ジオ グランデ梅田（旧・大阪市北区茶屋町再開発マンション）

Ｔ２サッシでは遮音性に問題ありそうですか？
事務所としての使用はＯＫ見たいですよ。4Ｆには
会議室も有るみたいですので・・・
ラウンジには、無線ＬＡＮが使えるのかしら。

３１階までなんだから、普通は高層階用とか作らないだろ。
戸数も１８０戸だから、３基で十分。

ただ、この価格＆管理費なんだからコストパフォーマンスは最悪。
遮音もＴ２？そりゃないぜ～、って感じ。

Ｔ２程度だと、新御堂の音は遮音仕切れませんね。
騒がしい界隈ですから。梅田徒歩圏内という売りだけではね・・

遅いかなぁ。速度が同じ位の高層(30階位)のURに住んでたけど遅くはあんまり感じなかったなぁ。
まぁ、早かった人にとったら遅く感じるだろうけど。
またそこは戸数300弱でエレベータ3基だったけどあまりストレスなかったな。住んでたのは25階で。
管理費は上にあるように削減可能だね。修繕費は一般的だと思う。

チャスカ茶屋町が隣にあるから、新御堂筋の騒音ってそんなに気にならないと思います。昔、コープ野村梅田にいたけど、朝日プラザ梅田がとなりにあったからそんなに気になりませんでした

喧騒がね。立地は申し分ないですが、住居としては？かな。
遊びや事務所としてはいいだろうけど。

今の住居も満足してるし、気長に北ヤード待つかな。

あ～、とうとう、H不動産から呼び出しを受けました。どうしようかな～。今週末から開始みたいですね。

パンフまだできあがってないとありましたが、コンセプトブックや間取り図もまだもらえないということですかね？

コンセプトブックはないですね。私がもらえたのは、間取り図面集のコピーと全体計画図面集のコピーでした。だから構造についてとか、近隣のお店、病院の案内とかはありませんでした。本当にコストがかかりませんね。

まあ、都心の物件なので、何かはありますよね。幹線道路沿いだったり、線路沿いだったり、駅からちょっとあるく距離だったり、まわりをビルで囲まれていたり、最寄り駅がマイナーな駅だったり。まあ、何を基準にされるかですね

ガーデニングはまだしも、子供用のプールを置きたいとかいう人は常識的に考えて戸建てにしなさい。
隣近所に大迷惑です。

とりあえず需要を見て、価格設定していこうというスタンスなんですかねぇ･･･。
安価じゃなくてもいいからReasonableな値段をお願いしたいところです。

>>213
分かりました

>213

脈略が判りませんが、何かきっかけがあったのですか？
ここのニーズに、ファミリー層は考えにくいと思います。

阪急梅田使う人には便利だな。いいところに建ってる。
けど、自分はあまり梅田に用がないので買わない。

それにしてもいいところに建ってるなぁ･･･。

どうするかは、まだ決めかねています。
明日の要望書の提出日ですね。どのぐらいの人が
出すのですかね。とりあえず希望は出しておいても
良いかと思っていますが悩みますね。・・・

ここの物件が高いのは、土地の取得代が高かったのだろう。過去のバブル時のつけが
たまっていたのかな？、また、土地の所有者が、12軒残っているようですから、そこの
優遇も足かせになっているのかな。再開発物件では助成金が期待できると思うが、それが
どのように配分されているのですかね。施設面、内装面等見ても一般的なところなのに、
場所が良いから高いという事には釈然としないです。

ここの価格が高いのは、31Ｆ建てというのが問題としてあったのかも
しれません。北ヤード並みの高さであれば、もう少し階数をあげて
販売軒数を増やす事が出来たと思うし、販売価格もこなれた価格で販売する
事が出来たかもしれないので・・・、そういうことで、私は撤退です。

住環境；×
利便性：○
永住マンションではないね。

うん。確かに他の乱立しているタワマンよりはいいと思いますが･･･
ここに3000万～5000万単位のお金を投入して身動きがとれなくなるよりは、多少割高でも賃貸で借りて飽きたら、さらに新築物件に移るスタンスでいきたいと思います。
やはり子々孫々永住の地は環境・地盤が良好で価格の割安な北摂の駅から徒歩5分くらいの戸建てを考えています。

