プラウド新浦安パークマリーナ

>>1096 通りがかりさん
スケルトンでそれくらいですみますか？！！
意外に安いですね。

>>1100 買い替え検討中さん
横からですが、1099の方も別に自分の価値観を押し付けてはいないと思いますよ。
率直な感想と貴重なご意見でありがたいです。

話題にあります耐震ですが、1981年以前の旧公団も前倒しで新耐震基準を満たしてると把握してますが（入船だけか？）
さらに低層の方は壁式構造という最強の仕様ですね。
（その代わりリノベの自由度が制限されるそうで）

オートロックは実は大してセキュリティに貢献してないで煩わしいだけの存在ですが、宅配ボックスはやはり大きいかな。

>>1100 買い替え検討中さん

横からですが、最低限新耐震、オートロック、宅配ボックスは欲しいというのは割と一般的な感覚だと思いますし、新築マンションスレで機能性は新築マンションと比較するなと言うことこそ価値観の押しつけだと思うのですが、、、

>>1100 買い替え検討中さん

自分はたった数千万しか違わないのにその仕様は相当なブレーキになります。あと公団のネックは窓ガラスが薄くて防音性と断熱性が弱いこと。リフォームするなら二重サッシ入れたい。民間のマンションはガラスが厚い。

>>1103 評判気になるさん
エステートの件ですから一般的な感覚の話をしてるのではないと思いますが？　
それと、そもそも新築マンションのスレでエステートを持ち出すのもどうかと。
　　　

>>1101 匿名さん

標準のキッチン、バス、トイレであれば内装にこだわらない限りそのくらいだと思います。

>>1106 eマンションさん
情報、ありがとうございます。

>>1104 マンコミュファンさん
「たった数千万」はなかなか言えない感覚ですね。
あとは、大きな要因でである「駅距離」「広さ」「駐車場の利便性」での勘案ですかね。正直、最近のマンションのコンシェルジュとか共用施設とかはそんなに興味ないです。だから自分は案外、旧タイプの価値観かも。
見ちゃうと新築は惹かれますけどね。

二重サッシは旧公団でもリノベで実現可能なのでしょうか？

>>1108 匿名さん

二重サッシは後付けで取り付けれますよ

>>1108 匿名さん

通常は管理規約にバルコニーと同じく共用部として勝手に改造もしくは交換はできない規定があります。しかし、専用使用権のある部分ですので管理組合の承認を得られれば交換できるものと思います。

内窓を取り付けるのと違ってサッシの交換は共用部分の問題でますからね。

40年等の古い物件は水道管の交換してあるかが気になります。
マンション全体の水道管の交換してあるならある程度安心ですが、もしマンション竣工から水道管の交換をしてないなら錆やピンボールによる水漏れが心配です。
築古の中古マンションを検討する時は水道管の交換をしてあるかを気にしてます。

>>1111 検討板ユーザーさん

給排水管についても共用部と専用部の問題があり、専用部は所有者個人の負担で
樹脂管などに交換します。本管である共用部の給排水管は通常は大規模修繕で
計画されています。これは長期修繕計画を見ればわかります。

>>1112 購入経験者さん

今の新築なら当たり前にある長期修繕計画も、築古のマンションだと長期修繕計画自体がないケースもありますから。
専有部も部屋自体はリフォームやリノベして綺麗になっても給排水管はそのままというケースもあるから、確認は大事です。

>>1109 口コミ知りたいさん
ご助言、ありがとうございました。

>>1110 購入経験者さん
ご助言、ありがとうございました。

地元の不動産屋によると、旧公団の長期修繕（財政含め）や管理は良好だそうです。

>>1116 匿名さん

新浦安地区の管理組合の理事を経験した方はご存知だと思いますが、新浦安では分譲マンション数十社の管理組合で構成する連合会があります。参加するとわかりますが、みなさん自分のマンションの管理状況には関心を持ち、熱心な方が多いです。ですので相対的に維持管理は良好だと思いますよ。おそらく、この地区では長期修繕計画がないマンションは無いのではと思います。

