アルバガーデン朝倉街道についての情報を希望しています。
天神や博多へアクセスしやすそうですね！
ゆめタウンへも近いので生活しやすそうです！
所在地：福岡県筑紫野市針摺中央一丁目485番3、485番5（地番）
交通：西鉄「朝倉街道」駅徒歩7分、JR「天拝山」駅徒歩12分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.54平米～82.15平米
売主：アルバクリエイト株式会社
施工会社：未定
管理会社：株式会社ベストコミュニティ
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2021-11-18 15:55:49
こんだけ悪評されると購入者はコメントできないよねー
でも知りたいな
なぜ買ったの？
マンション本体は決して悪くないので、現在も比較検討対象です。
懸案は、やはり道路からエントランスまでのアプローチです。
3Dビューワーをみると、道路からエントランスまで、狭くてかなり長い坂道であることが改めてわかります。
しかも、玄関に辿り着くには、最後に階段があるんです（高齢者はきつそう）。
夜間用足下照明をいくつ、どこに設置されるのかも重要だと思います。
多すぎると共益費が跳ね上がり、少なすぎると暗い夜道になりますからね。
また、実際は、エントランスの右側は民家や高木がありますので、薄暗くなり、イメージが変わると思います。高木は切ってもらえないのでしょうかねー。
落ち葉や枯れ枝の問題、大量の雨時の問題など、通路の状態も想定しておく必要があります。経年劣化で、アプローチが黒ずんだり、落ち葉で滑りやすくなったりしないのでしょうか。
見方は、下記リンクから入って最初は矢印をクリックし、その後は右上のメニューから見たい場所をクリックください。
タッチで向きを変えたり拡大・縮小も可能です。
https://www.alba-create.jp/3dviewer/
3Dで見るとチープ感がより感じられる(笑)
こんなマンション検討の余地すらない
同僚が購入を検討してるみたいで、意見を求められたので私見ですがコメントします。
3Dや完成予想図を見る限り、2003年創業ですから、やはりデベの力量不足は否めませんね。
隣住居との境はペラボー一枚、また、いまどき、ベランダにシンクもないし、エントランスも昭和っぽい、、、賃貸仕様という印象です。
筑紫野市ではノーマルなのかもしれませんが、安物買いの銭失いにならないかなぁと私はお薦めしません。
わざわざ、アンケート調査まで入れて営業さん必死すぎでしょ
心配しなくても全戸完売なんてしないから(笑う)
６割も埋まれば上出来
>>87 デベにお勤めさん
ま、あえて言わなくてもいいんじゃないの。みんなわかってるから（笑）
そりゃ、筑紫駅周辺とは客層が違うから売れ行きが悪く、必死になるのはわかる。
この物件ね、平置き駐車場に坂があるのが致命傷だね。このあたり、冬場は雪が積もり凍結するよ。国道に車出せなくて苦情が出ると思いますよ。
それから、民家の横を通るアプローチ。電車通勤では毎日通る道。ここ、売れ行きのポイントかな。例えば、「筑紫駅前III」みたいなアプローチにしないとかわいそう。
ま、私道ではないから難しいかな。
>>88 購入経験者さん
このマンションの近くに住むものですが、冬場に雪が積もって車が出せないほどの天候はそんなに頻繁じゃないですね！
2年前は確かに大雪で国道自体が機能してなかったのでそこまでなるともちろん車を出すとかいう問題ではなくなりますが、昨年は特に大した積雪はなかったです！
ここが積もったり凍結したりするときは国道も凍ってますから付近一帯機能停止するのでそんなものかと。
まあ、近くにコンビニもないですし、都会に住み慣れた人が買う物件ではないのは確かです。
ここに住む方々は国道側の反対側の田んぼのカエルの大合唱を分かってるのかな。とりあえず書いときます。寝れないですよ
>>90 さん
田んぼのほぼ目の前に住んでますが、毎日ちゃんと寝れますよ笑。気になる人は気になるんですね～笑
こちらの神経が図太いだけですかね！！
とりあえず書いときます笑。全然、寝れますよ。それは、間違いないです。
>>93 名無しさん
地元の方の貴重なごいけんありがとうございます、とても参考になりました。
