ジオ グランデ梅田（旧・大阪市北区茶屋町再開発マンション）

ジオグランデ梅田第１期１次の販売戸数５０戸です。総戸数が１８６戸（うち非分譲１２戸）だから、約三分の一が売れると言うことですね。２次も１次の抽選直後から受付、抽選が２７日（火）だから、結構売れるのかも。場所が医院だね。少し、お気持ち程度安くしているみていですね。どうしようかな～

そうなんだ、
いきなり1/3も応募があるとは、ずこいもんだな！

>>241
見たけど西は大阪郵便局あたりになると都心から離れているし中津が最寄駅だなぁ。
そうするとやっぱりここかこれからの北ヤードが一番いいなぁ。
第一次の分譲住戸一覧表見ると19階以上の東側が少なく、後はまんべんだね。

明日からジオ　グランデ　梅田の第１期１次分譲が始まります。２＠階の角部屋を予定していて購入できるようなのですが、この掲示板を見て不安になってきました。免震、騒音等に関してあまり説明してくれなかったし、窓は２重ガラスではないらしい。
それと最近あの周辺を歩いたのですが、ごちゃごちゃしてて、歩行者の年齢層が低く、近くのゲームセンターの音もうるさいのを改めて目の当たりにして、環境が悪いなぁと。環境があまり良くないまでだったらいいんですがね。
堂山交差点のJRA裏が再開発地域の予定になってるとの話も聞くと、この期に及んでジオ　グランデ　梅田に飛びつくのもどうかなぁと思ってしまいます。

独り者なんで資産価値があるのなら数年住んで気に入らなければ売ろうかとも思いますが、こればかりはわかりませんもんね。

そうでね。このマンションを購入される理由は何か？によると思います。例えば、環境がよくて治安もよく静かな高層マンションでしたらＮ４タワーがお薦めです。でも梅田に買われるには何か、理由があるはず。高層マンションが建つような場所は、一長一短で何かしらあります。それが気になるなら芦屋（例えば）になるでしょう。２＠階だそうですが、向きにも寄りますが、そんなに心配される必要はないと思いますよ。東向きだと、御堂筋がうるさいかもしれませんが。そんなに気にならないような気がします。構造もそうです。今の建築基準は大変厳しいので、そんな簡単に崩れたり、壊れたりしません。私も説明は受けていませんが、建設大臣の許可がないと高層マンションは建てれないようになっていたはずです。この建物は団地の一部で、阪急もいまのところ地権者（商業施設）です。マンションの所有はありませんが、そんなこれからマンションの住人とお付合いしていくのに、変なものを作るなんて思えません。また、千里タワーで失敗していますから、今回は万全だと思いますよ。南側の再開発地域ですが、結構距離はあるのでそれもそんなにきにされなくてもいいと思います。まあ、その距離感は人によりけりですが。奥村組も財務内容はよく、自己資本比率は40%以上ありますのでそんな変な会社ではないのでご心配されなくてもと思います。

追加であと、売却される予定があるのでしたら、安いを買われたほうがいいでしょう。無理しないほうがいいと思います。直ぐに第１期２次がありますから

>>例えば、環境がよくて治安もよく静かな高層マンションでしたらＮ４タワーがお薦めです。

N4はない。

確かにN4はないわ。

そうかなー。Ｎ４あたりは酔っ払いが歩いているわけでもないし、静かで全然問題ないと思うけど。

N4むたいな、そんなトリッキーな場所じゃなくて、普通に上町台地に建ってるタワマンでええやん

↑むたいな（笑）

Ｎ４は不便でしょー・・・・普段の買い物とかどうするの？

ここも普段の買い物は逆に不便かもしれないけど。　それに
環境はよくはないですね、道に若者が溢れかえっているから
歩くのに時間がかかるかかる。

それと以前にもでていたが住戸と住戸の間の壁が心配。
普通はコンクリートだと思うけど軽量鉄骨？と石膏
ボードにグラスウールで大丈夫なのかなぁ。　外からの
音は二重ガラスだし新御堂の音はチャスカが防いで
くれるから大丈夫だろうけど。

