シティタワーズ板橋大山ノースタワー/サウスタワー

私も5年特約の話は事前に説明されました。なので直前で転売目的のキャンセルなどは無いのでは無いかと思います。

モモレジさんの記事がわかりやすかった。
ここは販売をぎりぎりまで延ばして、池袋でいうと2期相当の価格で開始、ということなんだね。大山で坪650って高すぎやろ、と思ったが納得。

すみふ物件買う人って、マゾなんでしょうか？

どんなに酷い売り方をされても、ついていくんですね。
https://mansion-madori.com/blog-entry-10282.html
１）いつになっても分譲が開始されず、住不物件の中でもかなりの牛歩戦術（相場が下がる気配がないので"売り惜しみ"していたんでしょう…）を貫き続けてきた物件
２）※住不のこの所業は今に始まったことではないのですが、「完成が今年10月下旬」なのに、「引渡しが来年9月下旬」とか完全になめてますよね…。
３）こちらも第2期は値上げするはずで、営業マンは「実際、池袋はこんなに値上げしましたし、その可能性が高いです～」と言って第1期をそこそこの価格で売る戦略（魂胆）なんでしょう。

おまけに、値上がり率が三井、三菱に比べて小さいし。
メジャー7としてトップ10に入っていない2社は、住友不動産と大京。
https://toyokeizai.net/articles/-/766615

>>1669 匿名さん
マンションって立地だから、デベを選べない
たまたますみふが建てるんだよ

まあ、でも、おしゃれだからねぇ

>>1670 検討板ユーザーさん
ここ以外は考えられない！って人が買うんですね。もっと、視野を広げればいいのに。

>>1669 匿名さん
なめてるとか、そういうの検討に全く不要なので。合わないなら黙って他の物件に。評論家か何かと勘違いしてるのかな。独りよがりの連投で掲示板が終わってしまいます。

23区のタワマンの中だったら1番安くないですか。
あと半年もしたら、庶民が買えるレベルのタワマンはここ以外選択肢なくなる気がしてます

>>1673 某さん
そう？表現はともかく、書いてある内容はマンション検討に大事な情報だよ。そこに目を向けなよ。

なぜ人は"講釈を垂れる"のか

>>1675 匿名さん
いや、1673さんは「なめてる」という表現を問題視しているので、それに対して「表現はともかく」ではダメ。国語の点数的に言うと30点。

そもそもなめてるって表現のどこに問題があるかが分からないです
ここのすみふの販売方法を端的に示していてむしろ適切な表現ではないですか？

>>1678 マンション検討中さん
僕は価値ある情報だと思いましたよ。1677みたいな全然面白くない書込みは無視しましょう。

>>1679 検討板ユーザーさん
まず「なめてる」なんて言葉をわざわざ書いて情報開示請求リスクを上げること自体が意味不明。そのような修飾語は情報交換上全く不要。

>>1678 マンション検討中さん
もうやめなよ。見苦しい

モモレジさんの記事は、ためになる。すみふの特徴を的確な表現で、端的に分かりやすく説明してるおり、マンション初心者にはためになる情報。すみふが怒るならわかるが、なんで買い手側の検討者が逆上してるのかがわからない。

モモレジさんの記事を抜粋して紹介したら、炎上したでござる。w

確かにここは
1年以上売り出しを
延期してますよね。

値上がりを見越して売り出し延期
スミフあとこちで延期してますね

買えない人の妬みが酷くなってきましたね
もう住人板に移りましょうか

なんだ、購入者だったのね。自己正当化のために必死だったんだ。納得。

モモレジさんの評価はブロガーさんの中でも屈指の信頼性だと思うよ。
否定する人は何らかの思惑があるんだろうな。

この掲示板も盛り上がってきたな
注目度が高まってきたか

>>1689 マンション掲示板さん ワオワオ！テツテツテツテツワオワオ！

この物件がまだ1.5億くらいで買えるタワマンと聞いて来ました。よろしくお願いします。
次の販売期の情報は出てますでしょうか。
なるべく早めに購入しておきたく、ご存知の方教えてください。

