アルバガーデン朝倉街道についての情報を希望しています。
天神や博多へアクセスしやすそうですね！
ゆめタウンへも近いので生活しやすそうです！
所在地：福岡県筑紫野市針摺中央一丁目485番3、485番5（地番）
交通：西鉄「朝倉街道」駅徒歩7分、JR「天拝山」駅徒歩12分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.54平米～82.15平米
売主：アルバクリエイト株式会社
施工会社：未定
管理会社：株式会社ベストコミュニティ
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2021-11-18 15:55:49
>>39 名無しさん
あなたは、本当に近くに住まれているのですか？
違うと思いますよ。
このマンションから久留米方面に向かう場合、確かに福岡方面に100mほど進むと左側に左折出来る道があります。そこを下り、ゆめタウンの左を走り、再び反対方向の国道に乗れば、そんなに不便ではありませんと書いてありますが、地元の方はそんなコースは通りませんよ。なぜなら、距離が長いし、狭い道を通るし、なにより待ち時間が長い信号機が一つあるからです。
地元の方なら、左折できる道をゆめタウン側に行くのではなく、福岡方面にくだり、国道下のトンネルを2回右折して久留米方面に行ってますよ。
信号機かありませんから、スムーズにいけます。朝は小学生の通学時間と重なり、注意が必要ですけどね。
だから、あなたは地元の方ではないと思いますよ。
>>43 マンション検討中さん
そのような道があるのですね。それは、知りませんでした。
しかし、その道を知らないからと言って、地元の方ではないという根拠にはならないと思いますが。あなた、大丈夫ですか？
誰でも利用する道、利用しない道があると思います。
自分は、分かりやすく、単純な道を通ってますので。それに他の道があるということが知れて良かったです。ありがとうございました。
急行停車駅まで１０分でこの価格は魅力的ですね。高層階の南角部屋狙いです。駐車場はマンション敷地外西の市道沿いに借りると出勤しやすいのかなと漠然と考えてます。だから、私もアプローチの出来栄えがものすごく気になるのです。アプローチの出来栄え次第ではもう一つの物件にすると思います。
仮契約なんてものが存在するんですね。
申し込みのことであれば契約前ですから手付金は返金されますよ。
アルバガーデン朝倉街道と比較すると少し狭くて価格帯は上ですが、私は二日市駅前に建つオーヴィジョン二日市駅を購入予定です。販売実績が違うし西武ガスグループ企業だし、なにしろデザインが数段格上です。もうすぐモデルルームが公開されますので、一度見られた方がいいですよ。ちなみに、私は営業ではありませんよ^_^
>>49 名無しさん
そうですね。一戸建てが激安の国道バイパス沿いのこの朝倉街道エリアに何故わざわざマンション？と思ってしまいます。
将来、実家に戻る可能性でもあるのであれば、リセールまで考えると、高くても春日や大野城、最低でも二日市駅近をお勧めします。学区も良いですし売る時も売りやすい。ただ、二日市駅近は学区は良くないですが、、、ご参考までに。
モデルルーム、見てきました。丁寧に説明してもらいました。なかなか良かったです。駅近で上層階が希望なので第4期で購入を検討してます。立地はいいと思いますが、高台なのでアプローチが長く、民家の横を通る狭い道路（溝あり）がやはり気になります。
民家横のアプローチ。コツコツ音の裁判よくありますね。揉めなきゃいいけど…
近所に住んでいます。話題となっているバイパス、納骨堂、民家の横を通るアプローチの位置関係はこんな感じです。確かにアプローチは溝があって狭くて長く、坂道です。
このマンションのアルバさんは値引きは交渉したらしてくれるのかな？？
車だと3号線に出るしか選択肢はないのですか？
モデルルームと現地を見てきました
確かにアプローチが気になりました
実際に購入された方の声が聞きたいです
参考までに決め手は何だったのでしょう＾＾
>>58 名無さん
第4期での購入をほぼ8割購入を決めています。
決め手は立地と眺望の半永久保証があることです。
まだまよっているのは、玄関と共用スペースの高級感のなさ、安っぽさです。
あとアプローチが雨の日とか滑って大変だと思うので、どこまで屋根がつくかどうか聞いてみたいと思います。
アプローチの工事はまだかなぁ。
今、２階部分までコンクリートが流し込まれてる。
