エスリード京都梅小路公園ってどうですか？

私はここにするかプレミスト西院で悩んでます。
友人がプレミスト西院に住んでいて
何回かお邪魔させてもらったんですが、
デザインと共用設備はプレミストの方が好みでした。
子供が居るのですが、西院にも梅小路には劣りますが、大きな公園が近くにありますし、イオンやスーパーも近いし…。
悩みます。

>>181 マンション検討中さん
私もプレミストを見に行ったことがありますが、建物の外観、門構え、共有部の広さやデザインなど素晴らしい物件で憧れのマンションという感じでした。価格的に我が家は難しく他の物件にしたのですが、同価格帯で迷われてるなら満足感はかなりあるのではないでしょうか。エスリードの強みはやはり梅小路公園と、これからの発展時価上昇への期待だと思いますので、そこに強く惹かれないならプレミストおすすめです。あと、河原町付近か京都駅付近どちらに惹かれるかも参考に。

>>181
プレミスト西院は、築1年経過しても151戸中、30戸?近くの売れ残りを抱えるマンションですよ。
悩むような比較対象ではないです。
購入したとしても、新築でもなかなか売れないマンションですから、中古売却も難しく資産価値があるのか不明です。
また、長期的な管理面もどうなるのか非常に疑問です。
管理費、修繕積立金は現状デベロッパーが負担していると思いますが、売買契約書や管理規約などに免除条項があったり、今後追加された場合、残りの居住者で負担していくことになる可能性もあります。
ハイリスク過ぎて悩む理由がわかりません。今後の管理が不安すぎます。
せめて売れ残りが5以下なら…

ロピア魅力的ですね！
京都駅へのアクセスも距離少しありますが歩いていけますし、開発進んで歩きやすくなりそうですしね。自転車専用の道もマンション前整備されてますし、期待したいです。

ホテルあると飲食店も増えるんですね。
色々と開発進んで、地価があがることを願って購入前向きに動きます！

>>181 マンション検討中さん
プレミストもいいですよね。
売れ残り物件でも、大規模マンションの部類に入りますので、数が多過ぎて残ってしまっただけの優良な物件はリセールの苦労の度合いは少ないと考えて良いと思いますよ。
立地条件も悪くないし、建物品質等も悪くないですが価格が高過ぎて売れ残ったという物件なので、値引き交渉に成功して、適正なレベルの価格で購入できれば、欲張らない限りリセールの苦労は少ないと考えて良いと思います。
売主も大和ハウスなのでブランド力も高い部類ですし。
後2～3年で完売出来れば管理費、修繕費用等は問題はないと思います。
自分が気に入った物件を購入して下さいね。

プレミストは、阪急もJRも使えますが、どちらも結構遠い。
イオンモールに近い、郊外物件と言ってよいと思います。

バルコニーにはスロップシンクではなく水栓なのですね。
排水は雨水と同じ排水溝を通るのでしょうか。
使い方によっては、排水溝を痛めるし、クレームにつながりそうですね。

>>178 eマンションさん
GoogleMapでスーパーマーケットを検索するとKOHYO京都店やフレスコ七条店が出てきます。
ひょっとして、ロピアが最寄りのスーパーになるのでしょうか。
確かにJRと梅小路公園と西本願寺に挟まれてスーパーの商圏は狭そうですが。

ロピアは全然最寄りスーパーじゃないですよ。
普段使いではなく、小さいコストコのような感じで楽しむスーパーです。

梅小路公園近いし、小学校も近い。
嵯峨野線とは言え駅近だし、バスもたくさん停まる。
七条商店街に病院たくさんあるので安心。
でも、徒歩10分圏内にスーパーがないのが残念ですね。
自転車でいけるスーパーは多いけど、徒歩では行きづらいかな。
雨の日とか、ちょっと買い忘れた！ってときに行けるスーパーがないと生活満足度下がりそう。

