シエリア王子公園ってどうですか？

買い物は便利、駅は遠いし最寄りも王子公園だし通勤通学には不便。学区は普通。
動物園の再開発の恩恵はなく資産価値はこれ以上上がらない。
70平米4000万ならお買い得だけど4500くらいかな

駅から遠すぎる
2wayアクセス表記の最も悪い例で2駅の中間地点

借地権40年の10年更新て何なんですかね。とにかく残念です。

借地だったのか。　これは余程のことがない限り更新し続けることができるやつですよね？
安ければありだね。　

物件購入前から既に借地期間始まってるから35年ローン後にちょうど初更新20年だね。40代なら55年住めたら御の字だけど価格次第かな。安くても20代で購入となると2回目の更新不安がある。
仕方なしに最近増えてきた借地権付物件だけど肝心の立地捨てて値段で勝負してくるのも珍しい。

【借地期間】2020年4月2日より40年間(期間満了後は10年毎に更新可。※ただし、借地権の設定後の最初の更新は20年とする。)
【借地権の譲渡・転借】可。ただし貸主への通知が必要。

一部借地ってどの部分なんですかね？

>>6 匿名さん

52%が借地。

借地権はポイントダウンやな
所有権の物件より500万くらい安くないときついな

2020年4月よりもう始まってるんですね。
こういう借地権のマンションって60～70年が多いように思いますが
普通借地権だと更新頻度がまめになるんですかね。
買って永住するにもうまく更新できなかったらどうしようと思ってしまいますが…。

ここのマンション間取りがちょっと変わってますね。
ベーシックとあるのでプラン変更も可能なんでしょうけど。Fタイプならもう一部屋増やしてもいい感じです。

王子公園に大学誘致できたら転貸しやすくなるかなー

誘致してもええけどパチもん大学やったらあかんやろな。

関学帰ってこんかな

ファミリー向けだけど場所柄、適切な判断できる人が買うとは思えないから借地権とか揉めそうで怖い。せめて定期借地権のが安心感はある

所有権でないなら普通借地ではなく定借のほうが終わりがみえてよかったのでは
建て替えが迫ったときは更新とはならなさそうだし、手間だけ増えて存続期間的には定借と結局変わらない気がします

スレッド、あんまり賑わってないんですね
自分は10～20年住めればいいのですが、商店街が近いというのが気になってます
害虫や火事等…
最近、近所に行ってないんですが畑原はつぶれたのかな？

ＪＲ摩耶駅、阪急王子公園駅女性がゆっくり歩いて１０分ですね。
でも市バス停留所がすぐマンション下にあって20分で三宮駅に行けます。本数も多いです。新神戸にも大丸前にも一本です。
ＨＡＴ神戸にも神戸駅にも摩耶ケーブル駅にも行けるバスが通っています。←これらの系統は本数少ないですが。バス便充実してます。
水道筋という土地を知らない人に上手く説明できませんが気取らない町です。買物も商店街で美味しいものがたくさんあります。スーパーあり病院クリニック多くあり、銭湯も灘警察も近くです。校区も悪くないと思います。生活はすごく便利ですが、おしゃれさは無いです。(笑)
贈答品、おしゃれなものは三宮でないと調達できません。

三宮までそんなに簡単に出れるのはいいなぁ。
本数もある程度あるならば
通勤用に考えてもいいのかもしれない。
ただバスに関しては、渋滞などもあるので
朝、実際に乗ってみてどういう感じなのか道の情報を把握することも大切になってきそう。