>>1102 匿名さん
知識のない無責任な仲介業者の情報は、鵜呑みにしない方がいいですよ。

私が自ら調べた限りでは、駅周辺の〇〇エステート群は、すべて法的には、建築確認日が1981年6月1日以前のため、「旧耐震」という事実でした。

また、新耐震基準を満たしているというのは誤りです。
正しくは、15年以上前に簡易な耐震診断を行なっていて、その調査結果に応じて最低限の補修工事をやったにすぎません。いわゆる、法定の耐震補強工事をやったわけではないので、新耐震基準と同じような強度があるというわけではありませんので御留意ください。

>>1118 eマンションさん
申し上げにくいですが、あなたの発言の方が知識のない無責任な情報（もしくは悪意がないなら誤解）だと思います。

「すべて法的には、建築確認日が1981年6月1日以前のため、「旧耐震」という事実」
というのは全く間違ってます。
1981年6月1日以降は法的に「新耐震」でなければならないと言うことであって、建築確認日が1981年6月1日以前のものには「旧耐震」も「新耐震」も存在してます。

で、建築確認日が1981年6月1日以前の旧公団も「設立時点」で「新耐震」の物件があると把握してます。
どれが該当して、どれが該当してないかまでの詳細は把握してませんが。

また、「新耐震」もただ一つの最低限の基準（主に人命に関わる物差し）であって、実際に地震に見舞われた後に、建物自体の状態がより実用に耐えられる状態で残るかは、別途検証しなければならないと思います。私はその点でも、もしかしたらパークマリーナのような最新のマンションより、旧公団のような単純な構造の方が優位ではないかとも考えてます。憶測に過ぎませんが、壊れそうなところがなさそうとか、壊れても比較的容易に直せそうな気がしてます。

>>1119 匿名さん

しつこく中古マンションの宣伝ですか？この物件と関係ない話題は自分でスレッド立ててそっちで議論してください。

>>1120 匿名さん

ちゃんと議論しましょうよ！負けそうになったら逃げ出すのですかね。どちらが真か知りたいです。

横からですが、
まれに新築と中古の比較もあるでしょうし、スレ趣旨の範囲内で意見交換聞きたいです。
それぞれの価値観ですから、勝ち負けの話ではないと思いますが。

>>1121 通りすがりさん
貧乏人はいいよ

>>1119 匿名さん
仰りたいことは理解はできます。ただし、建築確認日が1981年6月1日以前ということは、自治体等によって新耐震基準であることが担保されていないんですよね？

どのように新耐震基準に準拠した設計であることの心証を得たのですか？
当時の設計図や仕様書を入手して、建築事務所に調査してもらったとかですか？

もしも新耐震基準の設計である裏付けがあるなら、旧公団を再検討したいですね。依然、ダブルパンチになりますが。

>>1123 匿名さん
頭悪そう！

>>1124 匿名さん
すみません、こちらも誤解したようです。
実際の建物の仕様自体が旧耐震か新耐震の比較ではなく、
書類上の証明があるか否かを問題視してると言うことですか？
そのような具体的なところまでの把握はしてませんでした。
保険額とかで判明しませんかね？

もはやスレで出る話題がこの物件がどうこうと言う話では無くなってきてますね
高すぎる上に販売開始も伸びてしまい検討者がいなくなってしまったのか、まともな議論にならず悪い傾向ですね

>>1127 匿名さん

まともな議論されてると思いますよ。

>>1127 匿名さん
この物件がどうこうと言う話をしたいですが、情報更新が途絶えてしまってますからね。今予想されてるような価格に本当になったら、広域の人は他物件、新浦安狙いの人は中古の選択肢に大きく傾くのは自然なこと。

売出し時期には高い印象でも、
なんだかんだ市場の高騰が続くような気がしますので、売れるのだと思います。。
https://www.nikkenren.com/sougou/notice/pdf/jfcc_pamphlet_2304.pdf
新築狙いでこちらを高いと思うのであれば
別のところを検討した方が良さそうに思います。

ここの土地は元から順に

旧公団のME21→JALの宿舎→JALのコスト削減で売却→野村不動産
と重なっているから、高くならざるを得ないんだろう。
その中でJALが、どんな売値だったのか興味深い。

