよ。

以下の条件で良さそうなマンションがあったら教えて下さい。具体的なマンション名などなくても、オススメのエリアがあれば教えて下さい。

広瀬通駅の地上出口までドアtoドアで30分以内。
仙台駅の新幹線ホームまでドアtoドアで20分以内。
日照、眺望を遮る建物がリビング正面になく、将来的にも建つリスクが低い（高層階のみでも可）。
騒音、車の排気ガス、飲食店やスーパーのゴミ臭などが少なく、住環境が良い。
地震の揺れ、液状化現象、津波、洪水、崖崩れといった災害リスクが低い。
価格は6000万円程度で抑えられると嬉しい。

錦町公園なんかいいですね。ただ交番があるから警らには注意かな。

街区がきれいな物件は、
　上杉のシティテラス、
　青葉通のシエリアタワー、
　二日町のプラウドタワー、
　　このほかにありますか。錦町はやや劣る印象です。
ちなみに、教育環境、駅近、街区、で検討してます。

【街区】 市街の（道に囲まれた）一区画。

>>56 匿名さん
街区が綺麗という意味なら、既に述べられている青葉通、愛宕上杉通沿いに加えて、宮城野通沿いも道幅の広いケヤキ並木で整然としていて綺麗。仙台市のシンボルロードにもなってるし。新築物件はないですが、中古物件なら少しあったと思います。

>>43 マンション検討中さん

パークホームズ卸町は？

20年後の都心部は、こんな感じ？

仙台市の人口は今がピークで10万人弱減少する
青葉区は2030年頃から減少する
女性の平均年齢が90歳を超える
3人に1人が65歳以上になる
仙台市の人口シェアが上がる（対東北、宮城県、仙台都市圏）、宮城県全体の過半数を占める
民間開発の鈍化で建物の老朽化が進む
気温が1度ほど上がり降水量と集中豪雨が増えて広瀬川が氾濫する
どのシナリオでも緑化だけは進みグリーネストシティになる

20年後の郊外は、こんな感じ？

太白区　長町モールが全面リニューアル、あすと長町はトーキンが老朽化で撤退し、少子化なのにキッザニアが建立
泉区　人口推移の曲線が沈没。高齢化が半端なく、商業施設は撤退、生活はますます不便に
青葉区　グリーネストに磨きがかかる。中心部はややシャッター街か。台原森林公園が驚きの再開発計画、全然グリーネストではなくなる
宮城野区　仙台駅東口の再開発はひと段落。宮城野原駅付近の再開発で駅付近が人気に
若林区　今までの太白区のポジションを奪ってキープ。卸町、六丁の目、荒井に戸建とマンション、商業施設が増えて活気あり。主要道路も整備されて交通のストレスが大幅に軽減されるが、アンチ若林区民は治安の悪さが相変わらず気になってる

ディスポーザーある世帯の何割くらいがディスポーザー使ってるんでしょうね。うちは使ってません

鋼材、セメントに限らず全て値上がりが止まりませんね。このしわ寄せはいつくらいから新築マンションの価格に出てくるのか。価格上がりすぎては売れなくなるから質の低下や改ざんなどやってはいけない不祥事がこれから増えてこないか心配です。

>>62 匿名さん
住宅ローン減税の制度も変わるし、完全に昨年までが買い時でしたね。

庶民は郊外建売か賃貸ですね。都心マンションはセレブしか住めん。セレブが飽きた中古マンションでもいいけど、それすら高いんだよな。日本の物価どうなってくんでしょうね。これで金利まで上がったら日本終わる。

セレブは言い過ぎだけど、最低でも世帯年収1000万以上はないと都心のマンションに住むのは厳しくなりそう。

郊外別に安くねえっすよ・・郊外すら60坪の家を半分にして3000万の建売二つにしてます。中古にそのまま住むにも、40年前の住宅は今の基準だと住めたもんじゃないんですよね。

>>66 マンション検討中さん
その建売ですら最近値上げになってる物件が少しずつ出てきました。前見た時より100万から200万くらい高くなってて驚きました。パワービルダーでこれだから本当にバブルを感じる。どうせなら給料爆上がりの昭和バブルを体験したいです。金余ってしょうがないって言ってみたい。
もう待ってもいい事はなさそうですね。毎年去年買い時でしたって言ってそう。流さすがに20年後くらいの郊外は値下がりしてそうだけど。

>>67 通りがかりさん
20年後は不動産の資産価値が二極化してそう。駅や商業施設から離れた不便な立地だと、人口減少と高齢化の影響で買い手が付かなくなり、資産価値はかなり落ちていそう。不便なエリアからは人が離れ、街も機能更新されず、ますます不便になっていく。一方、便利に住めるエリアが都心と一部の郊外駅近に限られていくため、そうしたエリアの人気と資産価値は今以上に上がっていそう。