こちら筑紫野市外在住で土地勘が全くありません。
この物件は、おすすめされますか？
みなさんが書いてある民家の横を通るアプローチって、そんなに狭くて暗いのですか？
よろしかったら教えてください。
今度の日曜日に、見学してみようかと思ってます。
>>96 販売関係者さん
全くの誤解ですね。筑紫駅周辺の客層より、この物件の客層の方がそりゃ高いよ。
福岡市に近く街道には急行が止まるし。
筑紫駅周辺は安いマンションが乱立してるだけ。
この物件は比較対象が福岡市近郊物件だろうから、民家の横を通るアプローチはせめて、「アルバガーデン筑紫駅前III」みたいにつくり込まないと売れないんじゃないかなと言いたかっただけ。
購入契約してきましたよー！
筑紫野市在住ですが私は全く気にしなかったのでモデルルーム見て素敵だなーと思い購入しました。どんな感じになるのか色々楽しみです！しかも今筑紫野市の物価上昇率は凄いみたいですね！期待してます！笑笑
>>99 らいあーさん
ご成約おめでとうございます。
仲間の方がいらして嬉しいです。
私も購入契約をしているのですが、ネガティヴなコメントが多かったので書き込みを躊躇ってました。
天杯山に沈む夕日をみながらワインを飲む自分を想像するだけでウキウキします。
朝倉街道駅まで徒歩５分、インターまで車で５分、ゆめタウンにイオン、コメダ、ホームセンター、立地も気に入りました。
小郡にできるコストコにも２０分で行けそうです。
令和5年6月完成予定なのに、もう販売戸数の8割は決まってます。
あまり教えたくないのですが、資産価値も間違いなく高まると思いますよ。
この物件は買いだと思います。
>>93 名無しさん
見学に行ってきました。
想像以上に高台にあり、眺めがよさそうでした。
駅まで歩きましたが、確かに近いですね。
買い物も便利ですね。
南側の高い木と民家横を通るアプローチが気になるので、聞いてみようと思います。
多分契約すると思います。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
老後にデイケアとか入ったら3号線で車待機するんですかね。共有の駐車場には入れないだろうし。
老後までは住めない感じかな～と個人的には思います。
若いうちはまあ、良くも悪くもない感じがします。
>>106 ところでさん
どうでしょうね。
老後の住みやすさはコンセプトに入っていないわけないので、モデルルームの方に直接聞かれたらいかがでしょうか。
実際、私の上の階は老夫婦の方が購入されたと聞いてますので、そのあたりは納得されたのではないでしょか。
公示地価は、土地のみの価値。建物がない状態で更地としての価格。
マンションや戸建てが建ってる状態で公示地価なんて使わないの。ちなみに住宅地地価上昇率出すんならこっち。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
>>54 マンション比較中さん
現在、6階の工事が行われています。
１４階建てだそうだから、現在の2倍以上の高さになるのですね。
完成したらランドマークになりそうです。
想像以上に大きな仕上がりになりそうですね！！
こりゃー塗り壁ダナー凄
令和４年６月に入居開始した『アルバガーデンパークサイド原田』（１４階建て）です。
おそらく、令和５年６月入居予定の『アルバガーデン朝倉街道』の玄関と外壁もこんな感じになると思いますよ。
ここのコメ見てると営業しか書き込みしてないの？
よっぽど売れてないんだろうね。
第４期販売いつかな。アプローチの工事次第かな。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
自分もここ買いました！
最近のこの地域周辺の建設中のマンションや、戸建て等とかなり吟味し、比べた結果、ここにしました！
叩きたい人、disりたい人、突っかかってくる人はどこでもいますよね笑
その方はよほど素晴らしきお家に住んでいらっしゃるんでしょうねー笑
当然、妥協したこともあります。
ですが、住めば都！
大切な家族と新しい家に引っ越せること、楽しみです！
余談ですが。
偶然知人もこのマンションを購入していました。
>>120 ハーフ1/2さん
私も購入しました。よろしくお願いします笑