耐震は信じて祈るしかない。

石膏ボードにグラスウールの壁って今、高層マンションでははやっているみたいです。確か大阪福島タワーで見たような気がする。壁が展示してあって、聞いた記憶があります。壁が軽くなるのでしょう。

タワーの壁は、ほぼ全て石膏ボード。

コンクリにしたら重さが耐えれない。

新御堂の音は防げても、ゲーセンの騒音は防げない。

防音がＴ2てふざけてるのか？

音は、完成してみないとなんともいえないかもね。運でしょうか？おお～、神よ～、静かにしたまえ～。

騒音にナーバスなら他を検討する事をお薦めします

ゲーセンの音って、そんな道端にゲーセンあるの？屋内にあるんでしょう？人ごみの音でかき消されるような気もするけど。御堂筋の音がなくて、ゲーセンが聞こえるなんて、変じゃない？？

ロフト前のゲーセンの入口にあるダンスダンスの事でしょうがそんなにうるさいかなぁ。繁華街でマンションが後なんで嫌なら止めるしかないかもね。

ゲーセンってアミュージアム茶屋町でしょ。
あそこ音楽ゲームの聖地らしい。店の外に音ゲーの筐体がおいてあって大音量で踊ってる。

しかし土地代が高いせいか、仕様も見えない所で削りに削ってもしょぼいし、
周りはごちゃごちゃでとても住むような場所じゃない。
ほんと立地がいいというか、阪急梅田に近いだけで、
管理費もめちゃくちゃ高いし、金持ちの遊び部屋って感じだわ。

２４５です。
ゲーム名はわかりませんが、音楽に合わせてステップしながら踊るやつがゲームセンターの外に置いてあり、大音量で音楽が流れていました。あのゲームはもう時代遅れだと思うんですが、何故かまだあります。
逆にマンションの入り口になるであろう付近は、あくまでも地上の話ですが、御堂筋の音はあまり気になりませんでした。

いろいろ悩みもしましたが、気になるものは既にほぼ完売状態ですし、他にあまり気に入った物件もなく、予定通り購入することに決めました。
たくさんのご意見ありがとうございました。

とうとう、今日から登録開始ですね。登録は２４日１２時までです。

２５３です。　２５４さん２５５さんありがとうございます。　出来ればもう一つ
お答えお願いしたいです。　グラスウールですが湿気を吸ってベチャベチャになる
なんてことはないのでしょうか？　以前戸立てのテレビでそんな問題を取り上げて
いたことがありますので。　ひつこいですがよろしくお願いします。

よくロフトに行く時にゲーセン前を通りますが、ダンスしてるのを見たことが無い。

254です。そのことは知らないです。ただ、マンションはコモルというか一昔であれば湿気があるのが大前提だったはず。今のマンションは２４時間自動換気で、説明は無かったかもしれませんが、建築基準で決まっているようです。よって、以前と比べ、窓の開け閉めで換気をしなくても、マンション内はそんなに湿気（完全ではないが）がないと思います。よって、いまどきですから、壁も湿気に強いの出来ているでしょうし、室内面から見ても湿気が少ないので、そんなご心配されるようことないですよ。あっちこっちの高層マンションで使われているみたいだし、そのような苦情があれば、このコミュニティで話題になっているはずですしね

２５４さん、大変ありがとうございます。　外の騒音は多分大丈夫でしょうし
そういう場所だから仕方ないですが隣の音が聞こえたら嫌になりますもんね。

これで安心できました。

サッシの遮断性に関して、Ｔ２サッシというのは高級マンションを標榜するには
物足りない規格だと思います。Ｔ３またはＴ４レベルの遮断性能を有している
ところが一般的だと思います。特に繁華街で線路から近い場所を考えると、Ｔ３以上が
必要だと思います。

