Brillia（ブリリア）夙川高塚町ってどうですか？

たしかに昔から住宅街にマンションが建つと
周辺にお住いの方から反対運動はよく起きていますよね。
でも、ほぼどこも結局はマンションが建っています。
住んでしまってから何かされるということもないと思います。

問題ある場合は、近隣対策専門業者に任せて、責任被らないようにしてから買うのが事業主ですから。

エレベーター多いね。
管理組合のエレベーター保守管理費用が半端ないね！
売るときはうたい文句になるんだろうけどね。

セキュリティ面、防災面、とてもよく考えられていますね。
どの物件も考えられてはいるのでしようけれど
こちらの設備はとてもわかりやすく説明されていて、安心だなと感じました。
ただ、駅までかなり距離があるので
全戸分の駐車場がないのは残念ですね。

RX乗っているけど155㎝迄の駐車場が多いので、車買替必要かな。

東京と違って阪神間は電車なんか乗らない人多いからね　どこ行くのも車　大阪も神戸も京都も高速で簡単に行けてしまう。その辺りの事情を関東地方のデベは分かってないのでは？

地上3階建てにエレベーターが4基？ですか。それはかなりの贅沢に思えますが住みやすさから考えると快適なのかもしれません。何かとお金はかかりそうですが。
住み心地と言えば専有面積の広さも十分なゆとりがあるように思います。低層の建物ながら東南向きで眺望も開けているようですから室内空間も快適ではないでしょうか。間取りも整っていてストレス無しに思えます。

ここのマンションは横に長いのでエレベーターの設置数が多いと楽にはなりますね。
多少の管理費が掛かっても日常生活は快適な方が良いという判断なのだと思います。

中部屋だと（コミュニケーションライブラリーのあるかはないかはありますが）
基本的には田の字となりますかね。細長い間取りがあるので廊下もちょっと長め。
収納が多いので部屋は確かにすっきりしそうですね。

眺望が期待できるのは3階だけでしょうか？手前の戸建も3階建てが多いみたいですね

似たような高さの建物が多いので、あまり眺望とかは期待しすぎない方がよいのかも？
日が入ればとりあえずはいいのかなとも思います。
日当たり自体は良さそうな感じはするけど
営業さんに日照シミュレーションの数字があるなら見せてもらってもいいかも。

淡路高槻活断層などが付近にあるようですが、耐震構造はどうなっているか分かりますか？杭打ちしていたとか、免振ゴムが入っているとか。
過去のログを見ていると洪積・切土という良さそうな地盤と書いてありましたが、地震対策が気になります。

有名な甲陽断層ね。付近じゃなくてど真ん中。

ここ（高塚山）の最近の一連の宅地開発で高塚山がなくなる前は活断層をはっきりと目で見る事が出来る場所としても貴重な存在だった。

http://www2.kobe-c.ed.jp/shizen/strata/dnso_org/01040.html
＞住宅地に保存された断層　阪急電車が芦屋川駅をでて、夙川駅とのほぼ中間、電車が登り勾配にかかるあたり、南側に緑の木立が見えはじめる。北側の窓には高塚山という松林におおわれた小高い丘が見えてくる。この丘の西斜面に甲陽断層の見事な断面がでていた。

＞ここには高さ10メートルあまりの崖が南北に、西宮市と芦屋市との境界にそって、100メートルほどつづいている。この崖の南はし近くに、写真のように、ひとすじの地層の乱れた個所を境として両側の地層がはっきり食いちがっている。これが甲陽断層の断面である。

20万年、30万年にあるか無いかの話でしょう。
わざわざ。
他社の営業マンが必死に書き込んでいるのでしょうね。
そうでなければ、よっぽど暇な人でしょう。

>>93 マンション比較中さん

直下型地震は平均値の頻度を取っても、20万年、30万年ではなく、周りの活断層と連動しながらもっともっと頻繁に起きてますよ。調べたら簡単にわかります。
このマンション営業マンが必死に書き込んでいるのでしょうね。
そうでなければ、よっぽど暇な人でしょ