近隣の土地としては、法務省浦安総合センター、JALの独身寮があるが、今後どうなるか？　かも知れない。
後は高洲でも明太子の工場がアルファグランデに変わったりしていた。古い建物である警察共済組合の浦安寮もある。

>>1130 マンコミュファンさん

そうですね。高ければ買いません。買うべきではありません。
最近のマンション価格は、円安・低金利という明確な理由に加え、それ以外に「資材・人件費の高騰で・・・」と言う売り手の説明になんとなく納得させられて、買い手が検証することもなくあっさりと受け入れたがため、このような高騰になってる気がしております。

日頃、消費者は食品も日用品もなんだって、売り手にとって高くせざるをえない理由があろうとも、買い手が高いと思ったら消費を控えているのに、ことマンションとなるとどうも空気に流されてしまってるような気がします。

下請けや技能労働者の労務単価の上昇は歓迎ですが、その負担は消費者がするのではなく、今まで多くをピンハネしてきたゼネコンがすべきではないでしょうか？

>>1133 匿名さん

そう思う人は中古を買った方がいいと思います。
新築マンションは贅沢品の時代に変わりつつあるので、新築に拘らない人は中古にスライドするのもありです。
これからの新築はそのエリアでも余力のある人が買える時代なんでしょう。

>>1133 匿名さん
そんなギリはないでしょう。株式会社なんで。

>>1132 匿名さん
マリナガーデン、ラジェントホテル、ローソンの土地も大和ハウスが10年定期借地で貸しているので満期になったら住宅になる可能性はあります。

>>1133 匿名さん

購買能力がないとぼやいているようにしか見えません。
この物件はさっさと売り切れると思います。

購買能力がないわけではないですが、余裕があるというわけでもありません。
だからこそ、新築の誘惑に一時的な感情で惑わされることなく、十分な比較検討をしたいと思います。

（予想されてる価格だとして）「さっさと売り切れる」というのは随分と大胆な予想ですね。私は最終的にはクオンのように長期戦になると予想してます。

>>1138 匿名さん

私も同感です、長期戦になるのでは。
この価格戦略では特に半地下の一階住戸は最後まで苦戦するでしょう。

>>1139 検討板ユーザーさん
クオンと同じように1階住戸用の独立した駐車場が目の前にあれば人気も出るかもしれないですが、ホームページの上からの画像を見た感じ無さそうですね。

オンライン案内会の登録フォームも消えてますね。
完全に動きが止まっていて新たな情報も出てきませんが、本当に11月下旬に申し込みは開始されるのでしょうか。

厳しいな、この物件は

>>1141 マンション検討中さん
物件エントリーではなく、案内会のフォームですか？？

>>1143 マンション掲示板さん
はい。
物件エントリーはできますが、案内会のフォームが消えてます。
現場工事は順調に進んでいるように見えますが、どういうことなのかよくわかりませんね。

>>1139 検討板ユーザーさん

クオンのときは一階はお値段抑えられていて比較的すぐ売れてました。

>>1144 評判気になるさん

最初の定員数が埋まったとかはないですか？

>>1145 匿名さん

クオンと違い、ここは半地下ですよ。よく知らずにすぐに売れると言われても全く説得力はないですね。

>>1147 検討板ユーザーさん

>>1145はクオンのことをいってますよ。
なぜムキになっているのか知りませんが。。

とはいえ、半地下と言ってもマリナテラスと同じような作りであれば、値段が安ければ売れていくでしょうね。

もしかして、あなたは一階を安く買いたい人かな？

>>1148 名無しさん
半地下なのに値段安くないから困ってるんでしょ

>>1148 名無しさん

安くても買わないでしょ？　温暖化の影響で大雨の被害は大きなリスクですから。半地下で浸水はゴメンです。

すみません、１階が半地下とはどのような状態なのでしょうか？
玄関入るのに階段を下がるということですか？

>>1151 匿名さん

低層住宅の高さ制限（12m)がある地域なので1階については隣りのマリナテラス同様、盛り土されることになると思います。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46481/res/201-300/

