つくばウェルビーイングプロジェクトってどうですか？

つくばのマンション相場が上がっているのは良い傾向ですよね。
資産性については、やはりサウナなどの共有施設が負の遺産としてリセールの足を引っ張らないか心配です。
ウェルビは十分安いですが、理屈的には、サウナや豪華な広告費がなければもっと価格を下げられてますよね？
であれば、サウナが廃止された将来の中古市場では、それを踏まえた価格に値踏みして来ることを懸念しています。
上にもありましたが、最初から価格勝負の物件は、将来もっと厳しい価格勝負に挑まざるを得ないのではと。
しかも最大569戸のライバルがいる訳で…

ご紹介のデュオヒルズつくばセンチュリーの中古物件ですが、 >>1008 のマンマニさんの記事でも4500万の売り出しに「階数などを考慮すると強め」と触れられてますが、まだ売れてないので参考にするには早いかと。あれから4280万に値下げしたのが今ですが、私が1月に見た時は4980万でしたよ。値段を付けるだけなら売主の自由ですから。

駅近のエグい高騰については同意です。つくばの生活に馴染むとそう感じませんが、やはり、一般にリセールバリューは駅距離にかかってきます。

議論が白熱して素晴らしいですね。ご指摘のように、サウナを廃止するとイメージが傷つくので、管理組合判断ですが、赤字垂れながしでも動かし続けるかもしれませんね。ただ、管理費なので、動かし続けている限りは、住戸のリセールには影響しないでしょう。
最初から価格勝負の物件は、将来もっと厳しい価格勝負、569戸のライバル。ですが、開発の続く街はリセールが伸びるとマンマ二さんが言っていたので、新字体です。個人的にはTX8両化の時に大きな波がくると思っていますので、それより前に引っ越しがありそうな人には、つくば駅付近はオススメできません。
賃貸で貸す場合が議論されてませんが、多分、フルローンなら、75m2を13~14万円で貸してギリ儲かるぐらいですね。。。需要、厳しいかなと。。。

>>1181 マンション検討中さん
レス全部拝読させていただきました。ハイムスイートも視野かと思います。
通勤月2,3＝ハイム、共用施設不要=ハイム、価格＝ハイム、子供の学校＝ハイム、オプションは自分で工務店頼んでやった方が安いです。

>>1187 マンション比較中さん
TX8両化前の駅近物件はおすすめしない、というのは何故でしょうか。
キャパ、利用人数が増えて価値が上がるなら、その前に取得するのはアリだと思いましたが。

駅近マンションはエンブレム時代までがお得物件。後はプレミアム価格がつき過ぎている。

>>1189 匿名さん
失礼しました。TX8両化後の方が売りやすいと思うので、それより前に売るのは相対的にオススメではないという意味です。今買うなということではなく、むしろ買えと思っています。

>>1190 マンション検討中さん
でも今買わなかったらもっと高いマンションが建つ。

他の方もいうように、中古の売り出し価格は売り主が自由に値付けできるので、成約価格で判断するのがいいですね。
特に築浅物件は、損しないように最低でも分譲価格＋500万円くらいで売り出すのが基本です（取得時の諸費用と仲介手数料）。少しでも儲けようと思ったら+1000万は必要です。売れるかどうかはともかく。
都内好立地だと楽勝で＋2000,3000万で売れてますが。

>>1181 マンション検討中さん
中古マンションを選ばない理由てなにかあるんですか？

>>1194 マンション検討中さん
1181さんではないのですが、中古をおすすめする理由って何かあるのでしょうか？
ウェルビを検討する際に中古も検討しました。
タイミング、時期的にあまり物件がない状態なのかもしれませんが、どの物件も高くて、中古にその金額を出すなら、新築がよいかなと思いました。