>>223
子育てを考慮しているなら、タワマンなんか住んじゃいかんぞ。
子供が自閉症になるよ！

まぁ俺クラスになると、市内高級地に戸建て＆タワマンを所有しているがな。

素晴らしい。お金持ちは税金もきちんと納めてくれますから地方自治体、国にとって非常に大切ですね。
国税庁、市役所がNo224さんに感謝していますよ。これからも頑張って下さいね。

いよいよ、今日販売住戸の決定と価格の決定
ですね。　どのくらいが販売されるのでしょうね？

そうですね。要望があった住戸だけですから。実際、フタあけてみたら少ないかもね。

壁の厚さ・・というか構造が心配。　グラスウールなんか
つかっているようだけど劣化しないのか？　防音は大丈夫
なのか気になります。　

要望書を出したので販売価格を見てから決定するつもり、しかし　
本音は、いまでも悩んでいて、どうも決めかねている。

首都圏では、マンションの売れ行きも回復気味とのニュースですが、
関西はどんなもんだろうか？

229さんの気持ちよく理解できます。要望書だして、その住居の販売価格は聞きました。ローン審査の資料も提出し、その審査結果で、あと申込書出すだけなのですが。価格が高いですよね。大阪の場合、人気エリア（阪神間や北摂地域一部）とそうでない地域で売れ行きの状況は違うと思います。やはり、このごろ大林組やりそなHD、住友信託など、事実上東京本社なのでしょうが、登記も移転し大阪の空洞化が続いている以上、東京のような急激な回復は望めないと思います。もうすぐ、十三にある武田薬品の研究所も神奈川県へ移転しますし。高額所得者の流出は続きます。大阪府の平均所得も低いですからね。そんな、高額マンション作ったからと言って右から左へとは行きませんよ。

何を悩んでいるの？金額？金額の割には狭いから？そうね～、お金に困らないなら買ったら。完売したらなかなか出てこないよ。だって、いまどき、転売目的の不動産会社はないだろうし、今、お金を出して買う人々は、本当のお金もちでしょうから。極端に言うとリーマンショックの影響がない人々ってことになりますからね。

ここを悩む人は北ヤードとどっちがいいかって人だと思いますが。

それもまたなんで？と言いたいですね。
★北ヤードのマンション
・南側は高層ビルやホテルが建設されることが決定。高層階になっても南側は眺望は望めないでしょう。そして何メートルの間隔があくのか？分かりませんが、圧迫感も感じるかもしれませんね。また日照、希望階数でどうなるか？東側はＪＲ西日本ビルでその南側がＪＲ所有の空き地で、南東部に不安定箇所があります。西側も現在未定ですが、将来高層ビルが建つことは否定できません。きっと、北ヤードマンション買うとき、その西側につき重要事項で説明がると思います。もともと商業地区なので、日照権や圧迫、覘かれるとか言えないのです。その点、この阪急茶屋町物件は一体が総合開発で、南側の学校が勝手に建替えて高層ビルを建てることはできないはずです。（聞いてみてください。）私はそう説明受けました。そして、まわりのビルが今後３０年間は建替えないですから、眺望、日当たりなど、買う物件によっては保証されます。この茶屋町のマンションの容積率は571%ですが、北ヤードは1000%です。よって、茶屋町はもう一度再開発ができるかもしれませんね。宝塚南口のザ宝塚タワーのように（５００％→８００％）。

ま、梅田に用がある人は買えばいいし、用がない人は買わなければいい。
下手に手を出して身動きが取れなくなるのがいやな人は賃貸でどうぞ。

２３４さんへ
あなたは何も知らずに発言されているのですね。茶屋町の再開発はまだ終わっていません。付近の地主さんから聞きましたが小学校跡地やヤンマーのあたりでの再開発の協議会が開始されています。そのため３０年間は建物が立たないということはまずありません。再開発が進めばこのマンションからは観覧車が見えなくなります。そうなれば北ヤードと同じだから考えているのです。