14階建ては近くにはないから、ランドマークになりそう。
段々、完成後のイメージが湧いてきた。
アプローチの入り口近くに、のだ薬局ができた。
完成が楽しみだ！このマンションは買う気ないけど、、
内装に関して、意見を交わしたいです！
交通の便は悪くないんだけど、昼夜を問わず交通量が多い3号線バイパスに面しているため騒音、振動があり、植え込みへの空き缶やペットボトルの投げ捨てによりゴミは散乱していて汚なさが気になる。また、南側の高木と納骨堂、民家の横を通るアプローチの狭さが難点で、しかも、玄関までの距離が長く、坂道のため、高齢者と子育て家族には不向きかな。実際に生活を始めると後悔すると思う。
価格は４ＬＤＫでも４０００万以下だし、眺めもいいし、内装や設備も悪くはない。
共用スペースが少ないため、共益費も抑えられる。購入検討の場合は現地をみることを勧める。
南側の納骨堂の高木は無くなならないんですか？それは知らなかったです。
>>66 通りがかりさん
納骨堂の高木と南側に隣接する民家の高木は、持ち主が伐採しない限り、マンションが建っても現状のままです。ただし、マンション敷地内に飛び出してきた枝葉は許可なく切り落とすことはできます。
マンション3階まではこの高木の影響を受け、南側の視界は遮られ、ベランダに落ち葉がたまると思われます。だから、マンション価格が3階までと4階からが大きく違うのですよ。4階から急にマンション価格が上がりますからね。
販売店の方がこのスレをご覧になっていたら、公道から民家の横の通るアプローチの工事に先に取りかかることをお勧めする。
アプローチは、マンションの資産価値を決める一つの重要な要素。
現在は、狭い公道から民家の横を通る更に狭い私道みたいな砂利道があるだけで、夜は真っ暗。防犯的にも景観的にも資産価値的にも購入をためらうボトルネックになっているのは確かだ。だから、さきにアプローチの整地工事だけでもしたらどうかな。
アプローチは草刈りはしてますね。これからに期待です。
エントランスアプローチのイメージだけど、もうちょっと高級感と風格は出せないのかなぁ。。。
このアプローチが民家の横迄来るなら考えます。まずは見える所のアプローチ工事かなぁ
隣り部屋とのベランダの上立て？賃貸みたい
ベランダの上から下まで設置してコンクリートで壁作ってあえて外から見えないようにするとかしないとチープなマンション
近所に住んでいて興味があるので、時々、工事の様子を見ています。
現在、３階目を工事しているようです。
ちょうど３階目は、南側の隣家と納骨堂の高木と同じ高さなので、南側の眺望は完全に遮られますね。実際に見られた方がよいと思います。
また、風雨が強いと、落ち葉や木の枝が敷地内やベランダに飛んでくるかも。
それと、思った以上に高台に建つので、玄関までの坂道はかなりきつそうなので高齢者は負担があると思います。
ゆめタウンや朝倉街道駅は近くに見えますが、実際に歩くと坂道と回り道のため、時間がかかりそうです。
民家の横を通るアプローチは、やっぱり長くて狭くて暗そうです。
このあたりが価格がおさえられている要因かな・・と思う今日この頃です。
車だと3号線に乗るしかなく、交通量の多い道路なので車移動がメインの方はストレスになるかも。
納骨堂付近の藪の木の影響でヤブ蚊が多く蚊に刺されました…
筑紫野で新たにマンションが建つ予定をご存知の方いらっしゃいますか？
>>75 マンション比較中さん
ご返信ありがとうございます。ケムシも多いのですね…
見学に行った時間帯は3号線は勿論ながらアプローチ側の車通りも非常に多く小さい子供の事故等が心配になりました。
市役所付近に建設予定なんですね！貴重な情報を有難うございます。確かに価格は上がりそうですね。私も現場を視察してみます。
良いとこ
設備、主に二重窓、ローイーガラス、キッチン、床板（セレクトによる）、目の前に今後マンションが立たない事（つまり景色）エントランスにトイレ、平面駐車場
ついでに、床暖、全箇所浄水
ネット使い放題とか、バルコニー広いとかは
今は当たり前ですね。
しかし、角部屋のサイドバルコニーやお風呂の窓は
個人的にありがたいです。
なぜこの価格でここまでなのか
それは3号線沿いによる騒音など→二重窓で補う必要あり
西向きのバルコニー→ローイーガラスで補う
など補填していると思う。
高層階は虫はいない
ヤブ蚊やケムシを気にするなら
筑紫野市はオススメしないです。
気にしてる3号線の出入り
たしかに1番のネック。