>>1180 マンション検討中さん

マンションマカロンさんが、ブログにウェルビーについて書き込んでましたよ。
参考になれば。

569戸あることで10年後売る際に、ライバルが多そう…

>>1197 匿名さん
皆さんそれを指摘してましたね

マカロンさんの[カームヴィラ値上げ情報]を読んで、
一期で参戦すべきと思いましたが、
将来的に完売御礼になるか不安にも感じました。

それで良いんだと思いますよ。リセールバリュー気にするなら駅近がセオリーですから。
この設備仕様、戸数でのこの価格なんだから、売って儲けようなんて思わなければ気に病む必要はありません。
この価格でつくばの新築に住める。それで御の字ですよ。
周りの相場が上がろうが、住んでる以上損する訳ではありません。つくばのバブルのおこぼれが貰えればラッキー

ブロガーの記事に左右されず自身でちゃんと勉強した上で購入された方がいいですよ。

>>1199 通りがかりさん

カームヴィラが売れ残った際に、管理費が上がるのではないかを気にしていますか？

>>1199 さん

カームヴィラが売れ残った際に、管理費が上がるのではないかを気にしてい

管理費もあるかもしれませんし、修繕費積立も計画通りに行かなくなると、住民の不利益になると思います。入居者としては早期に完売するに越したことはありません。

それにしてもカームどうするんでしょうね。安く売り出せないんだとは思いますが、ウェルビーから価格を取ったら何が残るのか。このスレでも結局、価格以外のグッと来る魅力が挙がらなかったように思いますが。売れなかったら値下げするしかないですよね。

わからなかったので教えてください。
569戸のライバル　という書き込みがありますが、どういう意味でしょうか？
同じマンションの住居人が、なぜライバルになるのかよくわからず。

何年後かに売ろうとした時に、同じマンションの別部屋が売り出しされた場合、何が困るのでしょうか？

>>1205 マンション検討中さん

一般に市場では、供給量が多いと値下げ圧力になるからです。
購入者目線で、似たような部屋が複数売り出されていたら、条件に差がなければ普通安い方を買おうとしますよね？
あなたが希望価格で売り出した時に、あなたよりも安く売り出す部屋があればそちらが先に売れますし、それが次々に続けばいつまで経ってもあなたの番は来ないため、値下げせざるを得なくなります。価格以外に内装で差別化を頑張る手もありますが、同じ時期に同じような部屋が大量に売り出されるのは、売り手にとっては障害でしかありません。

>>1202 匿名さん
売れ残りの管理修繕費は売主持ちです。完成前完売は難しいかもしれませんが、徹底値引きで売り抜きます。

>>1197 匿名さん
ライバルは多いです。でも大丈夫です。需要はもっと多いです。つくば市の人口が増えてます。市の目標で40年代後半ピークで29万人、問題研究所の試算で30年代前半ピークの25万人。ご存知の通り、今年の6月にすでに25万人突破しました。どこで増えてますか？駅周辺です。8両化目指してまだまだ増えます。駅前は希少、多くありません。いつ買うの？今でしょ！

>>1208 マンション比較中さん
この文読むと駅近のテラスかメイツ買えってことでオケ？

駅近中古も多くなりそうだよね。
１つのマンション限定で中古検討する人なんてまずいないし。

>>1206 匿名さん

わかりやすく説明いただきありがとうございます。

背中を押してほしいならポジティブなコメントを言えます。

止めてほしいならネガティブなコメントを言えます。

ポジティブな言葉は、販売員から歯の浮くような話も含めてたくさん聞けます。今買わないのはバカだくらいのテンションでしたよ。
買わない人の意見は共通する場合もあるから、参考になります。

第1期120戸はまずまずですかね。

>>1214 匿名さん

いよいよですね。申し込みの準備はできましたか？
https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla/outline.html

>>1209 匿名さん
資産性はそれほど変わらないと思います。10年後で新築価格より?500万とか?700万で収まると思います。メイツテラス買えるならメイツテラス、広い方がいい、予算不足ならいウェルビだと思います。