そうですね。
北ヤードから新御堂にかけて幹線道路作るかんけいで
南側は再開発されるので、かなり高層でないと眺望は…

234です。大変失礼いたしました。そこまでは知りませんでしたが、私が言いたかったのはマンションに隣接している建物、というこです。南側の学校、NU茶屋町、チャスカです。北ヤードも良いですが、西側だって開発されます。まだ内容は未定ですが、これだけビル不況で入居企業が集まらないなら結局、東京・豊洲や品川のようにマンションの乱立になるんじゃない？西側。そのほうが開発が早いですから。現段階の大阪市の計画ではマンションエリアが西側にもあります。よって、価格競争になるよね。

あと、追加で、多分西側、第２期のほうが第１期でこりて、土地の値段が安くなるでしょう。それに西側は大阪駅のまん前ではないですから。土地の値段が安ければ、そこに建つマンションは安くなるんじゃない？

北ヤードの西側の開発にマンション地域の予定があったのですか？もしそうであれば西側のほうが安くなる可能性はありますね。東側の土地はバブル価格でしたから。。。

「北梅田プロジェクト」で検索され、ＴＯＰの右下・「大阪駅北地区の一体的なまちづくりに向けて」を取りまとめました。をみて、資料を読んでみてください。結局は北ヤード、難波地区の湊町のようにマンション乱立になるような気が私はするのですが。そしたら、第1期のマンションなんてなんの価値もなくなるかもよ。西側に安い土地で同じ容積率で建てられたらね

ジオグランデ梅田第１期１次の販売戸数５０戸です。総戸数が１８６戸（うち非分譲１２戸）だから、約三分の一が売れると言うことですね。２次も１次の抽選直後から受付、抽選が２７日（火）だから、結構売れるのかも。場所が医院だね。少し、お気持ち程度安くしているみていですね。どうしようかな～

そうなんだ、
いきなり1/3も応募があるとは、ずこいもんだな！

>>241
見たけど西は大阪郵便局あたりになると都心から離れているし中津が最寄駅だなぁ。
そうするとやっぱりここかこれからの北ヤードが一番いいなぁ。
第一次の分譲住戸一覧表見ると19階以上の東側が少なく、後はまんべんだね。

明日からジオ　グランデ　梅田の第１期１次分譲が始まります。２＠階の角部屋を予定していて購入できるようなのですが、この掲示板を見て不安になってきました。免震、騒音等に関してあまり説明してくれなかったし、窓は２重ガラスではないらしい。
それと最近あの周辺を歩いたのですが、ごちゃごちゃしてて、歩行者の年齢層が低く、近くのゲームセンターの音もうるさいのを改めて目の当たりにして、環境が悪いなぁと。環境があまり良くないまでだったらいいんですがね。
堂山交差点のJRA裏が再開発地域の予定になってるとの話も聞くと、この期に及んでジオ　グランデ　梅田に飛びつくのもどうかなぁと思ってしまいます。

独り者なんで資産価値があるのなら数年住んで気に入らなければ売ろうかとも思いますが、こればかりはわかりませんもんね。

そうでね。このマンションを購入される理由は何か？によると思います。例えば、環境がよくて治安もよく静かな高層マンションでしたらＮ４タワーがお薦めです。でも梅田に買われるには何か、理由があるはず。高層マンションが建つような場所は、一長一短で何かしらあります。それが気になるなら芦屋（例えば）になるでしょう。２＠階だそうですが、向きにも寄りますが、そんなに心配される必要はないと思いますよ。東向きだと、御堂筋がうるさいかもしれませんが。そんなに気にならないような気がします。構造もそうです。今の建築基準は大変厳しいので、そんな簡単に崩れたり、壊れたりしません。私も説明は受けていませんが、建設大臣の許可がないと高層マンションは建てれないようになっていたはずです。この建物は団地の一部で、阪急もいまのところ地権者（商業施設）です。マンションの所有はありませんが、そんなこれからマンションの住人とお付合いしていくのに、変なものを作るなんて思えません。また、千里タワーで失敗していますから、今回は万全だと思いますよ。南側の再開発地域ですが、結構距離はあるのでそれもそんなにきにされなくてもいいと思います。まあ、その距離感は人によりけりですが。奥村組も財務内容はよく、自己資本比率は40%以上ありますのでそんな変な会社ではないのでご心配されなくてもと思います。