いずれ６０平米５０００万円とが当たり前になってくるのかな。より狭く、質は低く、価格や維持費は高く。コロナと戦争終わってくれ！

これだけ金融緩和しまくって東京のマンションはバブル超えしたのに仙台はわずかな伸び。人口減少局面で中心部が上がるって楽観的すぎやろ。購買力がなければ作らんし売れんよ。

高止まりしてると思ってた現在のマンション価格が今のうちならお買い時という恐ろしい世の中になりましたねー。原材料高騰し過ぎですよね。これからの新築工事は工期伸びるか立ててる途中に倒産する会社とかあるんじゃないかと心配。

仙台人の給料上がってないから、まぁそろそろ天井だと思うんですがねえ。億払って仙台都心に住みたい？

このままだとそのうち仙台でマンション供給できなくなるかもね。建設費を顧客に転嫁できないなら、そもそも事業を続ける意味がない。

青葉区中央２丁目の商店街にJRAの競馬観戦施設できるらしいけどクリスロードのどこかなのかな?何かご存知の方いますか。

市外から引っ越してきた人間ですが、なぜ上杉は人気で、物件も高いのですか？大して便利な土地ではないと思うのですが・・・

>>75 職人さん
官庁街の勾当台、商業中心地であった一番町に最も近い住宅地であるため。

>>76 匿名さん
だったら同程度の勾当台や一番町､大町あたりのマンションで良いのでは？

>>77 マンション検討中さん
上杉は昔は閑静な住宅街で、上流階級の戸建が多かったので、ブランド的な価値が今もなお残ってるんじゃない？
最近はマンションが多く建てられてきたけど、高いビルや商業施設は少ないから、一番町などと比較したら圧倒的に静かだし、今もなお戸建に住んでる人には気品があるイメージ。

まぁ文教地区（笑）だからな。
うちの伯父さんなんか南三陸の田舎から村一番の神童だと上杉山中学校に下宿して通ってたよ。ま、そんな時代もあったね。
今でも上の子が附属に受かったので下の子を附属に通わせるために附属の幼稚園に入れるために上杉のマンション買ったお母さんが娘の同期にいるよ。
意味がないと笑うなかれ。子供の教育に関心の薄いこの仙台でみんな不安なのよ。

公立学校の教員なんて入れ替わるのに、ここの中学校がいいとか全く理解できないです。付属中とか高校ならまだわかりますが。

学歴は容器を買うところありますからね。中身が伴わなくてもその容器に入っていたらそこそこ満足する親がいるんですよ。

最近は教育熱心な家庭だと、学区の中学校ではなく二華中目指すけどね。

同じ高級住宅地でも公共交通に見放された錦町はなんか可哀そうな状況よねえ
虫食い駐車場だらけ

>>83 マンション比較中さん
まぁ仙台駅まで歩ける距離だし。静かでいいですよ。同じく歩ける距離なら東口の方が区画きれいで道路広いから好きだけど。

東口は仙台駅だけでなく宮城野通駅、榴岡駅が使えて、どこに住んでも駅近なのが良い。

>>85 匿名さん
錦町も東口も今後は夢物語な価格になるからもう買えないなぁ。

質問です。
原材料の高騰による影響ですが、建築中のマンションの価格ってどうなるんでしょうか？原材料は建てる前にすべておさえとくとかで高騰の影響は受けないものなんでしょうか？

仙台駅徒歩圏の中央、一番町、錦町、本町、花京院、榴岡、新寺、五橋について、各エリアの特徴を教えて下さい。
なお、厳密には榴岡以外にも宮城野区に仙台駅徒歩圏と言える地区が複数ありそうですが、エリアが非常に狭いので割愛しました。

中央　一番便利
一番町　藤崎再開発を10年待つ
錦町　ありがとう、生協、小道片道
本町　バス天国
花京院　人気は地名のみ、五城へGo
榴岡　公園、楽天、塾が充実
新寺　駅寄りくそ便利、寺は二の次
五橋　宮沢根白石線が開通、学院大が移転で車減り人が増え店増えるか

錦町のありがとうって何？

錦町に住んでたとかじゃない？

ありがとう生協、だろうな
一気に便利になった

創価と大和教団と基督教団が終結しているから、ある意味守られてる感じはある。ある意味。

警察の寮もあるから物理でも守られてそうだから。

>>92 匿名さん
徒歩5分圏内にスーパーマーケットは欲しいところよね。みやぎ生協で日常の買い物をしつつ、たまにエスパル地下や東口の成城石井を使ってる。

新しいヨドバシの一階にもスーパーできるみたいだし、仙台駅近辺は結構スーパー充実してる。イオン仙台店の再開発にも期待。

嫁の一番町での買い物に付き合いつつ、三越の向かいに業スーがあるってすげえと思った。

新築ではないけど、東口のエアリーフォートいいですよね。榴岡駅すぐだし、隣に生協、やまや、ツルハとかあるし、自走式駐車場全戸分あるし。お高いですけどね。

>>98 マンション検討中さん

今中古出てますが、結構グロス張りますね…
この時代にマンション買ってた人は正解ですね。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/miyagi/sc_102/pj_70021317/?suit=nsuus...

