シエリア王子公園ってどうですか？

>>80 マンション検討中さん

マンションギャラリー時には正式な金額は教えてもらえませんが、大体の概算金額は教えてもらえますよ！
階層、部屋タイプによって違いますが、価格はその坪単価ぐらいでしたね。

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>>64 買い替え検討中さん
商店街は通行止めの柵があちこちにでて22時までは通れません。物理的に通れないので車から降りて通行止めの大きな柵をおしてどけないと通れません。立て看板でも朝から22時まで通行禁止となっています。
ちなみに自転車も乗って通れません。警察官に呼び止められ、おりるようにおこられていました。マンションから出て商店街抜けるまで押して歩くしかありません。

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>>81 評判気になるさん
ありがとうございます。
坪単価220万ですと、5000万超えのお部屋もあったのでしょうか？
借地でなければ妥当かもしれませんが、ちょっと高いですね。売れるのでしょうか…

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>>80 マンション検討中さん

物件概要にすでに出てる

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>>83 マンション検討さん
高層に連れて5000万台の部屋が多くなっていました。ただ、1LDKのみは最上階でも5000万円は切っていたような、、、
ギャラリー参加後、購入希望者は部屋の事前希望みたいな面談があるのですが、私が行った時には既に初旬の土日は埋まっていて、中旬以降でしか空いていませんでした。
営業マンの巧みな営業術かもしれませんが、興味がある人は多いように見受けられました。

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>>84 匿名さん

概要に地代の記載欄すらないんですが、かからないんでしょうか？それとも記載ミス？それとも１番の借地のマイナス面なのでわざと記載せず？

見学行かれた方、地代ってどうなってましたか？
毎月のと初回にまとまった金額は必要ですよね？
毎月が高いと長期保有には向かないし、一時金が高いと短中期には向かないし、せめてバランスのいい塩梅になっているかどうかが気になります。ここの金額を入れた初回購入費用と購入金額を含めて高いかどうかがはじめて整理できると思うので、わかる方、よろしくお願いします。

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となりのグルーブ王子公園の住民スレ３６３にありましたが、引っ越し業者が入れなかったので山幹にとめて荷物を運ぶしか仕方がなかったそうです。
入り口付近の八百屋や廃品店が荷物をせり出して置き通行できないようしていたのでマンションから車を出すときですら縁石にこすらざるをえない状況になってました。
地元の古い店がおおいですからこのマンションも引越しができるのでしょうか。
グルーブ王子公園の商店街側の出口付近では夜になるとおじさん、おばさんたちが箱椅子にすわってつまみを食べながら飲んで大声でマスクしないで話していて通りたくありません。
朝7時台は大型のごみ収集車が猛烈な勢いで横幅ぎりちょんで走ってくるので怖くて仕方がありません。子供とかお年寄りはあの時間は歩けないです。ごみ収集車の後ろを歩くと臭いですし。よく犬の糞も落ちています。パチンコ屋のきらめく明かりも気になるようです。

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>>86 通りがかりさん

価格面ではこれが一番重要ですよね。
所有権の周辺物件とこれがないと比較できないですね。

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>>87 匿名さん
引越し業者が入れない道ってことですか、まだ現地きちんと見に行けていないので、情報ありがたいです。
あと治安面、そんな感じとはびっくりです。灘区のJR阪急沿線は生活環境がいいと思っていましたが、色々ですね
かなり下町感？があるのでしょうか…

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校区的に稗田小学校？どんな雰囲気でしょうか

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>>90 マンション検討中さん

普通

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>>74 通りがかりさん　この辺りは人気が無いのですか？皆さん、古い商店街で過疎化の進むエリアを気にしているのですか？

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>>92 マンション比較中さん

そのとおりだと思いますよ。それに駅が近い等の好条件が他にあるわけでもありません。今の子育て世代に人気のある環境ではなさそうです。

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>>92 マンション比較中さん

良くもないですが、悪すぎることはないかな？とは思います。
ただ悪すぎることもないといった妥協点マンションなのに、そこに所有権でなく借地も乗っかってくるので、ただただ残念なマンションとしか言いようがない。
誰が買うのかイメージつかないですね。