購入するまであらゆる吟味しました。
アプローチは確かに気になりますが、思ったより場所の印象が良かったです。
正直、比較物件の一つで、現在検討中。
現地見学しての感想は、、立地は悪くはないが、南に隣接する民家の高木と民家横の通路の景観の悪さがボトルネックになっている。
また、アルバガーデンパークサイド原田の全階3号室で小蝿が発生している問題。
管理会社からは引き渡し後は自己責任だと言われ、新築物件ではあり得ないと住民から早くも苦情が出ているらしい。
やはり長崎デベの経験不足なのか、管理会社の問題なのか、ガセネタか、独自で調査中。
誰かが書き込んでいた、安物買いの銭失いにならないようにしたい。
>>121 マンション検討中さん
決め手
立地、間取りなど、金額、周辺環境
簡単に言うと物件そのものです。
妥協点
アプローチ、車の出入り、駐車場
妥協はしてませんが、気になるのは国道沿いということです。
実は近所に多数知り合いが住んでおり、国道沿いに関して質問しましたが、多少気になる時もあるが、基本的に誰も気にならないとのことでしたので、信じたいと思っています笑
今思いつくことは上記となります。
ご参考になれば幸いです！
>>123
アルバガーデンパークサイド原田の全階3号室で小蝿が発生している問題。
知り合いが別のフロアFに住んでますが、3号室の小蝿の問題は知っていましたので本当みたいです。管理会社とかなり揉めてるらしく、第三者機関を挟むかもしれないみたいです。
朝倉街道が急行停車駅なのは魅力的です！
でも夜道が思ったよりも暗いですね
住宅街なので仕方ないのはわかりますが。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
さすがに水路には蓋するでしょう。
[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
スレッドの趣旨に合致する住環境にかかわることですので改めて投稿しますが、国道からの入り口以外に、マンションへの入り口は、この一箇所のみです。
この民家横の通路を奥に進み、つきあたりを右折して少し上ると玄関（エントランスホール）です。
全６９世帯の住人のメイン通路です。この道は私道ではなく市道みたいです。
>>132 マンション比較中さん
営業の方がおっしゃっていましたが市に頼んできちんと整備されるみたいですよ！そして夜もライトアップ？はするみたいですよ。参考になれば幸いです。
>>132 マンション比較中さん
そうそう、ここだよ。南の高木とこの通路の狭さがボトルネック。
ここ市道だから側溝の蓋と街灯設置までが限界かな。再舗装は微妙。
街灯は一晩中つけっぱなしだから民家の方は眠れないし、迷惑になるはず。
だからこのケースの場合、新しく設置する街灯は足下を照らす簡易型が多い。
いずれにしても69世帯のメイン通路にしてはチープで狭すぎ。
冷静に考えてみて、このマンションはちょっと無しかな。。。
でも流石に綺麗に見栄え良くはすると思いますよ！じゃないと買わないでしょ！笑
裏を返せばマンションの住人しか通らないのであればありがたいけどな～。
入り口手前の民家の敷地がせり出てて、かなり狭いです。
アプローチの奥まで民家の敷地なので、逆に民家の方に生活道路を使わせてもらってる感じがします。
道路幅を拡張することは不可能なので、この道幅で舗装する事しかできない。
>>132 マンション比較中さん
こりゃひどい笑
購入検討してる人はちゃんとこのあぜ道が舗装されて用水路にフタされる事も確認した方がいいね。
筑紫野市はよく雨降るからこの水路？溢れないか心配
>>139 マンション掲示板さん
半年ほど前の情報ですが、この物件を検討していたので、この民家横の通路がどんな仕上がりになるかモデルルームの販売員に聞いています。
回答は、ここは市道なので溝に蓋をして、街灯をつけてもらうように市にお願いしているところですということでした。
つまり、うまくいって右の画像ですね。
販売会社が購入し市に寄付した道であれば、私道なので石垣や植栽やライトアップも可能でしょうが、市道なので無理ですね。
これはネガティブな情報なので、こちらから聞かないと販売員は教えてくれません。
私は、これを聞いて検討対象から外しました。