>>1151 匿名さん

https://www.athome.co.jp/mansion/1086275576/
マリナテラスの1階が売りに出ているので見てみると良いかもです。
カーテン越しの庭を見ると、半地下具合が分かると思います。

ハザードの半地下って罰ゲーム

新浦安で半地下って聞いたことないんだが…これ真面目にマジな話なの？
半地下ありで今の価格なんだったら、クソ物件アワード入り確定になるけど

>>1153 eマンションさん
半地下ってこういうことか…画像見て把握しました。
これで周辺の相場を無視した高値設定してるんだから、呆れを通り越して笑えるw 激萎え要素w
マリナテラスの時はまだ新浦安全体的に安かったからまだ半地下も納得出来るが、今の価格で半地下はもはや笑うしかないwww

>>1153 eマンションさん

半地下ってこういうイメージなのですか。
だいたい70cm～1m位半地下か？
海が近いから、津波でもあったら完全に沈みます。
命に影響があるかもしれません。

古いですけど、低層のなんとかエステートのほうが3階建てなので、良心的かもしれません。
4階建ては、無理がある設計かもしれません。

>>1152 周辺住民さん
>>1153 eマンションさん

ご回答ありがとうございました。
１階は数段、階段を降りるってことですよね？

盛り土っていうのは高くすることを言うのだと理解してますが、
これは逆に削って低くしてるってことですよね？

で、低くするのは、低層住宅の高さ制限（12m)のあるところで４階建てにするためってことでいいですか？

1157さんのおっしゃる通り、旧公団の3階建てエステートは数段登るようになってるので、設計はこちらの方がはるかに良心的というか自然なことだと思います。

戸建ても低層マンションも今まで浸水しないように、高くしてきたんですよね。低くするってどうなんでしょう・・・
津波のような低い確率のものでなくとも、集中豪雨でも厳しくないでのでしょうか？

間違いがあればご指摘くださいましたら幸いです。

クオンの時の解説ですが、
こちらが分かりやすいかもしれません。
https://urayasu-fan.com/quwon-update-20170416/

>>1159 eマンションさん
ご回答をありがとうございます。
ようやく理解できました。
そんなに悪いことだけとも言えないような気もしてます。
自分自身は１階は避けると思いますが。

ここの検討者は、これは読んでおいた方がいいかもしれませんね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46481/res/1-100/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47112/res/1-100/

古い記事ですが
スムログでも半地下は避けるべきとあります。。
https://www.sumu-log.com/archives/24688/

私は半地下の1階に住むつもりはなかったので
価格を聞いていませんが、
こちらの1階はかなりお安いのか、気になります。

これまでは「この物件思ってたより高いな、新浦安も厳しくなったな、どうしようかな…」だったのが、半地下と知ってからは「半地下半価値半笑い、誰がこの価格でこんなの買うんだよ、検討者舐め過ぎ」に意識が変わりました。
教えてくれた方、ありがとうございます。
ぜひ売主には価格を再考頂きたいし、しなきゃ流石にこの価格は無理でしょう

これ一階は他の部屋より坪50くらい安くないと買っちゃいけないよ。
せいぜい坪20-30落とすかどうかだろうけど、デベが落とさなかった分は中古で売る時に持ち主に降りかかってくるよ
ここの一階住戸買うくらいなら中古買うべきだけど

>>1159 eマンションさん

半地下マンションは高さ制限のある新浦安ならではのものみたいですね。
住戸数増やして他の住戸の坪単価を抑えて、新浦安に住みたい人が買える階というふうに読んで思いました。

私のような他地域の住民からすれば、直床にすれば1メートル近くも盛り土しなくて良いのに、、と思うのですが、新浦安の方は二重床じゃない絶対ダメという感じなんですかね。

>>1166 評判気になるさん

よく言えばそういう強いこだわりが無ければ、新浦安に住もうとはしないんでしょうね。
他の仕様は色々落としてもディスポーザーは付けようとするつくばとか地域ごとの特色あるんでしょうね。