「都合の悪いことは起こらない」「災害は1世代たてば忘れる」が日本人の得意技。定期的に津波がくる海岸沿いやカルデラ内に家を建てる国民ですから。向かいの戸建て用地が高値にも関わらず早々に売れたことからもみんな気にしていないんでしょう。少なくとも「資産価値」という意味では断層は影響はないと思います。

地震、来るかもしれません。
石川でも起こっていました。

地震大国の日本、だから買わないという選択肢は行き過ぎな気がしています。
免震や耐震がされているマンションならいいのかと思います。
断層も日本にたくさんあるので、気にしはじめたらどこも買えなくなってしまう気がしています。

そうですね。
向かいの戸建なんかも普通に売れているみたいですし。

書き込んでいる人が、どこの誰か分からないから
悪口を書くのでしょう。
気に入っているのであればいいのではないでしょうか。

現地まで歩いてみましたが、坂がかなりヤバイ。
あの距離、あの坂を歩くだけで、日焼けしてシミができそうです。
バス停も遠いから、車が一人1台ないといけないと思い今回、登録キャンセルしました。

土砂災害警戒区域に囲まれている高台

坂があるから眺望がある、夕日も朝日も拝める、風も気持ち良い。夙川、苦楽園、芦屋の風光明媚な風景は坂があるからですぞ。

たしかにその通りだと思います。
高台に住んでいらっしゃる方は皆さん、眺望と風通し、
日当たりなどに満足されているように仰っているようです。
夏なども気持ちが良さそうですね。
坂道も、このクラスのマンションになると、
車でお出かけするようなイメージなので、
あまり気にならないのではないでしょうか。
駐車場72台、駐輪場も188台。
総戸数は94戸なので、歩きの方も少しはいらっしゃるのかな。
自転車はアシスト自転車になるでしょうかね。

金額出てましたが高いですねー。
まぁヴェレーナの価格を考えると、こんなもんなんでしょうか。こちらは支線ではなく本線ですし。

自分も検討していますが高いですね。駅徒歩20分、ドアtoドアだと部屋によっては30分はかかりそうです。まあ電車通勤だとしても信号がほぼないのは快適かもしれません。細い道なのでスピードの出す車に気をつけて歩くのが億劫なくらいでしょうか。車の方が多いでしょうから駐車場は足りないと思います。借りるにしても徒歩3分圏内になさそうなのでそこはネックです。

たっかいなー。この駅距離でこの価格なら戸建てのが資産価値高そうやね。戸建てにします。さよならー

>>103 マンション検討中さん

電車通勤の場合、駅までは（電動）自転車の方が多くなりそうですね。駐輪場はスライドラック式ですかね？スライドラック式の上段は自転車を取り出すのに時間がかかるから嫌だなぁ。
あと夙川駅の駐輪場の空き状況はどうなのでしょうか、気になります。

断層と基礎工事のカキコありがとうございました。
その後いろいろ調べましたので共有します。
杭打ちはしていないようですので、ベタ基礎ではないかと推定しています。この辺りは揺れにくい地盤（揺れやすさ０．９０）となっているので問題ないようです。
未だ基礎工事もしている段階のようなので見学できると思います。
このあたりの資産価値は「３００万円/坪で、現在の相場は高い」かなと不動産業者が言ってました。これを上回る価格は新築プレミアムですね。ローンの上限はこれが目安でしょうか。
住宅ローンは変動金利一択で良さそうです。モゲチェックの塩澤氏がYouTubeで、2035年までは上げられないと、理由とともに説明されていました。
通勤や生活圏は阪急夙川よりもJR芦屋駅を使う方が良いかもしれません。
芦屋駅までは道路が太く歩道付きの緩やかな坂道で高級感あふれる住宅街です。子供でも安心です。
芦屋駅前はお店が多く便利ですし、途中にもIKARI、BigBeans、グランフードモールがあるので、帰りに買い物をするのも便利だと思いました。
JRだと大阪駅まで１３分なので、徒歩＋JRでも通勤１時間前後になりますね。
ちなみにマンションから少しあるくとバス停もあるようですが、平日昼は１本／時間くらいでした。老人ホームもできるようですが、阪急さんに期待できなさそうです。
先日オープンになった価格を見ると６－１１千万円くらいなので、貧乏人は買えないようです。