そうですね、当初は、都心ではなく、車前提の郊外型と見れば良いわけですね。
将来的にはスーパーなども増えるでしょうから、
車を手放したい年齢になったときまでには改善を期待でしょうか。

先程、梅小路公園に散歩してきました。
ニュースが３つほどあります。
まず、スケボー少年が4人もいました。
やはり近くでスケボーをされると怖いですね。
次に北側の桜はほぼ満開です。南側はまだ全然でした。
最後に南側の線路沿いの歩道に、捨てられたと思われる、赤いスカーフをした、体が汚れた黒いチワワがいました。
よぼよぼで、力無く歩いており、飼い主らしき人物も近くにおらずリードもなかったので捨てられたのだと思います。
可哀想でしたが、私にはどうすることも出来ませんでした。単に迷子犬だったらいいですが。

第二期は、まだ完売していないのでしょうか。

ロイヤルパークホテル京都梅小路に泊まってみました。
窓から駅が見えますが、夜になるとスケボー少年だらけでした。うるさいし危ない。スケボー禁止看板は完全に無視です。
線路に近いこともあり電車の音は結構聞こえます。

>>213 マンション検討中さん

オリンピックとかでスケボーのイメージ上がったのに残念すよね。いっそのこと時間制限と場所指定とかのが周辺住民にとっていいかもね。

やはり、スケボーはかなり迷惑そうですね。
京都市に本気で取り組んで欲しいですが。
https://ameblo.jp/shigakazureje/entry-12608248571.html
オリンピックとか関係ありません。
歩行者が危険です。

スケボーは、人的に被害が出る前に改善されるといいのですが。

周辺に住んでましたが、日が沈んだら急にスケボーの人とか、大縄？のようなことをしてる人が増える印象です。
ダメって書いてますけど、全然意味を成してないですね。

>>217
彼らもマナー違反とわかってるんですよ。
だから、公園職員のいない早朝や夜間に出没します。
うるさいし、危ないし、道路や花壇が破損するし、迷惑だらけです。

>>218 マンション検討中さん

うーん。粘り強く通報や注意し続けるしかないですね。。

>>217 マンション検討中さん

ダメなものですが、やる場所を作らない京都市にも問題があります。他県では、オリンピックを機会に公園での許可が出ているところもありますので。

だからといって、禁止されている公園での危険行為が許されるわけはありません。

行政は人身事故が起きないかぎり本気で取り締まりませんので、期待できないでしょう。マンションの理事会で当番を決め、火の用心みたいに監視隊を巡回させるしかなさそうです。

スケボーはマナー違反であって、違法ではないですから難しい問題ですね。
しかし、スケボー軍団の横を通る怖さは、一度体験してみないとわからないと思います。
小さい子を連れて歩くのは危険すぎて無理です。
かといって注意すると逆に反撃される可能性が高い集団なのでやめた方がいいです。
素行が良い若者は、「スケボー禁止」の看板に囲まれてスケボーはしません。

>>217 マンション検討中さん
大縄って書かれてますけど縄跳びを2本使うダブルダッチですよね。どっかの学生のサークルが練習場にしてるみたいです。これは禁止されてないのか昼間も居た気がします。

あまり行儀のいい地域ではないので、注意すると逆切れするよ。
昔よりだいぶマシになったけど、その親の子やから反省は一切ないから、
なんで禁止やねと逆に怒っとるし、怖いで！

結局、地域性に行きつきますね。
だんだん良くなっていくのだろうけれど、すぐにというわけにはいかない。
日が沈んだら近づかないというのも自衛としてはありですね。

>>219 マンコミュファンさん

マンションの住人が1人ではなく複数人、毎日のように警察に通報すると見回りも強化されるかもしれませんね。以前、騒音問題で警察に相談したところ、かなり迅速に対応いただいて、その日からピタリとやみました。
スケボー少年は1人ではないでしょうが、毎日警察に注意され、任意の職質をされるやうになれば、少年たちも鬱陶しくなり寄り付かないかもしれないですね。