>>1216 マンション比較中さん
マイナス記号が？マークになってますね。

広告のレコメンドでマンションが出てきたため、思わず見に来てしまいました！今となっては誰も見向きもしない、周辺のマッチ箱公務員住宅がまだ新築くらいの時代に竹園で育ちました。とても懐かしいです！かつては日本一の未来都市でした。

こちら、規模と平米見る限りファミリー世帯中心になりそうですね。築10年くらいまでは、とても活気があると思います。15年で変化を肌で感じるようになり、20年もすれば本当に静かになりますよ！20年以降はかつての電電社宅のようになると予想します。リセールは是非それまでに。

教育環境の話が興味深かったので個人的な意見として。私も親はもれなく東大で、やはり親は超えられませんでした。まわりも、知る限り親の学歴を超えたケースは思い当たりません。

個人的な見解として、残念ながらこのような人工的な計画都市で育った子供達は、都市部の雑踏や田舎、より"自然"な環境で育った才能には太刀打ちできなくなる時がきます。それがつくばで子育てする最大のデメリットになると思います。そこで平均以上であれば、まあ平均以上にはなれると思いますが…親の才能を超えることは極めて難しい環境なのは確かでしょう。すでに何十年も前に実験されて判明した結果だと思ってもらえれば幸いです。

良い学区だからという理由で選ばれる際は是非ご参考までに。

私も竹園で育ち、30代になった今も竹園に住んでいます。今は子どもが生まれて竹園で子育てしています。
つくばエクスプレスが開通してから、どんどん人口が増え、こんなに沢山マンションができると思いませんでした。
たしかに竹園の公立小中学校で、周りの友達の親は研究所関係や医療関係だらけでした。今も比較的そうなのではないかと。。
夏休みの自由研究のレベルがめちゃくちゃ高かった記憶がありますwww
私も学歴では未だに親を超えられないですが、子育てはしやすい街です^ ^ 公園も多いし、子育て世代が多いので、サポートも比較的充実しているように思います。
つくばで子育てを検討している方にはウェルビーイングの立地は良いような気がします。

大規模団地は、30代で購入→30-35年後に老後に合わせて住み替え・売却→それをまた若いファミリーが購入（安いのでお得)　というサイクルが持続すれば活気が維持できるのだけど。。。
多摩ニュータウンなど昔の団地は40-50年で建て替え物件も出てきているけど、今の団地の寿命は100年近くはありそう。

常磐線沿線の駅前も、2-30年前は活気がありましたが、今はかなり寂れていますね。
取手、牛久、土浦の駅前にあったお店はつぶれたりしてしまいました。
つくばもそのようにならないことを願いたい。

こちらのウェルビは安くて人気とのことですが、いまひとつ相場感がピンときてません。
肌感覚でも、ウェルビの価格はどちらにあてはまるものでしょうか。
-駅徒歩10分を差し引いても安い？
-駅徒歩10分としてならそれ相当の価格か？

駅まで15分くらいだと
--- 建築費高騰以前 ---
ウエリスつくば竹園（2016年）, 駅徒歩 15分: 2700-5900万円 (71-130 m^2)
デュオヒルズつくば竹園（2008年）, 駅徒歩 14分: 2,998-5098万円（82.55-112.53 m^2)

竹園ガーデン（建売戸建: 土地 ~200 m^2, のべ床 ~125 m^2)： 6500-7000万円?


--- 今 ---
ハイムスイートつくば春日, 駅徒歩 14分: 3408-5498万円（69-86.5 m^2,先着順販売)

スマートハイムシティつくば春日: 6,230-6540万円（建売戸建: 土地 180 m^2, のべ床 110-119 m^2)

>>1222 マンション検討中さん
駅徒歩10分なら妥当では。問題は実際には10分では着かないことかと。

なるほど、同じく駅から10分超のハイムスイート春日に比べれば安いですね

ググールマップで、北のペデストリアンデッキからつくば駅A3出口まで13分と出ました。南のペデストリアンデッキも13分。
実際に歩いていて計測した方、いらっしゃいますか?