考え方ですが、二車線からの
マンション手前で三車線なので
車通りは気にするほどないと
感じます。
また3号出てすぐ、左の脇道で朝倉街道駅行けます。
別ルートで386方面行けます。
もう一つデメリットは収納が少ないと感じます。
100%の物件なんて
ありゃしない。
何を優先に考えるかですね
あと生活環境
ちなみに筑紫野のこれから
マンション建設予定は
役所近くのビッグボーイ
JR二日市駅前の〇〇病院横
アプローチ
たしかに暗そう
しかし
あのあたり一帯暗そう
ってか筑紫野市
暗いとこ多い
マンションの灯りで
どこまで補えるかなー
>>77 マンション掲示板さん
通りがかりの者ですが、マンションの資産価値は立地ですよ。
あと外観とアプローチも重要です。
致命的なのはアプローチが暗くて狭く坂道で長く、折れ曲がっていて防犯上の不安があること。
民家があるので街頭は数多く設置できません。
アプローチの足元を明るく照らすライトを設置すれば共益費が高くなりますしね。
また、ライトには虫が多数寄ってくることが予想されます。
アプローチの仕上がり次第でマンションの売れ行きもずいぶん違ってくると思います。
[前向きな情報交換を阻害する恐れがある投稿のため、削除しました。管理担当]
こんだけ悪評されると購入者はコメントできないよねー
でも知りたいな
なぜ買ったの？
マンション本体は決して悪くないので、現在も比較検討対象です。
懸案は、やはり道路からエントランスまでのアプローチです。
3Dビューワーをみると、道路からエントランスまで、狭くてかなり長い坂道であることが改めてわかります。
しかも、玄関に辿り着くには、最後に階段があるんです（高齢者はきつそう）。
夜間用足下照明をいくつ、どこに設置されるのかも重要だと思います。
多すぎると共益費が跳ね上がり、少なすぎると暗い夜道になりますからね。
また、実際は、エントランスの右側は民家や高木がありますので、薄暗くなり、イメージが変わると思います。高木は切ってもらえないのでしょうかねー。
落ち葉や枯れ枝の問題、大量の雨時の問題など、通路の状態も想定しておく必要があります。経年劣化で、アプローチが黒ずんだり、落ち葉で滑りやすくなったりしないのでしょうか。
見方は、下記リンクから入って最初は矢印をクリックし、その後は右上のメニューから見たい場所をクリックください。
タッチで向きを変えたり拡大・縮小も可能です。
https://www.alba-create.jp/3dviewer/
3Dで見るとチープ感がより感じられる(笑)
こんなマンション検討の余地すらない
同僚が購入を検討してるみたいで、意見を求められたので私見ですがコメントします。
3Dや完成予想図を見る限り、2003年創業ですから、やはりデベの力量不足は否めませんね。
隣住居との境はペラボー一枚、また、いまどき、ベランダにシンクもないし、エントランスも昭和っぽい、、、賃貸仕様という印象です。
筑紫野市ではノーマルなのかもしれませんが、安物買いの銭失いにならないかなぁと私はお薦めしません。
わざわざ、アンケート調査まで入れて営業さん必死すぎでしょ
心配しなくても全戸完売なんてしないから(笑う)
６割も埋まれば上出来
>>87 デベにお勤めさん
ま、あえて言わなくてもいいんじゃないの。みんなわかってるから（笑）
そりゃ、筑紫駅周辺とは客層が違うから売れ行きが悪く、必死になるのはわかる。
この物件ね、平置き駐車場に坂があるのが致命傷だね。このあたり、冬場は雪が積もり凍結するよ。国道に車出せなくて苦情が出ると思いますよ。
それから、民家の横を通るアプローチ。電車通勤では毎日通る道。ここ、売れ行きのポイントかな。例えば、「筑紫駅前III」みたいなアプローチにしないとかわいそう。
ま、私道ではないから難しいかな。
>>88 購入経験者さん
このマンションの近くに住むものですが、冬場に雪が積もって車が出せないほどの天候はそんなに頻繁じゃないですね！
2年前は確かに大雪で国道自体が機能してなかったのでそこまでなるともちろん車を出すとかいう問題ではなくなりますが、昨年は特に大した積雪はなかったです！
ここが積もったり凍結したりするときは国道も凍ってますから付近一帯機能停止するのでそんなものかと。
まあ、近くにコンビニもないですし、都会に住み慣れた人が買う物件ではないのは確かです。
ここに住む方々は国道側の反対側の田んぼのカエルの大合唱を分かってるのかな。とりあえず書いときます。寝れないですよ
>>90 さん