近い将来に、ロボットやドローンが巡回して警告、撮影、通報するようになるでしょうね。
ただ、京都市は財政難なので心配ですが。
【奈良県】四足歩行ロボットが公園を自動巡回
https://japan.cnet.com/article/35165452/

>>223 マンション検討中さん

マナー違反なら公園内に沢山いるじゃないですか？
自転車通行禁止なのに、多くの方が乗って通行して、駐車してますよね？スケボーばっかりを叩くのは止めた方が良いですよ。公園にスケボー専用のエリアを作れば、解決するんじゃないですか？

購入予定の皆さんは、変動金利か固定金利かどちらですか？
変動はauじぶん銀行で0.41～借りれるようですが、固定は徐々に金利が上がっているようです。
来年のローン実行時の金利がどうなっているのか。

購入者です。2期が全然完売しなくて心配になってきた。

>>231 匿名さん

まだ焦る時間じゃないですよ。
あと1期が人気の上層階と1階部屋だったので販売スピードが落ちるのは仕方がないかと。ただ、この物件は人気だった部屋とそうでない部屋の価値はかなり違いそうですね（1期の購入者の方は安泰かと）

>>232 マンション検討中さん
どう言う意味？人気の方が安いってこと？

エスリードの決算資料に「近畿圏のマンション初月契約率は10年連続70%超」と書いてありますね。
この物件の7割は66戸なので、出足はあまり良くなさそうです。

総戸数：93戸
第1期：20戸　22%
第2期：16戸　38%

>>233 名無しさん

書いてあるまんまじゃない？

人気のあった上層階と眺望とかが期待できない部屋では、後々のバリューが違ってきそうだねって書いておられますよ？

>>235 匿名さん
補足ありがとう。その通りです。
眺望や1階テラスのお部屋以外がどれくらいで売れるかが本当の立地や建物評価になりますね。とはいえ竣工までまだ期間あるし、価格が予想より高かったこともあり、欲しいけど検討中って層も結構いそう。あと2期以降に眺望良い部屋残してるならその部屋待ちも結構いそう。一通り売りに出されてからどうなるか。

>>236 マンション検討中さん

眺望ってそこまで大事ですか？大阪市内のタワマンに住んでましたが、眺望で喜ぶのなんて初めの一年だけですよ。それなら坪単価が安いお得な部屋のほうが逆にリセールが期待できると思います。やはり価格ですよ、

>>237 名無しさん
私は眺望より1階の部屋が好きで、テラスや専用駐輪などがあったほうが嬉しい派です。エレベーター乗るのが毎日のことだと大変だし、よほど日当たり悪くなければ最近のマンションなら寒い暑いは対して変わらないので。ただ現実として新築は眺望の良い階層から高くても売れてきますしリセールバリューのポイントにされる方は多いんでしょうね。

>>237 名無しさん

それは各人の主観の話。
あなたにとっての正解はそれだって事でオッケーじゃないですか？

皆、求めてるものが違うから、色んなプランが有るわけでしょ。

同じ条件なら、眺望だって悪いよりは良い方が嬉しいでしょ？
それなのに他の人の考えに、わざわざ否定的な意見書き込んでる意味は分からないわ。

実際には色んな条件を考えて、値段との折合いがつく物件をそれぞれが選んでるって事。
絶対的な正解なんか無いよ。

>>239
たしかに。
私は南向きの眺望の良いマンションに住んでますが、陽が良く当たり、空が見えて、冬も基本的にあたたかいので、とても満足しています。
皆さんそれぞれ、意見や求めるものが違うので多様なタイプの部屋が売れていくのですよね。早期に完売するといいですが。