5年間は転売できない物件ですけど

>>1691 マンション検討中さん
早めに購入したいなら
先着順があるみたいですよ

>>1693 マンション掲示板さん
ありがとうございます。
予約しました！

モモレジさんの記事はちゃんと配慮して書かれてて、ここに書き散らしてるのはモモレジさんの引用ではなくてただの解釈
有名ブロガーの記事を自分の主張に合わせて脚色してるだけ

>>1695 匿名さん
コピペだから、一字一句相違ないけど。

>>1696 eマンションさん

ネガティブ要素のみ抽出して記載してる、ということが言いたいのでは？

>>1697 口コミ知りたいさん
だとしたら、指摘の仕方間違いすぎてません？笑
脚色って笑笑

マスゴミ出身者かな？

皆さんマンマニとかのブログみるんですね。

購入者は、すみふの販売手法、販売条件をすべて納得して、売買契約を結んだんでしょ。なんでムキになってるんだろう？いい買い物が出来たと自信を持って！(端からみたら、モモレジさんの言う通りだと思うけど。。。)

スミフあるあるですが、ここも竣工後数年掛けて売ってくという話を聞きました。
（武蔵小山のように）どうせ市況を見ながらどんどん値上げしていくでしょうから、資産性も意識している人は早めにポジション取ったほうが良さそう。

>>1703 口コミ知りたいさん そうね

1年販売遅らせたので事実上1次1期の価格は他でいう1時2期か3期で割安感はない気がする。すみふ都合で発売を遅くすればするほど価格は上がる。周りがあまりにできていない状況で、再開発の進行を織り込んだ価格付け。

これだけ実勢価格から上方乖離しているのも珍しい。いずれ追いつくにしても載せすぎ

>>1705 口コミ知りたいさん
いや、まだまだ安い部類と思いますよ。

買えないやつからすると、相場から離れすぎてるとか、高すぎるって感想になるだけなんだよな。タワマン買えない層なんだと、きっぱり諦めて、別の行動起こした方がいいよ。買える人なんて、わんさかいる。あなたが買えないってだけなんです。
そんな人を相手に商売するほど甘い世界じゃないと思いますね。

池袋のほうがいいと思うよ。買えるならね。

池袋まで徒歩圏内だし

>1701

竣工までに完売を目指さない販売スタイルって説明してないでしょ。知らない人はびっくりかも。

>>1707 マンコミュファンさん

そりゃあ、ここの価格なら、買える人わんさかいるでしょう。でも、買うかというと別な話。なんで、買えな人ってなるんだろう？坪1000-1500でも三井のマンションを買うよ。

大山好きだから買ったよ。高いなと思ったけど。

大山にしては高いと思ってるけど大山が好きなんだ
タワマンではなく大山が好きなんだ

池袋近辺
https://x.com/mansionmania/status/1808131855973339194?s=46

https://manmani.net/?p=56034
十条の坪単価が大山と並んできましたよと

>>1711 評判気になるさん
それなのになんで、この板に張り付いてるんですか？笑
三井のマンション買ってきたらいいじゃないっすか。
どうせ買えないんでしょ。恥ずかしいからやめてそういうの。

1711さんはすでに三井のマンションを買ってるかもしれんぞ。
そういう発想がないところがなんともな。。。

それはともかく、沖さんの「売主別値上がり率ランキング」をみてしまうとやっぱり買うなら三井・三菱だねえ、と思う。
同じく財閥系超大手で都心部の分譲も多いスミフがトップ10に入っていないのはリセールに大きな差があることを示している。

>>1717 匿名さん

それどこで見れますっけ？

>>1718 eマンションさん

>>1669 さんが貼ってくれてる。
https://toyokeizai.net/articles/-/766615

住友はヤバい財閥だからね
大阪らしく自制ができない体質
貸しビルがメインの住友不動産は都心にいけばいやでもたくさんのマーキング的住友不動産◯◯ビルが目に入ってくる
このあたりもロゴや社名を品悪く出さない三井三菱とは正反対だ
リセールバリューが低下しているのは販売価格が高すぎるためであり、それが将来的な企業の低下に繋がる発想がない、無いというよりは正確にいえば今のことしか考えていない