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ありがとうございます。
借地は避けた方が良いのですか？
別のシエリアでこの前説明を受けたのは、これからは定期借地の時代ですよ。と言われましたが、今回の借地は違うのですか？

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>>95 マンション比較中さん

これからは定期借地の時代ｗｗｗ格差社会の象徴ですね。
それくらいなら一生借家の方がいいですよ。リスクないし。

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>>95 マンション比較中さん

もう良い土地がないから確かにこれからは借地の時代かもね。
でもそれなら賃貸でいいやん。　無理して買うなって。

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>>95 マンション比較中さん

シエリアは借地が多いので、そういった説明をするのかと思います。普通に考えてみてもらったら所有権と借地権でどちらがいいかぐらい分別はつくかと思います。
借地の時代というのはシエリア語かと思いますよ。
他の事業社なら、今回は場所がいいので借地で、借地のデメリットはあるけど、この場所に住むことで得られるものに換算すると、メリットがあります。といった流れになるのが普通です。時代ですと説明されているが怖いですね。ちょっと引きました。

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>>86 通りがかりさん

普通借地と記載があるので、地代はかかります。
地代の無い借地は使用借地となりますが、借地の中で最もリスクのある借地となります。地代については土地で相場が決まっており、相場を下回っても使用借地となるケースがあります。ここは普通借地となっているので相場通りの地代が発生しますね。しかも駅から離れているにも関わらず、ここの地域地区は商業地域なのでそこそこ取られると思いますよ。これだけ閑散としてるのにねぇ…バランス悪いところが目につくなぁ。

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行けば分かるが閑散とはしていない。　活気のある商店街ですよ。
借地には反対の立場だが所々にアンチのネガを潜ませてるのでタチが悪い。
下町の雰囲気が嫌いでなければ住みやすい場所ですよ。　所有権なら値段次第で買うのはありだと思う。　

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借地で買うメリットは何ですか？
借地で買うぐらいなら賃貸でもいい気がしますが、やはり値段ですか？

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将来的に売却を検討しておりますが、借地の場合はやはり所有権と比べて大きく劣るでしょうか？

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リセールに関しては維持監理と更新期間によると思います。
所有権に比べて借地権の物件はリセールは安いです。しかしその分取得価格も安いはずですのであまり気にする必要はないです。維持管理は高く売れる物件の基本なのでしっかりと管理するべきです。
この物件は土地の貸与期限が明確ではないので気になるところです。
そもそも借地物件を売る前提であれば買わずに賃貸のほうが安心ですよ。

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>>102 マンション検討中さん

そもそもこの程度のレベルの立地なのに借地のリスクが乗っかるところに不安があるから、こういった質問になるのかな？と思います。
それは売却時の買い手も同じことを思いますし、次の買い手はもっとリスクが高いと感じるのは想像つきませんか？
次の買い手が喜んで買うとしたら値段しかないでしょう。
借地は入口少し安い、出口かなり安い。ここをある程度は覚悟しないといけませんよ。

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やはり借地権であるからこそのお値段には思えます。そうでなければもっと高かったのではないかと思うので。
借地期間は40年間となってますが、期間満了後は10年毎に更新可ともなってるので、一応長くは住めそうな感じもします。
よほどの事情が無い限り長く住もうと思う人で予算重視の人には悪い選択ではないような気もします。
部屋の広さもほどほどにあるので、いろんな意味でゆとりのある暮らしができるのではないかと思います。

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10年毎に更新可　　ということは　10年ごとに　300万、400万の更新料を払う必要があるということでOK?

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南にある摩耶シティシリーズと同じ坪単価くらいですかね。借地でそれは…。

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リビングの角の柱の出っ張りがこんなに出ていて、間口が狭いと家具の配置は難しいですね。

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>>107 匿名さん

マヤシティシリーズよりかは坪単価で20万くらいは安いですね。それでも高いですが

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>>109 検討板ユーザーさん

20万ちがいのもあるけどそれは角部屋や上層階のような…ほとんど変わらない所有権のマンションがあって、さらに向こうは大手、大規模とはるかに条件がいい。
そこからさらに借地となるととても厳しいかと思います。
条件面では買えないマンションでしょう。
ここに住む理由のある方、ここしか買えない事情の方、などが購入者なのかと想像します。