追加であと、売却される予定があるのでしたら、安いを買われたほうがいいでしょう。無理しないほうがいいと思います。直ぐに第１期２次がありますから

>>例えば、環境がよくて治安もよく静かな高層マンションでしたらＮ４タワーがお薦めです。

N4はない。

確かにN4はないわ。

そうかなー。Ｎ４あたりは酔っ払いが歩いているわけでもないし、静かで全然問題ないと思うけど。

N4むたいな、そんなトリッキーな場所じゃなくて、普通に上町台地に建ってるタワマンでええやん

↑むたいな（笑）

Ｎ４は不便でしょー・・・・普段の買い物とかどうするの？

ここも普段の買い物は逆に不便かもしれないけど。　それに
環境はよくはないですね、道に若者が溢れかえっているから
歩くのに時間がかかるかかる。

それと以前にもでていたが住戸と住戸の間の壁が心配。
普通はコンクリートだと思うけど軽量鉄骨？と石膏
ボードにグラスウールで大丈夫なのかなぁ。　外からの
音は二重ガラスだし新御堂の音はチャスカが防いで
くれるから大丈夫だろうけど。

耐震は信じて祈るしかない。

石膏ボードにグラスウールの壁って今、高層マンションでははやっているみたいです。確か大阪福島タワーで見たような気がする。壁が展示してあって、聞いた記憶があります。壁が軽くなるのでしょう。

タワーの壁は、ほぼ全て石膏ボード。

コンクリにしたら重さが耐えれない。

新御堂の音は防げても、ゲーセンの騒音は防げない。

防音がＴ2てふざけてるのか？

音は、完成してみないとなんともいえないかもね。運でしょうか？おお～、神よ～、静かにしたまえ～。

騒音にナーバスなら他を検討する事をお薦めします

ゲーセンの音って、そんな道端にゲーセンあるの？屋内にあるんでしょう？人ごみの音でかき消されるような気もするけど。御堂筋の音がなくて、ゲーセンが聞こえるなんて、変じゃない？？

ロフト前のゲーセンの入口にあるダンスダンスの事でしょうがそんなにうるさいかなぁ。繁華街でマンションが後なんで嫌なら止めるしかないかもね。

ゲーセンってアミュージアム茶屋町でしょ。
あそこ音楽ゲームの聖地らしい。店の外に音ゲーの筐体がおいてあって大音量で踊ってる。

しかし土地代が高いせいか、仕様も見えない所で削りに削ってもしょぼいし、
周りはごちゃごちゃでとても住むような場所じゃない。
ほんと立地がいいというか、阪急梅田に近いだけで、
管理費もめちゃくちゃ高いし、金持ちの遊び部屋って感じだわ。

２４５です。
ゲーム名はわかりませんが、音楽に合わせてステップしながら踊るやつがゲームセンターの外に置いてあり、大音量で音楽が流れていました。あのゲームはもう時代遅れだと思うんですが、何故かまだあります。
逆にマンションの入り口になるであろう付近は、あくまでも地上の話ですが、御堂筋の音はあまり気になりませんでした。

いろいろ悩みもしましたが、気になるものは既にほぼ完売状態ですし、他にあまり気に入った物件もなく、予定通り購入することに決めました。
たくさんのご意見ありがとうございました。

とうとう、今日から登録開始ですね。登録は２４日１２時までです。

２５３です。　２５４さん２５５さんありがとうございます。　出来ればもう一つ
お答えお願いしたいです。　グラスウールですが湿気を吸ってベチャベチャになる
なんてことはないのでしょうか？　以前戸立てのテレビでそんな問題を取り上げて
いたことがありますので。　ひつこいですがよろしくお願いします。