金利に関しては、自分で調べて自分で納得したものを選択するといいと思います。
なかなか社会情勢が複雑化しているので、本当に先が読みにくくて難しいですね。

みなさんも触れられていますが、物件の価格は高めカナ。
低層のマンションってなんとなく高めに価格設定されているところが多いですよね～。
大規模修繕のときとかは低層のマンションのほうが早めに済ませそうに見えるから、良いような気もしますが。

本当に高いですよね。
夙川とはいえ急な坂ありで徒歩15分かかること考慮してるのかな。
それで眺望がいいならまだしも低層階や老人ホームが見える西館は眺めも期待できないですし。

>>109 匿名さん
でたー！資金不足あおりー！価値を考慮して懸命な判断してるだけですよ。怒らず焦らずにね。

懸命な判断をしても、ない袖はふれんやろ。

2棟構造や外観など、この建物の少し手前にあるプラウド夙川とすごく似ていますね。
であるなら、プラウド夙川のリセールを狙う方が、金額もかなり安いですし、駅からも数分近いですし、造りも当時の方が資材が安い分しっかりしてそうですし、南棟なら夜景もパノラマ感は増しそうですし、いいかも知れませんね。
何にせよこの物件の売れ行き次第で周辺のバリューが上がれば、近隣住民にとって嬉しいでしょうね。

中古物件も値上がりしてるからあんまりお得感はないかも知れないですね　この辺の築浅マンションは新築時より高値が多いです

低層のマンションが好みの人には良いデザインではないかと思います。
落ち着いていて圧迫感もなく夜に灯りが点くと温かい雰囲気になりそうです。
79.07m2～107.74m2というゆとりの広さが特徴でもあり家族がゆったりと暮らせる環境ではないかと思います。
価格も安くはないですが高すぎる感じでもない印象なのは駅から少し遠いからでしょうか。

高すぎる感じがしない…ですか…。
高すぎると思う私は、検討エリアを変えた方が良いのでしょうね。

いくら人気の夙川とはいえ駅徒歩10分以内の価格なんですよねぇ
マンション駅遠でこの価格はリセールで苦労しそう

近くのプラウドは中古も高値で即売なので、リセールの心配はないかと。神戸線特急停車駅の夙川駅徒歩13分て支線駅徒歩5分よりも便利と感じる人も多いのではないでしょうか？

近くのプラウドからここまではかなり坂を上がらないといけないから比較にはならないかもです。

>>119 マンション比較中さん
そっちのほうが安いなら、もう太刀打ちできませんよね。仮に中古でこことプラウド両方あった場合、どんな理由があったらこっちになるんでふかね。価格しかないですよね。

新築と築10年近い中古は、購入層が初めから全く違うと思うが。

価格がやっと出ましたね。

やはりここまでの価格帯になるかという感じですが

このあたりだと妥当な価格設定なのかもしれないです。

できれば、駅まで遠いので、駐車場は全戸分あったほうがよかったですね。

前の方でも出ていましたが、すぐ近くに月極の駐車場が見当たらないかんじなんですよね。
外に借りるにしても、
できるだけ近くに借りたいものなんだけど…。
敷地内に置けない場合は、どうすればいいのだろう。
少し遠くのところで見つけるしかないんでしょうけれども。
駅まで遠いのでどうしても車は必要ですね。

>>118 eマンションさん
新築の販売すらノロノロなのに、リセール心配ないってどういう考え方なんだろうか。価格も高いは、金利も上がるは、減税も下がるはで、今買う人は厳しいねぇ。

周辺にこれほどの規模のマンションはもう建たないというか、条例で建てなくなったので、ある程度の価値はあるのではないかと思いますが、こればかりは今後を見ないと結果は分かりませんよね。

125
と云う事は当物件が既存不適格建築物になる
わけやね。まあ新築物件やからそれが問題に
なるのは随分と先の話やけど。
時間の経過とともに評価に反映される様になるね。