新浦安の高さ制限12mのエリアでは１Fを半地下として住戸を作るのが一般的なのでしょうか。私が知っている新浦安以外の半地下のマンションでは、１F部分はエントランスと共用施設のみで住戸は地上階の２F以上です。
新浦安で１Fに住戸を設けずにすべての住戸を２F以上としてしまうと総戸数が減るので全体的な販売価格アップとなり難しいのでしょう。
逆の見方をすれば半地下部分に住戸があることで理論上は２F以上の住戸の価格が下げられることとなり、２F以上の住戸を買う人にとって半地下に住戸があることはよいことといえるのではないでしょうか。
その割にはこちらの価格は決して安そうには思いませんでしたが。

>>1166 評判気になるさん
マリンヴィラは同じ高さ制限ですが、直床にして半地下を回避してますね。

>>1169 検討板ユーザーさん
なるほどですね。
階高を3mにすれば半地下は回避できるが、階高が3mだとこんどは床スラブの厚みがなくなるので二重床ではなく直床にして半地下を回避しているということでしょうか。
あちらを立てればこちらが立たずで悩ましい問題のように感じました。

>>1169 さん

それは何処の情報ですか？
オンライン説明会では二重床、二重天井を確認していますが。

>>1171 匿名さん
直床はここではなくマリンヴィラの話ですね。
ここもマリンヴィラと同じように直床にすれば半地下を避けられたが、二重床にしたから半地下にせざるを得なかったという流れだと思います。

思ってたよりクソ物件で笑った。これで安いならまだしも高いからもはやネタにしかならない

・一階が半地下
　→他にも半地下の物件はあるから、物件として好ましくはないが、まあ理解出来る
・半地下があるのに価格が強気
　→全く意味がわからない、もはやネタなのかと疑うレベル

>>1171 匿名さん
よく読めよ

オンライン説明会受けたけど、一階の価格はまだ公開してないってよ。

ここで1Fは高いとか書き込みして印象操作して倍率下げようとしてるやつがいることがわかりました。

>>1176 名無しさん
みなさん、予想されてる価格を論じてるのですが。
もし本当にこのくらいの価格で出してきたら・・・という話ですよ。

>>1176 名無しさん
半地下がある物件ってだけで超萎え萎えなんですよ。
半地下のある物件て建物全体としての災害リスク高まるし、見た目が悪く好感度が下がるから、それだけで色モノ扱いされるんです。半地下のある物件と半地下のない物件なら半地下の無い物件の方が好感度高いんです。
別に一階の価格に限らなくても、半地下のある物件でこの価格帯はあり得ないですわ

水害が起きて被害蒙るのは専有部だけじゃないんで、共用部にも甚大な被害が出るし、浸水が起きたら一階だけじゃなくて建物全体の評価がガクッと下がります。
半地下物件は浸水に脆弱なんで、安くない限りは避けた方が無難です。マリナテラスの時はまだ割安だったけど、今作は野村が何を考えてるのか知りませんが周辺より割高で出してきてるんで、頭大丈夫かいなと

>>1176 名無しさん
別に1階の価格が高いか安いかという話をしているわけではないです。こちらのマンション全体で平均が坪300万円を超えるような価格で出てくるとすれば半地下住戸もあるのに高いねという意味かと思います。

>>1179 匿名さん

クオンの記事に書いてあったのと同じだとすると、土地をかさ上げして基準面を上げているだけであって、前面道路や隣接地と比べて下に掘っているわけではないんじゃないですか？図面にはなんて書いてありますか？

1161さんが書かれているプラウド新浦安マリナテラスの記事を読んだのですが、
1階を契約後に、バルコニー（専用庭）の壁が34センチも高くなる、と伝えられた、
（70センチの高さの壁が104センチになった）
とありますが、
この問題がどのように終焉を迎えたのか気になります。
誠実な対応をしてもらえたのでしょうか。。。

