ガーラ・レジデンス船堀プロムナードについての情報を希望しています。
都内へもアクセスしやすく、気になっています。
所在地：東京都江戸川区松江4丁目632番1、632番5（地番）
交通：都営新宿線「船堀」駅より徒歩19分
間取：2LDK＋S・3LDK
面積：54.35㎡～71.80㎡
売主：株式会社ＦＪネクストホールディングス
施工会社：株式会社ウラタ
管理会社：株式会社エフ・ジェー・コミュニティ
公式URL：https://www.gala-series.com/funabori/prom/index.html
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2021-11-17 16:22:56
>>12 名無しさん
キャンセルになった際に購入するか検討をしている者です。
その後、ガーラさんより何かご説明はございましたでしょうか。
もしございましたら是非情報共有させて頂けると幸いです。
宜しくお願い致します。
>>22 坪単価比較中さん
この週末に説明を受けてきた契約者です。相手方の建物はプロムナードのバルコニーに側面を向けて建つ予定だそうです。今井街道沿いは駐車場になるため、Aタイプのバルコニーからは真正面の景色は抜ける感じです。図面を見せてもらったところ、残念なことにBタイプとCタイプのバルコニーからは前の通りをはさんでわずか10mほどの位置に相手方の建物の側面が来るイメージです。Aタイプにしても南側の景観は相手方の建物にブロックさせるため…もはやパノラマビューなど期待できるはずもありません。このような状況のため、キャンセルを検討されている方もちらほらいらっしゃる感じです。FJとしては（社内検討中であるが）キャンセル希望者に対しては手付金を移行する形で船堀街道沿いのガーラⅡへの検討を促すことも考えているとのことでした。明日、相手方のデべとFJでミーティングが行われるそうです。
>>24 デベにお勤めさん
詳細にありがとうございます。私も図面見たのですがAタイプは右斜めは致し方ないとしても真正面から左方向は開けてるのでまだ良さそうですね。ただ廊下側なので人目は多少気にする必要ありそうなのは難点そうです。それにしても、結構大きい建物ですよね。工期もそれなりに長いですし、入居してからすぐ騒がしくなるのかと考えるとなんだかなぁという印象です。
>>24 デベにお勤めさん
キャンセルになった際に購入するか検討をしている者です。
貴重なお話ありがとうございます。
とても参考になりました。
もはやパノラマビューなど期待できるはずもありません。このような状況のため、キャンセルを検討されている方もちらほらいらっしゃる感じです。FJとしては（社内検討中であるが）キャンセル希望者に対しては手付金を移行する形で船堀街道沿いのガーラⅡへの検討を促すことも考えているとのことでした。
<<とのことですが、広告で（時を忘れるほどに美しい眺めを）など日当たり・眺望等を売りにしていた物件かと思います。
上記広告の売りが実現出来なかった場合でも契約者様達の手付金って返ってこないものなのでしょうか。
私はこちらのマンションを購入したものですが、目の前の建物の件は、当初聞いていた内容と大きくかけ離れ大変ショックを受けました。
営業担当の女性は「我々も建物ができる話は聞いていなかった。社内からの連絡もなかった」など、他人事で大変腹がたちました。どうかしてますよ。３.４年目くらいの若い営業の方だったので、ローンや契約の手続きの説明も雑で、馴れ馴れしい話し方でした。物件価格の良さで購入はしましたが、、、
契約キャンセルの場合は、手付金は戻らないとのことです。確かに周辺環境が変わるということに理解はできますが、まともな謝罪くらいは営業の方からも頂かないと治りません。騙された気分です。
購入者です。
電話で聞いたところ、法律上で成り立つ建物が建つと言う事で手付金は戻らないと‥
ありえません‥
本当に後出し感半端ない。
完売してから速達で目の前にマンション建ちます。って手紙貰って納得する人いるの？
その上、別のガーラがいずれ建つから手付金はそっちに移行と言われても、もう契約ごとを進められるほどの信頼関係は残らず崩れ去っています。だからといって手付金が戻らないことを理由に契約を進めても、住みたいとは思えないし。
法テラスでも消費者センターでも相談したいとは思っていますが、僅かでも希望はないんでしょうか、、
>>31 匿名さん
問題解決として自分の所で建てるマンション提示されても何言ってんの？すぎますよね。ここが良くて決めたのに何を言ってるんだって話。
完売しました。って手紙が来た数日後に隣にマンションが建つ知らせ来ましたよね？どんなタイミングですか？って話。
話が悪質すぎる。 私も相談したいと思っていますがどうなんですかね、、、
最終的な決定事項として手付金が返還されないようであれば、ダメ元で消費者センターに電話相談してみようと思います。知人から(全くの別案件ではありますが)かなり親身に相談に乗ってくれたと聞いたことがありますので。