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>>110 通りがかりさん
本当にそうですよね。ここしか買えない事情の方…納得です。

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コストカットやばかったですよ。

トイレがリクシル。…普通分譲ならTOTO…
浴槽もリクシル。…マジか！？
浴室照明がラインLEDでも何もなく普通の…
洗面化粧台の裏収納にフックや転落防止の工夫なし。
レンジフード吸気のみ…吸排気くらい入れてほしい。
キッチン蛇口も安いの付いてた…
インターホンもアイホンの簡素なやつ…
バルコニースロップシンクなし…
当然にオール電化なのでミストサウナなし。床暖なし。これは関電クオリティ。

気づかなかっただけでまだまだ安いの入れられてそう…これはなかなか客層を下に見られましたね。

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最近はコンパクトな間取りのマンションが多いのですが、
こちらのプランを見ていると、広い間取りのプランもかなりありますね。
子育て世帯だと、部屋の広さだけでなく広い部屋が欲しいのでいいなと感じました。
借地権物件ということもあり、価格も買いやすい設定にも魅力を感じます。

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>>112 通りがかりさん
やばいですね。下手すると賃貸より‥。

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>>114 匿名さん

最近の賃貸はバカにできんですよ。
シエリアくらいのクオリティなら全然高級賃貸の方がクオリティ高いのありますよー。

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買う方の気が知れない。
立地、価格、品質、契約条件、価格以外どれをとっても二流。

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>>116 検討板ユーザーさん
他のスレではネガキャンと捉えられることもありますが、ここはガチですね。

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36ですかぁ。盛りましたねぇ。
さすがにこれは盛りすぎでは？？？

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ここで駅から遠すぎるとか言ってる奴はどんなところに住んでるんだよｗ

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>>119 マンション検討中さん

借地だからでしょ。

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>>118 名無しさん

先着４なので、最高でも32。
これは絶対にないね！！！
10盛って22。半分盛って15。
半分くらいかな？もっと盛ってる可能性もありそうだね。
普通に見て10から15ってところかな？
下手したら一桁もあるか！？

このタイミングで２期の概要出さないところを見ると売れ行きを把握されにくいように操作していきそうですね。こういう出し方は誠意に欠ける販売のわかりやすい兆候なことが多いよね。総合的に見て胡散臭さを感じてしまう、、、

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>>121 検討板ユーザーさん

どういう意味ですか？

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第一期のお値段と平米数、教えて頂きたいです。

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>>121 検討板ユーザーさん
最近はコンプラの関係から盛るとこほとんどないよ。
ああ地方のデベ専業でやってるような会社は別やけど。

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>>124 匿名さん

？？？
どこも多かれ少なかれやってますよね。
買われた方への満足度考えるとやってあげた方が優しさなのかな？と思います。やってないと言う方が違和感…
ネガキャンへの反応の仕方みると販売さんかな？
完全否定は余計に違和感出てますよ。
お盆休みもなさそうですね。
お疲れ様です。

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>>125 検討板ユーザーさん
>？？？
>どこも多かれ少なかれやってますよね。

なんでそんな内部のこと知っているの？

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床暖が無い分、エアコンついとるん？

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>>127 マンション比較中さん

エアコンはオプションでつけることができるみたいですよ！

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>>128 匿名さん

えぇ！？すごい！！！
普通にどこでも出来ること言ってる。

テンカセは天井下がるから、ここの天高にはおすすめはできそうにないですけどね。
普通のエアコンなら量販店の方が安いし、エアコンのオプション設置のオーダーはこのマンションのクオリティではありえないでしょうね。

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今一次先着順とのことですが、その前に抽選があったようですが、大体どのくらい申し込みがあったのでしょうか？

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>>130 マンション検討中さん
>>121 検討板ユーザーさん
これを解読すれば良いよ。

このマンションは焦るべからずだと思いますよ。
人気あれば一期二次や三次と続けれるように二期予告をしますし、抽選が多ければ外れた人用に二次三次と用意しますので。

あとこのマンションは借地で地代が必要なので完成前あたりから値引きしていくことになるんじゃないでしょうか？どこが底値か、どこまで底なら、この悪条件のマンションを買っても得があるか、１割なのか２割なのか、一年後、先に買った人が泣きを見る典型的売れないマンションになるんじゃないでしょうか？