販売段階で、構造及び設備内容等のパンフレットを事前準備しないで販売する姿勢は
良くないと思います。高級マンションと言いつつも、土地取得代をセーブする為、
見えにくいゾーンでの経費を抑えている可能性が高いと思われます。また、販売時点で
詳細情報を出さずに契約後の重要事項説明会で詳細説明されてもという事であり、後出し
ジャンケンのような気がします。

確かにサッシはプアですね。　経費節減はどうしてパンフレットも出来て
いないうちに慌てるように募集開始したのか疑問ですが、豪華なパンフに
お金かけるよりはいいんじゃないでしょうか？

箱入りのパンフ貰ったけど、他のマンションのより小さいし見劣りはしますね。

パンフレットも1部数千円やからね。

欲しいけど高くて買えない・・・。

北ヤードもいいんだけど買い物を考えるとこっちの方が成城石井が近い分少しはマシなのかなぁ。

中津にはサボイもあるしね。まあ、このマンションに住む方々のお眼鏡にかなうかは別ですが

本当に物件が高いこともさることながら、固定資産税、管理費が高いの将来にわたって維持できる自信がないですね。

例えば7000万円クラスで固定資産税、管理費はどのくらいになるんですかね。

>275

80.19㎡、26Ｆの部屋で、7690万円というのがあります。そこの管理費は
月額　３２，８３０円だそうです。
固定資産税は判りませんが、新築時の減免処置があると思いますが、
大凡10万円台後半ではと思います。

>276 さん、返信ありがとうございます。

安心しました。
高いと聞いていたので100万円くらい支払わないと行けないと思っていたので。
マンション初購入なのに無知すぎました。

>277の日本語は主語がないのでわからないですね。
お粗末な日本語ですいません。

『固定資産税が高いと聞いていたので・・・・』と書くつもりでした。

＞２７８さん

２７６です。
固定資産税・都市計画税は、新築物件を購入後、５年間は
減免処置があると思いますので、年間額は、20万円未満に
おさまるだろうと思います。しかし、減免期間を超えると、
約２倍（正確な数字ではない）に上がるものと思います。

固定資産税というのは毎年発生する金額であり、取得税とは
違うと思いますので、これでも十分、高い税額が発生するのは
間違いない事だと思います。

＞２７9さん

ご返答ありがとうございます。
５年目以降に２倍近くになるのは知ってました。
ですので、５年目以降に１５０万とか２００万だったらどうしようかと密かに恐れていました。
固定資産税が４０万円程度でしたら、それほど影響はありません。

しかし、タワーとはいえ、管理費だけで32830円としたら、べらぼうに高い。
修繕積立金、駐車場を入れたら、毎月の維持費が７万台になるんだけど。

何より阪急ハウジングサポートが最大のネックだ。
付き合いきれないよ、この会社は。

他のタワー（梅田・大阪・西梅田・・・）とどのくらい管理費が
違うのでしょうか？　また阪急ハウジングサポートが具体的に
どのように良くないのでしょうか？　何も知らないものですから
教えてください。

管理費に関してはちょっと高めとは思いますが、バカ高いという
程ではないようにおもうのですが。

その管理費の金額だったらThe Kitahamaの方が高いですよ。
駐車場代も大半が４万代だし。

よく高層マンションが完成すると新築なのにすぐ貸物件になる部屋、つまり投資目的の方がいるのですが、このマンションにもいらっしゃるのでしょうか？このマンションで、採算や、入居者集めってできるものなのでしょうか？家賃が高ければかりないだろうしね。高層マンションでも結構、賃貸が埋まっていないのを見かけますが、このマンションはどうでしょう。北浜は賃貸は借り手ついたのでしょうか？どんな方々が住んでいるのでしょうね。肥後橋は空き部屋目立ちますが。

管理費、修繕積立金と固定資産税とか高そうだもんね。確かに。

北浜の低層階はホストやホステスやキャバ嬢が賃貸でいっぱい借りてるよ。
低層階はファミリーとか若者が多く余り住民層は良くない。
中層階以上じゃないとレベルはイマイチ。