わざわざ定借マンション買うのってどうなん。
住宅ローンも次に買う人は限られるのに。
営業マンは教えてくれないし、責任も取らないよ。

全部自己責任。あとで大変って芦屋の野村の営業マンが教えてくれましたよ。

定借はやばいよね。以下が成り立ってはじめて価値がある。
・超好立地
・安い
残念ながら、このご時世にそれは無理。

一方デベは土地取得もなく最小限の費用で建設可能。
誰のために建てられたものか、よく考えたらわかるよね。

>>19 匿名さん

確かに誰のため？が購入者でないのはわかりやすいです。
唯一60歳以上に向けてのマンション？って思いました。
こんな無理な場所に、無理矢理に建てなくても…

定借じゃなくて普通借地
動物園前にワコーレできるし厳しい気はします

毎月の地代、解体準備金、もろもろのトータルランニングコストがローンと合わせて毎月いくらになるかだけど、場所的に借地はむいてないと思う…キャッシュで買う高齢者にもランニングコストが高いのは購入する大きなマイナスですよね。
諸費用も前払い地代とか取られるのかな？それもきちんと毎月に勘案したり、比較しにくくされる項目には注意しないといけないですね。
価格が安いからと飛びついたらダメ！！！な典型的マンションになりそうな気がしてます。

>>8 匿名さん

500安いだけでオッケーラインですか？
ランニングコストのでっこみ考えると相場や、所有権で考えている予算から1000以上は開いてないと、この場所でこの条件の定借ではきつ過ぎるのではないでしょうか？
みなさんの予算から定借への予算減点はおいくらほどでしょうか？

>>23 通りがかりさん

定借ではないぞ

>>24 さん

ほんとうですね。ありがとうございます。
普通借地なのですね。これだと住み続けることができる反面、本当にしっかりとした条件でないとより一層リスクやコストが増えるんじゃないでしょうか？
普通借地で地主が進める場所には怖さを感じてしまいますね。

性善説で借地権付きマンションを買ってしまう人はかわいそうですね。

断トツ立地でもない場所の借地権。

不動産程、取り返しがつかない物件を買うとえらい目に遭う！　

典型的ですね。

>>25 通りがかりさん

リスクとコストが増えることには同意。解体費の積立がないのであれば最悪の廃墟となりうるので地獄絵図

駅近でもないので安さ勝負ですね

ＪＲも阪急もどちらも徒歩８分程度ですし近いほうでは？
まだ価格帯も出てないですし、安くなるか？どうかは・・・。
借地権物件と言っても強気な価格帯の物件もあります。
どれくらいの価格帯かもう少し待ってみないとわかりませんけどね。

この辺りに住みたい人の数は限られますね。

普通に考えたら、
　利便性重視で神戸、三宮、元町
　子育て重視で、東灘、芦屋、西宮

中途半端かと

売る方は儲かるでしょうけども。

>>30 マンション比較中さん

このマンション見てる人にはどこも買えない地域だろうね。
神戸は高すぎる

人気の立地はコロナでさらに価格上がって、この円安と建築費の高騰でこれからの新築はさらに高くなるだろうね

>>32 購入経験者さん

コンクリートも高騰してますね

いろんな意見があって当然ですが
割と否定的な意見の方が多くてびっくりです。
アクセスも悪くないですし、子育て環境も良さそうかなと思います。
子育てを終える頃にリセールというのも良いのかなと思いますが
借地権付き物件は売りにくいでしょうか。

マンションとしてはアクセスは良くない部類だと思いますよ。子育て環境悪くはないですが良いわけでもないのでは？これは人に依るので一概には言えないですね。
借地権付きはリセール考えてるならやめたほうがいいです。

圧倒的な立地の良さがない場合、借地物件を買うメリットとしては低価格しかなさそうに思う

きちんと考えればここはない。

設計がイマイチじゃないですか？柱が部屋に食い込んでいるし、縦長の部屋の間取りが使いづらそうで。

リビング側がアウトポールじゃないのは今時珍しいと思います。その分価格を抑えにくるといったところでしょう

>>39 検討板ユーザーさん

場所もイマイチ、間取りもイマイチ、そのかわり安いはず。
といった皆さんの評価のように感じます。
なんだか夢のない住まいですね…

夢って？

>>41 マンション比較中さん

マイホーム購入はほとんどの人にとって人生最大の買い物なのに価格以外妥協に妥協を重ねてるってことじゃね？

説明会いかれた方いますか？

家探しはときめき欲しいですよね・・・

間取りはイマイチなんでしょうか？
Eタイプはベーシックな感じで悪くないと思いましたよ。
シューズボックスあり、クロゼット広い、廊下の納戸広い、洋室の収納も広い。バルコニーも広め。

