ジオ グランデ梅田（旧・大阪市北区茶屋町再開発マンション）

「北梅田プロジェクト」で検索され、ＴＯＰの右下・「大阪駅北地区の一体的なまちづくりに向けて」を取りまとめました。をみて、資料を読んでみてください。結局は北ヤード、難波地区の湊町のようにマンション乱立になるような気が私はするのですが。そしたら、第1期のマンションなんてなんの価値もなくなるかもよ。西側に安い土地で同じ容積率で建てられたらね

ジオグランデ梅田第１期１次の販売戸数５０戸です。総戸数が１８６戸（うち非分譲１２戸）だから、約三分の一が売れると言うことですね。２次も１次の抽選直後から受付、抽選が２７日（火）だから、結構売れるのかも。場所が医院だね。少し、お気持ち程度安くしているみていですね。どうしようかな～

そうなんだ、
いきなり1/3も応募があるとは、ずこいもんだな！

>>241
見たけど西は大阪郵便局あたりになると都心から離れているし中津が最寄駅だなぁ。
そうするとやっぱりここかこれからの北ヤードが一番いいなぁ。
第一次の分譲住戸一覧表見ると19階以上の東側が少なく、後はまんべんだね。

明日からジオ　グランデ　梅田の第１期１次分譲が始まります。２＠階の角部屋を予定していて購入できるようなのですが、この掲示板を見て不安になってきました。免震、騒音等に関してあまり説明してくれなかったし、窓は２重ガラスではないらしい。
それと最近あの周辺を歩いたのですが、ごちゃごちゃしてて、歩行者の年齢層が低く、近くのゲームセンターの音もうるさいのを改めて目の当たりにして、環境が悪いなぁと。環境があまり良くないまでだったらいいんですがね。
堂山交差点のJRA裏が再開発地域の予定になってるとの話も聞くと、この期に及んでジオ　グランデ　梅田に飛びつくのもどうかなぁと思ってしまいます。

独り者なんで資産価値があるのなら数年住んで気に入らなければ売ろうかとも思いますが、こればかりはわかりませんもんね。

そうでね。このマンションを購入される理由は何か？によると思います。例えば、環境がよくて治安もよく静かな高層マンションでしたらＮ４タワーがお薦めです。でも梅田に買われるには何か、理由があるはず。高層マンションが建つような場所は、一長一短で何かしらあります。それが気になるなら芦屋（例えば）になるでしょう。２＠階だそうですが、向きにも寄りますが、そんなに心配される必要はないと思いますよ。東向きだと、御堂筋がうるさいかもしれませんが。そんなに気にならないような気がします。構造もそうです。今の建築基準は大変厳しいので、そんな簡単に崩れたり、壊れたりしません。私も説明は受けていませんが、建設大臣の許可がないと高層マンションは建てれないようになっていたはずです。この建物は団地の一部で、阪急もいまのところ地権者（商業施設）です。マンションの所有はありませんが、そんなこれからマンションの住人とお付合いしていくのに、変なものを作るなんて思えません。また、千里タワーで失敗していますから、今回は万全だと思いますよ。南側の再開発地域ですが、結構距離はあるのでそれもそんなにきにされなくてもいいと思います。まあ、その距離感は人によりけりですが。奥村組も財務内容はよく、自己資本比率は40%以上ありますのでそんな変な会社ではないのでご心配されなくてもと思います。

追加であと、売却される予定があるのでしたら、安いを買われたほうがいいでしょう。無理しないほうがいいと思います。直ぐに第１期２次がありますから

>>例えば、環境がよくて治安もよく静かな高層マンションでしたらＮ４タワーがお薦めです。

N4はない。

確かにN4はないわ。

そうかなー。Ｎ４あたりは酔っ払いが歩いているわけでもないし、静かで全然問題ないと思うけど。

N4むたいな、そんなトリッキーな場所じゃなくて、普通に上町台地に建ってるタワマンでええやん

↑むたいな（笑）

Ｎ４は不便でしょー・・・・普段の買い物とかどうするの？

ここも普段の買い物は逆に不便かもしれないけど。　それに
環境はよくはないですね、道に若者が溢れかえっているから
歩くのに時間がかかるかかる。

それと以前にもでていたが住戸と住戸の間の壁が心配。
普通はコンクリートだと思うけど軽量鉄骨？と石膏
ボードにグラスウールで大丈夫なのかなぁ。　外からの
音は二重ガラスだし新御堂の音はチャスカが防いで
くれるから大丈夫だろうけど。