数年前甥がおばさんを殺害した部屋は今どうなってるのか気になる

築20年を前にしても坪単価175万ぐらいで出てるね。仙台駅はちと遠いいが許容範囲か。

>>99 マンション検討中さん
私もスーモ見てここ良かったなと思ってたところでした。今の新築マンションは２０年後どうなってるのかな。

築20年の中古物件…
いくら立地がよくて新築よりは安いといっても、大規模修繕後だと修繕費高くなるし、20年住んだ場合に中古だと築40年、新築だと築20年資産価値は全く違くなります。（終の住処だったら話は別ですが）価値観は人それぞれですが、価格だけで中古物件検討するのは危険だと思います。

このクラスの中古マンションの底値は1500万円～2000万円程度。
現在は平均25年程度で底値まで落ちていくことを考えると、
評価が高い物件なのは確かで検討に値するので、入り口としては合格だろう。
次は管理組合の内情を見ていくことになるんだが、
これって中古買うのに当たり前じゃない？

>>100 デベにお勤めさん
楽天の試合見に行くとき、エアリーフォート隣の生協寄るけど、仙台駅東口から徒歩10分くらいで着いてるよ。スーモの徒歩18分ってどこから計った時間なんだろう。

>>98 マンション検討中さん
北側が榴岡公園、南側が寺町、周辺も住宅街と、利便性の割に閑静な住環境も良いと思う。メインストリートである宮城野通の街並みも綺麗。

中古も高いよね。話に出てるエアリーフォート立地はいいけど築17年で4190万はだせないなぁ。東口はもっと高くなるだろうし今のうちに決断できる金額ではない。

>>106 匿名さん
東口まだまだ高くなるだろうだから、買うなら早いほうが良いかなという気もする。

もう工事進んでるレーベンの泉中央一丁目はどうなったんですかね？竣工売り？

>>106 匿名さん
東口界隈は築40年弱の物件でも内装リフォームするだけで2000万以上でも動きは活発らしいので､築20年弱なら売主も強気だよね

いくら将来性のある東口とはいえ、新築のシエリアでも坪単価200万下回ってたから、築20年近く経ってて坪単価175万は強気に感じる。しかもシエリアより仙台駅まで距離あるよね。

>>74 検討板ユーザーさん
サンドラッグ仙台クリスロード店跡のようです。
個人的にはあまり来てほしくない施設ですが、
行政の許可とかは不要だそうです。

>>108 匿名さん
物件概要見ると8月下旬販売開始ってなってるけど、
レーベン泉中央PROJECT　ってまさか正式名じゃないですよね。
なんで（仮称）つけてないのかな？

>>112 マンション比較中さん
レーベン泉中央サブタイトルみたいな感じになるでしょうね。なかなかの立地かつ泉は新築、築浅の中古がなかなか出ないから高くなりそう。4500万くらいかな。

駅東側に仙台引っ越し以来初めて行ってみましたが、まさに地方都市って感じね。

おっしゃるとおり地方都市だからね。仙台はそんな大都会になる必要ないし、なって欲しくもない。

新築が4500-5000くらいなら、築12年で3500だとまあ妥当かなって思っちゃいますね

https://www.athome.co.jp/mansion/1032210536/?DOWN=2&BKLISTID=002LI...

地方都市の中でも支店経済都市ってやつだからねえ。
比較的裕福な層が別に仙台に根をはるつもりがない。ってのが特徴。
子供の教育とかめっちゃ不利だしな。

>>114 職人さん
東口とか再開発されているエリアは仙台の中でも洗練された街並だけどね。一番町の方とかまさにディープな地方都市という感じよ。

東口の形だけ整えたってのが地方都市感なんだと思うが。東京とか基本的にめっちゃごちゃごちゃしてんじゃん。

東京こそ中心部は再開発されて綺麗になってるよ。開発から取り残されたエリアは知らんけど。

俺は東口側よりは一番町側の方が好き
ごちゃごちゃしてるけどそれがある意味良いと思う

イタリアあたりの地方都市行っても新市街より旧市街の方が楽しいと思っちゃうから､そう言う空気感が好きなだけだと思うけど

築2年のクレアホームズ荒井駅前ですが、中古出てたので見てみたら修繕積立金がすでに2万弱になってました。ここ段階的に上げていくはずだったと思いますが、ほぼ新築で急に上がったのは地震か何かの影響でしょうか？