場所柄ある程度それは仕方ない。　そういうのが嫌な
人は少し離れたタワーとか郊外に住めばいい。

高い管理費で少しでも雰囲気が悪くならないように
努力して欲しい。

来年大丸に東急ハンズが出来るね。それもハンズで最大の。
ロフト厳しいねぇ。ちょっと人の流れが変わりそう。

チャスカやこのジオにどんなテナントが入るか？
それで結構変わるでしょうね？　個人的にはやや
高級志向のもう少し上の年齢層が対象のテナント
が希望ですが、回りと合わないですかね。

ハンズとLOFTは客を二分するんかな。趣向がちがうんでは？客層も。それで人の流れが変わるとは、ちとまた強引な！いずれにしても、梅田がどんどん楽しくなればいいと思いますが。

大阪駅の大丸に東急ハンズが入るですか？

立地はいいでしょうが、やはり若者の街・・・・
○ンコ座りの若者や茶髪は当たり前。　たこ焼きや
イカ焼きの匂いも漂ってくる・・・

うーん・・環境としては・・

若者だけでなく関西の中心駅でしょ。

中心駅には近いけど雰囲気的には渋谷のセンター街みたいなもんでしょ。
正直30代後半以降の人が住む場所じゃないね。水商売や自営業者がお似合いでしょ。

そう？
住む人は役員や自営業、社長も多いのでは？

１期１次終了しましたね。　どれくらい売れたのでしょうか？
やはりなんと言ってもここは乗降客数で日本有数の駅近ですから
他の場所とは違いますね。　一時的に景気悪くて元気はないけど
何もしなくても何百万の人間が行き来するんですからね。

居酒屋乱立とか、道路と区画の整備がされていなかったりとかで、どうしても下町感が残ります。

現状では阪急梅田の駅表ですが、北ヤード開発後には駅裏の繁華街イメージになる訳ですよね。

大阪駅に一番近いマンションになるものの、下駄履きで一階のエントランスもしょぼく高級邸宅としてのオーラは出ないでしょう。

キタハマのよいにタワー感が際立てば別ですが、周り囲まれすぎで、それものぞめず…

完成しても、誰もマンションとは見ないでしょうし、阪急インターナショナルとの相対性で三流シティホテルにしか見えないでしょうね。

それに高級タワマンとしてのいまの坪単価が望めるのでしょうか？

以上に悩み、要望書出せず今に至ってます。

>>298
何をそんなにネガなのに買おうとするのかが理解できない。
そこまで思うなら買うべきじゃないよ。

1次の販売結果に興味あり、そこそこ売れれば高値の花で諦める。
そこそこ苦戦という事となれば、2次に参戦も！

ここは値引きは絶対ないよ。　買うなら今のうちね。

北ヤードが出来ても駅裏ということにはならないのでは？
北ヤードのタワマンは所詮中津の物件。

眼ェつぶって買うが吉！

営業がんばれｗ

俺は北ヤード待ちだ。

＞３０１乙

購入検討者が買えとは言わんよ。
自分が検討している部屋が売れたら嫌って考えるだろう普通。

301ですが、実は購入検討中から本日契約予定になりました。

確かに高いし迷うけど、もうこれ程の立地の物件はでない
と思い飛び込みました。　駅に近い土地はまだまだ残って
はいるでしょうが、オフィスビルや商業用ビルにするのが
普通で分譲マンションにする可能性は少ないでしょう。

下の階の小さな住戸はかなり売れているようです、中層
上層も宣伝とかしていないのにそこそこ売れています。
早めに自分の気に入りそうな物件を・・・眼ェつぶって
買うが吉！！

大学受験に例えるとここは、大阪大学。北ヤードは京都大学だな。（感覚的で根拠無し。）

３０１さん良い買い物されたと思います。私は買えなかったのですが。いろいろ言う方はいますが、私は一押しです。周りがある程度開発されていること。人目に触れる物件なので、中古にされても買い手は現れると思います。