電車～改札　49秒
改札～地上　1分13秒
地上～ウェルビ グランドエントランス前　9分26秒
下道のみでペデは使ってません。
若干早歩きですが、早歩きすぎないよう気を付けてはいます。
信号に一回つかまりました。
10分以上かかると思い込んでましたが、意外と10分で歩けました。

>>1227 匿名さん

ありがとうございます。
ペデストリアンデッキは使用しないほうが早いということですね。エアリーヴィラの方が駅に行くには最適。

ウェルビを買わないたった1つの理由。
自分の子供にこの歩道は歩かせたくない。

>>1226 マンション掲示板さん
私が歩いたときは14分でした。歩くのも特別遅くはないので情報どおりかと。

>>1225 契約済みさん
第一期を聞いた限りでは大差ないかと。最安値の客寄せ部屋はいつ出るのやら。

>>1229 マンション検討中さん

毎日通勤でこの交差点使ってますが、たしかに車から見たら歩行者や自転車が見えづらく危ないです。
車側も左折は信号なしのため、結構スピード出してる人もいます。
ただ、小中学校区は竹園東なので、通学では利用しないと思いますが、都内の私立などに通う場合は気をつけないといけないですね。

>>1229 マンション検討中さん
親と一緒に歩いて、こういうの経験するのも成長では？

>>1230 匿名さん
売るときは10分と言えるけど、実際に自分が駅に行くときは10分超と思わないとダメですかね。敷地も広いから建物によっては15から20分は覚悟しないと、、

>>1234 マンション掲示板さん

どこの棟か、階数かにもよるけど、15-20程度はかかるかと。
エレベーターも棟に二つしかないから、朝の時間帯は通勤、登校で混みそうだし。
エントランスまでの移動まででもけっこうかかりそう。

マンションマカロンさん曰く
「駅距離クリアできるならオススメ！」だそうですよ。

>>1235 マンション検討中さん

駅までの距離もそれなりにかかるけど、日常の買い物に行くのにも時間はかかりそうですよね。

中庭があるので、各棟から駐車場に行くまでの距離があります。
戸数が多いから駐車場も広いし、部屋を出てからマンションを出て大通りにたどり着くまでに時間がかかりそう。
駐輪場もかなり離れた場所にあるので、近場のスーパーやショッピングモールへの買い物も、自転車で行くのにもちょっと大変そうだなと思ってます。

>>1233 評判気になるさん
猛スピードで突っ込んでくる成長しきれてない大人がたくさんいるんで怖いですね。親の判断で回避できる不幸はあるかと思います（あくまで個人的な見解です）

>>1238 マンション検討中さん

ここの交差点ではありませんが、すぐ近くの東大通りと南大通りの交差点で、二回程自転車の学生と車がぶつかった瞬間を目撃しました。10年間ですが

つくばは危ないところなんですね。。。

駅歩10分以上のマンションから、小中学生が都内まで通うのですか。
つくばでは珍しいことではないのかもしれませんが、お子さんが日常的に駅を使うようになったら、迷わず駅近に引越せる勇気を備えておかなくてはなりませんね。

大人でも、リモートワークができるからここのマンションが選択肢に入るんでしょうから…

つくばは大きな道路では左折車や信号がないので、大人でも怖い思いをする時があります。

こちらの駐車場代はいくらでしょうか。

>>1240 匿名さん
茨城なんで運転が荒い率は高めですね。一時停止は車優先なのか突っ込んできます。スーパーの駐車場でも轢かれそうになったことが何度かあります。夜中に法定速度で走ってると煽られます。ま、田舎なんで仕方ないですが。

マンションマニア さんが今日のスムログでウェルビーにちょっとだけ触れていますね。個別に取り上げるほどの物件ではないがファミリー向けにはそれなりの評価をしているのかなと感じました。

