ジオ グランデ梅田（旧・大阪市北区茶屋町再開発マンション）

178さんありがとうございます。結構するのですね。新築であればこその値段ですね。１４万円で貸したら、1m2あたり、４０００円か～。チャスカは、まあ目の前にジオのマンションが建つから視界が邪魔になりますね。まあ、確かに、不動産は厳しいね。

そもそも賃料15万を越したら、途端に客がいないのが関西圏の特徴。
梅田付近といえば、中津、豊崎など旧大淀区の賃料が安い分苦労する。

中央区の方がまだマシ。
淀川なんて収益可能なファミリー物件が割安であるよ。

とりあえず自己使用だろう。
わざわざ割高の新築をリスクテイクして購入し、人に貸すのは本末転倒、経済的センスを疑う。

でも、２～３年前はバブルで値上がり期待で、マンション売れたけど、この物件の値上がり期待はどうなの？まあ、高すぎるね。

マンションで値上がり期待なんて、現在の市況で有り得るものなのかな？
バブル期でも中古物件を当初値段より高く買いたいと考える人は皆無では！

モデルルームを見られた方、如何でした。設備は特に可もなく、不可もなくという感じで、
いまいち気に入ったものは無かったような感じでした。13日の販売価格を見て最終決定ですかね。

そうですね。１３日の価格発表で決定？します。価格と言っても変えるつもりはなさそうですね。冷やかし半分なのですが。ちなみに何処の住居なのですか？私はワンルームです。私は結構このマンション、そんなに値崩れはないのでは？と見ています。

そうそう、モデルルームの回答になっていませんでしたね。私が見る限りではなんとも思いませんでした。普通でした。大体、パンフレットの出来上がっておらず、どの様な構造なのか？１００年コンクリートなのか？住宅評価はどうなってんの？２重天井なの、床なの？見たいのを見落としているようでなんか気になりますね。まあ、結局は場所ですね。立地代金になります。

住宅性能評価はまだ取れていないようです。取る予定はあると言っておりましたし、高級タワー・マンションで、
性能評価も取れないような物件は信じられません。二重床との説明はされていました。階高は、3100ｍｍと
言っておられましたので問題はないと思います。気になるのは、騒音、防音対策だと思います。
戸境壁が、136ｍｍだと言っておられましたので薄いような気がします。使用コンクリートに関しての説明は
不十分でした。100年ｺﾝｸﾘｰﾄというのは、どういう基準なのかは判りませんが、構造説明用ﾊﾟﾝﾌﾚｯﾄが出来て
いないという事で、要領を得ていなかったと思います。
販売開始にあたって、過剰ぐらいのアピール点を盛り込んだパンフレットを準備した物件を色々、見てきた
ものとしては、十分な体制が整っていない中で販売開始したように思われます。これで、そうそうに売り切る
事が出来たら、恐るべき阪急不動産もしくは立地という事だと思います。

防音対策は取っているでしょう。複層ガラスで、Ｔ２サッシだと言っていましたし、あの場所で
防音対策を怠ったら生活出来ないと思います。戸境壁、136mmていうのは、薄いんですか？、
一般的な基準はどんなものですか？

>>190
ビル外音じゃなくて、気にしてんのは隣接住戸からの騒音のことでしょ

壁が薄いのは、多分購入検討物件が高層階なのではないでしょうか？マンションって、物件によっては低層階は厚いが、高層階に行くにしたがって薄くなるのもあるようです。下は支えるから？厚く？上は支えてもらうには軽めにするために薄く？ってことがあるみたいなので、聞いてみたらいかがでしょうか？高層マンションは、一般的に高強度コンクリートを使用しているので、まあ、高層マンションで８０年未満は見たことないです。建替えが簡単にできませんから。北浜の高層マンションは36～80N/mm2となっています。で１００年コンクリートとなっています。（パンフレットより）