301です、302さんありがとうございます。　これまで少しではありますが
中古・新築の梅田近辺のマンションを調べていました。　これだ！と思い
相談会に行きましたが、きっと笑うほど高くて手がでないと思っていたら、
不景気のためか高いとは言え納得できる価格かなとは思いました。　
ｋｉｔａｈａｍａの頃に分譲されていればとても手がでない価格になって
いたでしょうね。

北ヤードが開発されたら値打ちはあがっても下がることはないと思って
います。

＞北ヤードが開発されたら値打ちはあがっても下がることはない

おそらく、契約できるかどうかわからないほど、人気集中するかもね。
今の内にコネでも作っておかないと、いいところが確保できないかも。

どうだろう。結構冷静だと思うよ。北ヤードは戸数が多いだろうから、値段を何処までで設定するかだね。

堂島小学校の解体がはじまりましたよ

＞堂島小学校の解体がはじまりましたよ

京阪不動産に先週問い合わせしました。
まだはっきりしたことは決まってないらしいですが、平成２５年７月入居を目標にしているとのことでした。
噂では鹿島建設、４１階建て。

気になる物件ですが、３年先の話なので、結局ジオ　グランデ梅田購入となりました。

えっ～、次々できるんですね～。北ヤードと販売時期がぶつかりますね

堂島小学校跡近くにスーパーとかないからどんな人が住むのかなぁ。
電通?近鉄のビルに入っている放送局の人?それとも新地の人?
一本道でアバンザ超えたら新地だから新地の人は多そうだね。

堂島なら北ヤード期待かな？　でも価格がどうなる
でしょうね？　ジオグラは比較的まともな価格を
だしてきていますね。　まだまだ郊外のマンション
は下がるでしょうが、一等地のマンションの価格は
ここらあたりが底でのように思われます。

そこはそこで、値段はつくけど、買い手が表れるか？じゃないでしょうか？タワーは戸数も多いし、大阪福島タワーのように、戸数が多いと販売も苦戦するからね。タワーはどうしても戸数が多いから。でも、ターミナルから離れたタワーは陳腐化（値下がり）が進むかどうかが見ものですね。

梅田・中津・福島・野田・中ノ島・天満・・・・このあたりの
タワマンを誰かまとめて寸評してくれませんでしょうか？
シティータワーだけでも３つ４つあって訳が分かりません。

堂島のマンションは回りに高いビルが多いから窓とかのプライバシーを保つのが大変そう。

堂島と北ヤードは比較にならんな。
若者好きならここもいいけど、個人的には喧騒がより少ないであろう北ヤードに期待。

317さん、それはここでも良いですが、「大阪市内今後注目のマンション」のほうがいいかもしれません

320さんありがとうございます。　早速「大阪市内・・・・」見て
みました。　でもやはりどなたか独断で結構ですので簡潔なマトメ
作ってくれないでしょうか？・・・そちらのスレで依頼すればいい
のでしょうが、慣れていないものですみません。

３２１さん、具体的知りたい視点はなんですか？あまりに抽象的です。値段も環境もばらばらですから。それぞれのページを読めばつかめると思いますよ

322さんへ
ザ・○田タワー：さすが老舗のタワー、佇まいも端正な印象。やるね○紅。
○○○ータワー○梅田：住○は大阪のブランドでっせ、こけおどしの外観とプライドで値下げは
　　　　　　　　　しまへん。そのプライドがエライ！でも場所は福島のど真ん中。
・・・みたいな印象を期待していたのですが・・・価格とかまでは無理ですね。
ちなみに上に書いたことは全くの虚構ですので。　もう止めます、ｂｙ321

契約はあさってだけど６＠＠万振り込んだゾー！！！
一体どのくらいの数が売れたのやろか？　絶対に
完売になって欲しいな。

完売までどのくらいかわかりませんが、場所的には絶対後悔はしないマンションだとおもいますよ。
ただ室内の居住性能は他のタワマンのほうが同じ金額なら勝るので、どれだけ場所にこだわりあるかじゃないですか？
中途半端な立地じゃないので場所だけで評価する人たくさんいますから、オーナーとして末永く自慢して下さい。
羨ましい限りです…