>>1229 マンション検討中さん
県外住みです。これはどういった状況ですか？左折は信号がないとか？？

>>1245 匿名さん
はい。
いくつかの大通りでは、左折時に信号がありません。
この物件前の交差点も左折時信号はありません。

近くのウエリス同様、完成後2年間売れ残りが出ないか心配です。ウエリスは坪単価135万くらいにも関わらず(徒歩15分ですが)。
エアリーとブリーズは、徒歩実質13分くらいで、坪単価165－175万くらい。
カームヴィラはそれらより条件が悪くなるらしいので、売れ残りが心配。。。

>>1247 マンション掲示板さん
なぜ、売れ残った場合が心配なんですか？

>>1242 マンション検討中さん
わたしも知りたいです！
どなたかご存知の方教えてください。

>>1247 マンション掲示板さん

竣工前完売できるかどうかはつくばのマンション需要次第ですね。
ただ、竣工後は値引きが期待できるので購入者にとっては悪くはありません。
ウェリスも最後は破格の部屋もあったようで、買った人は得をしたのではないでしょうか。

売れ残りが出た場合、ディベロッパーとしては何とかして売り切りたいと思うので、値下げすることになります。
価格が下がれば、民度が低くマナーの悪い住民が入ってくる可能性があるのではと思われます。
価格が高ければ民度が高いのか？とは一概には言えませんが、、、

あとは、何らかの理由で入居間もなくの築浅の状態で売ることになった場合、売れ残りの安い価格が邪魔をして、売りづらくなる、もしくは、安くせざるを得なくなる可能性があるかと思います。

売れ残り＝何らかの問題あり、人気なし　という風にも見える、イメージもあまり良くないので、売れ残りは避けたいですね。

>>1251 マンション検討中さん
なるほど！
ありがとうございます。

まあそれはどのマンションでも懸念されることですね。
テラスとかどうなんでしょうね。
とりあえずハイムスイートはあと2か月で竣工のようですが。

【つくばウェルビーイングプロジェクト】 ご好評につき、第1期2次追加供給決定！
おかげさまで大変ご好評頂いておりまして
7月15日～第1期2次追加供給が決定致しました。

>>1254 匿名さん
ディベロッパーの方ですか？

１期で150戸ぐらいいっちゃうかな。

追加って書くと、供給が足りなかったように見えるけど、１期に販売した分を引き続き売っているだけよね

それは追加供給とは言わないでしょ。

>>1254 匿名さん
7月11日の第1期登録締切前のお知らせなので、登録を控える人へ好評をアピールしている気がします。考えすぎかな、、

>>1249 さん

>>1249 マンション検討中さん
駐車場代は平置きと自走式の1階が10,000円、2階7,500円、3階5,500円で、EV用が自走式1階11,000円、平置き10,000円でした。

駅の利用やリセールを考えなければ、良い物件ですね。あとは、ラーニングコストが上がらなければサイコー。

>>1260 通りがかりさん
東の飛び地の平置きも1万円なら、ちょっと高いですね。テラスは3階3000円でした。

ランニングコストは本当に上がらないで欲しい。現状でも納得感は薄いので。ウェルビーの魅力はとにかく取得価格なんだから。
管理費→569戸にしては安くない。共有施設が豪華だから仕方ない(サウナやコンシェルジュ)
修繕費→3棟建つので、190戸のマンションの修繕費と思えば普通
駐車場代→ちょっと高い。自走式だからと思れば○。出入り口1箇所で幹線道路なのはラッシュが辛そう
給湯器リース代→月3000円は地味に高い。15年契約でしたっけ？1回も交換せずに満期迎えそう
クラブ会費→月700円。スポリューション(共有施設に入れる運営サービス)の会費だとか町内会費だとか、説明ははっきりしないが、住民同士のイベントに使うのだそう。評価不能