ちなみにシエリアは値引きするみたいですし、借地で失敗してるマンションの多くは値引きが解決策ですね。しかも今回の販売提携してる会社は大幅に値引きしてくれるようです！

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焦らず竣工後実物見て値引きがあれば検討するのが無難ですかね

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>>131 評判気になるさん

もう先着順って珍しいなと思っていたので…よく分かりました、ありがとうございます！
新築で値引きがある場合もあるんですね、ひとまずあまり人気がないのが残念ですが、様子見ます。

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過去最高のマンション価格相場ですからね
ここに限らず、ずっと出るのを待っていた立地であれば問答無用で買いですが、そうでなければ焦らず様子見かなと思います。

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初期契約　30戸らしいですよ！

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30戸はいい数字？どうなんでしょう
マンションギャラリーに行けていないのですが、2．3階までは商店街のアーケードで、ベランダからの景色はあまり良く無いのかな？

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初期３割契約はまあまあの滑り出し！

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>>112 通りがかりさん
TOTOしからしらない。LIXILのユニットとトイレはINAX品質。知らんのかそんなことも。同等仕様ならINAXの方がコスト有利
レンジフード吸気のみ？はっ？レンジフードは基本的に排気ですが。差圧レジスタの間違いでは。
インターホン。パナソニックはリコール、供給不安が多発。アイホンの方が信頼できますが。
バルコニー。カチッと水栓あるけど。シンクは避難有効かなんかでつけれんのちゃうかな。
ユニット照明。ダウンライトですが何か？
キッチン蛇口じゃなくて水栓ですよ。昭和か！

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ネガティブな意見に対しての反論かと思いますが、文脈や言葉遣いなど品が無く、稚拙な表現にこのマンションの品位を感じてしまいました。
おそらくこの反論から推察すると立場的に販売関係者か契約者なのかと想像します。専門的な知識も少し垣間見えるところから販売関係者かな？

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知識の無さを認めてますね。

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バルコニーからの景色は何階からがいいのでしょうか？aやgタイプは西を向いていますが

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70.平米3900～とHPでてましたが、低層階ですよね？ちなみにこのマンションは定借の地代というのは月いくらかかるのでしょうか？

何年後に返さなきゃいけませんか？
(返す年月日がかなり先の場合、夫婦がなくなったらどうなるのでしょうか？←親族が解体？のお金支払ったり？必要？)

詳しいかたもしくは、内覧されたかた教えてください。

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>>142 マンション検討中さん
定期ではなくて普通借地らしいですよ。　
詳しくは借地借家法で。

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>>139 検討板ユーザーさん
マンションに関する有益な情報を提供してください。

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1回目の更新は反対ないだろうけど2回目以降はどうなるんだろ
定借70年とかで終わり決まってた方が分かりやすかったかも

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プラン数が割と多いですね。
狭い間取りが最近は増えている中で、広い間取りがあって使いやすそうです。
価格も割とお安いのですが、このあたりって坪単価安めなのでしょうか。
子育てしていると、教育資金が嵩んでいくので嬉しいですね。

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ここは、商店街の中にあるのですか？
それか少し離れてますか？(駅から歩くと商店通らずエントランスこれますね？)

あと借地40年と書いてる方がいますがそれは事実(HPに書いてる？)ですか？
そして10年ごとに更新なのですね。

となると更新しないかするかは40年後？2063年頃に全住民がそれぞれ選択し、出ていく方は余計なお金はかからず出ていくのでしょうか？

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>>147 口コミ知りたいさん
商店街に面しています。
王子公園駅からだと、商店街大通りを真っ直ぐ歩いて10分くらい、左手（北）に曲がって、本当すぐです。
そこの南北の道にガンガン車が通ります。
お子さんがいるご家庭は心配と思います。