モデルルームの見学に行って感じた事ｆ
あの価格なのにLOW-Eガラスでないなんて驚きでした。
それに２７階までのリビング天井高が２．５メールないのも今時めずらしいと思います。
極めつけが　エレベーター!
タワーマンションのエレベーターの速度が
1分間に１０５メートルというのは、大阪のタワーマンションでは最低ではないでしょうか!？
ザ北浜の高層階用は　分２４０メートル、CT西梅田 分１８０メートル、
豊崎のレジデンス梅田ＬＴでも　分１５０メールですから
かなり遅くて　高層階に住む人は　エレベーター待ちで
イライラされるのではないかと思います。　

31階でしょ。そんなに超高層でないので別にいいかなぁ。強いて知りたいのは基数かなぁ。

仕様なんてどうでもいいでしょ
ここは場所だけ
それで十分
性能評価なんて金出して申請するかどうかで、評価内容がきちんと比較できるひとでなければ何の意味もない
タワマンの戸境壁厚なんて薄くて当然
ローイーガラスなんてヤンキー車みたいなもんで私は嫌い

ちなみにエレベーターの早さとグレードは別問題だしね

エレベーターが遅いのは、結構いらいらするものです。
また、構造もどうだろうか？、姉歯問題以降、構造で、手を抜くという
事はなくなったと思いますが、コンクリートの強度はどうなんだろうか？

エレベーターで思い出しのだけれど、３基しかなくて、高層階専用と言うのが無いんだって。思わず、「大丈夫！？」って言ってしまいました。高層階の方は降りるのに時間掛かるかもしれませんね。変な話、駅に行くより、地面に下りるほうが時間かかるかもしれません。高層階専用のエレベーターが無い物件って、私が見に行った中では始めてかも。まあ、管理費や修繕費は安くなりますが、一体なんのために管理費があんなに高くなるのでしょうか...。

管理費が高いのは異常な感じがしました。駐車場代は管理組合に入るようなので、
組合費用の裕福度合いによりますが管理会社を変更する。もしくは価格交渉で、
管理費の値下げ交渉は可能だと思います。見たところ、共用施設が過度とは
思えませんでしたのでなぜ、管理費が高くなるのかという事は注視すべきだと思います。
12軒の所有者は管理費を負担しないという事は無いでしょうね。

管理組合に入る駐車場代金は、駐車場の６０％を見積もっていると言っていました。手堅く見ているのではないでしょうか。規約では、外部に貸し出せないことになっている、と言ったので低層階に入る、商業ゾーンや近隣の阪急が開発したビルの賃借り人は借りれるように規約を変えても良いのでは？と言いました。どれだけ、駐車場が埋まるのか分かりませんが

198さん

古いタワーのエレベーターは階層分けしてないですよね。

いまどきそんな仕様なんて。。。

遮音もT2だと、近くのゲームセンターの音とか聴こえてしまうでしょ。

オフィスじゃあるまいし静粛性て住居では大事だと思う。

これじゃ商業施設とオフィスにしたほうがよかったんじゃないの。

あ、個人事務所として使用できるのかな？？

Ｔ２サッシでは遮音性に問題ありそうですか？
事務所としての使用はＯＫ見たいですよ。4Ｆには
会議室も有るみたいですので・・・
ラウンジには、無線ＬＡＮが使えるのかしら。

３１階までなんだから、普通は高層階用とか作らないだろ。
戸数も１８０戸だから、３基で十分。

ただ、この価格＆管理費なんだからコストパフォーマンスは最悪。
遮音もＴ２？そりゃないぜ～、って感じ。

Ｔ２程度だと、新御堂の音は遮音仕切れませんね。
騒がしい界隈ですから。梅田徒歩圏内という売りだけではね・・

遅いかなぁ。速度が同じ位の高層(30階位)のURに住んでたけど遅くはあんまり感じなかったなぁ。
まぁ、早かった人にとったら遅く感じるだろうけど。
またそこは戸数300弱でエレベータ3基だったけどあまりストレスなかったな。住んでたのは25階で。
管理費は上にあるように削減可能だね。修繕費は一般的だと思う。

チャスカ茶屋町が隣にあるから、新御堂筋の騒音ってそんなに気にならないと思います。昔、コープ野村梅田にいたけど、朝日プラザ梅田がとなりにあったからそんなに気になりませんでした

