（仮称）中原区今井西町計画新築工事

>>19 マンション検討中さん
新しくできた喜多見のグランドメゾンがまさにこんな感じです。病院のような賃貸のような、残念な仕上がりです

住戸計画。５５から８７㎡。
２ＬＤＫはＥＬＶ脇のものでしょう。

工事車両ルート。杭工事期間以降のものです。

最初の一年間（解体工事期間）は、今井上町交差点からのルートだけ使います。

これじゃ今井小、下校時は南口は使用禁止にしないと危険でしょう。
校庭経由の北口から帰宅するようにしないと。
危険すぎます。

今井小児童の安全確保についての業者の認識。マーカーは私が引きました。

市道中原５号線というのが今井小南口の道路。ここが、マウントアップ等により歩車道が分離され安全とのこと。

本当に安全ですか？ どう思いますか？？？

説明会で示された、工事日程です。

解体工事で、アスベスト除去の時
周辺住民へ周知すると言ってました。適正に処理するとのこと。
説明会資料ｐ．１５

解体する社宅には吹付石綿等の飛散性アスベストが使用されていることはわかっていて、
建材にもアスベストがあるかもしれないそうです。

アスベストは吸い込んでから数十年後に中皮腫という悪性腫瘍になる可能性があり、潜伏期間（初めての石綿ばく露から発症まで）は40～50年。出典は独立行政法人環境再生保全機構の資料。
つまり今井小、今井中の児童生徒さんへの影響が心配。

他にも お知りになりたい情報あれば 環境影響評価準備書の説明資料から抜粋して 投稿します。

＞＞２１
喜多見のグランドメゾンというのは
世田谷喜多見ザ・テラスのことですか？積水と清水総合開発の。
だとしたら、喜多見の色はもっと濃くて落ち着きがあります。
そもそも喜多見は70平米で7000～8000万円なので
一緒にされたら向こうが怒りますよ世田谷区の駅近物件ですからね。

まあ、色以外の、建物仕様はよく似てますが笑

>>27 マンション検討中さん
ここも70平米で7000～8000万円しますよね？
むしろ喜多見より高いと思うのですが

＞＞２９
武蔵小杉みたいな川崎アドレス、しかも駅から徒歩１０分以上離れてる７０平米台が７０００万円超えなんて、いくらなんでも有り得ないでしょう。駅近のタワマンじゃないんだから。
と思いますが、南向きならワンチャン７千万ありますかね？
少なくとも６千万超えは堅い？

ランドスケープが独特ですね。
コの字型の内側に中庭向きの部屋がありますが、かなり閉塞感がありそう。

全戸とも内廊下にしたので通風を確保するために吹き抜けを設けたのでしょうが、内廊下部分の空調が大変そうですし、大規模修繕も吹き抜け部分に手間と費用がかかりますね。

エレベーターは274戸に対して6基。低層5階建てなので充分すぎる数ですが、これまたメンテと更新費用が大きい。

タワマン並みの管理費・修繕積立金になるでしょうね。つまり分譲価格もタワマン並みの高級物件になりそう。

何時ごろ販売はじまるのでしょうね、楽しみです！

>>30
周辺の地価、中古価格からすると6000万台は考えにくい。

平均7000万～7500万と予想

>>33 マンション検討中さん
平均でそこまで行きますかね？
南向きの最高値は７０００超えるくらいで、でも平均としては６千前半じゃないですかね～？詰め込みすぎだから

いや、むしろ8000万とか超えると思います。
横の同じ規模の中古マンションの80平米が、7000万で売られているので。

その中古マンション、
売値表示7000、でも7000では約定せず寄って来た客に部屋のあちこち指摘され叩かれて6500くらいかなと。それを織り込んで7000スタート。
あと、調べましたが新築時5000ちょっとですよ。築15年で40%も上がる?
一方、積水のは新築のため表示から一円も下がりませんので。

隣の中古は、表示価格から下げ6500。敷地に余裕があり割高。
積水新築は、表示価格のままで7000。ぎゅうぎゅう詰め割安。
これが結論

隣のマンションの実勢。2Fしか見れないけど80平米は南向きで何とか6000に届く。https://www.ieshil.com/buildings/280354/
物件募集のページとかチラシの価格は売り主目線として盛って書いてあるわけで。7000とか大嘘でしょ

いくらにしてもどうせ5m台のナロースパンだよね

スーモで3階が7000万って出てたんですけど、結局は安くなって売られてると言うことなんですね。
買えるような値段で積水が売り出してくれたらいいなと思います。

近隣の中古が6500辺りとすると、条件悪い部屋で6000後半スタート、採光良い部屋は7500って所でしょうか？

>>41 管理担当さん
管理担当様、ご削除有難うございます。名前がふざけてまして反省し削除いただきました。

あらためて書きますと、最近、本物件の仕様変更通知が近隣住人に配布されました。

一階外向き全住戸で、庭「住戸テラス」の奥行が1.2～1.3メートル程度削減され、結果、内向き住戸のテラスと同じ奥行になりました。建物の位置は変化なく、緑地帯と庭の間に、減少幅分の無印の帯が出現しました。つまり敷地が狭くなった。
細かいですけれども南棟、棟全体で東西方向の幅が50センチ縮小、戸数はフロアあたり16(変更なし)。
センターの共用室は北端へ移動しメールコーナー等と合体。これで、中庭面積同じでも雰囲気的に広くなり良かったです。
ごみ置場が東側共用室の一部に新設で計二箇所となり、バイク置場は9→4台と減で位置移動。平置き駐車場11→10と減(含 身障者用)。