>>1720 匿名さん

このランキングは、販売時期は補正しているが売主ごとの地域性は補正していない。
結果、値上がりの大きい都心や好立地に多く分譲している三井・三菱が２トップとなっているんだろうと思う。
スミフも立地では負けていないはずなのにトップ10にすら入っていないのは、他の方も言うように分譲価格が高すぎるから。

ディベロッパー軸もあると思うが、
どちらかと言うともう少し細かい粒度で見たほうが良いと思う。

住まいサーフィンで検索してみたけど、
特にシティタワー系で直近5-6年ぐらいで販売した都内物件は、大体値上がり率30-40%となっていてまずまずかなと。

パークコートとかには流石に及ばないけど（そもそも買えない・・・泣

まあね。スミフでも買っていい物件はある。
直近ではGCT池袋の1期。

池袋は良くも悪くもスミフ（GCT池袋）が相場押し上げるから、
なんだかんだ周辺（大山含め）も恩恵受けて手堅く上がっていく想定。

池袋だと予算届かないけど、周辺で資産性が手堅い新築欲しい人には大山ちょうど良いのでは。
（そしてそういうニーズは一定ありそう）

>>1717 匿名さん
絶対買えてないし、持ってないから大丈夫。
考え方が富裕層のマインドでは無い。

>>1726 検討板ユーザーさん
同感。底辺の発想。

>>1727 評判気になるさん

ディベという非常に抽象的な粒度で判断してるのがね。
否定するにも、もう3、4歩踏み込んで意見してもらえれば検討の参考になるが。（無理に意見しなくてもいいけど）

3LDKの賃貸だと40万円とか超えてくるのかな？買えないから賃貸にしようかと思ったけどキツイなぁ

>>1729 マンション掲示板さん
1.4億円の部屋をフルローンで35年返済するとして毎月33.3万円、管理費修繕積立金が5万円弱、ここに固定資産税と金利が加わる為家賃40万円じゃ貸方にうまみがない気がする。

>>1729 さん
法定耐用年数は47年。実際100年もつと言ってもそもそも50年後、大半の人が生きてるかどうか不明。賃料の値上がりや物件の値上がりも含んでの価格なので、最初40万円で借りられたとしても更新のたびにどんどん値上がりする気がします。

>>1731 マンション掲示板さん
結局何が言いたいのか意味不明なんだが。笑
言語化能力低すぎん?

・耐用年数超えたら住む人がいるか不明
・家賃はどんどん上がるだろう
→住む人がいないのに家賃があがる？住む人がいないのに家賃だけがあがっていく？
え？どういうことww

>>1723 eマンションさん
絶対値の値上がり率ではなく、市場全体が値上がりしているから、その平均をどれだけ上回っているかということを話している。すみふは平均以下ということ。

すみふってくくりがもうなぁ

沖さんは動画ですみふ推奨してるけど

>>1733 匿名さん
自分の資産差を考えるのであれば絶対値で考えるべきだし、
個別物件の条件で差が大きいのに、なぜどうしてもディベで括りたがるのかが分からん。

そんなにスミフが嫌なら、いつまでも絡んでこないで、他の掲示板行けば良い。

>>1733 匿名さん

その話が意味ないということを話している

相場上昇期はどの物件も値上がりするから、その販売時期の平均的な上昇率で補正するという沖さんの分析は有用だと思うよ。
総じて三井、三菱のマンションはリーズナブルな価格設定と感じることが多く、スミフのマンションは「ちと高いなあ」と思うことが多い。沖さんの分析結果はそれを裏付けてるな、とは思う。
もちろん、基本的には個々の物件で判断すべき。

