大規模修繕工事　不適切コンサルタントの見分け方

マンション改修専門のコンサルの場合なら
かなりアバウトながらも推測するための方法として
①過去数年分の会計資料をもらう
②年間の契約戸数の資料をもらう
③売上÷戸数で戸あたり金額を算出
④自分達のマンションに提示されている見積の戸あたり金額と大きな差異があるかどうか、比較する
⑤差異が大きい時は、その理由を質問し、その回答が納得できるものかどうか

っていうのもアリです。


とはいえ、万能ではありませんので、あくまでも一つの案です。

立派なプレゼンをして、受注したら新卒くらいの経験が無い無資格者が来るところは気をつけて。
実務を施工会社がやってる可能性がある。

大規模修繕工事にかかわらず、６，０００万円を超える工事の
元請会社は１級施工管理技士の有資格者を常駐させなければ
ならないと建築基準法できめられているけどね。
現場監督の証明書と資格証を掲示させればいいよ。

なんといっても理事の無知ぶりが施工会社を
好き放題にさせている。

>>4 匿名さん

それを防ぐ為にコンサルタントが必要です。
でもコンサルタントの中に不適切な行為をする会社が多いので、注意が必要です。

何を信じればいいのかな。
コンサルタントとかがみんな悪いことをすることはないだろうし。
性善説でいきましょう。

>>3 匿名さん
これ、コンサルとは関係ないですよね？

>>4 匿名さん

そりゃぁ、無知なのは仕方ないでしょう。
問題なのは、昨今なら様々な情報入手手段があるのに、
何も調べない、とか
少しだけ調べた情報を鵜呑みにする、ということだと思います。
自分達の建物やコツコツ積立したお金が
大事だと思うなら
無知からスタートしても、そこから
必死で学ぶべきだと思いますよ

>>6 匿名さん

たしかに、皆が不適切、ではありません。
とはいえ、性善説で考えてしまうと
残念ながら、まんまと騙されてしまう
可能性もかなり高いです。

社員が数十人規模以上の規模で
バックマージンを全く取っていない
改修専業コンサルは、
私の知っている限り一社もありません。

改修専業コンサルに限っては性悪説で
考えるべきだと思います。

適正マージンは取るのが普通でしょう。
これをバックマージンというからおかしくなるんです。
適正に会計処理しているものは裏のマージンではありません。

>>10 匿名さん
あらかじめ受注する会社を決めて、
管理組合に通知せず高額な概算費用を計上して、
調整できる会社しか参加できない条件を設定して公募にかけて、
受注したらその施工会社からマージンをとる。
このマージンは情報提供料とか理由をつけて税務処理をする。

これが普通ですか？

>>10 匿名さん
適正に会計処理するかどうか、ではなく
組合にその費用のことを明らかにしてないことと、
そして、マージンを払ってくれる会社が
受注できるように画策することが
不適切コンサルの問題点です。

会計処理だけなら
協力金などの名目で
営業外利益にいれちゃえば良いのですからね

適正マージンだと胸を張って言えるなら
ちゃんとその額を組合に示すべきでしょ？

>>11 買い替え検討中さん

まさしくその通りだと思います！！

相見積もりの取り方を勉強する必要がありますね。
同じ条件で取れる方法を考えてください。

>>14 匿名さん

昨今は様々な情報を入手可能なので、
標準的なコンサル見積仕様書のようなものは
入手可能だと思います。

でも、それは
長期修繕計画や一般的な修繕周期に基づいて
大規模修繕を実施する前提でのコンサル見積に
なってしまいます。

長期修繕計画や一般的な修繕周期なんてものは　あくまでも目安でしかありません。
本当に今、大規模修繕に着手する必要があるのでしょうか？
マンションごとにその劣化状況や劣化傾向は異なるのが当たり前なんです。
それを考えずに、一般的と言われているタイミングで、一般的と言われている見積仕様書に基づいて見積を徴収してしまっては、もったいない！！

どうやったら自分達のマンションのことを
考えてくれるコンサルを見つけられるのか？
それは、皆さん(理事や委員会だけでなく、組合員皆さん)で色々と話し合って、検討をすべきだと思います。

それがめんどくさい、と思うなら、
お金で解決！のつもりで、一般的なモノを流用して、手間を掛けずに、淡々と進めるまでです。

>>14 匿名さん

ご質問とはズレてしまいますが、
本気でちゃんと考えたいのなら、
目の前の大規模修繕だけでなく、
マンションの将来を見据え、
今は何が必要で、何が不要なのか？
ということを考えてくれるコンサルを
必死で探しましょう！

それと、コンサル費用は二の次です。
だって、工事費用を考えたら、
数十万、数百万単位のコンサル費用にこだわるなんて、ナンセンスではないですか？

あちらこちらに多くの方々が書き込んでますが、
安さでコンサルを選ぶと
ほぼ間違いなく不適切コンサルと
契約することになると思いますよ。

ですから、
同じ条件で見積を取って、金額で比較する、なんていうことは
やめたほうが良いです！

ちなみに、私ならコンサルを使わないと思います。

おそらく前例がないと思いますが、
私が好き勝手できるなら、、、

・施工会社による責任施工方式。
・修繕積立金の残高と将来計画を考慮して
　今回の大規模修繕で使える金額を定める。
・組合として、最低限の必須事項を書き出す。
・組合として、希望事項を書き出して、優先順位をつける。
・施工会社に予算、必須事項、希望事項を伝え、
どこまで約束できるか、ということを競ってもらう。
・契約書類にその内容を明記する。

っていうやり方をやります。
実数精算などのリスクも予算内で負ってもらう、っていう条件をつければ、出費をコントロールできるので、資金計画のブレを最小にできるのではないでしょうか？

もし、どうしても一般的なコンサル選定をやりたいなら
見積時の現地下見や契約後業務の建物劣化調査作業員に至るまで、
大規模修繕に関わってマンションに出入りする　
全てのコンサル側の人には
写真付の公的身分証明書と保険証の提示を求めましょう。
そうすれば、工事会社に作業を丸投げするコンサルは除外できます。

施工会社選定になったら、社長や役員が現れたり、
工事が始まると無資格スタッフに変更する所は危険だよ

>>19 買い替え検討中さん

危険、が何を意味するのかよくわからないけど、
確かにそのようなコンサルは、いわゆる不適切コンサルの可能性が極めて高いと思います。

施工会社選定や工事着工後の段階で、
ヤバっ！って気づいても、後の祭りなので、
できればコンサル選定の時に
判断できるような情報が欲しいですよね