耐震は信じて祈るしかない。

石膏ボードにグラスウールの壁って今、高層マンションでははやっているみたいです。確か大阪福島タワーで見たような気がする。壁が展示してあって、聞いた記憶があります。壁が軽くなるのでしょう。

タワーの壁は、ほぼ全て石膏ボード。

コンクリにしたら重さが耐えれない。

新御堂の音は防げても、ゲーセンの騒音は防げない。

防音がＴ2てふざけてるのか？

音は、完成してみないとなんともいえないかもね。運でしょうか？おお～、神よ～、静かにしたまえ～。

騒音にナーバスなら他を検討する事をお薦めします

ゲーセンの音って、そんな道端にゲーセンあるの？屋内にあるんでしょう？人ごみの音でかき消されるような気もするけど。御堂筋の音がなくて、ゲーセンが聞こえるなんて、変じゃない？？

ロフト前のゲーセンの入口にあるダンスダンスの事でしょうがそんなにうるさいかなぁ。繁華街でマンションが後なんで嫌なら止めるしかないかもね。

ゲーセンってアミュージアム茶屋町でしょ。
あそこ音楽ゲームの聖地らしい。店の外に音ゲーの筐体がおいてあって大音量で踊ってる。

しかし土地代が高いせいか、仕様も見えない所で削りに削ってもしょぼいし、
周りはごちゃごちゃでとても住むような場所じゃない。
ほんと立地がいいというか、阪急梅田に近いだけで、
管理費もめちゃくちゃ高いし、金持ちの遊び部屋って感じだわ。

２４５です。
ゲーム名はわかりませんが、音楽に合わせてステップしながら踊るやつがゲームセンターの外に置いてあり、大音量で音楽が流れていました。あのゲームはもう時代遅れだと思うんですが、何故かまだあります。
逆にマンションの入り口になるであろう付近は、あくまでも地上の話ですが、御堂筋の音はあまり気になりませんでした。

いろいろ悩みもしましたが、気になるものは既にほぼ完売状態ですし、他にあまり気に入った物件もなく、予定通り購入することに決めました。
たくさんのご意見ありがとうございました。

とうとう、今日から登録開始ですね。登録は２４日１２時までです。

２５３です。　２５４さん２５５さんありがとうございます。　出来ればもう一つ
お答えお願いしたいです。　グラスウールですが湿気を吸ってベチャベチャになる
なんてことはないのでしょうか？　以前戸立てのテレビでそんな問題を取り上げて
いたことがありますので。　ひつこいですがよろしくお願いします。

よくロフトに行く時にゲーセン前を通りますが、ダンスしてるのを見たことが無い。

254です。そのことは知らないです。ただ、マンションはコモルというか一昔であれば湿気があるのが大前提だったはず。今のマンションは２４時間自動換気で、説明は無かったかもしれませんが、建築基準で決まっているようです。よって、以前と比べ、窓の開け閉めで換気をしなくても、マンション内はそんなに湿気（完全ではないが）がないと思います。よって、いまどきですから、壁も湿気に強いの出来ているでしょうし、室内面から見ても湿気が少ないので、そんなご心配されるようことないですよ。あっちこっちの高層マンションで使われているみたいだし、そのような苦情があれば、このコミュニティで話題になっているはずですしね

２５４さん、大変ありがとうございます。　外の騒音は多分大丈夫でしょうし
そういう場所だから仕方ないですが隣の音が聞こえたら嫌になりますもんね。

これで安心できました。

サッシの遮断性に関して、Ｔ２サッシというのは高級マンションを標榜するには
物足りない規格だと思います。Ｔ３またはＴ４レベルの遮断性能を有している
ところが一般的だと思います。特に繁華街で線路から近い場所を考えると、Ｔ３以上が
必要だと思います。

販売段階で、構造及び設備内容等のパンフレットを事前準備しないで販売する姿勢は
良くないと思います。高級マンションと言いつつも、土地取得代をセーブする為、
見えにくいゾーンでの経費を抑えている可能性が高いと思われます。また、販売時点で
詳細情報を出さずに契約後の重要事項説明会で詳細説明されてもという事であり、後出し
ジャンケンのような気がします。