Cタイプ、Fタイプはちょっと個性的な間取りだなと思いました。他にはない間取り。

>>44 匿名さん

Ｅは間取りは普通ですね。ただ洋室2は引き戸にできたと思うので、こういった部分でコストカットされているのかと…他のコストカットもふんだんにありそうだなと感じました。
Ｃは無理矢理な感じ。Ｆは87㎡ですが２ＬＤＫのような使い方になりそうですね。

玄関が広いのでベビーカーや傘などおいても狭くならないのがいいです。
最近のマンションは玄関が狭い間取が多いので、小さなお子さんやペットなどを飼っていると
ベビーカーやペットカートを置かなければならないので、置いてしまうと玄関が狭くなってしまいます。
これくらいの幅があれば余裕があっていいですね。

>>46 匿名さん

マンションの間取り図って広く見えるけど実際物置くと全然狭いのでびっくりしますよ。

>>46 さん

ベビーカーって一時的なものですよねー。
玄関よりも他に気をつかってほしいと思ってしまう…
借地ならもっと建物に気をつかうんじゃないの？

エントランスのデザインが独特な感じですね。格子戸をイメージしたような。景観に気をつかっているのかな？

3タイプが公開されていますが、ぱっと見だと田の字を基本にしている感じに思えます。拡大してみると、たしかに個性的かも。

Cタイプだと玄関から廊下の形状が独特ですね。Fタイプだと洋室の一つがちょっぴり残念な形だけど、リビングダイニングに素敵なおまけが付いてますね。

>>49 さん

上手に表現されますね。話のすり替えという話術のパターンでしょうか？

外観はどちらに転ぶでしょうか？
私は賛否あるのは避けたいですがね。
外観が独特なら完成して実物を確認するまで怖いですね。

間取りに個性は必要でしょうか？
良い個性でないなら、それは障害ではないでしょうか？
今回のこちらのマンションの個性は良い個性でしょうか？
おまけで残念な形を納得できるでしょうか？

私には他のマンションと違いをつけないと不利な条件が浮き彫りになるので、話をすり替えられるネタを無理に作っているように感じてしまっています。

このような話のすり替えは話術の常套句です。
気をつけたいものです。

>>39 検討板ユーザーさん
アウトポールの意味を理解してない人が多いなー。
本当のアウトポールは柱がバルコニー先端にあり構造を純ラーメン架構としてるのがそれを意味さすものですよ。

>>39 さん

>>39 検討板ユーザーさん
アウトポールの意味を理解してない人が多いなー。
本当のアウトポールは柱がバルコニー先端にあり構造を純ラーメン架構としてるのがそれを意味さすものですよ。

>>52 マンコミュファンさん

わざわざの投稿ご苦労様です。
柱が専有部分にかかるとインポール、それ以外はアウトポール。ぐらいの認識でいいんじゃない？別に正式なものを皆さま求めてるのではなく、情報交換に共通言語で話ができる言葉をチョイスしているかと思いますよ。それにそとばりなんて今つくれないし、リビングのインポールは確かに今時見ないし、形はキタナイ、無理して作ってる感じは否めないと思いますよ。指摘されてイラッとされたのかもしれませんがしょうもない知識でマウントとってもキタナイものはキタナイ！このマンションのクオリティで仕方のない話なので諦めましょ！

間取りをみる限り、かなり間口が狭そうですね。
こんなにも長方形なウナギの寝所だと、家具の配置はしにくいし、壁が近くて閉塞感が強いですよね？おまけにリビングがインポールですか。たしかにこれはかなり無理してますね。キュンキュンのキュンキュン間取りですね。

あと、生活には一階部分の満足度を求めたいところだと思いますが、駐車場はほぼほぼ機械式で回転盤利用ですか…配置図を見ると２列式もあるのかな？導線も一本なのかな？これは大丈夫なのか？？？駐輪場も二段式ですね。なかなかにここにも無理を強く感じますね。少しも余裕、ゆとりを感じる部分がない、、、戸数考えるとこの一階部分はかなりストレスを感じそう。

