エスリード京都梅小路公園ってどうですか？

>>150
さすがにここは京都駅周辺とは言いませんよ。

>>150 匿名さん
京都駅周辺とは京都駅南側のイメージでしょうか？さすがにここは全くイメージが違うと思います。

ただ相場より高騰してる点は賛成です。

相場より高騰しているのは事実ですが、このマンションだけでなく全てのマンション相場が上がっているので、どのエリアも、もう以前の価格では手に入らなさそうですね。
こちらのマンションは、これまでの梅小路周辺相場より高いですが、実際即日20戸売れているので、今の相場はこの価格になっているのでしょう。
数年経って、相場が必ず下がるのであれば待ちたいですが、数年後さらに上がっている可能性もあり、この物件含め今購入しようか悩むところです。

>>153 匿名さん

そうですよね、結局相場が上がっちゃったんですよね。
原材料や人手不足が原因なので、下がりにくく、更に5年後10年後に多少下がっても金利はもう下がりようが無いので今買ったほうが得な感じはします。完成後何ヶ月も売り切れない、よほど不人気マンションでなければ。

やっぱり京都は阪急より上で、地下鉄か京阪の駅に近い所がいいですね

マンション価格が高騰しているのは、建築費ではなく京都市内の東京資本算入による地価高騰が原因です。

下記サイトで平成25年比で並び替えると、祇園四条が269%、京都駅北が176%など2倍～3倍レベルの物凄い高騰となっています。
https://ie-and-life.com/chika-kyoto-city/

これはインバウンドバブルにより、東京資本のホテル業者が高値入札を繰り返したのが原因です。
ホテルはマンションに比べ粗利率が高いので、相場よりも高値で土地を仕入れ大量にホテルを建設しました。
同時に東京資本のマンションデベロッパーが、同じように高値で競り合い土地を仕入れたことで分譲マンションも高騰する結果となっています。

現在はコロナによりホテルが瀕死となり、新たな土地入札には参加しなくなっているので、これまでのように毎年数十％上昇するようなことはなくなっていますが簡単に地価は下落はしません。

上記により、現在販売中のマンションはコロナ前の土地仕入れとなっているため、高値で分譲されています。
これが、高すぎて売れなければ今後の土地仕入れ価格に影響が出て数年後分譲されるマンションは価格が下がるサイクルに入っていきます。

すでに、その影響として売れ残りマンションが、プレミスト京都西院、メイツ京都唐橋などで散見されるようになってきました。

丹波口、梅小路エリアで新築分譲マンション価格高騰が維持されるか否かは、このマンションが完売するかが1つのポイントになると思います。

このマンションが完売すると、同レベルで土地が売れるため梅小路公園に隣接する土地を持っている京神倉庫や、ホテルに一部売った中央倉庫が高値売り抜きを考え、土地を売却する可能性があります。
中央倉庫が分譲マンションになったら300戸レベルの大規模PJになるかもしれません。

さあ、どうなるでしょうか。

>>156 マンション検討中さん

二期分譲の売れ行きに注目ですね。おそらく、今売れているのは条件の良い部屋でしょうから、それ以外も売れるのかどうかも気になります。
私も子育て中ですが、梅津・西院・唐橋と違い、梅小路には子育て環境が良いとメリットを感じます。公園もそうですが、京都駅まで徒歩圏内でアクセスがよく、学区も特に問題がなく…。梅津や唐橋の場合はマンションは、子育て環境を考えると、いくら価格が安くとも購入したいとは思えず、メイツのように高額であればますます購入の理由はありません。梅小路は「子育て環境が良さそうでこのエリアに住みたい」が購入を決める際の理由になるので、価格が高くとも頑張ろうか悩んでしまいます。梅小路小学区に新築マンション予定が現在ないので、中古マンションや建売戸建てとの比較になりそうです。
子育て環境を考えると御池中学区が良いのかもしれませんが、私の手には届かないので…