>>1182 eマンションさん
お金で解決したのでは？たぶん解決する時に秘密厳守の紙書かされるから真相は闇の中かと

>>1181 評判気になるさん
盛り土で地盤面が上がっている分そこから水が落ちてくることは変わらないし、普通は道路より50cmくらい嵩上げするので、道路と高さのレベルが同じということは道路に排水しきれない水が溜まったらこっちに逆流してくるのでは？
通常より水がテラスに溜まりやすいのは違いないから、集中豪雨の時に排水間に合わなかったら部屋に入ってくる可能性はあるかと
それ以前の問題で、半地下は採光も眺望も最悪で、とにかく見た目が悪い。無い方が良いに決まってるので半地下が存在すること自体が物件にとって大きなマイナスでしかない

>>1183 マンション検討中さん

闇の中‥‥。
そうですよね。
1階を選ぶ場合は、竣工後に現地を見て購入した方が良さそうですね。

>>1184 マンション掲示板さん

盛り土から落ちてくる水なんてたかが知れているし、マリナテラスのストリートビューを見てもどう考えても道路の水が入ってくるような構造になっていないですよね？
ここの図面では前面道路からテラスまでずっと同じ高さなんですか？

>>1186 評判気になるさん
実際水が来るかどうかはともかくとして、確実に心理的な忌避感は生じるかと

>>1187 通りがかりさん

図面をご覧になっていないことは良くわかりました。
実際に水が来るわけでなく心理的な忌避感だけでしたらプレミスト千葉公園の東向きと同じで、値段次第ですね。

これですね。
思ってたよりサッシ枠の位置が低いので、集中豪雨が来て万が一排水路が落ち葉などで詰まっていたり、排水が間に合わないとテラスに溜まった水が室内に入ってくる可能性はありますね。
この形の半地下でなぜこんなにサッシの枠が低いのか謎ですが…

浦安は津波ハザードマップは新浦安エリアに関しては真っ白ですが、高潮ハザードマップは全面色がついています（新町の方が元町、中町よりも標高は高いので色は薄いです。）
ただ、それ以上に可能性として高いのは豪雨による冠水、浸水被害だと思います。浦安市は排水能力が全体的に弱いのでゲリラ豪雨が降ると毎年の様に一部道路が冠水します。特にひどいのはニューコースト交差点とイオン前の交差点ですが、この物件周辺も浦安市のハザードマップによると最大で50cm-1mの浸水の可能性がある様です。気になる人は浦安市の内水ハザードマップを見てみてください。

だからこそ1メートル近く盛り土してかさ上げするのではないのですか？1189さんの図面だと庭とテラスの高低差は分かりますけど、前面道路との高低差が分からないですよね。敷地配置図に書いてないでしょうか。

>>1191 評判気になるさん
敷地配置図が出てないのでわからないですね。何も無ければ普通はプランと一緒に開示すると思うので、ご指摘の部分に疚しいことがあって意図的に開示してないんだと思いますが…

半地下のこと抜きにしても、roomに敷地配置図無しでプランだけ出してるから、プランだけ見てもどの位置に部屋が来るのかいまいちわからない。
普通はこんな意味わからん出し方しないから、半地下をMR訪問直前まで隠したいんだろうなと邪推してます。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46481/res/1-100/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47112/res/1-100/

プラウド新浦安マリナテラスと再び同じ半地下仕様にしてるってどういうことなのでしょう？デベとしては成功だったと考えてる証なのか、不評だったことは承知の上、昔のことと開き直って、今回も売りぬけると考えてのことなのか？
それとも、そもそも半地下仕様は実は優れた仕様なのか？

高さ制限があるので盛り土して半地下にしないと採算合わないからですよ

半地下でも作らないと、1戸あたりの価格が跳ね上がり過ぎると判断したのでしょうね。。
でもこんなに中途半端に高くて半地下を作るくらいなら、3階建てにして、1戸あたり1億から2億くらいのマンションにすれば良かったのかもしれませんね。

別に半地下があること自体は悪くは無いんだが、半地下あるのに周辺相場より随分強気に出れるのは凄いなと
半地下あって周辺と同じが許されるのは港、千代田、渋谷の3区くらいなもんでしょ
新浦安では許されない

>>1198 匿名さん

新築が周辺相場より高いのは今はどこでもそうだと思うけど。
これからの新築は高くなる要素しかないから。

>>1199 名無しさん
ここの仕様見て値上げに納得感が無い