なかなか厳しいご意見が見られますね。
素人的にはゆとりのあるホテルっぽいエントランスアプローチとか、
屋内の自転車バイク置き場はいいなと思いました。
かなり奥まっている感じなので出し入れはちょっと面倒に感じそうだけど、
マンション外の人からいたずらされたり盗難されたりというのはなさそう。
商店街があってスーパーも4軒あるという恵まれた環境でもあり。
駅から8分の距離がどう影響するのか価格が気になります。

やはり4500万以上しますよね？？

>>56 マンション検討中さん

75平米ならそれくらいじゃないかな？
借地権なのでそんなに買い手がつかないと思いますよ。

>>57 さん

そんなにするんですか？
そもそもこの場所で借地って…と思っていて、今回のこのマンションは借地としては立地が弱すぎるので、値段で勝負のパターンしかないと予想をしていました。なので間取り、外観、などもコストカットの方向で値段推し、値段の追求マンションだとばかり…
ちなみにその値段で予想されているとのことですが、買いますか？買えますか？

>>58 さん

>>58 通りがかりさん
買わないです。買えないです。

土地代うんぬん以上に建築費が高騰してるからどうしようもない

大手デベ最高利益連続更新。住不にいたっては10期連続最高利益更新。
庶民の懐、マンション価格高騰により日頃の贅沢減少、節約、切りつめ。
いつの時代もシーソーゲーム。

>>60 匿名さん

価格をおさえるための借地ですもんね。
建築費で価格がどうしようもないなら、
メリットないので買うべきじゃないですね。
買わない。ですね。

玄関の斜め前はパチスロ屋でそのはす向かいはパチンコ屋です。
パチスロ、パチンコ好きであれば好物件となりますね。
パチスロ屋の喫煙場所が玄関の前になります。パチンカーがたむろしています。
週末の朝は行列ができることもあります。きっと一番に並べるでしょう。
王子公園寄りにもう一軒パチスロ屋があります。より取り見取りです。

エントランスを出たらすぐにアーケード街なので、車を出すときはアーケードの中を通らないといけませんね
土日はお年寄りや自転車も多いので非常に車が出しづらそうです

>>車を出すときはアーケードの中を通らないと
これ、大変そうです。
人が動く中を車でのろのろ運転・・・

駐車場から商店街を回避する方法はないんでしょうか？
う回路でもいいので。

近隣に病院がかなり多く、ドラッグストアもスギ薬局あり何でもそろっています。
コンビニもスーパーもあります。車の運転だけがネックですね・・・

>>63 匿名さん

こういった情報は本当に必要な情報だと思います。
あそこのパチンコ屋の喫煙所が目と鼻の先なのは嫌ですね…
ロープしかせず、人数が多いとロープの外まで出てきてますし、歩き回って電話しながらタバコ吸う人も多いし、マスクせずにベラベラと喋るし、毎日となるとかなり不快な思いをすると思いますね。パチンコ人口が多そうな雰囲気が歩いてるだけで感じられますね…

地型も悪いですね。ここまでボコボコの歯抜けな土地は車路や共用部、間取りにも影響しますね。

いろんなマイナスポイントがある中で車路しか気にならない人がいるようですが、この立地、地型では不可能です。

借地、間取り、地型、オール電化、周辺環境、などなど、値段の決まる前に悪いところをしっかりこういった場所で書いて、売主に知ってもらうことが大事だと思いますよ。評価が低いと知れば自ずと価格設定は下がります。

下手に評価して適正な価格じゃないと買えるものも買えなくなります。価格の決まる前は基本、酷評が先行でいいと思います。

この掲示板でこのマンションは75㎡で4500万円は買えない、買わないと評価されています。坪でいうと190万円後半といったところでしょうか。この辺りの築10年以内のマンションだと、土地がきちんと所有権のもので180万円くらいでした。私は180万円でもこのマンションの条件なら厳しいと思ってます。

>>66 評判気になるさん

匿名掲示板なので一人の方の意見を結論的に扱うのはどうかと思いますが、大勢は賛同できるご意見です。

>>66 評判気になるさん

180～220万/坪ですね。
解散しましょう。

灘区で、子育て世代も入れそうな、新築マンション4000万円前後までで探してたり、興味を持ちましたが、値段や作り等々あまり評価がよくないですね…
環境面は前のパチンコ屋さん？以外、どんな感じが教えてほしいです。
どなたかマンションギャラリー行かれましたか？
これから予約しようと思っています。