>>126 匿名さん
既存不適格建築物とは全く違う話でしょ。

西宮市内の学校が、受け入れられる児童数の関係で開発規模の制限をしてるだけで、建築基準法にはもちろん適合してるから、不適格なんてことにはなりませんよ。

ちなみに、ここの販売ペースはどんな感じなんでしょう。
契約数、どの程度進んでいるかご存知の方いらっしゃいますか？

販売スケジュール先着順販売
販売戸数17戸
本販売期以降の総販売戸数17戸

販売スケジュール2022年9月下旬販売開始（予定）

まだ販売していないようです。

問い合わせ多数ならこんなトロトロしないでしょ。

物件概要に出ている『本販売期以降の総販売戸数』とは何ですか？
先着順販売では17戸、第2期1次では55戸となっていますが
単純に販売住戸数と考えてよろしいのでしょうか。

物件概要、若干わかりにくいかんじでしたね。
第1期で21戸先着順販売、
第2期1次で55戸っていう感じで今は見ていけばいいのか？
先着順の戸数が増えているのは、商談中だったところが戻ってきたのか？

駅まで距離があるので
どちらかというとお値段勝負なところはあるんじゃないかと見ていましたが
ブリリアだとあまり安くしないのかな。

>>131 匿名さん
粗利率37％という驚異的な利益設定してるので高い。そんなこと日経で話して誰得なんですかね。37％の粗利率でも買いたい！と思う人は是非モデルルームへ。

私もビックリしたよ。
人件費、資材高騰で２割位の粗利と思ってたけど
ボロ儲けやね。いくら売れ残るのか分からんが
投下資金回収済みで売れ残り分は原価ゼロかも
だね。売れ残り部屋の値交渉が楽しみだわ。

金融緩和で不動産業界はなんの努力もなくあぐらをかきまくっている結果がこの利益よ。とっとと金利上げろよまじで。庶民からむさぼり食うデベよ。次は西宮のタワマンで荒稼ぎよ。

近くに月極駐車場が見当たらないそうですが、既に駐車場の空きが無いんですか？
それともマンションの立地環境から駐車場が足りなくなると予測されての発言ですか？

中学校が山の上で物理的に通える距離にないので、私立のみの選択肢ですね。
私立にしても子供の足では駅まで結構かかるので大変かと。

>>136 匿名さん

ここは苦楽園中学校区なんですね。
確かに公立でも私立でも登下校が厳しいですね。

>>137 eマンションさん

校区の苦楽園中学までは距離だけの換算でも徒歩約40分です。
そこに上り計算すると、毎日登山感覚です。
足腰は強くなるかもです｡

待機児童日本1位を誇る自治体の西宮市は、
小学校区や中学校区でも今まで無策だった結果が、こうなってます。

ただ、南海トラフの時は、ここは勝ち組になりますね。揺れるだけで、津波に巻き込まれる事はないですし。

興味があったので見に行ってきました。
１階のリビング側は身長以上の高さのコンクリートの壁が立ち上がっており、その外側は植物植栽の土がその高さまで入ったコンクリートの巨大植木鉢のような仕様でした。
中に湿気が溜まること、構造が半地下仕様となるため、ただでさえ湿気やすいのにそれを助長することになりそうで心配してます。明るさとジメジメさが心配です。
２階以上は半分が目の前老人ホームしか見えない仕様でベランダの水栓がないのも気になりました。
駅からの距離考えてもその割にはどう考えても価格設定が高すぎますし、会社さんが儲かられているのも相当利益が乗っているのかなと感じました。
また他があまりやっていない中、来場記念品をばら撒いているところも、よっぽど人気ないのかと気になりました。

老人ホームがすぐそばなので視線が気になりそうです。
とにかく価格が世間離れしてきてますね。
１階は湿気でカビそうですね。

モデルルーム行きました。
売れ行きが悪く感じましたが、似たような部屋が沢山ある中で老健施設や現物ができる前に、これだけ高い買い物をできる人達がただただ凄い？と思いました。
条件や価格から見ると立つまでに売れる物件とは思いません。

>条件や価格から見ると立つまでに売れる物件とは思いません。
デベロッパーもそんなこと思っていないよ。
完成前に完売したら価格設定失敗で会社に怒られるよ。

>>143 匿名さん

思わんでしょ。
ただの価格設定違い不人気物件でしょ。

本当価格設定ミスってるよねここ
昨今の価格上昇考えてもここはおかしい

まあここでコメントしている素人よりは東京建物さんのほうがこの物件の市場価値を知っていると思いますが（笑）

校区の苦楽園中学までかなり距離があることを考えると、
お子さんがいらっしゃるご家庭は厳しそうですね。

中学校までは自転車通学やバス通学は出来るのでしょうか？距離的に気楽に行ける距離ではないので、
部活の帰りが遅くなる、または朝練があったりすることを考えると近いほうがいいです。