あれから半年経っていますので状況は変わっているかと思いますので、どなたかモデルルームに聞かれたらいかがでしょうか。
>>141 マンコミュファンさん
3Dビューアで見ることができるので、そうなってますね。
つまり、右の画像は市の管轄の市道なのでここまでが限界ですが、左の画像は、市道を突き当たり右折したところですので販売会社の所有地の私道だから、このように石垣や植栽ができるのです。
だから、このように景観に差ができるのです。
筑紫野市に整備申入れても舗装はしません。
売主が自費で舗装するしかありません。
>>144 マンション掲示板さん
もしかすると市が溝の蓋、街灯設置、舗装をしてくれるかもしれませんが、断言できるのは道幅は広がらないということです。
大人3人がやっと並んで歩けるほどの広さしかありません。
自転車に乗った人とすれ違ちがうと危険です。
また、見通しの悪いコーナーでは自転車に乗った人とぶつかる危険もあります。
この危険を回避するためには、この通路は自転車には乗らず押して通るルールを設ける必要がありますが、守らないでしょう。
69世帯の住人のメイン通路がこの広さでは成り立たないと思い、この物件は検討対象から外したのです。
もし、この物件を購入した方がいらしたら、引き渡し前に販売主とこの通路の景観と安全性についても交渉することをお勧めします。
アーバンパレスとサンリヤンとアルバガーデンを見て、アルバガーデンかなと思ってます。
二日市の新しいマンションも見てみようとは思ってます。
車が3号線しか出られないことや納骨堂のことは自分は全く気にならないです。
アプローチの溝の蓋はしてほしいですね！
子供が落ちたら危ない。
あと、博多や天神までの時間や朝倉街道や天拝山までの時間はそんなに早くないと思います（笑）
もともとこの辺に住んでたので、周りの環境にも慣れてるという意味でありです。
1番魅力に感じてるのはすべて平面駐車場ということですね！
サンリヤンは機械式駐車場だったかな？
アーバンパレスは2台目は隣のパチンコ屋で借りてと言われて爆笑でした。
すでに購入されてる方もいるようで意見を見れて嬉しいです！
あんな高台に高いマンションが立つなんて隣の民家の方大丈夫なのかな、と思いますが…
数年前、この土地に１４階建てのマンションが建つと聞いて、正直、え？って思いました。
長い間、空き地になっていて、飛び地の斜面にどうやって？と思ったからです。
しかも、国道側しか入り口は作れないのにと思っていたのに、近所に住んでいながら一度も通ったことがない行き止まりの道をメイン通路にすると聞き、もうびっくりしました。
デベロッパーはよく考えたなーと感心しました。
そのうち、コンクリートの高い壁ができ、本体の建設が始まると実感が湧いてきました。
このあたりは交通アクセス、買い物、治安がよく住みやすいところです。
資産価値も上がっていくと思います。
完成したら針摺中央1丁目の景観がかなり変わると思われます。
ただ、やはり民家横の通路は、きちんとそれなりに仕上げてほしいですね。
新興アルバクリエイトの社運が掛かっていると言っても過言ではないと思ってます。
お手並み拝見！というところです。
ちなみに、知り合いが購入しているので、私もこれからこの通路をたびたび通ることになりそうです！
畦道の交通量が増えると近隣から騒音の苦情が来そうな周辺環境なのが気掛かりではあるね。
マンション売主が自腹で舗装して市に寄付する事は出来ますが筑紫野市にマンション企業のマンションの為に税金を使って舗装、用水路の蓋をする事は有りません。
また用水路は簡単に蓋をすることは出来ないようです。全国には用水路、水路で蓋の無い箇所多いです。何らか理由があるとの事です。
>>152さんの言う通り、
用水路はその名の通り田んぼ等の用水として使われているため、維持管理(堆積物の撤去)や籍板等を設置の観点から、基本的には蓋はしていないことが多いです。
これは筑紫野市だけの問題ではなく、田んぼの所有者の許可も必要になりますので、マンションが建つからといって、基本的に筑紫野市が蓋をかけたり道路を舗装することはないと思います。
筑紫野市に抗議やクレームをするのはお門違いだと思いますのでお気を付けて。
と言う事はアプローチあのまんま??困るな。
購入予定の方はしっかり確認した方が良さそうですね