>>157
判断が難しいですよね。非常にわかります。
私も、唐橋、梅津、西大路のメイツシリーズは、いくら安くなっても全く検討外です。

>>158 マンション検討中さん

157です。同じく子育て世代の方でしょうか。
子どもがいなければ、自分たちの生活だけを考えて西院もありかとは思うのですが、それでも唐橋と梅津はどんなに安くとも検討外です。(リセールや賃貸で確実に儲かるなら話は別ですが笑)
子どもがいなければ、梅小路もここまでの高額では検討外ですが、子育て環境を考えるとここが良いなという思いがあります。
購入されているのは子育て世代が多いのでしょうか。逆に子どもがいなければ公園が近くとも大したメリットはありませんよね。

>>159
子育て世代ですよ。
子供（小学生まで）にとったら、公園が近くにあるかどうかは大きな問題ですよね。
毎日遊びに行くところが公園ですから。なおかつ、信号や横断歩道なく公園に行ければ一人で行かせることもできます。親としては公園の近くに住まわせてあげたいですよね。
ちなみに、近隣の小学生は梅小路公園のことを「ウメコ」と呼んでいます。

ウメコだけでは弱いで

インバウンドには僻遠しましたが、落ち着いても尚、こんな影響を与えているとは…
当の京都は、財政破綻まで噂される始末で。

>>162
地価高騰は地権者や業者は潤いますが、京都市としてはデメリットが大きいです。
このマンションも本来は子育て世代こそ購入すべき立地のマンションですが、高すぎて普通の子育て世代では簡単に買うことができない状況です。
下記記事にもありますが、京都市の人口は市区町村別で日本一の減少数になっています。

地価高騰→子育て世代流出→納税義務者減少→税収減→市民サービス悪化のサイクルになっていきます。

京都を襲う｢大借金･人口減･観光壊滅｣の三重苦
https://toyokeizai.net/articles/-/450702

・人口減の大きな理由は少子化
・2010年次の出生者数は1万1616人→9548人
・「子育て世代」である25-44歳世代の2020年1年間の人口減少数は8501人
・20代、30代の転出先で目立つのは大阪府、東京都、滋賀県
・子育て世代離れの原因は「地価高騰」
・子育て世代を中心に市内での住宅購入をあきらめ、京都市内よりも地価が安い滋賀県の大津市や草津市などへ転出する動き
・人口に占める納税義務者の割合が43.1%（2019年度）と政令指定都市で最低

最新の出生者数は9,090人とさらに減少しています。
下京区は2012年に644人だったのが、516人へ128人も減少。
近くの本願寺幼稚園も児童減少によりクラスが減るという話が。

ヨドバシにロピアが入って、この物件が気になりました。高いけど買おうか迷ってます。

>>152 マンション検討中さん
京都駅の南と東側をイメージしていました。
大きな公園や施設は過去を怪しんでしまいますが、梅小路周辺は違いましたね。
以下、Wikipediaより

1990年（平成2年）3月に移転した日本貨物鉄道（JR貨物）梅小路駅（現在の京都貨物駅）の跡地に、平安遷都1200年を記念して作られた京都市営の総合公園である。開園は1995年（平成7年）4月29日。

また明日明後日も説明会満席なのでしょうか。
迷っているうちに第二期分譲もあっという間に無くなりそうですね…

>>166 匿名さん
第一期即日完売御礼メールが来てました。

定年後、近くに梅小路公園があるという理由から引っ越ししてきました。
ほとんど毎日のように7千歩を目標に散歩しています。梅やサクラ、紅葉のほかに、カルガモの親子の成長も楽しみです。水族館の年間パスポートを購入し、散歩がてら楽しんでいます。
良いところに住んで良かったなーと主人と話してます。