確かにサッシはプアですね。　経費節減はどうしてパンフレットも出来て
いないうちに慌てるように募集開始したのか疑問ですが、豪華なパンフに
お金かけるよりはいいんじゃないでしょうか？

箱入りのパンフ貰ったけど、他のマンションのより小さいし見劣りはしますね。

パンフレットも1部数千円やからね。

欲しいけど高くて買えない・・・。

北ヤードもいいんだけど買い物を考えるとこっちの方が成城石井が近い分少しはマシなのかなぁ。

中津にはサボイもあるしね。まあ、このマンションに住む方々のお眼鏡にかなうかは別ですが

本当に物件が高いこともさることながら、固定資産税、管理費が高いの将来にわたって維持できる自信がないですね。

例えば7000万円クラスで固定資産税、管理費はどのくらいになるんですかね。

>275

80.19㎡、26Ｆの部屋で、7690万円というのがあります。そこの管理費は
月額　３２，８３０円だそうです。
固定資産税は判りませんが、新築時の減免処置があると思いますが、
大凡10万円台後半ではと思います。

>276 さん、返信ありがとうございます。

安心しました。
高いと聞いていたので100万円くらい支払わないと行けないと思っていたので。
マンション初購入なのに無知すぎました。

>277の日本語は主語がないのでわからないですね。
お粗末な日本語ですいません。

『固定資産税が高いと聞いていたので・・・・』と書くつもりでした。

＞２７８さん

２７６です。
固定資産税・都市計画税は、新築物件を購入後、５年間は
減免処置があると思いますので、年間額は、20万円未満に
おさまるだろうと思います。しかし、減免期間を超えると、
約２倍（正確な数字ではない）に上がるものと思います。

固定資産税というのは毎年発生する金額であり、取得税とは
違うと思いますので、これでも十分、高い税額が発生するのは
間違いない事だと思います。

＞２７9さん

ご返答ありがとうございます。
５年目以降に２倍近くになるのは知ってました。
ですので、５年目以降に１５０万とか２００万だったらどうしようかと密かに恐れていました。
固定資産税が４０万円程度でしたら、それほど影響はありません。

しかし、タワーとはいえ、管理費だけで32830円としたら、べらぼうに高い。
修繕積立金、駐車場を入れたら、毎月の維持費が７万台になるんだけど。

何より阪急ハウジングサポートが最大のネックだ。
付き合いきれないよ、この会社は。

他のタワー（梅田・大阪・西梅田・・・）とどのくらい管理費が
違うのでしょうか？　また阪急ハウジングサポートが具体的に
どのように良くないのでしょうか？　何も知らないものですから
教えてください。

管理費に関してはちょっと高めとは思いますが、バカ高いという
程ではないようにおもうのですが。

その管理費の金額だったらThe Kitahamaの方が高いですよ。
駐車場代も大半が４万代だし。

よく高層マンションが完成すると新築なのにすぐ貸物件になる部屋、つまり投資目的の方がいるのですが、このマンションにもいらっしゃるのでしょうか？このマンションで、採算や、入居者集めってできるものなのでしょうか？家賃が高ければかりないだろうしね。高層マンションでも結構、賃貸が埋まっていないのを見かけますが、このマンションはどうでしょう。北浜は賃貸は借り手ついたのでしょうか？どんな方々が住んでいるのでしょうね。肥後橋は空き部屋目立ちますが。

管理費、修繕積立金と固定資産税とか高そうだもんね。確かに。

北浜の低層階はホストやホステスやキャバ嬢が賃貸でいっぱい借りてるよ。
低層階はファミリーとか若者が多く余り住民層は良くない。
中層階以上じゃないとレベルはイマイチ。

場所柄ある程度それは仕方ない。　そういうのが嫌な
人は少し離れたタワーとか郊外に住めばいい。

高い管理費で少しでも雰囲気が悪くならないように
努力して欲しい。

来年大丸に東急ハンズが出来るね。それもハンズで最大の。
ロフト厳しいねぇ。ちょっと人の流れが変わりそう。

チャスカやこのジオにどんなテナントが入るか？
それで結構変わるでしょうね？　個人的にはやや
高級志向のもう少し上の年齢層が対象のテナント
が希望ですが、回りと合わないですかね。