所在地：神奈川県横浜市港北区綱島東１丁目1299番（一部）・1300番（一部）
交通情報：東横線 「綱島」駅 徒歩8分
構造・規模：鉄筋コンクリート 地上6階
建物竣工時期：平成23年1月下旬 (予定)
入居時期：平成23年2月下旬 (予定)
総戸数：33戸(他に管理事務室1戸)
間取り：3LDK ～4LDK
専有面積：71.43～89.16m2 (トランクルーム含む)
バルコニー：10.60～18.79m2
売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社東京支店
管理会社：野村リビングサポート株式会社
[スレ作成日時]2010-02-20 10:03:55
なんか必死だなｗ
いつものようにだまして高値で売ってくださいね。
初めて来る客が駅降りてバスに轢かれないように注意も忘れずに。
なんせまともに歩ける道がないからねえ。
日吉や港北NTは、大きな戸建に住んで見栄を張る地域。
マンション価値としては、日吉も綱島も大倉山も東急線の利便性の差だけだと思う。
田園調布のマンションに住んで、ブルジョア気取ってる奴とか、滑稽でしょ。
目黒に住めよと思わない？？
マンション価値云々はともかくとして、
大倉山の大綱中学区に戸建て２軒(賃貸中)、日吉駅近にマンション持ってるが、
綱島と大倉山と日吉は街の成り立ち、佇まいからして全然違うだろ。
一緒にするな。
目黒に住めと言うが、目黒の碑文谷、東、世田谷は深沢の各物件は賃貸中。
そんな俺的にはやはり綱島と日吉は一緒にして欲しくないのねん。
私も周辺の相場(3,800万円あたり)にプラウドのブランドつけて、1,000万円~1,500万円くらい乗せて
売ってくるんじゃないかと思います。(パークスクエアがあれだけ売れないのに)
プラウド、プラウドと言って果たして売れるのか？知らない初心者の人がある程度買うんでしょうが。
最近のプラウド、何で「あれっ？」ていう物件が増えたんだろ。
さすが注目エリアの大手デベロッパー物件、盛り上がってるな
ネガレスキャンペーン、煽る奴、ドンドン頼むよー
価格は33が言ってる位だろな
最初はもっと高いだろうけど
綱島で駅近で値崩れしない築浅の中古マンションってありますか？
ここは5,000万円とか高値つけてきたら、中古で値崩れしてしまうかなあ。
あと木内建設ってはじめて聞いたのですが、どうなんでしょう？
野村、最近安く建てて、プラウドのブランドつけているようですが…。
(定評あるとこだったらすみません)
横浜の主要駅の近く(5分以内)とかタワーなら、たいていの物件が横ばいでは？
東戸塚とか、上大岡とかでも。
綱島は駅前で人気のある中古マンションがあるか分からないけれど、
知り合いが横ばいどころか、上がってるといってました。
ここみたいに駅から10分前後になると、さすがに下がってしまうのでしょうね。
>>45さん
売り出し価格を参考にされてませんか？？
売主の心情から、購入価格・残債額などで、売り出すことが多く、実勢価格とは開きがあります。
横ばいになるような物件なら、業者が購入して、賃貸に回します。
売主が価格付けを間違えていて、抽選になるようなマンションや、大規模都市計画で街全体が
発展していくマンションが条件でしょうね。
このあたりだと、グランノエル日吉の再販がそうだったかな。
あっという間に、抽選完売したみたいだけど。
武蔵小杉は、これからまだ、可能性がありますが、現状は供給過剰気味です。
ここのプラウドの価格が、どのくらいで出てくるか楽しみですね。
この物件は日当たりが良いのが売りだと思います。
採光量が多いので数多くのメリットがあると思います。
デメリットは夏場暑い以外に何かあるのでしょうか？
川のすぐ横ですよ。
綱島という土地柄とかもありますが、
デメリットというなら、これで十分だと思いますが。
あの野村が、こんなところにマンション建てるなんて、信じられません。
冬なんか駅から８分歩いて着いて、日中日差しで暖かくなった部屋へ帰れると思うといいですよね。
でも夏場は暑くてカーテンしめっきりでないと耐えられないのでしょうか？
それはブラインドとかで対応するのが良いのでしょうか？遮熱して暗くならない方法ってあるのでしょうか？
46さん
遅くなりました。売り出し価格は確かに売り手の希望価格ですが、
それでもすぐに買い付けが入る物件も多いですよ。
もちろん100万円程度の値引き交渉はあると思いますが。
新築の価格から値段が変わらず取引される物件も横浜では多いのではないでしょうか。
(駅の隣とかじゃないと無理でしょうが)
それ以外は、経年とともに、徐々に安くなった金額で取引されるのは仕方ないのでしょう。
ここのプラウドは5,000万円以上になるのでしょうね。
すぐに売れなくて、在庫になっても、野村さんなら大丈夫なのでしょうし。
中古で取引される際に安くなってしまうのは仕方ないのかもしれないですね。
5,000万以上なんて、安くはないでしょう。
駅からものすごく近いわけでもないし、
綱島は住友とか三菱も新築マンションが売れ残ってて、供給過剰なのに。
大手のデベは資金力あるから、利益を出そうとすると、
たぶん52さんが言うくらいの値段になってしまうのでしょうけど。
プラウドシティ池袋本町は即完みたいですが、
プラウド含め新築マンション自体が供給過剰で、選別される時代になったなあと思います。
眺望はいいが・・・、つか対岸にはラブホのネオンが綺麗です。
土手にはブルーテント村郡。
河川敷の砂埃が舞い上がり、洗濯物やバルコニーは年中埃だらけ。
一級河川といえど、ゲリラ豪雨による懸念。ここ数年は近くの
