THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

あんまり盛り上がらないですね

新コンテンツでましたね

ウェルカムラウンジってこんぐらいはつく？
・電源
・住民専用Wi-Fi

共働きで2人ともテレワークでも片方避難できる位のスペックは欲しい。

職場と生活圏的に適度な距離感があり、空港までの高速バス停が目の前にある武蔵浦和ステアリを考えてたのですが
内廊下ではなく、各階ゴミ捨て場すらないゴミ仕様に落胆
綺麗そうなザタワー十条に浮気しに来ました。

幸いステアリは上層階でも坪単価330-350（プレミアムは別）ぐらいで、川口プラウドと似たり寄ったりと、良心的！
しかし、仕様がいい十条は価格がヤバそうですね。

さらにステアリが固定費が異常で
管理費2.8万、修繕が1.8万
修繕は5年毎に1万UP、16年以降は0.5万UPだって。あの仕様で！
住宅ローン控除受けきった13年目には
毎月5.6万＋駐車場2万で毎月7.6万

十条もここまで固定費いっちゃうのかな？
トータル出費が同じぐらいなら間違いなく十条がマンション仕様が良いので野村に頭金握られる前に離婚したいです。

どなたかこちらの固定費ご存知ですか？

>>327 マンション検討中さん

価格回りはすべて未発表です

ここは、行政からの事業は全体に占める交付金割合が高いので、そこまで売価を高く出せないんじゃないかと勝手に期待。

>>328 マンション検討中さん

あ、そうなんですか。

武蔵浦和早くて6月ぐらいに執行猶予期間が終わるので
比較したいですね。。

>>329 マンション検討中さん
ありがとうございます。
なるほどー こんなんあるんですね。

しかし、どこの掲示板も、
高い安い損得でギスギスしてますね。

買いたい時に、自分にとっていい物を
身の丈にある範囲で買えればいいと思ってるのですが

ここは投資家さんが多いのですか？

>>331 マンション検討中さん
税金依存率が高いのは住宅以外の「道路」や「交通広場」などの開発・各種立ち退きの補填などが含まれるからってこともありそうですが、良心的な金額で出てくることを期待してます

開発コスト考えたら、500は余裕でいくと思う

駅前、タワー、交通の便と全て役は揃っているのに、なんだかんだ『北区なのに高い』っていうところに集約されそうですね。北区のイメージってやっぱりあんまり良くないんですかね。

販売開始は半年以上先だから、デベ側も値段を探ってる状態じゃないかな。
地権者取り分は確定してるんだろうから、あとはデベが取り分をいくらで売ろうと勝手。地権者も分譲分が高くなったほうが取り分の資産価値が上がるから文句は出ない。
公的補助は上に書いてる人がいるように都市計画道路や駅前広場の確保に使ってるから、分譲住戸が割安になることはないと思う。
9月までに経済恐慌でも来ない限りは＠500以上でスタートだろうね。

500スタートはないと思う。430スタートであとは売れ行き次第かな。

何とか400切らないかなー
言っても十条だし。

>>327 マンション検討中さん
ここは管理費もっと高いと思いますけど。

本日のBT池袋westのMR見学会に参加しての、あくまでも私見の感想ですが、
皆さんのザ・タワー十条の価格予想等の参考にどうぞ。

尚、私のTT十条の価格予想は、BT池袋westと違い再開発交付金の援助もあるので
少なくても5～10%は安いと思います。

【BT池袋west】まとめ
▼共用部は2F集会室のみで、ザ・タワマンSPECを求める人には向かないのでは？
▼平均坪単価は流石に、PDT東池袋SAを超えなかったが、価格の割に共用部が少ない
◎眺望は、高層は南北東西共に良し、中･下層は前建有の南以外は良し
◆室内仕様は、29-30Fのプレミア含め価格に見合う目立った高仕様設備は無
(CH2600～,梁下H2100,プレミアLDのみ天付AC,デイスポーザ有,コーナサッシ網入ガラス,
サッシH2400,各戸宅配BOX有(スマホ応対連携),浴乾ミストはOP,カップボード標準設置)
◆駐車場は平置5台(プレミア10戸に優先権付与)と機械式46台とカーシェア1台
◆商業棟には大手総合スーパーが入居予定

【BT池袋west】予定価格 220205
29F 3LDK 86.93㎡ 17200万(坪654万)～103.72㎡ 21200万(坪674万) プレミア
20F 2LDK 59.47㎡ 9400万(坪522万)～3LDK 73.93㎡ 12900万(坪576万)
15F 1LDK 39㎡ 6000万(坪508万)～2LDK 64.6㎡ 10400万(坪531万)
3F 1LDK 39㎡ 5600万(坪474万)～2LDK 64.6㎡ 9500万(坪485万)
◆高層3LDK 坪576万～,中層2LDK 坪531万～,下層2LDK 坪485万,1LDK 坪474万