付近に住んでいる者です。
生活、子育てには向いている地域ですよ！　
美味しい飲食店など隠れた名店が多く、公園も多いです。
ただ、私は駅5分以内で東西フラットの場所に住んでいるからかもしれません。
南北の坂は子育て世代には辛いかもです。

>>70 匿名さん
情報ありがとうございます！
南北の坂というのは、摩耶駅からマンションまでがしんどいということ？なんですね＊
王子公園駅からだと途中から商店街アーケードで、雨の日も便利そうですが、若干摩耶駅からより遠くなるでしょうか

>>68 匿名さん

所有権なら。といった価格でしたね。残念です。

借地権が残念。
2.30年住んで、ここらへんの所有権のマンションより高いようなら、魅力ないですね…価格低めがたくさんあればいいです。

古い商店街のせまい路地に借地で住むメリットってなんだろう・・

誰が買うのか、本当にわからない物件

>>74 通りがかりさん

近所付き合いのある、ちょっと苦手なタイプな方がこちらのマンションの見学に行くと言っていました。いいやーん！と言っておきました。営業さん、頑張ってください。お願いします。

マンションギャラリーに行ってきました。
8月上旬に価格発表、下旬には手付金として10%を支払う必要があるとの説明を受けました。
借地権も考慮し、金額が気になるところですね。
あとは周辺環境、、、
なんせ、パチンコ店が多い、今後淘汰されていくと思いますが、、、

>>53 通りがかりさん

話のすり替えですね！
ほとんど本文と関係ない回答ですよ。
ただ本質を理解してほしいだけなのですが、、、

>>21 eマンションさん
ワコーレ、ワルカローレ。

>>76 評判気になるさん
情報ありがとうございます！
価格は8月なのですね、1番早く知りたいところですが、仕方ないですね。

パチンコ屋が多いんですね、子供がいるので気になるところです。
周辺環境に借地権考慮して、価格設定してほしいです。

マンションギャラリーに行こうと思うのですが、正式な価格はまだ教えてもらえないということでしょうか？
180～220万/坪というのは予想ですか？

>>80 マンション検討中さん

マンションギャラリー時には正式な金額は教えてもらえませんが、大体の概算金額は教えてもらえますよ！
階層、部屋タイプによって違いますが、価格はその坪単価ぐらいでしたね。

>>64 買い替え検討中さん
商店街は通行止めの柵があちこちにでて22時までは通れません。物理的に通れないので車から降りて通行止めの大きな柵をおしてどけないと通れません。立て看板でも朝から22時まで通行禁止となっています。
ちなみに自転車も乗って通れません。警察官に呼び止められ、おりるようにおこられていました。マンションから出て商店街抜けるまで押して歩くしかありません。

>>81 評判気になるさん
ありがとうございます。
坪単価220万ですと、5000万超えのお部屋もあったのでしょうか？
借地でなければ妥当かもしれませんが、ちょっと高いですね。売れるのでしょうか…

>>80 マンション検討中さん

物件概要にすでに出てる

>>83 マンション検討さん
高層に連れて5000万台の部屋が多くなっていました。ただ、1LDKのみは最上階でも5000万円は切っていたような、、、
ギャラリー参加後、購入希望者は部屋の事前希望みたいな面談があるのですが、私が行った時には既に初旬の土日は埋まっていて、中旬以降でしか空いていませんでした。
営業マンの巧みな営業術かもしれませんが、興味がある人は多いように見受けられました。

>>84 匿名さん

概要に地代の記載欄すらないんですが、かからないんでしょうか？それとも記載ミス？それとも１番の借地のマイナス面なのでわざと記載せず？

見学行かれた方、地代ってどうなってましたか？
毎月のと初回にまとまった金額は必要ですよね？
毎月が高いと長期保有には向かないし、一時金が高いと短中期には向かないし、せめてバランスのいい塩梅になっているかどうかが気になります。ここの金額を入れた初回購入費用と購入金額を含めて高いかどうかがはじめて整理できると思うので、わかる方、よろしくお願いします。