急に静かになったな。

>>169 匿名さん
予算オーバーだった人の叫びが落ち着いたんやろな。中々完売しない状況になったら戻ってくるよ。

>>168 匿名さん
そうですね。梅小路公園てここ数年で駅、水族館、博物館、それに周辺施設も一気に増えて何段階も良くなりましたよね。このマンションも適正価格なんだろうなぁ。

さすがに第二期は、即日完売とはいかなかったようですね。
たしかに、しばらくは様子見かと思います。

こちらの物件、子供が遊べる環境が近くとても興味があったのですが、南の最上階はほぼほぼ埋まってました。
東西北向きの最上階か南の中低層階はまだ少しあったので迷ってます。。。

一方で子供がいるので、下の部屋からの騒音クレームがない2階も安いので気にしてます。。。

開発進みそうですし、市場も近くて色々食も楽しそうで魅力なのですが、決めきれず。。
購入された方の決め手って何だったのかな、、参考にしたい。というか後押しが欲しいです笑

>>173 マンション検討中さん

私も購入した方がおられたら決め手を聞きたいです。同じく買おうかどうしようかかなり悩んでいます。南側の上階はほぼ埋まってますよね…東側もいいかなと思いはじめています。

>>173
子供の足音ですが、このマンション床のコンクリート厚が250mmもあります。賃貸で酷いマンションだと150mmなどですので、相当遮音性に優れていますよ。
重ねてクッションをひけば、子供の足音は気にするレベルではないと思います。
https://www.eslead.co.jp/house/kyoto_umekouji/quality/structure.html

マンション スラブ厚で検索すると情報が出て来ます。

先週ここを購入しました。
予算よりかなりオーバーしましたが、購入の決めてはヨドバシのロピアが自転車で行けるし、近くにホテルが出来ているので、飲食店がこれから増えそうな事も要因ですかね。

>>173 マンション検討中さん

近隣住民です。今日ロピア行ってきました。雨なので電車で行きました。定期があるので無料で京都駅行けるのが良いですね。

今からロピア行って、肉と海鮮丼買ってきます。

ロピアって知らんかったけど安いんやな。俺も肉買いに行くわ！

ロピアはもともと肉屋らしいですよ。

私はここにするかプレミスト西院で悩んでます。
友人がプレミスト西院に住んでいて
何回かお邪魔させてもらったんですが、
デザインと共用設備はプレミストの方が好みでした。
子供が居るのですが、西院にも梅小路には劣りますが、大きな公園が近くにありますし、イオンやスーパーも近いし…。
悩みます。

>>181 マンション検討中さん
私もプレミストを見に行ったことがありますが、建物の外観、門構え、共有部の広さやデザインなど素晴らしい物件で憧れのマンションという感じでした。価格的に我が家は難しく他の物件にしたのですが、同価格帯で迷われてるなら満足感はかなりあるのではないでしょうか。エスリードの強みはやはり梅小路公園と、これからの発展時価上昇への期待だと思いますので、そこに強く惹かれないならプレミストおすすめです。あと、河原町付近か京都駅付近どちらに惹かれるかも参考に。

>>181
プレミスト西院は、築1年経過しても151戸中、30戸?近くの売れ残りを抱えるマンションですよ。
悩むような比較対象ではないです。
購入したとしても、新築でもなかなか売れないマンションですから、中古売却も難しく資産価値があるのか不明です。
また、長期的な管理面もどうなるのか非常に疑問です。
管理費、修繕積立金は現状デベロッパーが負担していると思いますが、売買契約書や管理規約などに免除条項があったり、今後追加された場合、残りの居住者で負担していくことになる可能性もあります。
ハイリスク過ぎて悩む理由がわかりません。今後の管理が不安すぎます。
せめて売れ残りが5以下なら…

ロピア魅力的ですね！
京都駅へのアクセスも距離少しありますが歩いていけますし、開発進んで歩きやすくなりそうですしね。自転車専用の道もマンション前整備されてますし、期待したいです。

