Brillia（ブリリア）夙川高塚町ってどうですか？

新築と築10年近い中古は、購入層が初めから全く違うと思うが。

価格がやっと出ましたね。

やはりここまでの価格帯になるかという感じですが

このあたりだと妥当な価格設定なのかもしれないです。

できれば、駅まで遠いので、駐車場は全戸分あったほうがよかったですね。

前の方でも出ていましたが、すぐ近くに月極の駐車場が見当たらないかんじなんですよね。
外に借りるにしても、
できるだけ近くに借りたいものなんだけど…。
敷地内に置けない場合は、どうすればいいのだろう。
少し遠くのところで見つけるしかないんでしょうけれども。
駅まで遠いのでどうしても車は必要ですね。

>>118 eマンションさん
新築の販売すらノロノロなのに、リセール心配ないってどういう考え方なんだろうか。価格も高いは、金利も上がるは、減税も下がるはで、今買う人は厳しいねぇ。

周辺にこれほどの規模のマンションはもう建たないというか、条例で建てなくなったので、ある程度の価値はあるのではないかと思いますが、こればかりは今後を見ないと結果は分かりませんよね。

125
と云う事は当物件が既存不適格建築物になる
わけやね。まあ新築物件やからそれが問題に
なるのは随分と先の話やけど。
時間の経過とともに評価に反映される様になるね。

>>126 匿名さん
既存不適格建築物とは全く違う話でしょ。

西宮市内の学校が、受け入れられる児童数の関係で開発規模の制限をしてるだけで、建築基準法にはもちろん適合してるから、不適格なんてことにはなりませんよ。

ちなみに、ここの販売ペースはどんな感じなんでしょう。
契約数、どの程度進んでいるかご存知の方いらっしゃいますか？

販売スケジュール先着順販売
販売戸数17戸
本販売期以降の総販売戸数17戸

販売スケジュール2022年9月下旬販売開始（予定）

まだ販売していないようです。

問い合わせ多数ならこんなトロトロしないでしょ。

物件概要に出ている『本販売期以降の総販売戸数』とは何ですか？
先着順販売では17戸、第2期1次では55戸となっていますが
単純に販売住戸数と考えてよろしいのでしょうか。

物件概要、若干わかりにくいかんじでしたね。
第1期で21戸先着順販売、
第2期1次で55戸っていう感じで今は見ていけばいいのか？
先着順の戸数が増えているのは、商談中だったところが戻ってきたのか？

駅まで距離があるので
どちらかというとお値段勝負なところはあるんじゃないかと見ていましたが
ブリリアだとあまり安くしないのかな。

>>131 匿名さん
粗利率37％という驚異的な利益設定してるので高い。そんなこと日経で話して誰得なんですかね。37％の粗利率でも買いたい！と思う人は是非モデルルームへ。

私もビックリしたよ。
人件費、資材高騰で２割位の粗利と思ってたけど
ボロ儲けやね。いくら売れ残るのか分からんが
投下資金回収済みで売れ残り分は原価ゼロかも
だね。売れ残り部屋の値交渉が楽しみだわ。

金融緩和で不動産業界はなんの努力もなくあぐらをかきまくっている結果がこの利益よ。とっとと金利上げろよまじで。庶民からむさぼり食うデベよ。次は西宮のタワマンで荒稼ぎよ。

近くに月極駐車場が見当たらないそうですが、既に駐車場の空きが無いんですか？
それともマンションの立地環境から駐車場が足りなくなると予測されての発言ですか？

中学校が山の上で物理的に通える距離にないので、私立のみの選択肢ですね。
私立にしても子供の足では駅まで結構かかるので大変かと。

>>136 匿名さん

ここは苦楽園中学校区なんですね。
確かに公立でも私立でも登下校が厳しいですね。

>>137 eマンションさん

校区の苦楽園中学までは距離だけの換算でも徒歩約40分です。
そこに上り計算すると、毎日登山感覚です。
足腰は強くなるかもです｡

待機児童日本1位を誇る自治体の西宮市は、
小学校区や中学校区でも今まで無策だった結果が、こうなってます。

ただ、南海トラフの時は、ここは勝ち組になりますね。揺れるだけで、津波に巻き込まれる事はないですし。

興味があったので見に行ってきました。
１階のリビング側は身長以上の高さのコンクリートの壁が立ち上がっており、その外側は植物植栽の土がその高さまで入ったコンクリートの巨大植木鉢のような仕様でした。
中に湿気が溜まること、構造が半地下仕様となるため、ただでさえ湿気やすいのにそれを助長することになりそうで心配してます。明るさとジメジメさが心配です。
２階以上は半分が目の前老人ホームしか見えない仕様でベランダの水栓がないのも気になりました。
駅からの距離考えてもその割にはどう考えても価格設定が高すぎますし、会社さんが儲かられているのも相当利益が乗っているのかなと感じました。
また他があまりやっていない中、来場記念品をばら撒いているところも、よっぽど人気ないのかと気になりました。

老人ホームがすぐそばなので視線が気になりそうです。
とにかく価格が世間離れしてきてますね。
１階は湿気でカビそうですね。

モデルルーム行きました。
売れ行きが悪く感じましたが、似たような部屋が沢山ある中で老健施設や現物ができる前に、これだけ高い買い物をできる人達がただただ凄い？と思いました。
条件や価格から見ると立つまでに売れる物件とは思いません。