管理会社日鉄なんですね。勝手な印象ですがブランズよりリビオって管理費安いイメージですけど…。

方位情報を追加しました

本日のBT池袋westのMR見学会に参加しての、あくまでも私見の感想ですが、
皆さんのザ・タワー十条の価格予想等の比較対象になると思うので参考にどうぞ。

尚、私のTT十条の価格予想は、BT池袋westと違い再開発交付金の援助もあるので
少なくても5～10%は安いと思います。(希望も込めて)

【BT池袋west】まとめ
▼共用部は2F集会室のみで、ザ・タワマンSPECを求める人には向かないのでは？
▼平均坪単価は流石に、PDT東池袋SAを超えなかったが、価格の割に共用部が少ない
◎眺望は、高層は南北東西共に良し、中･下層は前建有の南以外は良し
◆室内仕様は、29-30Fのプレミア含め価格に見合う目立った高仕様設備は無
(CH2600～,梁下H2100,プレミアLDのみ天付AC,デイスポーザ有,コーナサッシ網入ガラス,
サッシH2400,各戸宅配BOX有(スマホ応対連携),浴乾ミストはOP,カップボード標準設置)
◆駐車場は平置5台(プレミア10戸に優先権付与)と機械式46台とカーシェア1台
◆商業棟には大手総合スーパーが入居予定

【BT池袋west】予定価格 220205
29F 3LDK 北東角86.93㎡ 17200万(坪654万)～南103.72㎡ 21200万(坪674万) プレミア
20F 2LDK 北東角59.47㎡ 9400万(坪522万)～3LDK 南73.93㎡ 12900万(坪576万)
15F 1LDK 北東角39㎡ 6000万(坪508万)～2LDK 南西角64.6㎡ 10400万(坪531万)
3F 1LDK 北東角39㎡ 5600万(坪474万)～2LDK 南西角64.6㎡ 9500万(坪485万)
◆高層3LDK 坪576万～,中層2LDK 坪531万～,下層2LDK 坪485万～,1LDK 坪474万～

450とか500とか…
その価格で誰が十条に住むの…
みんな十条来たことある？笑
再開発加味してもそんな魅力ある街じゃないすよ。

>>341 匿名さん
あり得ないです。

こりゃ500でも安いな
駅直結すばらしい

>>342 マンション検討中さん
要町のみ駅近のわりには高い。苦戦しそう。十条が400ちょいなら、大抽選会確定だね。

>>346 名無しさん
ここはもっと高くても買う人は買うので、どちらにせよ抽選になると思います。

このマンションは特に、北区なのに過大評価してる人多すぎかと。マンション高騰の高値掴み、数年経ったら相場激変、金利上昇で変動金利は高騰、5年ルール終了後に返済に四苦八苦する人間たちがたくさん出そう。相場がガラッと変わった時に、他に妥当な額で物件が出たら、あえて北区を選ぶ人がどれだけいるか。結果的に、返済がどうにもならなくなった人は、堪えきれず、世間の相場からさらに低いところで手放さざるを得なくなる。特に、経験上、小さいお子さんをお持ちのご家庭は注意。これから家族がさらに増え、予想以上にかかる教育費をちゃんと考えられているか、みんなやってるから変動金利があがっても国が救済してくれるかもという根拠のない幻想があれば、冷静になるべき。ローン返済のために教育費にお金をかけられない、旅行も行けない、外食は冷凍食品を温めたようなチェーン系ファミレスでは、イビツなライフプランでは？
うちは、やっと金銭的な余裕も出てきたので、リスクコントロールできると踏んで購入検討中ですが、自戒の念もこめてそう思いました。

北区なのに、十条なのに、と、下手に知ってる人だと理解できないでしょう。
ひと昔前に湾岸を埋立地なのに、武蔵小杉を工場街なのに、と言ってた方々と同じメンタリティ。

ブリリアのクヤクションだって発表された時は「日の出町」の「首都高脇」の「場末」とさんざん言われたのに、今や城北（城西？）エリア最高ランクの評価。

ここは北区の相場を塗り替えますよ。
山手線・京浜東北・埼京線で囲まれたトライアングルエリアは今後大化けします。

広域で検討している方は通勤時間帯の埼京線に乗ってみてから買うか考えた方がいいと思います。

相場を変える可能性はあると思います。ただ、リスクをちゃんと考えないと、後でとんでもないことになる可能性が多いにある。ということです。真剣に購入を考えている人にとっても、せっかく仲良くなった隣人が苦しそうにしている姿は見たくないと思いますし、歯抜けになっていく姿は資産性の観点からもよくない。変に購入を煽らず、冷静に検討すべきでは、ということでした。

タワマン住み継いで現在4件目ですが、隣近所なんて顔もろくに知らない同士なのが実情ですし、よその暮らしぶりなんてよっぽど興味を持ってない限りお互いどうでも良いと思いますよ。むしろその関係性の希薄さがタワマンの良さという方が多い印象です。

それと、北区なのにとか、坪400はあり得ないとか、個人の考えはもちろん自由だと思いますが、デベは検討者群の平均値や中央値はハナから相手にしていないので、掲示板の多数派の意見に同調・安心してる時点でどこも買えないです。
マンション販売は見学者の10人に1人が買えば成立するビジネスモデルなので、購入能力の上澄み2割をターゲットにして、その内半分に気に入らせればOK！という感じなので。