ホテルあると飲食店も増えるんですね。
色々と開発進んで、地価があがることを願って購入前向きに動きます！

>>181 マンション検討中さん
プレミストもいいですよね。
売れ残り物件でも、大規模マンションの部類に入りますので、数が多過ぎて残ってしまっただけの優良な物件はリセールの苦労の度合いは少ないと考えて良いと思いますよ。
立地条件も悪くないし、建物品質等も悪くないですが価格が高過ぎて売れ残ったという物件なので、値引き交渉に成功して、適正なレベルの価格で購入できれば、欲張らない限りリセールの苦労は少ないと考えて良いと思います。
売主も大和ハウスなのでブランド力も高い部類ですし。
後2～3年で完売出来れば管理費、修繕費用等は問題はないと思います。
自分が気に入った物件を購入して下さいね。

プレミストは、阪急もJRも使えますが、どちらも結構遠い。
イオンモールに近い、郊外物件と言ってよいと思います。

バルコニーにはスロップシンクではなく水栓なのですね。
排水は雨水と同じ排水溝を通るのでしょうか。
使い方によっては、排水溝を痛めるし、クレームにつながりそうですね。

>>178 eマンションさん
GoogleMapでスーパーマーケットを検索するとKOHYO京都店やフレスコ七条店が出てきます。
ひょっとして、ロピアが最寄りのスーパーになるのでしょうか。
確かにJRと梅小路公園と西本願寺に挟まれてスーパーの商圏は狭そうですが。

ロピアは全然最寄りスーパーじゃないですよ。
普段使いではなく、小さいコストコのような感じで楽しむスーパーです。

梅小路公園近いし、小学校も近い。
嵯峨野線とは言え駅近だし、バスもたくさん停まる。
七条商店街に病院たくさんあるので安心。
でも、徒歩10分圏内にスーパーがないのが残念ですね。
自転車でいけるスーパーは多いけど、徒歩では行きづらいかな。
雨の日とか、ちょっと買い忘れた！ってときに行けるスーパーがないと生活満足度下がりそう。

そうですね、当初は、都心ではなく、車前提の郊外型と見れば良いわけですね。
将来的にはスーパーなども増えるでしょうから、
車を手放したい年齢になったときまでには改善を期待でしょうか。

先程、梅小路公園に散歩してきました。
ニュースが３つほどあります。
まず、スケボー少年が4人もいました。
やはり近くでスケボーをされると怖いですね。
次に北側の桜はほぼ満開です。南側はまだ全然でした。
最後に南側の線路沿いの歩道に、捨てられたと思われる、赤いスカーフをした、体が汚れた黒いチワワがいました。
よぼよぼで、力無く歩いており、飼い主らしき人物も近くにおらずリードもなかったので捨てられたのだと思います。
可哀想でしたが、私にはどうすることも出来ませんでした。単に迷子犬だったらいいですが。

第二期は、まだ完売していないのでしょうか。

ロイヤルパークホテル京都梅小路に泊まってみました。
窓から駅が見えますが、夜になるとスケボー少年だらけでした。うるさいし危ない。スケボー禁止看板は完全に無視です。
線路に近いこともあり電車の音は結構聞こえます。

>>213 マンション検討中さん

オリンピックとかでスケボーのイメージ上がったのに残念すよね。いっそのこと時間制限と場所指定とかのが周辺住民にとっていいかもね。

やはり、スケボーはかなり迷惑そうですね。
京都市に本気で取り組んで欲しいですが。
https://ameblo.jp/shigakazureje/entry-12608248571.html
オリンピックとか関係ありません。
歩行者が危険です。

スケボーは、人的に被害が出る前に改善されるといいのですが。

周辺に住んでましたが、日が沈んだら急にスケボーの人とか、大縄？のようなことをしてる人が増える印象です。
ダメって書いてますけど、全然意味を成してないですね。

>>217
彼らもマナー違反とわかってるんですよ。
だから、公園職員のいない早朝や夜間に出没します。
うるさいし、危ないし、道路や花壇が破損するし、迷惑だらけです。