複数人から同じマンションに関して相談があれば、消費者センターも調査くらいはしてくれるかもしれないです、、
>>29 マンコミュファンさん
法律上で成り立つ建物が建つと言う事が問題なのではなくて、建物が立つことを知り得る立場であったのに、それを事前に伝えていなかったことが問題ですよね。不確実性が高い情報（隣に立つかもという情報）であっても、眺めをアピールしてる物件であれば、重要事項だと思っています。例えば近隣の住民や喫茶店などに聞き込みして、5月の段階で話は聞いてました。なんて回答きたら、ただの調査不足か知ってたけど隠してかのどちらかになりますよね。調べればボロが出そうな気もしますが。
>>34 契約者Aさん
間違いないです。
昨日電話した所、「まだ建つかどうか決まった訳でないから」‥と初めに言われ、「日当たり等どうなりますか？」と質問したら「隣のマンションには貸し店舗が入るから、うちのマンションより高くなってしまうので‥」と言ってました。
決まったわけではない割にそこまで決まっているのかと、言っている事に信憑性無さすぎて怖いです‥
>>35 マンコミュファンさん
もう昨日の時点では建つこと決まってると思うんですけどね。。計画をまだ建つか分からないというのは変な話ですね。あれだけの図面が用意されてるということは企画計画はおそらく数ヶ月前には始まっていたと思います。住民説明会は先日でしたが、地上げはそれよりも前ですし、ガーラも名乗りを上げていたので既知の情報だと思います。
>>33 匿名さん
実効的な最初の手段としては弁護士に相談して内容証明を送ってもらうことになるかと思います。内容証明は法的には何の意味もないものですが、こちらが訴訟を提起する意思があるということと、弁護士の名前で手付金の返還を求める旨、通達することで相手側にプレッシャーをかけることができます。内容証明を依頼する場合の費用は弁護士にもよりますが5万円程度。それでうまくいかなければ調停→訴訟と進むことになります。手付金の額は契約者によると思うのですが、仮に弁護士への依頼費用が総額50万円（これについてはあくまで素人の見積ですが）かかったとしても、手付金が全く戻らないよりかはマシかと思います。
私も消費者センターに相談行きます。
速報です！
今電話したら、「皆様のご意見により、キャンセル時には手付金払い戻します。」との事でした！！！！！！
やはり会社側で後ろめたい事があったんですね！！
やってくれるんなら文句じゃなくて感謝すればいいじゃん
契約者の皆さんどうされます？まだ現在の住戸に住めるなど引っ越しの計画されてない限りは手付金返金が安パイかなと思っています。そのまま契約するメリットを打ち出してもらえるといいのですがね。
ここをやめてこの値段で帰る場所があるのか。
羨望を気にする必要があるのか。
ここら辺が論点かと。
全く気にしない人はともかく、眺望、陽当たりを気にする人は妥協するかたちになりますよね。もし建設があることを最初から知っていたら買わなかったかどうか。無料で白紙に戻すことにはできるようになったので、現在は仮予約してるような状態って感じですかね。
分かります。増額して欲しいですよね。
手付金返金されることになったのですね。素早い決断なのはさすが大手と言ったところでしょうか。ただ、完売でモデルルームも閉鎖されるようですし、今のパンフレットなども補足しなければですし、例えば半分の契約者が解約したとして、新たに募集するよりかは契約者を引き止める（上の方の言う家具オプションなど）方がガーラとしてもコスパ良いなような気もしますがね。
より駅近(まいばす近く)に別のガーラできるみたいだからモデルはそのままだよ
そっちを高めに設定して買えない層をこっちに誘導すればよいからオプションとかはないです
ガーラ3でしたっけ？そのモデルルームが今のとこに上書きされる感じになるってことですね。間取りも変わり内装も変えるでしょうし、今より魅力は伝えづらくなるでしょう。ただ、確かに若干駅よりなので価格差はありそう。
でもまだ出来上がるのだいぶ先ですよね？
>>53 通りがかりさん
先じゃないみたいですよ。8月末くらいから船堀3やるみたいです。
プロムナードの引渡しは来年ですし、船堀3が買えない人をプロムナードに誘導する感じになりそうですね。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
↑ずいぶん言葉悪いですけど関係者の人？だとしたら問題ですね。論点のすり替えです。貧困云々関係なくて、日当たり眺望を推していた物件なのに、かなり先の未来でなく今すぐできることが問題なんですよ。だから、ガーラ側も問題視して手付金返金に応じたのでしょう。そのおかげで、どちらかというといまは購入者優位になってると思います。選択肢としては気になるなら解約、気になっても代替案がないなら妥協して契約続行って感じですね。もちろん気にならない人は問題なし。
