新しい分譲マンションについて全般的な情報交換を希望します。
きっかけはとあるエリアに新しいマンションができる（2021年10月4日現在）という別スレッドの噂話からです。
このスレッドは、このような「新しい分譲マンションがここに立つかも？」という情報についての真偽を判定することが目的ではなく、公開されていない情報や噂ですので不確かであることを前提として今後のマンション購入を検討するための見通しを持ちやすくするための情報交換をすることが目的です。
なお、このスレッドで噂になっていた新築分譲マンションの情報が公開された場合は、当該の分譲マンションのスレッドが個別に立ち上がり次第、そちらで情報を交換していただきますようお願いいたします。
[スレ作成日時]2021-10-04 15:01:45
仙台駅まで徒歩15分以内であれば許容範囲かな。仙石線は本数少ないし、1駅、2駅のために地下に潜るのも面倒。
運営さんが一気にスレ立ててきましたね。
話題に上がった物件は網羅できてるかと思ったら錦町はまだでしたね。
てことは当分動きもないってことかしら。
スレは誰でもたてれるから運営がたてたとはかぎらないかも。
プラウド晩翠はにこいちスレだったのに本町二丁目はそれぞれになってる不思議。晩翠のほうが規模でかいのに。本町二丁目の立地と建物ほぼ同じだからネタも同じかもね。
小鶴新田駅前の大きい土地の用途知っている方いますか？
>>324 匿名さん
>スレは誰でもたてれるから運営がたてたとはかぎらないかも。
確かにそうでした。デベさんが立てることもあるかもですね。
本町がっていうことではないですが。
仙台駅東口のメルパルクが今年8月で営業終了だそうです。かなり広い土地なので、跡地に何ができるか気になりますね。
比較対象として、札幌のメルパルクは商業施設、福岡のメルパルクは分譲マンションに再開発されていますね。あれだけ立派な施設を取り壊してしまうのも勿体ない気がしますが、ホテルの立地としてはやや不便な気もするので、再開発されるのかなと考えています。
分譲マンションならシエリア新寺が周辺お墓で苦労してましたのでどうでしょう。
近くにコープあるからこれ以上スーパーはないでしょうし、リフォームしてホテル継続な気もします。まだ建物も新しいし。
シエリアは南側にお墓なかったけど、メルパルクは南側にお墓だから、マンションとしてはさらに条件厳しいんですよね。とはいえ、ホテルとしての存続は厳しい立地だと思うので、再開発だろうなとは思います。
仙台駅東口は小さなスーパーは複数あるのですが、品揃えの良い大きなスーパーがないんですよね。大型スーパーを核テナントにした商業施設が出来たら、需要はかなりあるんじゃないでしょうか。
シエリアさんはどっちかって言うと華がなくて上がりきれなかった感じ。
メジャーデベが大規模免震タワーで建てたら売れそう。
ミーハー気質って書いてる人いたけど、華が3点以上欲しいね。
遊びで考えてみたけど、麻雀式に点数付けってどう？！
華になる点を1翻、まあまあアピールできる点を20符
翻）メジャーデベ、200世帯以上、免震タワー、駅近3分以内、由緒あるアドレス
20符）ゼネコン、準ゼネコン、一番町徒歩圏、仙台駅徒歩圏、3分以内にスーパー、再開発地
メルパルク跡地にメジャーデベが大規模免震タワーで１階がスーパーを建てたとすると、
・・・4翻40符で満貫や！売れる！！
やはりマンションであれば免震必須ですね、戸建と免震マンションの高層階の2拠点暮らし。
昨日の地震時は戸建にいたのですが怖かったです、食器棚から物が落ちたり、書棚から本が落ちたりでぐちゃぐちゃな状態、復旧に半日かかりました。
マンションの状況見に行ったら、全く物が動いていません。免震効きますねー
これからマンション選ぶ方、免震ホントお薦めです、すごい。
優先度としては地盤が先と思う。次に免震。どちらも揃えばかなり安心。地盤悪いと免震でもやはり不安は感じるよ。
直接基礎免震構造>杭基礎免震構造>直接基礎耐震構造>杭基礎耐震構造
周辺環境を抜きにしてマンション自体の被害の少なさはこんな順だと思います。
そもそも杭基礎打つエリアで耐震とかは今後は論外なのでしょうが。
地盤弱いと言われてる若林区でも直接基礎耐震マンションいっぱいありますよ。
この震度６で被害がでなければ十分じゃね。これ以上は考えたらきりない。
軟弱地盤なら杭打って岩盤で建物を支えた方が、コストはかかるけど安全と思う。
この10年地震が来る度に免震が賞賛されますね。普通の板状でも免震採用が多いのが仙台の特徴です。震災以後ではディスポーザーよりも普及率高いかも。
免震かどうか気にする前に、本当はハザードマップを気にした方が良いんですけどね。
来月には宮城県より新たな津波浸水想定が公表される予定なので、そちらも注目しています。
レーベン上杉３丁目、レーベン上杉５丁目、シエリア錦町、どれも１１階建て非免震の５０戸前後。とても近い距離に分譲されますが、皆さんは買うならどれが好みですか？
>>348 マンション検討中さん
レーベン3丁目は高級路線とはいえ高すぎる感じ。
シエリア1丁目は一番南向き堪能できそうだけど、戸数少なくて管理費高そう。オール電化は好き。
レーベン5丁目はなんといっても駐車場機械式なら月500円！ただ目の前の道路結構交通量多くてうるさそう。目の前に道路またいで2つマンション立ってるから明るいのかな。イオンなのか分からないが、東北大跡地に商業施設できたらめっちゃ便利だろうからレーベン5丁目！いくらくらいかなー。