>>218 マンション検討中さん

うーん。粘り強く通報や注意し続けるしかないですね。。

>>217 マンション検討中さん

ダメなものですが、やる場所を作らない京都市にも問題があります。他県では、オリンピックを機会に公園での許可が出ているところもありますので。

だからといって、禁止されている公園での危険行為が許されるわけはありません。

行政は人身事故が起きないかぎり本気で取り締まりませんので、期待できないでしょう。マンションの理事会で当番を決め、火の用心みたいに監視隊を巡回させるしかなさそうです。

スケボーはマナー違反であって、違法ではないですから難しい問題ですね。
しかし、スケボー軍団の横を通る怖さは、一度体験してみないとわからないと思います。
小さい子を連れて歩くのは危険すぎて無理です。
かといって注意すると逆に反撃される可能性が高い集団なのでやめた方がいいです。
素行が良い若者は、「スケボー禁止」の看板に囲まれてスケボーはしません。

>>217 マンション検討中さん
大縄って書かれてますけど縄跳びを2本使うダブルダッチですよね。どっかの学生のサークルが練習場にしてるみたいです。これは禁止されてないのか昼間も居た気がします。

あまり行儀のいい地域ではないので、注意すると逆切れするよ。
昔よりだいぶマシになったけど、その親の子やから反省は一切ないから、
なんで禁止やねと逆に怒っとるし、怖いで！

結局、地域性に行きつきますね。
だんだん良くなっていくのだろうけれど、すぐにというわけにはいかない。
日が沈んだら近づかないというのも自衛としてはありですね。

>>219 マンコミュファンさん

マンションの住人が1人ではなく複数人、毎日のように警察に通報すると見回りも強化されるかもしれませんね。以前、騒音問題で警察に相談したところ、かなり迅速に対応いただいて、その日からピタリとやみました。
スケボー少年は1人ではないでしょうが、毎日警察に注意され、任意の職質をされるやうになれば、少年たちも鬱陶しくなり寄り付かないかもしれないですね。

近い将来に、ロボットやドローンが巡回して警告、撮影、通報するようになるでしょうね。
ただ、京都市は財政難なので心配ですが。
【奈良県】四足歩行ロボットが公園を自動巡回
https://japan.cnet.com/article/35165452/

>>223 マンション検討中さん

マナー違反なら公園内に沢山いるじゃないですか？
自転車通行禁止なのに、多くの方が乗って通行して、駐車してますよね？スケボーばっかりを叩くのは止めた方が良いですよ。公園にスケボー専用のエリアを作れば、解決するんじゃないですか？

購入予定の皆さんは、変動金利か固定金利かどちらですか？
変動はauじぶん銀行で0.41～借りれるようですが、固定は徐々に金利が上がっているようです。
来年のローン実行時の金利がどうなっているのか。

購入者です。2期が全然完売しなくて心配になってきた。

>>231 匿名さん

まだ焦る時間じゃないですよ。
あと1期が人気の上層階と1階部屋だったので販売スピードが落ちるのは仕方がないかと。ただ、この物件は人気だった部屋とそうでない部屋の価値はかなり違いそうですね（1期の購入者の方は安泰かと）

>>232 マンション検討中さん
どう言う意味？人気の方が安いってこと？

エスリードの決算資料に「近畿圏のマンション初月契約率は10年連続70%超」と書いてありますね。
この物件の7割は66戸なので、出足はあまり良くなさそうです。

総戸数：93戸
第1期：20戸　22%
第2期：16戸　38%

>>233 名無しさん

書いてあるまんまじゃない？

人気のあった上層階と眺望とかが期待できない部屋では、後々のバリューが違ってきそうだねって書いておられますよ？

>>235 匿名さん
補足ありがとう。その通りです。
眺望や1階テラスのお部屋以外がどれくらいで売れるかが本当の立地や建物評価になりますね。とはいえ竣工までまだ期間あるし、価格が予想より高かったこともあり、欲しいけど検討中って層も結構いそう。あと2期以降に眺望良い部屋残してるならその部屋待ちも結構いそう。一通り売りに出されてからどうなるか。