まぁ、状況は中々読めないですよね。材料費は高騰してるので価格は下がらなそう。ただ低金利もいつまで続くか分からない。来る来ると言われて全くその気配がない不動産バブルの崩壊もようやく来るかも。でも来ないかも。
駅遠だし、リセール考えずに永住すると言う人はそのまま住んだ方が良いような気もする。（個人的意見）
<<55
すごい煽るコメントされますね
プロムナードを購入された人を馬鹿にしているんですか？
名前からして不動産に関係するお仕事をされているんですか？
仮にそうだとしたら購入者に向かってこういうコメントはよくないでしょ
それともＦＪの関係者ですか？回し者ですか？
55の方
昔に比べてIP開示がしやすくなりましたから、こういったところでも、物言いには気をつけた方がいいです。一個人でなくても、契約者と判断できる内容なので侮辱罪にもなりかねませんよ。万が一、関係者であれば会社の信頼問題にもなりかねません。
やっぱりネットだと強気の書き込みがありますよね
相手して欲しいんですかね？
気にせず私達は部屋のことを考えましょう！
?59さん
前向きなコメントありがとうございます。コンパクトマンションで、共有スペース的なものはなく交流の機会限られてますが今回の一件を機に、良くも悪くも住民の交流が深まりそうですね。私も共有できそうな情報があれば共有させていただきますね。
契約者です。現時点でいくつか選択肢がありますが、このまま契約する方向で考えています。なんと言われようが、結果的に居住者が穏やかに快適に住めれば良いのではと思っています。60さんもおっしゃってましたが、今回の件を機に良い意味で住民同士の交流が深まれば良いと思っています。
部外者ですけど、興味深く見させてもらっております。
ぶっちゃけ話ですが、目の前にスペースがあったってことは将来的にマンションが建つと思ってたのか教えていただけたら幸いです。
私も色々マンション見に行っているのですが、目の前の古びた建物とかあると将来マンションたつのか気になることがあることが多いので。
駐車場、古めな家や店舗が連なってる場合は可能性としては高いと思います。また、用途地域によっても、どのくらいの建物が建つ可能性があるかはある程度分かります。https://iqrafudosan.com/channel/first-houses
逆に既にそれなりの建物が立っているところは割と安心かもしれませんね。
ちなみに私は、将来的には建っても仕方ないかなと思いました。周囲は割と古い建物でしたので。ただこんな直ぐに建つとは思わなかったですが、それまでは堪能したいとは思っていました。
以前、住んでいたところもバルコニー前に古びた工場があって、その後更地になったのですが、しばらくしてマンションが立ちました。眺望というより工事の音や匂いが気になって仕方なかったです。
ご回答ありがとうございます。
大変参考になりました。
最初から建っている方が、自分の部屋のシミュレーションが買う前にできるから建ってる方がいいですね。
手付金が戻ってくるという事で私はこのままキャンセルを考えております‥。
確かに価格は他に比べると抑えめですがやはり日当たり、景観は妥協出来ないなぁと思います。それに伴って売却時の価値が下がってしまう事も理由の一つです、、。
これまでマンションを見てきましたが、これを機に戸建も検討しております！！
66さん
契約時の価格も隣に建つことを想定していない価格だと思いますし、今回のことで価値が下がってしまってるのは事実ですよね。特に眺望を推していたのでプレミアムとして価格に含んでいたでしょうし。キャンセルの判断も一つですね。Aタイプは完全に被ってはいないものの、CタイプとBタイプは丸かぶりですし、部屋のタイプによっても変わりそうですね。
購入はしませんでしたがモデルルームも見に行って現地にも何度か足を運んだ者です。
久しぶりにこの板を覗いたらこんな事になっていて驚きました。営業さんはとても親身に対応していただきましたよ。迎えのマンションの話しは一切出なかったので知らされてなかったのだと信じたいです。
私はマンションを購入した事がないので認識不足でしたがこーゆー問題て時々起きるものなんですかね？
何にしても双方納得される解決策は難しそうですね。本当悲しいですがリスクありというのは勉強になりました。
>>68 マンション検討中さん
何十年という期間で見たら割と起きるものだと思います。ただ完売通知の1週間後にそれを知るというのは過去の判例など見ても稀だな思います。今後検討される際、リスクをどこまで許容できるかを片隅に置いておいてもよいかも知れないですね！
キャンセルするか非常に悩んでいます。モデルルームに日陰図ってありましたか？？
賃貸マンションが建ったらどれくらいの日当たりになるのか画像があればいいのですが…
>>70 契約者さん
モデルルームには日陰図はなかったですが、担当さんの分厚い資料ファイルにはあったと思います。最新の日陰図（季節ごと）は私もらいましたので、担当さんに言えば送ってもらえると思いますよ！
