Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

>>4105 通りがかりさん

住民板でも夏期の駅遠や部屋の狭さを嘆く書き込みがありました。安かろう悪かろうではないですが、価格なりのマンションという認識は持つべきですね。

>>4109 マンション掲示板さん
だからと言って、他のマンション見ても同じ予算で部屋の狭さ問題を解決できる物件は見つからんのよね。。コスパというか。仕方ないけど最近建つマンションって狭いよな

>>4105 通りがかりさん

今後販売される1号棟は上石神井まで徒歩12分なのでは？
もっと駅近をみればきりがないですが、人それぞれですが12分であれば許容範囲かと

>>4111 口コミ知りたいさん
1,3,7号棟は上石神井を使う人の方が多いでしょうね。バス停まで歩くのも上石神井まで歩くのも大して変わらないので。
3,6号棟はバスで石神井公園駅がデベの想定ですが、目的地次第では上井草まで歩いた方が早い気もしますね。

アップダウンがそこまで無いという時点で恵まれてるんだよな 横浜市とか川崎の山を削った住宅地とかは自転車は使えないし徒歩か車でしか移動出来ないから大変だよ

自転車だと駅まで5分位です。

(上石神井駅の存在が無視されていて悲しい)

駅徒歩20分は石神井公園駅ですね。上石神井駅は徒歩13分です。

上石神井駅まで徒歩12分の棟もあるよ

>>4116 匿名さん

横浜や兵庫と比較する人あまりいませんよね。ここは底地だから普通にアップダウンあるし23区で徒歩20分は珍しい方ですね。夏冬に歩くのは間違いなくキツいです。

7号棟から上石神井駅なら徒歩10分で着いてしまいますね。石神井公園駅まで20分とか言ってる人はおそらく現地訪問したことがない人なのでしょう。
あと、どうせバスを使うなら石神井公園に向かうより荻窪に向かう方がいい感じです。

>>4123 マンション検討中さん

荻窪行きのバスは途中で西武新宿線の踏切につかまる可能性が高いので、あまり時刻通りに着かないですよ。
早く高架化してくれるといいですけどね。

物件名のおかげでやはり石神井公園本位で考えられてしまいますね。
実際は上石神井から出やすい渋谷新宿あたりの在宅の進んだ比較的若い企業のエンジニアがマッチしますし人気出るのではないでしょうか？
都心部のface2faceを信条とする所謂JTC勤めの方がバス使ってまで検討するような物件ではないのでは。

馬場乗り換えでそのまま大手町にも行けますし乗り入れしてないので定刻通り走りますし、上石神井って駅力がないこと以外は利便性が高いんですよね。
あまりこっちを推さなかったお陰で7号棟とか駅10分の物件にしては割安なんですが。

西武新宿線は終点が新宿ではなく西武新宿であること、高田馬場駅や西武新宿駅に対する有効本数が少ないことがネックなので

とはいえ10分に1本以上のペースでは来るので私鉄の急行にしては標準的なところかと。あと西武新宿駅は新宿駅と地下道直結予定ですし、上石神井駅は建替で駅力上がるのは間違いないでしょうし、再開発前に安く買えたって感じです。

このマンションの良さがわかりません。確かに環境はいいのかも知れませんが、駅から遠いし設備も決していいものがついてるとは言えない。値段は駅からの距離を考えたり、団地の建て替えだからまぁ安いのだと思いますがここのいいところ値段以外で教えてください。

リモートや時差出勤等が当たり前に実施されていれば有効本数や乗り換え駅の混雑などは大きく問題になりませんからね。
だからこそそういった層には駅遠というだけで住環境の良い広く安い部屋というのは魅力的だと思えるのではないでしょうか。設備は必要充分以上には満たされていますし。

>>4129 マンション検討中さん

ご自身が言及されている通り、値段以外だと環境が良いという声が多いようですよ。HPに契約者に対してのアンケート結果が載っているので、参考になるかと。

>>4129 マンション検討中さん
これも環境かもしれませんが個人的には窓開けて前との距離がかなりあることが一番嬉しいと思いました。都内だと基本ギチギチなので。
子供がいるので小学校図書館近いのは暑い中本当にありがたいです。

>>4129 マンション検討中さん

物件選びもセンスですからね。

地域の交流やイベントが多そうなマンションなので、小さなお子さんのいる若い1次取得者にとっては良い物件かもしれません。

普段の通勤や通学に1時間以上かかる、災害時に歩いて帰れないような物件ならハズレです。

>>4129 マンション検討中さん

ここの良さは23区で5000万台で買えることではないでしょうか。それ以外はぶっちゃけ自己承認と体裁保つための後付けの理由（言い訳）じゃないですかね。笑

メリットとデメリットはここよりマンションマニアさんの物件動画見た方が良いですよ

>>4134 通りがかりさん

値段以外って書いてあるんだが…

>>4136 マンコミュファンさん

つまり、それ以外はないってことではないのかな・・・

バブル期ならともかく30年も給料が上がっていない中で「23区」に何千万円も払えるブランド価値があるわけでもないと思うんですけどね。現に埼玉県内でも駅近だと5000万円台を超えてきますし「価格相応の価値」だと思いますよ。
ただ、都心共同住宅供給事業で計画時に決まった価格から引き上げることが困難だった事情が違うだけで。