相場激変、金利高騰とかのリスクをちゃんと考える人程このような鉄板物件にするのですよね

>>349 匿名さん

この考え嫌いじゃない。

20年も経てば地元の老人消えるだろし
相続出来ず売りに出る土地が、いい街にリサイクルされて欲しいですね。

※極論ですので、あしからず。

>>353 匿名さん
鉄板は言いすぎかな

まぁなんやかんやで500はいかないでしょうけどね。さすがに。

>>349 匿名さん
埋立地、武蔵小杉、東池袋
は全て、次から次へと大手デベたちがタワマンを建てて盛り上げて
大化けさせたエリアです。
十条に単発でここが建ったくらいで、並べて期待し過ぎるのはどうかと。

>>349 匿名さん
そのブリリアタワーはさんざん言われた？割に瞬間蒸発だったけど…苦戦したならその理屈も納得出来るが、まぁ言いたかとは分からんでもない。

だけど当時と決定的に違うのは、当時は選択肢が多いから積極的に選べたけど、今は消去法的選択なんだよね。大塚のルフォンもそうだったけど、ここも同じ立ち位置でしょう。
駅前にマンションドカンって建っても駅が…ねぇ。

結局いくらで買えるかに依存する。
このマンションはマーケット上での適正価格で買えるのであれば将来的な下落リスクも低く(相場以上に下がる可能性は低い)非常に条件のいい物件に思えます。ただ坪500とかワケわからない価格であればリスクしかないですね。坪400～420くらいなら適正の認識です

>>342 マンション検討中さん
池袋駅5分(※地下鉄入り口)・要町駅3分で坪520が平均で安て475～って感じがベンチマーク。
十条はここの2割り引きくらいが通常評価かな、平均坪415、最低坪380～。ただし十条は下層階が商業施設で下駄を履いて実質6階住戸くらいスタートかつ周辺抜けもあるので価格差が少なく最低価格を少しあげる可能性あり&仕様も含めて一段価格をあげたそうな印象。
平均坪430、最低坪400～とかかな。

坪500万円で考えておけばよいかなと思いました。
今までの相場はあてにならなさそう。
駅前徒歩1分のタワマンの魅力は大きいですし、住商工一体開発で日常生活の利便性も高そうです。

駅徒歩1分・複合再開発は高く評価されるべき内容です。その内容を高く評価して平均430でも高値チャレンジしている印象です。駅徒歩1分・複合再開発でなければ平均370-380くらいが妥当でしょうからね。

再開発ズバリ続くのかが気になる。
既に終わったエクセレントシティ、東口のパーク、今作。

まさかこれで終わりなら、街としては何も変わっていない。
高架化が３０年代にあるとは言え、他に何かがないと「再開発？」で高価格は怖い。

周辺でまだ続く区画ってあるんですかね？

板橋駅十条駅赤羽駅、駅前タワマン建設３連発の破壊力はすさまじいものがある
地殻変動が起きようとしている

思った以上の値付け予想であたふたしてます。高層で@400前後なら欲しいなー、って思ってたけど甘かったか。

都心は値上がりすぎちゃったから、外周区の値上がり率のほうが方が大きいかも。

エリアに似たものがなく突出したマンションなので値付けは難しく、買う方も判断が難しい。けど大方の予想の中の高い方寄りで出て来るんだろうね。
周辺との乖離が激しいのが不安、中古価格暴落が不安、予算厳しい、という人は取り込まなくてもこの数は売れるかと。個人的にここの価値はそうそう下がらないと思うけど、分からないものは分からない。
地域の同質性を重視する人は、湾岸やタワー林立地域を見といた方が無難だろうね。下がる時も周りと一緒ならまだ納得できるという人も居るんだろう。

価値が資産価値を示すのであれば、根元である価格が決まっていないのに価値が下がらないとは、、？

>>366 マンション検討中さん
都心が値上がりして、その波でつられて上がってるだけの外周区であればかなり危険ですけどね。そのエリアの価値が評価されてるわけではなく、積極的には選ばれないエリアってことですからね。

>>369 マンション検討中さん

ここはただの外周区じゃないからね。下手な山手線内側より交通便利。
つられて上がるというよりポジションが評価された値段で出てくると思うけど。

>>370 マンション比較中さん
下手な山手線内側とは具体的にどこをイメージしてます？
交通便利というなら隣の赤羽・板橋に軍配が上がると思いますけど。

>>374 匿名さん
皆さん、十条ですよ、十条！坪350がいいところでは。それ以上なら、多分借り手つかないですよ。永住なら別ですが、この町の雰囲気に永住したいと思えるかは、きちんと現地に足を運んで、確認してから購入すべきでしょうね。ちなみに、私は十条に15年、家賃5万のボロアパートに住んでいますが、そういう私にとってはとても住みやすい街です。

>>372
その感覚は理解できる
そして、地元で長く相場を見てる人ほどこういうのを買えなくなるもの
その間に広域からの客が驚くような価格で買っていく
全てがそういうパターンじゃないが、ＪＲ目の前のここはそうなる可能性大