>>42 匿名さん
南棟の縮小幅は50センチじゃなくて5センチが正しいです・・・

ゴミ置き場2箇所は嬉しいですね！
ディスポーザーついてることを祈ります、、

>>44 マンション検討中さん
付いてますよ
ちなみに、ディスポーザーの排水は南側道路下の排水路へ。
汚水は今井小側の道路下の排水路へ。

今はどこも上がっているので、70平米はかるく7千万のってくるでしょう。
どこも最初頃ののポジショントークより高いですからね。

今は特にタイミング良くない。五輪特需一服と思ったらウクライナ危機からの燃料高騰に突然の円安局面。工事説明会した2月に1ドル115円、その後25%円安になってる。輸入資材価格も跳ね上がりホントに7千万円乗りそう。逆にＮは社宅をうまい時期に売り抜けた。今なら開発見込み立たなくて買うデベいないでしょう。

そろそろ販売でしょうか？？

>>48 マンション検討中さん
まだ販売されてないみたいですね。
ＮＥＣの溝の口社宅の跡地も積水が作っていて
物件の価格を見て驚きましたが
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/684967/

>>49 マンション検討中さん
ん－、やっぱ高いですねー。
ここも同じくらいの価格でくるのかなー。

高いですねー！！
徒歩距離も同じくらいだろうし、同じ感じでしょうね、、

>>51 マンション検討中さん
ただ、溝の口物件は配棟？に余裕があるんです。小杉の方はみっちり詰めてますから、その分安いのかなと期待。
上のリンクから溝の口の公式へ行けば配棟見れます。

現場はこんな感じ。
敷地は思ってたほど広くはないですね。

>>53 匿名さん
100m x 100m だよ？　かなり広いと思うが
どんな風に思ってました？？

>>54 マンション検討中さん
日医大キャンパス再開発計画の、タワマン2棟が建つ区画くらいの敷地面積かと思ってました。

>>55 匿名さん
残念！　あそこの面積の、ちょうど半分です

日医大跡地 20,178㎡に1500戸で、13.5㎡/戸。
今井西町計画 9,991㎡に274戸で、36.5㎡/戸。

土地の評価額がどのくらい違いのかわからないけど、一戸あたりの固定資産税は同じようなもんかな。

>>57 匿名さん 国税の路線価だと
小杉町一丁目の再開発地域は「個別評価」となってますが、参考までに東隣63万円/㎡。
今井西町は37万円/㎡。つまり今井西町は半値。
逆に戸あたり面積は今井が倍もつとすると、
たしかに一戸あたりの固定資産税はおなじくらいになりますね
てことはタワマンと同じ価格帯になるの？
徒歩で遠いから少しは安くなりますよね？
積水さんお願いしますよ

>>58 マンション検討中さん
よく考えたら、路線価には駅からの距離が織り込まれてますよね。遠ければ路線価も低い。だから積水のも高いということになるのかなぁ

坪単価400前後と予想

>>60 名無しさん
だとすると、2LDK (55～60㎡) で6700～7300万前後、3・4LDK (70～87㎡) で8500～10500万前後か。

エントランスは今井小学校側らしいので、その道をずーっと東にまっすぐ行って、JR西口まで12分くらいですかね。

小杉駅JR西口へは10分です普通の大人なら。
でも区役所前の交差点で信号待ちが入るから、プラス２分か
てことで12分で正解

>>63 マンション検討中さん
そうですか、信号にかからなければ10分なんですね。
意外と近いんですね。

信号は３個あり、最初が当マンションの角、次が区役所前、最後が南武線アンダーパス。合計でプラス5分です。特に当マンション角の交差点は待ちが意外に長くてイライラすると思います。

歩道が狭くなったり片側なかったりして、子供を歩かせるには少し怖い道ですよね。

JR小杉駅西口 (階段を降りたところ) から今井小学校正門前向かい側 (マンション敷地側) まで実際に歩いてみました。3か所の信号にはすべてかかりましたが、所要時間は10分ちょうどでした。
通勤モードで歩いたので、わりと早足だったかもしれませんが。

その階段降りた所から横須賀線ホーム登った所まで7分かかりますので

横須賀線は遠いからしょうがないです。

横須賀線の新改札口ができたら、JR西口はスルーして真っすぐ行けば、トータルで17分くらいですね多分。南武線ホームを経由するよりはマシでしょう。遠いことは変わりませんが・・・