いい間取りは既にとられており、残りは使い勝手悪そうです。ほとんど間取りが縦長、小さい土地に詰め込みすぐです。

商店街も大通りは大変栄えていていいですが、少し路地入るとさびれ気味残念な所もあります。

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>>148 通りがかりさん

詳しくありがとうございます！
借地なのに、そんなに売れてるんですか？

借地ってちゃんと説明受けたら悪くないのかな。

内覧検討してたけど確かに今HPみたら見てた部屋が消えてるかも。普通の2Lくらいの70平米以下があった気が、、

友達とか呼ぶ時とか商店街あまり通りたくなくて、別の道であるかなと思って聞いたのですがやはり商店街通る感じなのですねー。

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>>149 口コミ知りたいさん

消えてません。売れてません。

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>>149 口コミ知りたいさん　

上の方が書いてる通り。間取りは7種類くらい、いい間取り2個以外はほとんど売れていません。

借地は、地代に固定資産税も払わなきゃいけなくて、20.30年考えたら…
マンションは売りやすい点がいいのに、売りにくそうです。
田舎2線使えて、場所がいいと思いましたが、現地に行ったらわかります残念。

でも灘区王子公園、新築マンションという点はいいですね

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そうなのですね。みなさん内覧行かれたのですね。
ちなみに70サイズ位のお部屋4千位ですか？階数でどのくらい違ったかもわかるかた教えてください

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借地期間は2020年4月2日より40年間(期間満了後は30年毎に更新可。更新料不要。)だそうですが40年後に更新せず退去する方が多ければゴーストマンションのようになる恐れがあるのでは？
また管理組合のシステムはどのようになっているのでしょう。

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解体費用の積立があるかどうかも気になる

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>>54さん
>>解体費用の積立
色々と話を聞くと、マンションの資産の運用って、揉めるところは揉めるみたいです。
管理組合がしっかりしているならいいけれど、年に1度の総会をさぼる人が多いなどあると、後で厄介な話になるとか。

理解しにくい部分ですが、話をちゃんと聞かないとと思っています。

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>>150 マンション掲示板さん
売れてなかったら初月３割超えませんから契約が。

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売れてるんですね。実需での購入なんでしょうか。
物件概要を見ると解体費用の積立金の項目はありませんでした。
これは借地権マンションですと毎月掛かる費用となるんですか？
それとも最後の方にいる住人だけ徴収されるんでしょうか。
近所のマンションですと40年位はそれなりに保っていますが
それ以上になると劣化が激しくて見栄えの面でも厳しいですね。
解体に向けて入居者さんも少なくしていったりして。ここはどうなるんでしょうか。

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定借マンションでしたら借りられる期間が定められているので解体費用を徴収しますが、こちらは更新もありなので売主負担の建て替えになるのでは？
40年後に更新を希望した場合、こちらに住み続けられるのはあと〇年と通知が来るのかもしれませんよね。

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今の新築マンションなら40年は外観的にも余裕で耐えうるだろうから1回目の更新は問題なさそうに思う
2回目の更新となった時に建て替え資金ない場合はどこかに売却できるのだろうか
土地の所有権があれば土地の価値から解体費用差し引いた分のお金ぐらい返ってきそうだけど

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40年後に2回目の更新を希望する住人が極端に少なかった場合、その後も住み続けられるのか不安になりますね。
管理組合の人数も少ないでしょうし、管理費や修繕積立金など住人の負担が大きくなってしまうのではないでしょうか。

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最近行った方いますか？
ここって60m2代の部屋は、地代などこみでいくらくらいなのでしょうか？？

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ここと西宮の借地？のマンションって、何が違うのですか？
こっちは定期？更新性で40年後に更新は必ず無料？有料？でできるのでしょうか？

ちなみにその40年後の更新時に更新せずに家を売る選択と(売れなければ安価で)、更新して住み続ける場合では何か変わってくるのですか？(不利なこととか)

営業さんに聞くとメリットしか言わなそうなので気になります。(まだ内覧してませんが)

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>>162 口コミ知りたいさん
恐らく西宮は企業の土地なので定期借地
こちらはお寺なので特に期限もなく普通借地

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昨今の人口減少と空き家問題を考えるとよほどに良い立地でないと将来負の遺産をもつリスクを考慮すれば借地マンションの選択肢もこれから増えるかもしれませんね。当方もマンション購入してますが売れない貸さないリスクを持ち続けるもの負担だなと考える今日この頃です。

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普通借地を更新しない場合はおそらく借主負担で更地にして返さないとだめですよね？