建物位置の関係で、眺望は有利なAタイプも日陰の時間ありました。上層であればそんなに影響はないかとは思うのですが。
煽るようなコメントをされた方が入居者さんではないことを祈るばかりです...。
私もこのまま契約を進める方向ですが、なんだかモヤモヤが消えませんね。
購入された方でまだこの現実を知らない方っているんですか？
>>70 契約者さん
私もかなり悩みました。
Aタイプは午前中は日が入ると思います。
ただ午後以降は入らないと予想しました。
B・Cタイプは恐らく入らないと思います。
添付資料を見て冬場はまったく入らないんだと思い、主人と相談の上キャンセルしました。
いただいた日陰図を見ると冬至の場合12時以降はCタイプの全階数とAとBの最上階に日が当たります。
13時にはBタイプの全階数とAタイプの10階に日が当たります。Aタイプの他の階は半面当たります。
14時以降は全部当たるっぽいです。
夏至はCタイプ以外はどこの階もほぼ当たります。Cタイプの上階は10時くらいになってようやく当たる感じです。
はい、建物は10m離れているので陽当たりは思ったほど阻害されないかなという印象です。なので決め手は眺望とそれにより資産価値が下がることの懸念ですかね。
[No.81と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
ホームページ変わってないけど、もう売ってないのかな。
一応完売してますからね。近隣の建設ありつつも、キャンセル待ち入ってるんじゃないですか？
人ていろいろ面倒くさくなると「まーいっか」と思えるから不思議だよね
船堀駅前のトキタワー横にルフォンシリーズのマンション建設予定とのこと。トキタワーの南側にガッツリ被る感じで立ちそうです。
住宅ローンの金利上がってきましたね。
実際の借入は来年になると思うので、仮審査通ってても本審査落ちの可能性高くなってきますよね。
また、金利上昇局面でマンション価格が下がることも想定されるので、今の契約価格で高い金利で借りるのは損な気がしてきましたね。
今はどこのマンションもさらに値上がりしていますから、眺めを気にしない人からすれば、オプションとか少しおまけしてくれたら買うでしょうね。
キャンセルを検討中ですがまた時間と労力を費やして住まいを探す気力がありません。
皆さん冷静に対応されてますが営業はこの責任を重く受け止めてもらいたいです。謝罪以外の誠意を期待します。
>>93 マンション検討中さん
2週間後くらいに振り込まれるとの事でした。
企画書が上がってきたのが５月末でそれ以前は何も聞かされていなかった。との事でした。
私の担当の方は申し訳ございませんでした。と丁寧な対応でした。
ちなみに住まいは、中々良い場所が見つからずまだ決まっておりません。。。
先週？くらいに聞いた話ではキャンセル3件あったそうですよ。キャンセル待ちが何件かあるそうなので、竣工までには埋まりそうな気がしています。
オプションの値引きなどはできないようですが、引渡し後に10万円分の商品券(だった気がする…)をお渡し予定だとか。
マンションバブルの今この価格の新築マンションはなかなか見つからないので、皆さんの悩む気持ちとても共感できます…。
1ヶ月ほど悩みましたが先日キャンセルしてきました。
採光、眺望に関しては絶望的じゃないですか？
資料で確認しましたが、許容できる範囲ではなかったです。
キャンセルした瞬間にいきなり絶望的とか契約者の気持ちを考えてあげて下さい。
>>99 断念さん
仕方ないですよ
全てではないが、この物件で大きくうたっていたのは眺望・採光だと思います。
その両翼がなくなったらこの物件にする意味はないかと、、
賢明な判断かと思います。
キャンセルされた方も続行の方も、いろいろ考えて決めた答えなので、その方が選んだ方が正解だと思います。選ばなかった選択肢は現実になることはないので、考えても仕方ないですから、キャンセルされた方は次の物件、続行の方はいかに暮らしやすくするかを考えていきましょう。
>>102 マンション検討中さん
前向きなご意見、とても心に沁みました。
私を含めキャンセルしない方やこれから契約される方も、タイミングなどの諸事情があったり、重要視するところが違ったり、部屋の階数や場所によって感じ方も違いますでしょうしね。
私もこれからいかに暮らしやすくするかを考えながら、竣工をワクワクして待とうと思います。
ポジティブな情報としては、前に建つ賃貸マンションは内廊下設計でした。
>>103 さん
そう仰っていただけると嬉しいです。私も自身の決断に後悔がないようにと自戒するためでもありました。m(__)m