第二期の価格が気になる。
仮に10%上がるだけでも、凄い金額だが。

>>1721 評判気になるさん

同意

>>1739 通りがかりさん

低層を一期と同じぐらいの価格で出してくるか、
十条が迫ってきたので、更に吊り上げて来る可能性もありますね。

十条の上がり方見てると、欲しいマンションは少しでも早く買うしか無いですね。
待ってても、どこもかしこも上がる一方で、、、

>>1741 マンコミュファンさん

次は1期より低層を出してくるのですか？　
もし22から26階を温存しているなら、それが販売するときにはとんでもない坪単価になりそう。

>>1742 マンション検討中さん

定かではないですが、各住戸をより高く売ることを考えると、条件の良い部屋は後に回したいのではないかと。

なので22-26階が出る頃には、2LDKでも億は行くのではと勝手に想像してます。（そして市況からするとそれほど高いと思われなくなってしまっているかも、、、）

なんでそうなるかというと、それでも買う人がいるから。

ツイッター見てこの物件の間取りの素晴らしさに気づきました
出遅れましたがエントリーします

>>1745 マンション掲示板さん

すみふの間取りは、どのマンションも一緒のコピペだけどね。それもコストカットのひとつ。

再開発メイン地区の担当がすみふとはさすが板橋区だよ
都心や池袋にこだわって区役所を端っこに置いて練馬区独立を招いたり、東武に好き勝手にやらせて高島平を陸の孤島にしたり、再開発でも大山高島平ともにチグハグだし…

そうなんですね、確かにいろんな間取り作るとコストかかりますもんね
十条とか中野もこの形にすればいいのに
すべてリビングインでタワマンなのに窓ない部屋ありとか誰得って感じで嫌いですが、大山はWIN WINな部屋づくりでいいですね
他のデベロッパーにも参考にしてもらいたいです
（リビングイン、窓なし部屋好きな方いたらすみません）

>>1747 名無しさん
板橋区ってやり手なんですね
地縁ないからいままで知りませんでした

>>1748 マンション掲示板さん

今のご時世で大山の3LDK間取りはいいですね。
他社がリビングインや窓なし部屋で無理やり3LDKにしている中、とても良い作りだと思います。
（あとアウトポールが綺麗なのもGoodポイント）

間取りが差別化要素になり得る
https://x.com/mansionmania/status/1808731815156535737?s=46

>>1745 マンション掲示板さん

ぶっちゃけ、この後の値上がりを想定するとまだ出遅れでは無いように思っています。
私も2期チャレンジする予定です。

あの間取り、コストカットどころか金かかるのでは
そんなに簡単なら他社の物件も全部柱の食い込みなんかとうに無くなってるだろう

他社というかスミフでも普通にリビングイン、行灯部屋が多いような。千住大橋とかそれでけっこうネガられてたな。

>>1753 マンション検討中さん

全然コストカットでは無いね笑

>>1754 匿名さん
1746さんの言っていることは間違いってことですか?
この間取りって今どきは結構希少性高いんですかね？

1751さんが教えてくれたツイート見ると大山と比べると中野はかなり高いですね

中野は立地が全然違うでしょ
池袋と新宿じゃ比較にならん

単純に価格の話をしただけなのですが…
失礼しました

>>1756 マンコミュファンさん

希少性高いと思います。
どこも狭い用地の中でできるだけたくさん戸数を稼ぎたいので、横幅狭くして窓なし部屋を作らざるを得ない状況の中、
全室ワイドスパンにすると1フロアに作れる戸数がかなり減るので、だいぶ頑張っていると思います。

あと個人的には、天井高2.6mで、かつ梁が少ないのも良いと思っており、室内空間は拘りを感じました。
（小岩の再開発も比較検討してましたが、あちらは下がり天井の圧迫感がすごかった）

>>1759 口コミ知りたいさん
間取りの良し悪しはあれど、まだまだ全然安い部類ですよね。

せっかくタワマン買うならこだわりたいよねただ高階層であれば良い、景色が良ければ良いではねぇ

>>1761 通りがかりさん
センターインも別に悪い間取りではないと思うんですよね。
住んだことを想像した時にデメリットを見つけやすいだけで、実際に住んでみると別に気になりませんでした。
慣れてしまうとワイドスパンの方が使いづらそうとさえ思ってしまっています。笑　好みですかね。

>>1762 マンション検討中さん

そこは完全に好みだと思いますよ！

>>1762 マンション検討中さん
ワイドスパンに住んだ事がないだけでは？

>>1764 匿名さん
それはそう言ってます。
ワイドスパンに住んだ事がないとそれはそれで、
ハードルになり得るな、という意見です。
良し悪しではなくて、好みの問題で、
どちらが優れてるとかそういうことじゃないよなーと。。

>>1765 名無しさん

一度大山ワイドスパンに住んでみなはれ！