ドレッセタワー新綱島の契約者専用スレッドです。
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検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669923/
【物件概要】
地名地番 神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通 東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線 「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）
構造規模 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積 3,889.59㎡
建築面積 2,712.77㎡
延床面積 37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用 途 共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数 252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画
売 主 東急株式会社
建築主 新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者 監理者－東急設計コンサルタント
施工者 東急建設
[スレ作成日時]2021-12-14 10:04:55
>>322 黒崎さん
時間が無くて確認遅れました。
最初に気づいたのは、黒崎さんが書いている全体管理部分商業１２％、行政１３％(正確には商業11.9014%、行政13.5207%)は殆ど専有面積比率だということです。商業は2,577.41㎡÷22,224.37㎡≒11.597224128%、区民文化センターは2,998.05㎡÷22,224.37㎡≒13.489921199%なので。何故わずかに違うかは不明ですが。
元々、商業、行政、住宅の各階１㎡当たりの効用（単純に言うと賃料）は違うのに、無理やりほぼ同じにしている感はありますね。
最近は確かに店舗よりも住宅の方が高く貸せる場合もあり一概に住宅棟不利とは言えないのでしょうけど考え方の根拠はあるのでしょうか？
ただ、専用使用権の中の計画修繕については、住宅が不利な非住宅用施設特定管理部分はあるけれど（P.53別表5－2のNo.3）、住宅以外が不利に思える専用使用権（P.53別表5-1のNo.1）もあり、どちらが不利かということは判断が難しい気がします。
前者は停車スペース、警備盤室、トイレ等、後者はバルコニー、ルーフテラス等が該当します。住宅部会の私達からすると何故施設部会の計画修繕の停車スペース、警備盤室、トイレ等を負担するの！となるし、施設部会（商業・行政）からすると私たちはバルコニー、ルーフバルコニーは殆どないのに何故負担するの！ということになるかもしれません。
ただ、これらは計画修繕に関するものなので、日常の管理責任と小修繕はそれぞれ施設部会（商業・行政）、住宅部会持ちですね。日常の管理責任の中には※で水光熱の負担と書いてあるのであの東急さんが間違った電気代は各部会持ちとなるので、逆にどうしてとは思えます。
私の分析（浅はかで勘違いかもしれませんが）はこんな感じです。
問題は、各部位のスペースというよりも、「商業、行政、住宅の各階１㎡当たりの効用は（単純に言うと賃料）は違うのに、無理やりほぼ同じにしている。」ことかなと思います。しかし、これって難しいですよね。
また、上記細かくは説明いただいてはいませんが、資料を渡したでしょということからいうと確かにその通りなのですが（到底あの重要事項説明の短時間で理解できるものではありませんけどね……）。
神奈川県横浜市港北区師岡町字仲ケ谷戸486-1 |
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5298万円～6998万円 |
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3LDK・4LDK |
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60.25m2～77.68m2 |
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総戸数 26戸 |
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
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5,698万円～7,098万円 |
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3LDK |
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63.05m²～75.02m² |
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総戸数 2517戸 |
神奈川県横浜市磯子区中原１-2021-20 |
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4100万円台～6300万円台（予定） |
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2LDK+S（納戸）～3LDK+S（納戸） |
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60.9m2～76.98m2 |
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総戸数 32戸 |
神奈川県横浜市青葉区奈良町2762番120他3筆 |
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4,968万円～5,268万円 |
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3LDK |
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73.16m²～75.64m² |
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総戸数 74戸 |
神奈川県横浜市金沢区富岡東６-126-65 |
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4400万円台～5700万円台（予定） |
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3LDK |
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58.05m2～62.35m2 |
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総戸数 37戸 |
神奈川県相模原市南区文京一丁目 |
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3,900万円台予定～6,500万円台予定 |
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2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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66.41m²～80.90m² |
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総戸数 173戸 |
神奈川県相模原市中央区南橋本２丁目 |
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3700万円台～4700万円台（予定） |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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65.01m2～73.49m2 |
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総戸数 36戸 |
神奈川県藤沢市鵠沼海岸２-5217-8 |
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6458万円～8098万円 |
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3LDK・3LDK+S（納戸） |
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72.5m2～80.5m2 |
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総戸数 23戸 |
神奈川県相模原市緑区西橋本３-2171-1 |
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3900万円台～6200万円台（予定） |
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3LDK |
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58.57m2～68.67m2 |
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総戸数 140戸 |