眺望は気にはなりますが一旦置いといて、陽当たりは全時間帯遮られるわけでもなく、向こうの設計的にもこちらのバルコニーに対する配慮がありそう（小窓があるくらい）なのでカーテンを常時閉める必要もなく、ワイドスパンなので採光面も取れると思っています。また、コンパクトで共用スペースも少ないので、管理費面でも良いかなと。今後はオプションの話とか、近隣の話とか是非していきましょう。内覧会の際などに、いろいろお話しできたら嬉しいです！(^^)
私も購入者です。
日当たりは残念ですが、間取り及び新築・金額で購入を決定致しました。
大きい買い物なので近隣情報を念入りに調べております。
正面の建物が高松建設様が施工をし賃貸に出す場合高松エステート様が管理を行うらしいのですが評判ががあまり良くないみたいです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/555855/
今、私が住んでいる正面の賃貸マンション（管理会社不明）もおそらく管理が良くなくゴミ置き場や駐輪場などが乱雑になっております。
（ゴミ袋がゴミ置き場からはみ出て捨てられていることが多々ございます）
高松エステート様に関して何か情報をお持ちの方がいらっしゃれば是非共有をさせて頂ければと思います。
そちらの管理会社は存じ上げないのですが、それなりの戸数がある物件なのでゴミ出しは気になりますね。資料見ると道路挟んで、すぐのところにゴミ置き場があるようです。道路側と反対側に観音開きのドアがありますね。
あまりに酷いようであれば、こちら側の管理会社から向こうの管理会社に連絡してもらえるよう事前に握っておきたいところですね。あと個人的になAタイプ目の前の平置き駐車場が気になります。Aタイプは眺望がまだ良いとは言え、騒音とか気になりますね。。
ガーラレジデンス船堀アヴェニューの情報はいつ頃になるのでしょうね。
>>110 買い替え検討中さん
返信ありがとうございます。日本板硝子の建築用ガラスの値上げの件然り、近隣の物件でもプロムナードよりは高くなりそうな印象ありますね。アヴェニューはプロムナードに比べて駅よりだった気もしますし。。内装などは変わらないでしょうが価格が気になりますね、
アヴェニューに関してはまだ情報が薄いですが、船堀駅から船堀街道まっすぐ北上して徒歩19分、旧ほとだ(スーパー)跡地ですね。
船堀街道沿いはバスの交通量が多いですが、バスで葛西、西葛西、新小岩、錦糸町、亀戸どこでも行けるので、バス停付近は駅から多少距離があっても価格は上がり、プロムナードよりは確実に上になるでしょうね。
建設地の南側には既に7階？8階？建のマンションが建っていますので、日当たりや眺望は事前に検討しやすそうですね。
まだ何も情報がないですが、ガーラの隣の建設予定の賃貸マンションの更に隣に別の分譲マンションが建設されるようです。お知らせの看板が付いていました。
これももし賃貸マンション向きならばプロムナードと同じなので意味がないですが、もしも南の住宅街向きであれば日当たりも眺望もすごくよさそうです！
金額なども気になるところですし、アベニューと並行して情報を集めたいと思います。
なんと、ありがとうございます！
地図で言うと今井街道沿のトランクハウスあたりでしょうか？
>>113 匿名さん 114さん
トランクハウス？の隣の一帯ですね。
このタイミングからわざわざ賃貸やガーラ向きには計画しないでしょうからね。
もちろん値段次第だけど、14階建てというのもgood。確かに陽当り眺望良さげで期待。
船堀マンション合戦凄まじいですね。
今後も都内で高層階建てられる土地は買い進められるのでしょうかね。
松江5にもマンションが建つみたいですね
https://mobile.twitter.com/mt4161/status/1547410991037616130/photo/1
一番近いセブンイレブン潰れましたね…。
ほんとですね。Googleマップで見たら閉業になってました。綺麗そうでしたし駐車場もあって潰れそうな気配なさそうだったのに。。
千葉県浦安市当代島１-349-5 |
|
7598万円・8298万円 |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
67.07m2・70.62m2 |
|
総戸数 85戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
千葉県松戸市稔台７-38-10他 |
|
2900万円台～4900万円台（予定） |
|
2LDK～3LDK |
|
58.7m2～71.12m2 |
|
総戸数 173戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
千葉県松戸市古ケ崎字水神前9番5 |
|
3800万円台～5400万円台（予定） |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
59.4m2～68.78m2 |
|
総戸数 64戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