>>147 匿名さん
西宮では多くの子どもたちが中学受験します。夙川エリアに限れば殆どの子どもが私立に進学していますので、校区の中学より駅への距離を気にした方が良いのかなと思っています。

夙川小学校は6割くらい私立中学に進学します。毎年各クラスの上位の生徒は灘、甲陽、神女などの難関校に合格するのでかなり進学熱は高いんでしょう。

苦楽園中学までの登校手段ですが、入学案内を見ると徒歩通学を原則とし、自転車・自家用車・タクシーでの通学は途中まででもしてはいけない、ケガや病気の際の送迎は担任に申し出が必要と書いてありますね。
但し路線バスの利用はOKだそうです。

>>150 匿名さん

しんど。
税金払ってるのに、田舎やないのに公立校まで通うのにどれだけかかるねん。。。

西宮市って、マジで日本一だけ待機児童多い市町村だけあるな。

市長が代々アホやったからこうなるんやね。

路線バスの利用のみOKという事ですが、マンションから学校までのバスの便はいいんでしょうか。
車での送迎も許可されないのであれば、せめてバス停まで近く本数が豊富だといいですよね。
しかし改めて考えると何故車での送迎はNGなんでしょう？

>>152 匿名さん
渋滞や待機駐車で近隣の方々に迷惑がかかるからじゃないですか？

>>152 匿名さん
調べてみましたがバス停まで普通に遠いのと、中学校近くのバス停も非常に遠いためバス通学は現実的ではありません。私立前提の家庭以外は検討しない方がいい物件だと思います。

そもそも公立中学進学者が少ない地域なので、夙川の人気エリアはどこも中学まで遠いですよ。夙川近辺で中学が近いのは苦楽園の山の上（苦楽園中学）か、夙川東側（大社中学）に住むしかないですな。。。

中学校近くというとヴェレーナシティがお勧めです。かなり庶民的なエリアになりますが。

チミは「庶民的」って言葉を慎みたまえ。

子どもってけっこう歩いても平気な場合もあるとはいえ、徒歩34分はさすがにきつそうに思います。子育てファミリーというよりは、子育てが終わった大人のファミリーとか、逆に小学生くらいまでの子育てファミリーだといいのかな。いずれ住替えとかを考えながら。駅まで13分の立地は将来的にリセールする場合にどうなのかな、というのはあるけれども。4LDKとか3LDKが多めだとファミリー層が多くはなると思いますから、同じような悩みを抱えている方は多いかもしれませんね。

築9年のプラウドが最近でも平米単価90万円以上と買値以上で取引されているので、リセールバリューは心配していません。中学も3年だけだし、通学時間34分って私学に通う子よりもよっぽど短いですよね。むしろ心配なのは商業施設が近くにないこと。最寄りのコンビニでも700mほど離れてますね・・・。こういう環境を良いと思えないとつらいかもしれません。

遠いとかごちゃごちゃ言うてる人おるけど、嫌やったら買わんかったらええだけの話。

たしかに。
お値段から考えると普段から車で移動される方とか、お迎えありとかの感覚ではないかと思いましたが、
学校側がだめとなると従うしかないだろうと思います。
ご近所のお子さんたちも通われているのだろうから、なんとかなるとは思うのだけど。
お値段はけっこうするなと思ったのだけど、部屋の広さや設備仕様やデザイン他、
魅力のあるポイントがいくつもあるなと思います。

中学への通いやすさで盛り上がっているようですが、たった3年だしそんなに重要かな？他の方も言っているように、夙川苦楽園エリアは結局大社か苦楽園中学しかないので、どこに住んでも遠いですよ。ここは小学校近いし、神戸線特急停車駅徒歩圏なので通勤通学は普通に便利だと思います。確かにコンビニは遠いですが慣れればそんなに不便でもないですよ。むしろ商業施設が近くにない静かな環境を享受できる貴重な場所だと思っています。