よくロフトに行く時にゲーセン前を通りますが、ダンスしてるのを見たことが無い。

254です。そのことは知らないです。ただ、マンションはコモルというか一昔であれば湿気があるのが大前提だったはず。今のマンションは２４時間自動換気で、説明は無かったかもしれませんが、建築基準で決まっているようです。よって、以前と比べ、窓の開け閉めで換気をしなくても、マンション内はそんなに湿気（完全ではないが）がないと思います。よって、いまどきですから、壁も湿気に強いの出来ているでしょうし、室内面から見ても湿気が少ないので、そんなご心配されるようことないですよ。あっちこっちの高層マンションで使われているみたいだし、そのような苦情があれば、このコミュニティで話題になっているはずですしね

２５４さん、大変ありがとうございます。　外の騒音は多分大丈夫でしょうし
そういう場所だから仕方ないですが隣の音が聞こえたら嫌になりますもんね。

これで安心できました。

サッシの遮断性に関して、Ｔ２サッシというのは高級マンションを標榜するには
物足りない規格だと思います。Ｔ３またはＴ４レベルの遮断性能を有している
ところが一般的だと思います。特に繁華街で線路から近い場所を考えると、Ｔ３以上が
必要だと思います。

販売段階で、構造及び設備内容等のパンフレットを事前準備しないで販売する姿勢は
良くないと思います。高級マンションと言いつつも、土地取得代をセーブする為、
見えにくいゾーンでの経費を抑えている可能性が高いと思われます。また、販売時点で
詳細情報を出さずに契約後の重要事項説明会で詳細説明されてもという事であり、後出し
ジャンケンのような気がします。

確かにサッシはプアですね。　経費節減はどうしてパンフレットも出来て
いないうちに慌てるように募集開始したのか疑問ですが、豪華なパンフに
お金かけるよりはいいんじゃないでしょうか？

箱入りのパンフ貰ったけど、他のマンションのより小さいし見劣りはしますね。

パンフレットも1部数千円やからね。

欲しいけど高くて買えない・・・。

北ヤードもいいんだけど買い物を考えるとこっちの方が成城石井が近い分少しはマシなのかなぁ。

中津にはサボイもあるしね。まあ、このマンションに住む方々のお眼鏡にかなうかは別ですが

本当に物件が高いこともさることながら、固定資産税、管理費が高いの将来にわたって維持できる自信がないですね。

例えば7000万円クラスで固定資産税、管理費はどのくらいになるんですかね。

>275

80.19㎡、26Ｆの部屋で、7690万円というのがあります。そこの管理費は
月額　３２，８３０円だそうです。
固定資産税は判りませんが、新築時の減免処置があると思いますが、
大凡10万円台後半ではと思います。

>276 さん、返信ありがとうございます。

安心しました。
高いと聞いていたので100万円くらい支払わないと行けないと思っていたので。
マンション初購入なのに無知すぎました。

>277の日本語は主語がないのでわからないですね。
お粗末な日本語ですいません。

『固定資産税が高いと聞いていたので・・・・』と書くつもりでした。

＞２７８さん

２７６です。
固定資産税・都市計画税は、新築物件を購入後、５年間は
減免処置があると思いますので、年間額は、20万円未満に
おさまるだろうと思います。しかし、減免期間を超えると、
約２倍（正確な数字ではない）に上がるものと思います。

固定資産税というのは毎年発生する金額であり、取得税とは
違うと思いますので、これでも十分、高い税額が発生するのは
間違いない事だと思います。

＞２７9さん

ご返答ありがとうございます。
５年目以降に２倍近くになるのは知ってました。
ですので、５年目以降に１５０万とか２００万だったらどうしようかと密かに恐れていました。
固定資産税が４０万円程度でしたら、それほど影響はありません。

しかし、タワーとはいえ、管理費だけで32830円としたら、べらぼうに高い。
修繕積立金、駐車場を入れたら、毎月の維持費が７万台になるんだけど。

何より阪急ハウジングサポートが最大のネックだ。
付き合いきれないよ、この会社は。

他のタワー（梅田・大阪・西梅田・・・）とどのくらい管理費が
違うのでしょうか？　また阪急ハウジングサポートが具体的に
どのように良くないのでしょうか？　何も知らないものですから
教えてください。