>条件や価格から見ると立つまでに売れる物件とは思いません。
デベロッパーもそんなこと思っていないよ。
完成前に完売したら価格設定失敗で会社に怒られるよ。

>>143 匿名さん

思わんでしょ。
ただの価格設定違い不人気物件でしょ。

本当価格設定ミスってるよねここ
昨今の価格上昇考えてもここはおかしい

まあここでコメントしている素人よりは東京建物さんのほうがこの物件の市場価値を知っていると思いますが（笑）

校区の苦楽園中学までかなり距離があることを考えると、
お子さんがいらっしゃるご家庭は厳しそうですね。

中学校までは自転車通学やバス通学は出来るのでしょうか？距離的に気楽に行ける距離ではないので、
部活の帰りが遅くなる、または朝練があったりすることを考えると近いほうがいいです。

>>147 匿名さん
西宮では多くの子どもたちが中学受験します。夙川エリアに限れば殆どの子どもが私立に進学していますので、校区の中学より駅への距離を気にした方が良いのかなと思っています。

夙川小学校は6割くらい私立中学に進学します。毎年各クラスの上位の生徒は灘、甲陽、神女などの難関校に合格するのでかなり進学熱は高いんでしょう。

苦楽園中学までの登校手段ですが、入学案内を見ると徒歩通学を原則とし、自転車・自家用車・タクシーでの通学は途中まででもしてはいけない、ケガや病気の際の送迎は担任に申し出が必要と書いてありますね。
但し路線バスの利用はOKだそうです。

>>150 匿名さん

しんど。
税金払ってるのに、田舎やないのに公立校まで通うのにどれだけかかるねん。。。

西宮市って、マジで日本一だけ待機児童多い市町村だけあるな。

市長が代々アホやったからこうなるんやね。

路線バスの利用のみOKという事ですが、マンションから学校までのバスの便はいいんでしょうか。
車での送迎も許可されないのであれば、せめてバス停まで近く本数が豊富だといいですよね。
しかし改めて考えると何故車での送迎はNGなんでしょう？

>>152 匿名さん
渋滞や待機駐車で近隣の方々に迷惑がかかるからじゃないですか？

>>152 匿名さん
調べてみましたがバス停まで普通に遠いのと、中学校近くのバス停も非常に遠いためバス通学は現実的ではありません。私立前提の家庭以外は検討しない方がいい物件だと思います。

そもそも公立中学進学者が少ない地域なので、夙川の人気エリアはどこも中学まで遠いですよ。夙川近辺で中学が近いのは苦楽園の山の上（苦楽園中学）か、夙川東側（大社中学）に住むしかないですな。。。

中学校近くというとヴェレーナシティがお勧めです。かなり庶民的なエリアになりますが。

チミは「庶民的」って言葉を慎みたまえ。

子どもってけっこう歩いても平気な場合もあるとはいえ、徒歩34分はさすがにきつそうに思います。子育てファミリーというよりは、子育てが終わった大人のファミリーとか、逆に小学生くらいまでの子育てファミリーだといいのかな。いずれ住替えとかを考えながら。駅まで13分の立地は将来的にリセールする場合にどうなのかな、というのはあるけれども。4LDKとか3LDKが多めだとファミリー層が多くはなると思いますから、同じような悩みを抱えている方は多いかもしれませんね。

築9年のプラウドが最近でも平米単価90万円以上と買値以上で取引されているので、リセールバリューは心配していません。中学も3年だけだし、通学時間34分って私学に通う子よりもよっぽど短いですよね。むしろ心配なのは商業施設が近くにないこと。最寄りのコンビニでも700mほど離れてますね・・・。こういう環境を良いと思えないとつらいかもしれません。

遠いとかごちゃごちゃ言うてる人おるけど、嫌やったら買わんかったらええだけの話。

たしかに。
お値段から考えると普段から車で移動される方とか、お迎えありとかの感覚ではないかと思いましたが、
学校側がだめとなると従うしかないだろうと思います。
ご近所のお子さんたちも通われているのだろうから、なんとかなるとは思うのだけど。
お値段はけっこうするなと思ったのだけど、部屋の広さや設備仕様やデザイン他、
魅力のあるポイントがいくつもあるなと思います。

中学への通いやすさで盛り上がっているようですが、たった3年だしそんなに重要かな？他の方も言っているように、夙川苦楽園エリアは結局大社か苦楽園中学しかないので、どこに住んでも遠いですよ。ここは小学校近いし、神戸線特急停車駅徒歩圏なので通勤通学は普通に便利だと思います。確かにコンビニは遠いですが慣れればそんなに不便でもないですよ。むしろ商業施設が近くにない静かな環境を享受できる貴重な場所だと思っています。

駅から離れていることは少しネックではありますが
マンションの設備内容や間取りをみると申し分ない感じ。
水回りや収納スペースも充実しているので、家庭を預かる主婦にも嬉しい内容ですね。

苦楽園中学って毎日登山だよ。校庭からは神戸から大阪まで見渡せる展望台みたい。34分どころか感覚的には1時間くらいの感じ

>>162 口コミ知りたいさん

中学への通いやすさ、
めちゃ重要でしょ。
3年通い続ける子供の気持ちを考えてあげてください。

>>165 中学近くといっても苦楽園の山の上では高校、大学、社会人になってから大変ですので・・・。

私立受験が多いエリアなので、そのつもりでいるならばいいのかもしれませんね。
私立中学の受験もご縁なので、仮に残念な結果になったら
がんばって通学することにはなると思いますが…。
一番体力のあるときですし、がんばれってかんじですね。

このエリア自体の学区のレベル自体は高めなのかな。
小学生は中受されるお子さんが多いのならば、自ずと小学校自体も勉強をするという意識があるだろうし、
みんながみんな、受かるわけじゃないので
中学校の方も引き続きその雰囲気は持ち続けられるといいのですが。

どこのエリアにいようがどこの学区にいようが出来る子はおる。

学校までの距離を考えると子供さんがいらっしゃらないご家庭、
仕事は定年退職されている方、または自宅でテレワークができる
環境であれば良さそうでしょうか。
それでも車は必須になりそうですが、、、