先着順は残2戸、86平米で7,548万円か…
中古戸建て買えそうだな

>>4138 マンション比較中さん

ご存知でしたらご教示いただきたいのですが都心共同住宅供給事業は分譲価格も影響を受けるのですか？
影響を受けるとしたら建替だと事業計画を提出して認可をしてもらうようですが、その時点の事業計画から分譲価格を動かせないということでしょうか？
数百万円の補助金が出てるということはモデルルームで受けたのですが仕組みがよく分からなかったです。営業さんに聞いた方が早いかもしれないですが。

>>4140 評判気になるさん

認可された価格は販売価格総額なので、総額内で売主は各戸の価格を自由に決められる。事業計画の中で販売期間の市場変化は見込んでると思われる。知らんけど。

>>4141 検討板ユーザーさん

へー、勉強になります。
あまり値段が釣り上がらないのであれば検討しやすくなるので良いのですが。

>>4142 マンコミュファンさん

今後の売れ行き次第ではないでしょうか。

>>4140 評判気になるさん
まず譲渡価格や家賃が「近傍の価額を超えてはならない」と制限されているので事業計画時に販売価格を決める必要があります。この価格自体が知事の許可事項になるので、変更には「事業計画の変更」として改めて許可を得る必要があります。

当然、変更理由を申請しなければならないのですが単純な販売市況の変化(ディベロッパーの利益増大のため)って理由が認められる可能性はありません。認めてもらえるとすれば想定外の原材料費高騰で赤字になってしまう等ですが、遅延もなかったこの物件は高騰した頃には調達が終わってるので理由に使うのは難しいでしょう。

まぁ、1期に比べたら多少は上がってるのですが、期を分ける募集では価格を上げるのは当たり前のところもあるので計画時点で予定されていた値上げ幅と考えられます。コロナを口実にした金融緩和が招いた価格高騰は「異次元緩和」以降だけで見ても異常なので相対的に安くなってはいまずが、3年前の価格として考えたらべらぼうに安いわけでもなく妥当な水準です。

>>4144 マンション比較中さん

認可の段階で戸あたり販売価格を決定し、それを変更できないということはないですよね？

>>4145 口コミ知りたいさん
近傍の価額を超えてはならないのは戸あたりの価格ですね。

あと制度上、計画変更できなくはないですが極めて困難(お役所独特の煩雑な許認可手続きを伴う)で業者側は諦めてしまった方が早いって結論に達してしまう奴かと。

>>4144 マンション比較中さん

4140です。丁寧にありがとうございます。とても分かりやすかったです。
となると、この許可が『いつ時点』にされたものかが重要ですね。本物件の建替決議は19年4月にされたみたいですが、許可がいつされたのかはネットで検索してもヒットしませんでした、、、

>>4147 通りがかりさん

都市計画法の開発許可が令和2年8月13日なのでおそらくここです。書類整備等の期間も含めると使用した価格水準は更に前のものかと。

>>4148 マンション比較中さん

開発許可のタイミングになるんですね。建替決議で新しい建物の設計図や建設費用なんかが決議内容に盛り込まれると聞いたことがあったので建替決議前に都心共同住宅供給事業の許可を貰うことで決議前に費用等を確定させておくのかと思いました。

まあ、開発・設計段階から行政に相談するように案内している行政HPもあるので、建替決議の段階では許可が下りることは内諾されているのかもしれないですね。

>>4148 マンション比較中さん

うん？その当時の価格水準でいまの価格が決定されていたわけではないですよね？

>>4150 名無しさん

販売期ごとに価格決めて行政に提出してるはずです。都度、近傍価格との妥当性は算出しますが、不動産は唯一無二ですからまあそこは何とでもなります。大幅に逸脱しない限り問題ありません。そもそもこの物件で高値チャレンジは不可能です。土地・建物の値段を徹底的に下げ新築・大規模プレミアムで相当上乗せしてるから利幅取れてるし、大幅なファンダの変化がない限り値段上がることはないんじゃないですかね。

総合病院近くにありますか？

>>4152 検討板ユーザーさん
バスですね。ja青葉から順天が五分、荻窪病院10分、東大泉生協10分,それぞれ別路線。

ここ駅遠で長谷工最低仕様の割にはそこまで割安感ないのなんででしょう？

駅から遠くバス便利用なのに駐輪場がもう一杯らしい
ちょっと困る　敷地の計画をま違えたかな

2段ラックの上段は結構空いているはずですよ？あと上石神井駅なら徒歩圏なので。

竣工後に販売予定の号棟もあるので、その方々用に駐車場や駐輪場は一定数デベ側で確保してあります。