自分は床暖房も欲しいのでガスが使える方が嬉しいかな
免震と床暖房は一度体験するとやめられなくなります
レーベン５丁目は床暖付くのかな。デザイン奇抜なのはいいけど日差し遮るような壁作るのはどうなんだろうなぁと思う。３丁目の方もだけど。
立地としてはシエリアいいけど価格どうかなー。レーベン３丁目みたいに4000から5000万以上の部屋多ければ免震床暖の北仙台の三井買った方がいい気がする。
ガスと電気の比較ってことで、
温水式ならランニングコストの差ってどのくらいなんでしょうか。
たまに話出てるクレアホームズの榴岡公園近くってどこか分かりますか？近く歩いてみたいのですが五輪のどこだか分からなくて。
>>349 匿名さん
レーベン5丁目の駐車場代安すぎないですか？500円から5000円って機械式が500円で平置き5000円なんでしょうけど、半分の25台は機械式なのに維持できるんですかね？売る時のエサとしか思えない。全部平置きなら維持費かからないから駐車場100%物件で安いのは分かりますけど。数年後管理組合で困りそうで怖い。
機械式なら規模にもよるけど月10000円を超えないときついんじゃないかな。
機械式駐車場ありの物件を選ぶ目安は、周辺の駐車場が10000万円以上だと思っている。建ぺい率が高くて地価が高いような立地のマンションだと駐車場代も高くなるので、機械式でも全然いける。
駐車場100％完備してるマンションではよくあることですね。駐車場全戸分ないのに安くすると借りれない人の反発起きるから周辺地域の月極と同じくらいに設定するけど全戸分あるなら不公平感ないから機械式月100円なんてところもありますよ。平置きとは差を付けますけどね。機械式は金食い虫と言われる程維持費かかるので、駐車場やすいのはいいけど管理費や修繕費が足りなくなる恐れはありますね。もしくは管理費高めに設定されるのかな。
今後数年で卸町駅の北側の街区にマンション何棟かできそう
>>357 です。
煩雑になるから細かく書かなかったけど、厳密にはマンションの駐車場収入の合計を機械式台数で頭割りして10000円以上ね。
あと、周辺の駐車場が10000円を超えるところだと、全戸数分完備とかは現実的ではなく（仙台では見たことない）、機械式区画は周辺よりやや安め、平置き区分は高めに設定する。駐車場代はザクっと周辺の相場と同程度になるので、駐車場収入を貯蓄していれば問題はないね。
全戸完備物件は、普通は駐車場込みで管理費や修繕積立費を計画するのでまず問題ないはずなんだけど、修繕計画に入っているかでチェックしておかないと。入れてなければ悪質だな。
>>360 匿名さん
まさにレーベンの上杉5丁目は全戸分完備で駐車場使用料500円から5000円なので、機械式メンテナンス費用は管理費に上乗せになる可能性高いということですね。
青葉区上杉周辺がマンションラッシュ過ぎる。北仙台の三井デザイン好みだけど西向きだしなぁ、雨宮の住友は駅遠いしイオンどうなるか分からんし、レーベン上杉5は平置きあってイオンできたとしたら近くてラッキーだけど耐震だし、シエリア錦町はなんかプレミアム感あって一番閑静な場所かつ南向きだけど耐震で駅が遠い。
何妥協しよかな。
>>361 マンション検討中さん
そうですね。全戸1500円くらい上乗せになると予想。
ところでこの周辺の駐車場相場は12000円から15000円くらいのようですね。全戸完備は頑張ったな、という印象だね。
一番町徒歩圏の上杉と仙台駅徒歩圏の榴岡って、同じ都心近郊エリアで条件が似てると思うんですけど、価格に結構な差があるのは何故なんでしょう。
榴岡エリアはファミリー向け新築ないんで、中古で比較。
なかなかいい比較対象物件探せなかったんだけど、
いうほど結構な差ありますかね。
上杉エリア、勾当台公園駅までの徒歩の時間
シティハウス上杉山通 築16年 150万／坪 12分
ライオンズ仙台上杉レジデンス 築14年 150万／坪 13分
ライオンズマンション上杉中央 築21年 135万／坪 14分
榴岡エリア、仙台駅中央改札までの徒歩の時間
ライオンズタワー榴岡 築19年 165万／坪 9分
ライオンズ仙台レジデンス 築9年 180万／坪 11分
シティハウス仙台榴岡ツインタワーズスカイウィング 築17年 150万／坪 14分
※榴岡エリアもっと安いと思ったけど。
って自分で書いておいてなんだけど、ここ新築物件の板なんだな。
中古物件の価格は、今の立地の評価をある程度反映しているとして参考になると考えてくださいな。
上杉は一番町徒歩圏ってイメージじゃないなぁ
たぶんみんなの思う一番町って金港堂～藤崎～フォーラスって気がする
三越あたりは一番町ってよりも勾当台エリアって表現のイメージ
北仙台の三井か、上杉５丁目のレーベンで迷ってます。予算の都合で三井なら中部屋、レーベンなら角部屋かなと。
気になるのがレーベンは目の前の道路４車線で車通り多いですが暖かい時期に窓開けるとうるさいですかね？ずっと静かな賃貸に住んでたもので。目の前交通量多い場所住んでる人教えて下さい。
>>369 匿名さん
確かにそうなんだけど、それは点でしか見てないよね。
路線価で100万を超える面積がどの程度かと考えると、東口は太刀打ちできないよね。
東口は裏と言われようとも好きなんで、
宮城野通り、東七番丁通り、東八番丁通り沿いが再開発されて、もっと発展してくれればいいと思っています。