喧騒がね。立地は申し分ないですが、住居としては？かな。
遊びや事務所としてはいいだろうけど。

今の住居も満足してるし、気長に北ヤード待つかな。

あ～、とうとう、H不動産から呼び出しを受けました。どうしようかな～。今週末から開始みたいですね。

パンフまだできあがってないとありましたが、コンセプトブックや間取り図もまだもらえないということですかね？

コンセプトブックはないですね。私がもらえたのは、間取り図面集のコピーと全体計画図面集のコピーでした。だから構造についてとか、近隣のお店、病院の案内とかはありませんでした。本当にコストがかかりませんね。

まあ、都心の物件なので、何かはありますよね。幹線道路沿いだったり、線路沿いだったり、駅からちょっとあるく距離だったり、まわりをビルで囲まれていたり、最寄り駅がマイナーな駅だったり。まあ、何を基準にされるかですね

ガーデニングはまだしも、子供用のプールを置きたいとかいう人は常識的に考えて戸建てにしなさい。
隣近所に大迷惑です。

とりあえず需要を見て、価格設定していこうというスタンスなんですかねぇ･･･。
安価じゃなくてもいいからReasonableな値段をお願いしたいところです。

>>213
分かりました

>213

脈略が判りませんが、何かきっかけがあったのですか？
ここのニーズに、ファミリー層は考えにくいと思います。

阪急梅田使う人には便利だな。いいところに建ってる。
けど、自分はあまり梅田に用がないので買わない。

それにしてもいいところに建ってるなぁ･･･。

どうするかは、まだ決めかねています。
明日の要望書の提出日ですね。どのぐらいの人が
出すのですかね。とりあえず希望は出しておいても
良いかと思っていますが悩みますね。・・・

ここの物件が高いのは、土地の取得代が高かったのだろう。過去のバブル時のつけが
たまっていたのかな？、また、土地の所有者が、12軒残っているようですから、そこの
優遇も足かせになっているのかな。再開発物件では助成金が期待できると思うが、それが
どのように配分されているのですかね。施設面、内装面等見ても一般的なところなのに、
場所が良いから高いという事には釈然としないです。

ここの価格が高いのは、31Ｆ建てというのが問題としてあったのかも
しれません。北ヤード並みの高さであれば、もう少し階数をあげて
販売軒数を増やす事が出来たと思うし、販売価格もこなれた価格で販売する
事が出来たかもしれないので・・・、そういうことで、私は撤退です。

住環境；×
利便性：○
永住マンションではないね。

うん。確かに他の乱立しているタワマンよりはいいと思いますが･･･
ここに3000万～5000万単位のお金を投入して身動きがとれなくなるよりは、多少割高でも賃貸で借りて飽きたら、さらに新築物件に移るスタンスでいきたいと思います。
やはり子々孫々永住の地は環境・地盤が良好で価格の割安な北摂の駅から徒歩5分くらいの戸建てを考えています。

>>223
子育てを考慮しているなら、タワマンなんか住んじゃいかんぞ。
子供が自閉症になるよ！

まぁ俺クラスになると、市内高級地に戸建て＆タワマンを所有しているがな。

素晴らしい。お金持ちは税金もきちんと納めてくれますから地方自治体、国にとって非常に大切ですね。
国税庁、市役所がNo224さんに感謝していますよ。これからも頑張って下さいね。

いよいよ、今日販売住戸の決定と価格の決定
ですね。　どのくらいが販売されるのでしょうね？

そうですね。要望があった住戸だけですから。実際、フタあけてみたら少ないかもね。

壁の厚さ・・というか構造が心配。　グラスウールなんか
つかっているようだけど劣化しないのか？　防音は大丈夫
なのか気になります。　

要望書を出したので販売価格を見てから決定するつもり、しかし　
本音は、いまでも悩んでいて、どうも決めかねている。

首都圏では、マンションの売れ行きも回復気味とのニュースですが、
関西はどんなもんだろうか？