>>239 匿名さん

確かに各人の主観の話です。
が、実際の中古マンション市場では、
ともに70平米で完全に同じ間取りだとすると、
7階6千万円、
2階5千万円のマンションなら確実に、
後者の部屋のほうが売りやすいことは事実です。
また貸すときの月額賃料もさほど変わりません。
よって低階層の坪単価が低いマンションが1番お買い得だといえるのです。
ただし北向きや西向きだとこれはかわってきます。

>>241 名無しさん

補足ですが、
売りやすい＝買い値に近い値段で売りやすい
です。

>>242 名無しさん

言いたい事は分かるけど、言ってるでしょ。
それぞれの条件を勘案して物件を決めてるんだってさ。

売る気や貸す気があるんなら別だけど、実需で住み続ける気の人からしたらリセールなんて関係ない。

だから各人の主観で絶対的な答えなんて無いって書いたの。

あなたの書いてる事は間違って無いけど、それが全員の正解では無いだけの話。
この話はこれ以上は平行線だと思うので終わりで。

こちらのマンション、まだ一年弱竣工まであるので第二期完売がまだでも焦る必要はなさそう。。それぞれが良い部屋、間取りが空いてればですが。。
当初予想よりも高い印象だったので、様子見の方多いと思います。実際サロン行った時は今でも半分はブース埋まってました。

京都駅近辺の再開発があるから、魅力的だし価値が上がりそうで真剣に迷ってます、、、

>>244 マンション検討中さん

メイツ西大路のほうがいいわ

>>245 名無しささん

メイツは微妙。

あそこなら焦らなくても、竣工後の様子見でも十分だわ。

>>245 名無しささん

南区はないわ。さすがに。

>>245 名無しささん

それは色々な観点から無いな

>>245 名無しささん

総スカンでさすがに草

ステマやるにしても、もうちょい上手くやりなよw

www
京都の中華思想は半端無いからね。
南、山科、伏見は言うに及ばす、
右京、西京もディスられまくります。

>>246
確かに。
市営住宅と共存するデメリットを考えると、竣工後に検討から始めることを検討するレベルです。
相当売れ残るのでは。

>>245 名無しささん

私はメイツ西大路は例えどんなに価格が安くとも検討外だと考えているのですが、そう思われる理由をお教えいただけませんでしょうか。もちろん、主観で結構ですので、よろしくお願いします。メイツ西大路に全くメリットを感じないので、参考になるご意見をいただきたいです。

244書き込みした者です。

メイツ西大路は市営住宅と共存なので全く魅力なしです。

こちらの物件は公園が近く開放感あり、京都駅からも少し遠いですが徒歩圏内であり、再開発によりおそらく歩きやすく整備されたり、帰宅途中にも色々と商業施設ができることを期待してます。また市場も近いですので。。

その為、、高くても将来性含め迷ってます。。。

イメージですけれども京都駅周辺は住むところではないというのがありますよね。
今後変わるのかもしれませんが。

>>254
すごい偏見ですね。

>>255 eマンションさん
あながち、そうでも無いと思います。
八条口側は、イオンとインバウンド向けのホテルで雰囲気は変わりつつありますし、東側も芸大の移転で将来的には分かりませんが、過去を知る人なら選択肢には入らないでしょう。

いずれは変わるとは思いますが、すぐには難しいですよね。
本人次第ですが、親戚縁者などにはこの手のことに物知りで黙ってられない人はいます。
この先何十年・何世代とかかかりそうです。

>>257 匿名さん

京都駅の東側と南側の話をされてますが当マンションは西側です。義理の両親は3代目の生粋の京都人ですが全く問題ないエリアと言っていました。京都人ほどその辺の違いをちゃんとわかってると思いますよ。

>>258 マンション検討中さん

ここは駅としては、京都駅周辺とは言わないでしょう。254さんが京都駅周辺と言われ、その流れから東側と南側が話題になった流れと思いますよ。

2期分譲って29戸じゃなかったっけ…？今見たら16戸になってた。私の記憶違いかな…
まだ全部で36戸は売れてないってことか。エスリードってもっと売れ行きいいのかと思ってた。