田んぼのほぼ目の前に住んでますが、毎日ちゃんと寝れますよ笑。気になる人は気になるんですね～笑
こちらの神経が図太いだけですかね！！
とりあえず書いときます笑。全然、寝れますよ。それは、間違いないです。
>>93 名無しさん
地元の方の貴重なごいけんありがとうございます、とても参考になりました。
こちら筑紫野市外在住で土地勘が全くありません。
この物件は、おすすめされますか？
みなさんが書いてある民家の横を通るアプローチって、そんなに狭くて暗いのですか？
よろしかったら教えてください。
今度の日曜日に、見学してみようかと思ってます。
>>96 販売関係者さん
全くの誤解ですね。筑紫駅周辺の客層より、この物件の客層の方がそりゃ高いよ。
福岡市に近く街道には急行が止まるし。
筑紫駅周辺は安いマンションが乱立してるだけ。
この物件は比較対象が福岡市近郊物件だろうから、民家の横を通るアプローチはせめて、「アルバガーデン筑紫駅前III」みたいにつくり込まないと売れないんじゃないかなと言いたかっただけ。
購入契約してきましたよー！
筑紫野市在住ですが私は全く気にしなかったのでモデルルーム見て素敵だなーと思い購入しました。どんな感じになるのか色々楽しみです！しかも今筑紫野市の物価上昇率は凄いみたいですね！期待してます！笑笑
>>99 らいあーさん
ご成約おめでとうございます。
仲間の方がいらして嬉しいです。
私も購入契約をしているのですが、ネガティヴなコメントが多かったので書き込みを躊躇ってました。
天杯山に沈む夕日をみながらワインを飲む自分を想像するだけでウキウキします。
朝倉街道駅まで徒歩５分、インターまで車で５分、ゆめタウンにイオン、コメダ、ホームセンター、立地も気に入りました。
小郡にできるコストコにも２０分で行けそうです。
令和5年6月完成予定なのに、もう販売戸数の8割は決まってます。
あまり教えたくないのですが、資産価値も間違いなく高まると思いますよ。
この物件は買いだと思います。
>>93 名無しさん
見学に行ってきました。
想像以上に高台にあり、眺めがよさそうでした。
駅まで歩きましたが、確かに近いですね。
買い物も便利ですね。
南側の高い木と民家横を通るアプローチが気になるので、聞いてみようと思います。
多分契約すると思います。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
老後にデイケアとか入ったら3号線で車待機するんですかね。共有の駐車場には入れないだろうし。
老後までは住めない感じかな～と個人的には思います。
若いうちはまあ、良くも悪くもない感じがします。
>>106 ところでさん
どうでしょうね。
老後の住みやすさはコンセプトに入っていないわけないので、モデルルームの方に直接聞かれたらいかがでしょうか。
実際、私の上の階は老夫婦の方が購入されたと聞いてますので、そのあたりは納得されたのではないでしょか。
公示地価は、土地のみの価値。建物がない状態で更地としての価格。
マンションや戸建てが建ってる状態で公示地価なんて使わないの。ちなみに住宅地地価上昇率出すんならこっち。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
>>54 マンション比較中さん
現在、6階の工事が行われています。
１４階建てだそうだから、現在の2倍以上の高さになるのですね。
完成したらランドマークになりそうです。
想像以上に大きな仕上がりになりそうですね！！
こりゃー塗り壁ダナー凄
令和４年６月に入居開始した『アルバガーデンパークサイド原田』（１４階建て）です。
おそらく、令和５年６月入居予定の『アルバガーデン朝倉街道』の玄関と外壁もこんな感じになると思いますよ。
ここのコメ見てると営業しか書き込みしてないの？
よっぽど売れてないんだろうね。
第４期販売いつかな。アプローチの工事次第かな。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
自分もここ買いました！
最近のこの地域周辺の建設中のマンションや、戸建て等とかなり吟味し、比べた結果、ここにしました！
叩きたい人、disりたい人、突っかかってくる人はどこでもいますよね笑
その方はよほど素晴らしきお家に住んでいらっしゃるんでしょうねー笑
当然、妥協したこともあります。
ですが、住めば都！
大切な家族と新しい家に引っ越せること、楽しみです！
余談ですが。
偶然知人もこのマンションを購入していました。