>>122 マンション検討中さん
内情は知りませんが管理組合がしっかりしていて早々に適正価額に値上げしたんでしょう。分譲会社の設定する修繕積立金は売ることを最優先として不適正に安く設定してますから。
遅かれ早かれ値上げは不可避なのに後回し後回しにしていると早期に売った人が得をして、長く住む人のツケが大きくなるので、一枚岩の良い管理組合なんでしょう。

ちなみに、大規模修繕その他が安く済めば、総会承認を経て一部を戻すことも可能といえば可能です（実際にやるところは少ないでしょうが）。後になって「足りませんでした。一時金50万ずつ取ります。」とか言い出す管理組合とかありますから（厳密には一時金の金額は専有面積によりますが）。そんな一時金を払う余裕はない、みたいな区分所有者が多いと、管理組合で借入して区分所有者から分割回収、なんてこともあります。

経年劣化しか考えなければ段階的に値上げしていくのが公平なんでしょうが、地震や風災といった災害による修繕も考えたら段階的にとか言ってられませんし。保険で完全填補、では必ずしもないので。

>経年劣化しか考えなければ段階的に値上げしていくのが公平
それは新築時に一時金を払っているからですか？

青葉通一番町って人気がある街ですか。
仙台三越、藤崎店舗群、サンモール、杜の都イメージ、…、等々　？？
新築マンション悲喜交々ならず、　新築は高いのでしょうから、悲々涙々です。

こう暑いとモデルルーム回る気も失せそう。
秋まで一休みかな。どうせ高いし

>>126 匿名さん
最近は仙台駅周辺や長町のような再開発が進むエリアの方が人気高いと思う。藤崎が再開発するらしいので、それが終わったら一番町もまた人気を取り戻すかも。

久しぶりにクリスロード歩いたらやべえな。空き店舗の数。あと増殖する古着屋。

将来性があるのはどう考えても仙台駅周辺だな。東口ヨドバシ楽しみ。

ここ１～２年のトピックスは以下でした
　長町再開発一段落
　プラウド晩翠とパークホームズ卸町が好調
　上杉再開発の売れ行き不調
　コロナと新築、中古販売価格上昇

向こう１～２年の動向は？
　レジデンシャル広瀬川好調
　上杉再開発順調
　次の大規模再開発の準備期　コロナで都心部の土地売買の流動性が高まる
　小・中規模郊外マンション順調
　＊＊＊はどこか・・・

>>132 匿名さん
ここ数年はどこの立地のマンションというより3000万円台が多いマンションがよく売れている気がします。

卸町より劣る薬師堂のサーパスもさくっと売れたから、値段と駐車場だな。

穴吹工務店も正直びっくりでしょうね。

将来的な資産価値なら高くても都心の方が安心だけどな

そりゃそうだが中心部のマンション5000万～
ローン組めるのも一部の層。
4000万台、駐車場ありとなれば卸町、薬師堂、広瀬。
中心部に70以上のマンション、もはや高嶺の花だよ。
日本、どうしてこうなった？

>>137 マンション検討中さん
4000万円のマンションは5000万円の戸建て買うのに匹敵するので気を付けて。
次卸町や薬師堂に同様のマンション出来ても平均庶民が買える金額にはならないでしょうね。

次に期待できそうなのは六丁目か。
そこまで都心から離れてマンション欲しいかと言われるとなんとも微妙だが、駅の周りに開発できそうな場所がわんさかある。

仙台暑すぎ！夏枯れの時期ですね。今々急いで登録する物件もあまり無さそう。秋に向けて情報収集ってとこでしょうか。

新田の辺りは今回大丈夫だった？

他のスレで周辺地域含めた価格高騰の話題が出ていました。
いっそ山形からバス通勤ていうのはありですかね。冬場運休とかしないですか。通勤されてる方どんな感じか教えて下さい。

価格が重要なのはわかるけど、民度とかも気になるよね。よそのスレ観ててそう思った。

スレと民度は関連せんぞ。こんなとこ見てない見てない。

最終的に死ぬ病院に移るまで永住するとすれば何歳で新築マンション買うのがいいですかね？80くらいまでとして。

具体的にどこがってわけではありませんが価格未定の物件は上げ放題なんですかね(T_T)

台風の進路やばくないですか。連休中はＭＲ周る予定です

宮城にたどり着く台風とか雑魚になってるから大丈夫やろ。そうでなくても普段から風強いし。

いつのコースならだいぶ弱くなってからの上陸ですね。数年前のように関東から上陸するパターンはヤバイやつ。

経験値と目利きがないと、さゆされて小鶴新田に新築を買い、卸町の新築を買いのがし、長町の築浅中古に目が届かず、広瀬川でかつてない虫取りに八苦する。

あと、中古推しではないですが、たまに状態がよさそうっ高値づかみでない中古マンションみかける。だいたいすぐ契約成立して検索サイトから消えるけど。