じゃああのCGって誰が掲載したの？
営業の方？
契約してる方であぜ道は筑紫野市が舗装する、用水路のフタも工事するなどの言葉約束は無効ですよ。
売主は溝には蓋をし、街灯を設置すると明言してる。
街灯設置は通路横の民家の方の了解をとっているはず。
おそらく、設置許可をとり、売主が蓋と街灯設置と舗装を行い、市に寄付する形をとるのだろう。知らんけど。
その費用は販売価格に当然上乗せするはず。知らんけど。
舗装はするだろうけど、街灯、蓋は難しいのでは？
一集合住宅の為に市はそこまで寛容では無い。
仮に設置後の維持管理(電気料金の負担や修理、ランプの取替えなど)は申請者の負担。
売主は本体工事を完成させたあとに通路の工事をするつもりなのでしょう。
もしそうだとしたら、その考えは改めるべきです。
マンションは敷地内を整えれはよいのではなく、周辺環境との調和、市道から玄関までのスムーズなアプローチこそ重要なのです。
この通路の仕上がり具合で、売れ行きや資産価値は変わると思われます。
もし、側溝の蓋は難しく、舗装も未確定なのであれば、そのネガティブな情報ほど早く購入検討者に公開すべきです。
それを積極的に公表しないまま、間取りだけで販売することは購入者を欺いたことになると考えています。
売れ行きは好調だと聞いています。
売主は責任をもって通路をそれなりに仕上げてください。
随分最初の方からアプローチの話は出でしたが、今更盛り上がってるんですね。
152,153番の言うとおり、理由があって蓋をしてない。
159さんの言うとおり後でやるつもり。
を仮に正だとすると、仮にね。
不動産屋は、自費で蓋をするから良いだろうくらいに思ってる。
ってこと？
なんか辻褄が合わないので、誰か（デベロッパー含め）がテキトーなこと言ってますね。
その辺も踏まえて契約するのなら書面等で後々に揉めないように売主さんと交わしてた方が安心ですね。
契約者さんはいかが？ですか？
実現するとは言っていない。実現(あくまでもCGはイメージ)できたら良いなが本音では？
公道整備の税金投入は市議会で決めるので、決議されているのなら、決議番号を聞いてみてください
答えられないのならいい加減なデベロッパーという事です
市にお願いて返答はおかしい。あくまでも決定事項を掲載しないと詐欺に近い案件ですよ。
契約後にお願いしてましたが、無理でしたなんて返答されたらどう思いますか？
資産価値に関わる所なんで、契約者の方は白黒ハッキリさせないと。
Ａタイプを購入しました！立地と間取りと価格のバランスがよかったので選びました。宝満山がよく見えるところも気に入っています。とても楽しみです。通路については、モデルルームの方に尋ねてみました。街灯は設置するそうです。民家の許可ももらったそうです。溝には蓋をするので安心してくださいとのことです。舗装については今度聞いておきますね。
>>169 匿名さん
説明が下手で済みません。街灯を設置すると眩しくて民家から苦情がくるときがあるみたいですが、街灯を設置してもいいですよという許可が民家からとれたみたいです。
>>170 マンション比較中さん
なら、許可しますという書面は存在しますよね
また、管理はどこがするのでしょうか？
（マンションの管理組合なら住民負担、町内会なら町内会費）
正直、理路整然としていないのであやしいですよね
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
購入検討の方がその辺の件をちゃんと説明じゃなくて書面でマンション会社からの捺印まで有れば問題ないですよ。
それとも契約の重要事項に記載するとかですね。
元不動産勤務者です。
マンションのモデルルームにも行ってなさそうな人がワーワー言ってるかと思うと滑稽。
購入した人や検討してる人の口コミは興味ありますが、買う気ない人のガヤなんて誰も興味ないと思います。
というか、ここの口コミだけで、買う買わないを判断してる人なんていないと思うけど、買う気もない皆さんはなんでここに口コミしてるですか？
買おうと決めた人以外がここのアプローチなんて気にして何か意味あるんですか？
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
そのような予定も報告もありません 市役所