>>120 ハーフ1/2さん
私も購入しました。よろしくお願いします笑
購入するまであらゆる吟味しました。
アプローチは確かに気になりますが、思ったより場所の印象が良かったです。
正直、比較物件の一つで、現在検討中。
現地見学しての感想は、、立地は悪くはないが、南に隣接する民家の高木と民家横の通路の景観の悪さがボトルネックになっている。
また、アルバガーデンパークサイド原田の全階3号室で小蝿が発生している問題。
管理会社からは引き渡し後は自己責任だと言われ、新築物件ではあり得ないと住民から早くも苦情が出ているらしい。
やはり長崎デベの経験不足なのか、管理会社の問題なのか、ガセネタか、独自で調査中。
誰かが書き込んでいた、安物買いの銭失いにならないようにしたい。
>>121 マンション検討中さん
決め手
立地、間取りなど、金額、周辺環境
簡単に言うと物件そのものです。
妥協点
アプローチ、車の出入り、駐車場
妥協はしてませんが、気になるのは国道沿いということです。
実は近所に多数知り合いが住んでおり、国道沿いに関して質問しましたが、多少気になる時もあるが、基本的に誰も気にならないとのことでしたので、信じたいと思っています笑
今思いつくことは上記となります。
ご参考になれば幸いです！
>>123
アルバガーデンパークサイド原田の全階3号室で小蝿が発生している問題。
知り合いが別のフロアFに住んでますが、3号室の小蝿の問題は知っていましたので本当みたいです。管理会社とかなり揉めてるらしく、第三者機関を挟むかもしれないみたいです。
朝倉街道が急行停車駅なのは魅力的です！
でも夜道が思ったよりも暗いですね
住宅街なので仕方ないのはわかりますが。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
さすがに水路には蓋するでしょう。
[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
スレッドの趣旨に合致する住環境にかかわることですので改めて投稿しますが、国道からの入り口以外に、マンションへの入り口は、この一箇所のみです。
この民家横の通路を奥に進み、つきあたりを右折して少し上ると玄関（エントランスホール）です。
全６９世帯の住人のメイン通路です。この道は私道ではなく市道みたいです。
>>132 マンション比較中さん
営業の方がおっしゃっていましたが市に頼んできちんと整備されるみたいですよ！そして夜もライトアップ？はするみたいですよ。参考になれば幸いです。
>>132 マンション比較中さん
そうそう、ここだよ。南の高木とこの通路の狭さがボトルネック。
ここ市道だから側溝の蓋と街灯設置までが限界かな。再舗装は微妙。
街灯は一晩中つけっぱなしだから民家の方は眠れないし、迷惑になるはず。
だからこのケースの場合、新しく設置する街灯は足下を照らす簡易型が多い。
いずれにしても69世帯のメイン通路にしてはチープで狭すぎ。
冷静に考えてみて、このマンションはちょっと無しかな。。。
でも流石に綺麗に見栄え良くはすると思いますよ！じゃないと買わないでしょ！笑
裏を返せばマンションの住人しか通らないのであればありがたいけどな～。
入り口手前の民家の敷地がせり出てて、かなり狭いです。
アプローチの奥まで民家の敷地なので、逆に民家の方に生活道路を使わせてもらってる感じがします。
道路幅を拡張することは不可能なので、この道幅で舗装する事しかできない。
>>132 マンション比較中さん
こりゃひどい笑
購入検討してる人はちゃんとこのあぜ道が舗装されて用水路にフタされる事も確認した方がいいね。
筑紫野市はよく雨降るからこの水路？溢れないか心配
>>139 マンション掲示板さん
半年ほど前の情報ですが、この物件を検討していたので、この民家横の通路がどんな仕上がりになるかモデルルームの販売員に聞いています。
回答は、ここは市道なので溝に蓋をして、街灯をつけてもらうように市にお願いしているところですということでした。
つまり、うまくいって右の画像ですね。
販売会社が購入し市に寄付した道であれば、私道なので石垣や植栽やライトアップも可能でしょうが、市道なので無理ですね。
これはネガティブな情報なので、こちらから聞かないと販売員は教えてくれません。
私は、これを聞いて検討対象から外しました。
あれから半年経っていますので状況は変わっているかと思いますので、どなたかモデルルームに聞かれたらいかがでしょうか。