駅から離れていることは少しネックではありますが
マンションの設備内容や間取りをみると申し分ない感じ。
水回りや収納スペースも充実しているので、家庭を預かる主婦にも嬉しい内容ですね。

苦楽園中学って毎日登山だよ。校庭からは神戸から大阪まで見渡せる展望台みたい。34分どころか感覚的には1時間くらいの感じ

>>162 口コミ知りたいさん

中学への通いやすさ、
めちゃ重要でしょ。
3年通い続ける子供の気持ちを考えてあげてください。

>>165 中学近くといっても苦楽園の山の上では高校、大学、社会人になってから大変ですので・・・。

私立受験が多いエリアなので、そのつもりでいるならばいいのかもしれませんね。
私立中学の受験もご縁なので、仮に残念な結果になったら
がんばって通学することにはなると思いますが…。
一番体力のあるときですし、がんばれってかんじですね。

このエリア自体の学区のレベル自体は高めなのかな。
小学生は中受されるお子さんが多いのならば、自ずと小学校自体も勉強をするという意識があるだろうし、
みんながみんな、受かるわけじゃないので
中学校の方も引き続きその雰囲気は持ち続けられるといいのですが。

どこのエリアにいようがどこの学区にいようが出来る子はおる。

学校までの距離を考えると子供さんがいらっしゃらないご家庭、
仕事は定年退職されている方、または自宅でテレワークができる
環境であれば良さそうでしょうか。
それでも車は必須になりそうですが、、、

市西在校生数/過去3年間の卒業生徒数
浜脇38/810
西浜11/212
大社52/785
苦楽21/480
上ヶ51/755
甲陵87/816
平木22/387
甲武64/890
瓦木80/866
深津18/326
上甲27/626
今津21/482
真砂20/514
鳴尾24/678
浜甲12/267
鳴南4/305
高須1/207
学文54/709
山口4/441
塩瀬24/776

せっかくなら眺望が期待できる上層階を選びたいのですが、まだまだ残っているのでしょうか？最近の情報があれば教えてください。

ウォールドアを閉めると独立した空間になるので部屋としても使えそうですね
オープンするときには収納できるドアなので邪魔にならなくていいですね。
来客が来た時などは閉めておいて普段は明けて置いたり、
子供が大きくなったら部屋として利用したりなど生活空間を自由自在に変更できるので良いなと思います

西棟は3階以外は目の前に建つ老人ホームで眺望は無し
購入するなら東棟でしょうね。
ただ丘の上まで上がって来て眺望が望めないB1まで結構なお値段で売ろうとしてる事に驚きます。
後、販売？の方たちのラフな感じにも違和感を感じますよ。
近辺の住人としては周辺で進む老人ホーム建設で予想される救急車の頻繁な出入りが悩みの種です。
なお阪急夙川駅からは徒歩15分以上かかりますよ。

色々ネガティブなことも書かれてる方もおりますが、どこのマンションも完璧なとこはないですよね。
阪神間で夙川周辺など新築マンションの建てる土地があまりない中での新築物件はそれだけで価値がまずあると思います。効果にしても人気なエリアですし。確かに駅からは少し遠く坂が難儀なところだと思います。
もう一つ新築マンションとしてヴェレーナシティがありますが、校区が違いますし、値段も違いますし、販売のターゲットが異なると思います。
それぞれ考え方がありますし、どこも一長一短だなぁと思ってます。
老人ホームもおそらくそんなに救急車が来るような施設ではないと思いますよ。

親族がアクティブライフ山芦屋（大ガス）の直近に住んでます。
多い日だと5回くらい救急車が来ますよ。
いつまで経っても救急車の音、サイレンには慣れないとぼやいてました。

>>174 匿名さん
競歩選手でない限り、駅まで15分は絶対に無理です。

≫178　雲井橋通りの一本北の道を通りますが、夙川駅北側改札まで女性の足でも15分もかからないですよ。
駅近利便性の高いところを求めるならここは検討外ですが、閑静な住環境を求めるならこのマンションもありですかね。本当は戸建てがいいですが、向かいの秀麗の丘は土地だけで1億越えですから・・・。

向かいは良く売れてるみたいですし、この辺は戸建て需要は高いんでしょうね