>>260 匿名さん

高すぎるからね

>>260
すごいですね。
ホームズ見たら29戸になっていました。
公式は16戸。下方修正したのでしょうか。
https://www.homes.co.jp/mansion/b-16005770000091/

>>262 マンション比較中さん

いい場所なんですけど高すぎですね。もっと庶民が買える値段にすべきですね。

>>262 マンション比較中さん

関係ないけど、最近の新築にしては管理費安いですね。
やっぱり最多販売価格4800ぐらいがだとうかなぁ

>>263
そうですよね。
需給が合う価格設定であれば「パラドール五条西小路スクエア」みたいに抽選になりますからね。

>>265 マンション比較中さん

掲示板では結構デメリット叫ばれてますが、既に抽選なんですね。あれは安すぎて羨ましい限りです。理想は竣工前完売でしょうけど、理想と現実のバランスはデベからも、客からも難しいですね。

>>266
新築で3千万円代ですから、人気出ますよね。
3LDK　68.9m2　3,890万円（第1期1次）
3LDK　69.7m2　4,090万円（第1期1次）

>>267 マンション比較中さん

本当、圧倒的に安い。
でも京都市民の一般的な収入のファミリー層はこれぐらいじゃないと買いづらいですよね。都心部がめちゃくちゃ高いのはわかりますが、梅小路で10%、二条あたりで20％プラスぐらいの価格じゃないと需要と供給の剥離が凄いですね。現実は梅小路30%、二条で50％以上の価格ってもう人口減少待った無しです。

>>268
そうなんです。
京都市内のマンションが高騰し過ぎて、子育て世代が他府県へどんどん流出しています。
結果、京都市の財政が更に悪化し、子供が減り、住む所ではなくなっていきます。
宇治市の「クラッシィハウス京都六地蔵」なんて3LDK～4LDKが648戸もあります。
全部売れたら2,000人近く人口が増えますね。びっくりです。

こちらのマンションの購入を検討しております。
エスリードという会社の評判がネットではあまり良くないようですが、実際のところどうなんでしょうか。
他の管理会社も評価が分かれている会社が多く、あまり気にし過ぎない方がいいのでしょうか？

>>270 名無しさん

過日の土曜日、説明予約をしており、アポの時刻より少し早く到着したところ、怒号が響いておりました。
施工会社と販売会社は異なることは承知ながら、極めて悪い印象しか無いですね。

>>271 マンション検討中さん
これだけだと何とも判断できないですね。

>>270
ワンルーム投資事業が有名なので、そちらの事業の評判が悪いのではないでしょうか。
分譲マンション事業は良いも悪いも、あまり聞きませんが。

>>272 匿名さん
これで判断はできないことは承知です。

>>269 マンション比較中さん

二条駅の西側の広大な空き地と駐車場、てっきり大規模マンションになると思ってたけど何年もそのままですね。あそこを市と協力してマンションでファミリー呼び込めばいいのになぁ。

みなさんご回答いただきありがとうございます。
参考にさせていただきます。

エスリードのHPには、６年連続完成在庫なしと誇らしげに記載があります。
しかし、ここ数年の少なくとも京都周辺のマンションでは
完成後は現地販売センタで継続販売するの普通のようです。
梅小路も初回のあとはゆっくりになり、同じようになるようにも思えます。
この後は、エスリードならではの販売方法があるのでしょうか。
もしくは、どこかの会社にまとめて販売するのでしょうか。

このマンション、販売苦戦しているようです。
3月に資料請求しましたが、ついに営業電話がありました。

これですね。
HPが変わったら苦戦と見てよいでしょうね。

物件を探している最中です。ご存知でしたら教えてください。
先日チラシ広告が入っていました。それを見ると、この物件のベランダの仕切りは薄い板のように見えるのですがそれで合っているでしょうか？