となりのグルーブ王子公園の住民スレ３６３にありましたが、引っ越し業者が入れなかったので山幹にとめて荷物を運ぶしか仕方がなかったそうです。
入り口付近の八百屋や廃品店が荷物をせり出して置き通行できないようしていたのでマンションから車を出すときですら縁石にこすらざるをえない状況になってました。
地元の古い店がおおいですからこのマンションも引越しができるのでしょうか。
グルーブ王子公園の商店街側の出口付近では夜になるとおじさん、おばさんたちが箱椅子にすわってつまみを食べながら飲んで大声でマスクしないで話していて通りたくありません。
朝7時台は大型のごみ収集車が猛烈な勢いで横幅ぎりちょんで走ってくるので怖くて仕方がありません。子供とかお年寄りはあの時間は歩けないです。ごみ収集車の後ろを歩くと臭いですし。よく犬の糞も落ちています。パチンコ屋のきらめく明かりも気になるようです。

>>86 通りがかりさん

価格面ではこれが一番重要ですよね。
所有権の周辺物件とこれがないと比較できないですね。

>>87 匿名さん
引越し業者が入れない道ってことですか、まだ現地きちんと見に行けていないので、情報ありがたいです。
あと治安面、そんな感じとはびっくりです。灘区のJR阪急沿線は生活環境がいいと思っていましたが、色々ですね
かなり下町感？があるのでしょうか…

校区的に稗田小学校？どんな雰囲気でしょうか

>>90 マンション検討中さん

普通

>>74 通りがかりさん　この辺りは人気が無いのですか？皆さん、古い商店街で過疎化の進むエリアを気にしているのですか？

>>92 マンション比較中さん

そのとおりだと思いますよ。それに駅が近い等の好条件が他にあるわけでもありません。今の子育て世代に人気のある環境ではなさそうです。

>>92 マンション比較中さん

良くもないですが、悪すぎることはないかな？とは思います。
ただ悪すぎることもないといった妥協点マンションなのに、そこに所有権でなく借地も乗っかってくるので、ただただ残念なマンションとしか言いようがない。
誰が買うのかイメージつかないですね。

ありがとうございます。
借地は避けた方が良いのですか？
別のシエリアでこの前説明を受けたのは、これからは定期借地の時代ですよ。と言われましたが、今回の借地は違うのですか？

>>95 マンション比較中さん

これからは定期借地の時代ｗｗｗ格差社会の象徴ですね。
それくらいなら一生借家の方がいいですよ。リスクないし。

>>95 マンション比較中さん

もう良い土地がないから確かにこれからは借地の時代かもね。
でもそれなら賃貸でいいやん。　無理して買うなって。

>>95 マンション比較中さん

シエリアは借地が多いので、そういった説明をするのかと思います。普通に考えてみてもらったら所有権と借地権でどちらがいいかぐらい分別はつくかと思います。
借地の時代というのはシエリア語かと思いますよ。
他の事業社なら、今回は場所がいいので借地で、借地のデメリットはあるけど、この場所に住むことで得られるものに換算すると、メリットがあります。といった流れになるのが普通です。時代ですと説明されているが怖いですね。ちょっと引きました。

>>86 通りがかりさん

普通借地と記載があるので、地代はかかります。
地代の無い借地は使用借地となりますが、借地の中で最もリスクのある借地となります。地代については土地で相場が決まっており、相場を下回っても使用借地となるケースがあります。ここは普通借地となっているので相場通りの地代が発生しますね。しかも駅から離れているにも関わらず、ここの地域地区は商業地域なのでそこそこ取られると思いますよ。これだけ閑散としてるのにねぇ…バランス悪いところが目につくなぁ。

行けば分かるが閑散とはしていない。　活気のある商店街ですよ。
借地には反対の立場だが所々にアンチのネガを潜ませてるのでタチが悪い。
下町の雰囲気が嫌いでなければ住みやすい場所ですよ。　所有権なら値段次第で買うのはありだと思う。