私もそう思います。場所がいいです。一度、完売すると、なかなか中古で出てこないような気がします。今のような経済状態で、転売目的もいないでしょうし、リーマンショックで景気の低迷の中、この価格で買って維持できると自信を持って買ってる方々だと思うので。今回の販売価格も良心的がし、比較的戸数も少ないし、駅に近く、周囲も開発済みなので中長期的にみてもそんな値下がりもないと思います。

確かに場所は最高

まぁ、駅近なので、価値は下がり難いですね、歴史のある商店街も近いと、値が上がります。
例：ローレルスクエア高槻。

なんか茶屋町周辺って、異様にウェディング関係をアピールして無いか？
チャスカのホテルも結婚式メインだし、ウェディング専門学校もあるし、
ここだって共用施設にウェディング関係の名前が。
正直、結婚関連メインとかウザイだけ。

でも、まだ、パチンコ、居酒屋、キャバクラ、無料案内所、ラブホテル街よりかはよっぽど良いよ。

周りの環境も良くなっていくだろうなぁ。

梅田阪急からJR大阪駅周辺を歩いたけど、
とても住むような場所じゃないわ。兎に角人の波でまともに歩けない。
北ヤード方面やヨドバシ行くにも百貨店行くにも、
距離的には遠くないけど人多すぎてめちゃくちゃ疲れる。
たとえ今のほうぼでやってる建設現場が完成しても、この人の波は変わらないだろ。

＞パチンコ、居酒屋、キャバクラ、無料案内所、ラブホテル街よりかはよっぽど良いよ
梅田の商店街とかまさにそれしかないやん（笑）

選ばない物件だけど正直、さらっと買える方がすごいなと思う。通常のリーマンでは援助がなければ買う発想も余力もないのでは。そういう意味では張り付いてネガレスの方も購入できる層なのかなって思うと羨ましいですね。そうじゃなければ即刻退場。

かなりの勝負ですね。　現金では買えない、ローンは大変。　値上がりも期待なんか出来ない、でもきっと
それ程値崩れすることはない。　そしてとてもとても欲しい物件。　北ヤードなんかよりずっともっと
いい物件・・・そう思うんだけどなー。　正直ローンで楽しかるべき人生を苦労で塗りつぶす可能性は
ゼロとはいえないですね。

この単価で値下がりがないと言うことはありません。ただ築10年もすれば比較的高級立地でも坪80〜100万がザラな中でかなり古くなっても坪150を切ることはないでしょう。
なので値下がり額は他のマンションと比べて特に大きいことはないので大きく損することはないのでしょうね。
ここの問題は採光がとれず見合いがきつい部屋が多いことですかね。
今大丈夫な部屋も将来リスクは大きいです。
その意味では北ヤードのほうが駅距離あっても価値持続可能性が高いとおもいます。
あとは人それぞれの居住性軽重の価値観ですかね？

北ヤードは情報少ないからわからないが、立地的には北ヤード。でも価格や間取りによってはこっちかな。

北ヤードは地下鉄でしたら御堂筋線の梅田と中津の間ですね。
ＪＲや阪急も近くて、新大阪から難波方面につながる沿線の新駅も出来る構想ですし、
高速の乗り口にも近いし、駅前には、大きな広場(公園？)も出来るみたいですので、
立地的には茶屋町より格段に便利だと思います。

北ヤードは綺麗で機能的でしょうが、今後の景気にもよるが街として
上手く機能していくのには時間がかかりそう（郊外の大分譲地のような
ことにはならないでしょうが）。　それに価格などどうなるか全然
分からない、北ヤードが盛り上がっているようなら価格も凄いことに
なっているでしょう。　今より価格が下がるような景気なら北ヤード自体が
失敗的な感じになってしまう。

今のうちの茶屋町がお勧め？

茶屋町は若者向け
北ヤードは大人向け
だね。

茶屋町は20代以下ばかりで賑やか。
専門学校増えるから余計に。

北ヤード、サッカー場できたらご臨終。

たしかにご臨終。

それだったら西梅田まで足伸ばした方がマシ。