>>1262 職人さん
あっ、離れた平置きは9,000円だっと思います。

>>1262 職人さん

テラスの3000円は、屋上で軽の場合です。
駐車場代はテラスもウェルビーもそんなに変わらないです。

駅近のテラスと変わらないなら、設定としてはちょっと高いのでは、と思いました。
隣のウエリスは1階平置きで1500円～ですよね。

修繕積立金は段階的に上がるので、長期計画をよく確認しましょう。あまり安いのはむしろ警戒すべき。
給湯器リースやクラブ会費はマイナス要因ですね。
駐車場料金が駅近マンションと同等以上ですか。本来のマンション管理費コストはもっと高くて、駐車場収入で補填しようとしている可能性大ですね。ここの立体駐車場にはエレベーターがないそうなので、管理維持コストはさほどではないはずです。

駐車場使用料は管理組合の収入になりますが、一般には駐車場の補修・更新に使われた後、余れば管理費や修繕費に充てられますよね。
機械式ではなく、エレベーターもない自走式の3階建駐車場の管理コストは大きくないとすれば、結局サウナの維持費に流れるのかなと思うと…

駐車場料金を除いた、ランニングコストが約26000円でした
契約するか悩み中です

ウェルビを諦めるて事はつくばでマンション購入を諦めるって事です。ランニングコストを気にしなさんな。部屋は安いんだから購入したい人は買っちゃいなよ。どんどん良い部屋とられるよ。

>>1270 マンコミュファンさん

ウエルビーより部屋が安くて仕様が良く、ランニングコストが安い隣のウエリスと悩んでいます。ウエルビーは何かと不安な要素が高いので。

ウエリスこそ、築後2年間完売しなかった売れ残りマンションではあるんですけどね

同じ価格帯で広さを確保できる駅近の中古マンションも検討しています。
レーベンか、エスペリアか、エンブレムか。。
つくば駅はマンションが沢山あって迷います。

>>1260 通りがかりさん
ありがとうございます！
なかなかのいいお値段ですね…

>>1269 マンション掲示板さん

なかなかの金額になりますよね…
本当に妥当なのか悩みどころですよね。。

>>1273 マンション検討中さん

まだまだマンションが増え続ける中で、もっと選択肢の増えた2次取得者に、ウェルビを選んでもらえるのか不安はあります。
駅からウェルビーのペデルートですら、もっと良い立地に廃止された宿舎いくつかありますしね。

>>1273 マンション検討中さん

コメントにある、同じ価格帯で広さを確保できる駅近の中古マンション　ってありますか？？
ウェルビーくらいもしくはそれ以上の広さだと、4000万円後半とか、5000万円以上とかで、
ウェルビーとは全然値段が違うと思うのですが。

こちらもウェルビーを検討する際に中古も見てみましたが、同じような広さだとウェルビーより高い印象で、ウェルビーと同じ価格帯の中古マンションというものがほとんど無いように感じました。

1273さんと予算が違うのかな。

>>1260 通りがかりさん
ウェルビもテラスも駐車場に一万近くかかるとのことですが、近隣のマンションはそこまでかからないそうです。
最近の新築マンションは駐車場代で管理費を徴収するのがブームなのでしょうか？

ウェルビてそんなに安いんだ！4000万積んだら4ldkとかに住めちゃうのかな

80㎡の4LDKなら、安いところで3800万円台です。
95㎡の4LDKなら、安いところで5200万円台です。

ウエリスは駅近だとは思いますがここは？

>>1280 マンション検討中さん
買えちゃいますね。新築で広い家に住めるのは魅力的だなー

ランニングコストが駐車場料金含めると約36000円。カームが売れ残って、修繕費が上がることはないのでしょうか。

>>1283 マンション掲示板さん
売れ残っても修繕費は売主持ちなので、売れ残った事によって修繕費が上がることはないと思いますよ。

>>1244 通りがかりさん
質問がちょっとクセ強めでしたね。具体例を挙げる必要なかったように思います。