管理費に関してはちょっと高めとは思いますが、バカ高いという
程ではないようにおもうのですが。

その管理費の金額だったらThe Kitahamaの方が高いですよ。
駐車場代も大半が４万代だし。

よく高層マンションが完成すると新築なのにすぐ貸物件になる部屋、つまり投資目的の方がいるのですが、このマンションにもいらっしゃるのでしょうか？このマンションで、採算や、入居者集めってできるものなのでしょうか？家賃が高ければかりないだろうしね。高層マンションでも結構、賃貸が埋まっていないのを見かけますが、このマンションはどうでしょう。北浜は賃貸は借り手ついたのでしょうか？どんな方々が住んでいるのでしょうね。肥後橋は空き部屋目立ちますが。

管理費、修繕積立金と固定資産税とか高そうだもんね。確かに。

北浜の低層階はホストやホステスやキャバ嬢が賃貸でいっぱい借りてるよ。
低層階はファミリーとか若者が多く余り住民層は良くない。
中層階以上じゃないとレベルはイマイチ。

場所柄ある程度それは仕方ない。　そういうのが嫌な
人は少し離れたタワーとか郊外に住めばいい。

高い管理費で少しでも雰囲気が悪くならないように
努力して欲しい。

来年大丸に東急ハンズが出来るね。それもハンズで最大の。
ロフト厳しいねぇ。ちょっと人の流れが変わりそう。

チャスカやこのジオにどんなテナントが入るか？
それで結構変わるでしょうね？　個人的にはやや
高級志向のもう少し上の年齢層が対象のテナント
が希望ですが、回りと合わないですかね。

ハンズとLOFTは客を二分するんかな。趣向がちがうんでは？客層も。それで人の流れが変わるとは、ちとまた強引な！いずれにしても、梅田がどんどん楽しくなればいいと思いますが。

大阪駅の大丸に東急ハンズが入るですか？

立地はいいでしょうが、やはり若者の街・・・・
○ンコ座りの若者や茶髪は当たり前。　たこ焼きや
イカ焼きの匂いも漂ってくる・・・

うーん・・環境としては・・

若者だけでなく関西の中心駅でしょ。

中心駅には近いけど雰囲気的には渋谷のセンター街みたいなもんでしょ。
正直30代後半以降の人が住む場所じゃないね。水商売や自営業者がお似合いでしょ。

そう？
住む人は役員や自営業、社長も多いのでは？

１期１次終了しましたね。　どれくらい売れたのでしょうか？
やはりなんと言ってもここは乗降客数で日本有数の駅近ですから
他の場所とは違いますね。　一時的に景気悪くて元気はないけど
何もしなくても何百万の人間が行き来するんですからね。

居酒屋乱立とか、道路と区画の整備がされていなかったりとかで、どうしても下町感が残ります。

現状では阪急梅田の駅表ですが、北ヤード開発後には駅裏の繁華街イメージになる訳ですよね。

大阪駅に一番近いマンションになるものの、下駄履きで一階のエントランスもしょぼく高級邸宅としてのオーラは出ないでしょう。

キタハマのよいにタワー感が際立てば別ですが、周り囲まれすぎで、それものぞめず…

完成しても、誰もマンションとは見ないでしょうし、阪急インターナショナルとの相対性で三流シティホテルにしか見えないでしょうね。

それに高級タワマンとしてのいまの坪単価が望めるのでしょうか？

以上に悩み、要望書出せず今に至ってます。

>>298
何をそんなにネガなのに買おうとするのかが理解できない。
そこまで思うなら買うべきじゃないよ。

1次の販売結果に興味あり、そこそこ売れれば高値の花で諦める。
そこそこ苦戦という事となれば、2次に参戦も！

ここは値引きは絶対ないよ。　買うなら今のうちね。

北ヤードが出来ても駅裏ということにはならないのでは？
北ヤードのタワマンは所詮中津の物件。

眼ェつぶって買うが吉！