>>236 マンション検討中さん

眺望ってそこまで大事ですか？大阪市内のタワマンに住んでましたが、眺望で喜ぶのなんて初めの一年だけですよ。それなら坪単価が安いお得な部屋のほうが逆にリセールが期待できると思います。やはり価格ですよ、

>>237 名無しさん
私は眺望より1階の部屋が好きで、テラスや専用駐輪などがあったほうが嬉しい派です。エレベーター乗るのが毎日のことだと大変だし、よほど日当たり悪くなければ最近のマンションなら寒い暑いは対して変わらないので。ただ現実として新築は眺望の良い階層から高くても売れてきますしリセールバリューのポイントにされる方は多いんでしょうね。

>>237 名無しさん

それは各人の主観の話。
あなたにとっての正解はそれだって事でオッケーじゃないですか？

皆、求めてるものが違うから、色んなプランが有るわけでしょ。

同じ条件なら、眺望だって悪いよりは良い方が嬉しいでしょ？
それなのに他の人の考えに、わざわざ否定的な意見書き込んでる意味は分からないわ。

実際には色んな条件を考えて、値段との折合いがつく物件をそれぞれが選んでるって事。
絶対的な正解なんか無いよ。

>>239
たしかに。
私は南向きの眺望の良いマンションに住んでますが、陽が良く当たり、空が見えて、冬も基本的にあたたかいので、とても満足しています。
皆さんそれぞれ、意見や求めるものが違うので多様なタイプの部屋が売れていくのですよね。早期に完売するといいですが。

>>239 匿名さん

確かに各人の主観の話です。
が、実際の中古マンション市場では、
ともに70平米で完全に同じ間取りだとすると、
7階6千万円、
2階5千万円のマンションなら確実に、
後者の部屋のほうが売りやすいことは事実です。
また貸すときの月額賃料もさほど変わりません。
よって低階層の坪単価が低いマンションが1番お買い得だといえるのです。
ただし北向きや西向きだとこれはかわってきます。

>>241 名無しさん

補足ですが、
売りやすい＝買い値に近い値段で売りやすい
です。

>>242 名無しさん

言いたい事は分かるけど、言ってるでしょ。
それぞれの条件を勘案して物件を決めてるんだってさ。

売る気や貸す気があるんなら別だけど、実需で住み続ける気の人からしたらリセールなんて関係ない。

だから各人の主観で絶対的な答えなんて無いって書いたの。

あなたの書いてる事は間違って無いけど、それが全員の正解では無いだけの話。
この話はこれ以上は平行線だと思うので終わりで。

こちらのマンション、まだ一年弱竣工まであるので第二期完売がまだでも焦る必要はなさそう。。それぞれが良い部屋、間取りが空いてればですが。。
当初予想よりも高い印象だったので、様子見の方多いと思います。実際サロン行った時は今でも半分はブース埋まってました。

京都駅近辺の再開発があるから、魅力的だし価値が上がりそうで真剣に迷ってます、、、

>>244 マンション検討中さん

メイツ西大路のほうがいいわ

>>245 名無しささん

メイツは微妙。

あそこなら焦らなくても、竣工後の様子見でも十分だわ。

>>245 名無しささん

南区はないわ。さすがに。

>>245 名無しささん

それは色々な観点から無いな

>>245 名無しささん

総スカンでさすがに草

ステマやるにしても、もうちょい上手くやりなよw

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京都の中華思想は半端無いからね。
南、山科、伏見は言うに及ばす、
右京、西京もディスられまくります。