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>>163 名無しさん

ありがとうございます。
普通借地は、制限なく更新ということですかね。記載にある40年越えたときに更新するときはお金かかりますか？そこで更新しない場合は売却しかないと思うのですが40年経ってたら売れませんかね？となれば住まない人はどうなるのだろう、、

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物件概要を見ると、こちらは普通借地権で、40年が上限。更に更新を重ねることは可能で、しかも更新料は無料とのこと。
名義変更したときも手数料が無料なんだそうなので、
少なくても条件だけ見ると良心的に思います。
ただ気になることがあるとするならば、地代ですね。
変動はあるのかどうか。
所有権物件の場合と比べてお得感はあるのか、も確かめたいところです。

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マンションの耐用年数的に70年後には解体の可能性が高いかと思いますが、解体費用の積立てなく土地の区分所有権もなく、立ち退くにも建て替えるにもお金が結構かかりそうなのが気に掛かりました。

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40年後の更新は無料なのですね！

気になるのは例えば今30だとして40年更新したとして70歳。80までに夫婦が亡くなったとしたらその後は、身内が手続きすると思いますが所有権持ってないので、土地のオーナーにその旨連絡するのでしょうか？(生存してなければ後継の方に？)その時に退去となるのでその際に解体費用など、いくらか請求されるのでしょうか？？

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縦長のプランが多い中、Gタイプはキューブ型でいいなと思います。
どの階にもあるのでしょうか？階によって価格帯は変わりますよね。
１期の先着分が販売中ですが、どのプランが販売中でしょうか。

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>>169 通りがかりさん
借地更新時期と重ならない限り身内がマンション所有権を引き継ぐだけかと

その後の更新時期になれば築年数的に建て替えか土地返還の話になり、その時もまだ所有してるなら解体費用(建て替えの場合は建設費も)が必要になってくるんじゃないかと思いますがいかがでしょう

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マンションが４０年で解体するということはめったにないと思います。１５年単位で修繕もするので、４０年くらいだとまだまだ
マンションとしては昨日できると思います。更新がそのまま順調にいけば、問題はなさそうです。
借地権の譲渡や転借も可能のようなので誰かに貸すということもできるようです。
もし、自分がいなくなったときのことを考えると子供に譲渡することもできそうですね。受け取るか受け取らないかは子供自身が決めればいいですし。

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稗田公園の近くにワコーレできるみたいだし検討中の人は少し様子見たほうがいいと思います。

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>>173 マンション掲示板さん

完成いつでしょうか！？

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>>173 マンション掲示板さん

調べましたので大丈夫です。

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借地とかの事は別として。
水道筋住みやすいですよ。
以前は神戸山手住宅街に住んでましたが戻りたいと思いません。←（夜は真っ暗になりこわいです）
お店や病院、接骨院が近くにあるって本当に便利です。商店街割と賑わってますし。
あと角にあるパチンコ屋さん閉店されてました。次スーパーになるとか。
また王子公園には関学キャンパスがきます。
地元民としてはこれからもっと期待してる街なんですけどね。
芦屋や御影の雰囲気を求めてる人は向いてない場所なのかな。

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所有権のマンションの場合、最後の最後、本当に建物が古くなって修繕も追いつかなくなったときに、
建て直しするにしても更にそこでお金がかかるけれど
定借のように最初からおしまいの仕方が決まっているのだったら、
大分長い先の話だけど、揉めることはあまりないのかなというふうには思います。

今から建てられるマンションがそういう時期を迎えるとき
もしかしたら何かしら画期的なシステムが開発されて
建て替えしたり修繕したりがしやすくなっている可能性もなくはないけど。

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ここは更新できる借地ですから老朽化した時に皆さんどうするかですね！
所有権でしたら建て替えせず退去したい場合、土地分と引き換えに退去費用を賄えそうなもんですが。。

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40年後に満期が来るとして更新する方が少なければ管理組合の人数が極端に少なくなってしまう可能性がありそう。
将来的に人数が減ることで管理費が不足しマンションの環境が劣化してしまうのではないかと考えてしまいます。

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更新できるのはなかなか難しいところかもしれないですね。
定借だと返却必須なのでゴールは見えているけれど。。。
電車に関してはここは使いやすいので
電車民的には悪くはない立地なのですが、将来を考えると色々と検討しなければならないことは多い。

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