ドライビングスクールが水没してる。。
眺望はいいが・・・、つか対岸にはラブホのネオンが綺麗です。
土手にはブルーテント村郡。
河川敷の砂埃が舞い上がり、洗濯物やバルコニーは年中埃だらけ。
一級河川といえど、ゲリラ豪雨による懸念。ここ数年は近くの
ドライビングスクールが水没してる。。
競合も何も…
5000万円そこそこなら武蔵小杉だと徒歩15分くらいからじゃないと買えない。
ここはまあ、新川崎か鶴見あたりといい勝負ではないの。
ここ最近、いやここ何年もこんな駅近は綱島ではでてないのですよ。
赤いマンションがやや近めだけど、環境面最悪&高過ぎで売れ残り。グレーシアスクエアはここより遠いし、新幹線の高架わきでも売れたし。センターフォートはバス便。今だ中古人気の高いグリサラは通学危険。
そういった面でもここは静かな住環境、南向き、前の道路の静けさ、小学校近い。川は最近氾濫防止の工事済み(川地下の人工横穴すごいです。ライブカメラも近い)
何より綱島東は賃貸マンションばかりで、分譲マンションが本当に少ないのです。だから今学区を変えないで物件探してる方多いです。多少高くても小さな戸建て買うよりここの場合条件いいですから。
プラウドの目のつけどころはすごいです。
ちなみに業者じゃないですよ。価格を早く早くと心待ちにしてる者です。うちにも手が届けば絶対ほしい！
みんなが望む価格は、5,000万円までだろ。
33戸しかなくて、管理費、修繕積立金も高くなりそうだし、
送ってもらった資料見たけど、内装もグレード落としているような気がする。
最初のころはラクモアって、いいのかなって思ったけど、コストダウンはさけられないんだろうね
プラウドの名前はついているが、高級マンションって感じじゃなく、大衆マンション的な雰囲気が漂う。
コストダウンした内容なら、それなりの価格で売り切ったほうが、プラウドのブランドも維持できると思うんだが、
これに高い値段つけて売れ残ったら、昔はよかったけど最近ははずれの多いブランドだって印象で、ブランドを崩すんじゃないか？
周りの中古マンション、もっと広いグリサラとか85m2で売り出ししてるけど、4,980万とかだよ。
それ以上、高い価格つけたら、買った人は明らかに損する。
ここの場合、全室南向きというのが問題なわけで、他のマンションと比較する場合も、まず南向きかどうかを確認するべき。
どのマンションも○○円〜と客ひきのためにアピールする最低価格は東、西側とかの低層だったりするし、同じ条件で比べないと。
実際ガーデンスクエアも南向きは五千万以上だったし。駅から15分の相鉄が販売するマンションと同じなら超お買い得ですよね。
ただ一階は川から丸見えだからかなり安いはず
三井・野村・三菱・住友あたりのブランドですが、綱島では高値のマンションは、それだけでまず敬遠されがちだと思うのですよね。いくらモノが良くても、場所柄そういった需要があまりないのではないかと。
とはいえ最近は大手でも仕様が昔ほど良くないような話も目につくし、パークスクエアほどの常識はずれな価格設定をしなければそこそこ売れるのでは。
立地的に綱島西より劣るが日当たりは将来的にも確保されるので、売り手はパークハウスの様子から判断してそれなりの値付けをしてくるでしょうね。
川沿いの印象は人によって様々なようですね。
１，２階あたりを購入される方は、発表されている防水ハザードマップを見て覚悟を決めるしかないかな。我が家も川沿いではないですが近いので、もし氾濫したら・・・という覚悟はしてます。なので１階は検討から外しました。（まあ上層階でも部屋に水が入ってこないというだけで、水が来たらと思うとぞっとしますが）
確かに鶴見川は歴史的に氾濫が多いですが、ここ10-20年はかなり大きな治水対策をしているので、しょっちゅう氾濫することはあまり考えられません。万が一ちょっと溢れても、江戸川や多摩川に比べれば川の規模も小さいです。
ただ、近年のゲリラ豪雨は過去の治水対策の予測を上回る規模で発生するので、絶対はないですよね。
横浜市内で平地を探すとどうしても川沿い海沿い中心になるので、この辺りが難しい。
あと水質はお世辞にもきれいとは言えない（長年国内ワースト３圏内だったが、最近5位くらいに落ちた）ので、風向きによってちょっと臭うこともあるかと思います。
＞ここ最近、いやここ何年もこんな駅近は綱島ではでてないのですよ。
そうですか？。駅近では東建さんの２物件ありませんでした？。
一つは、独身向けっぽかったですが。
＞赤いマンション
綱島街道と東横線サンドウィッチってとこ？
＞グレーシアスクエアはここより遠いし
といっても、１０分有るか無いか程度でしょ。
新幹線が近いけど、それを補っても余りある魅力があったのでは？
＞綱島東は賃貸マンションばかり
確かに多いね、温泉の近所とか。
＞プラウドの目のつけどころはすごいです。
陽当たりは良さそうですけど、敷地が狭いし、特に特徴も無さそうだし、そこまで
絶賛するほどではないと思いますけどね。
ここ数年、東でも幾つか分譲物件出てるし・・・。
まあ、評価は個人差がありますからね。
住友が苦戦している理由のひとつはそれだと思う。
確かに綱島に野村、三井、三菱、住友はミスマッチ。
ましてや綱島のこの場所でプラウドを名乗ってもらっては困る。
>>綱島のこの場所でプラウドを名乗ってもらっては困る。
まさしく、プラウド住民か・・
野村は、どうでもいいところに、沢山建ててるだろ。
むしろ、下町とかでよく分譲してる気がするが。
プラウドなんか5年くらい前から、強引に早期完売させる為、投売りしてたし。
野村を買いかぶりすぎだよ。
10～20年前は、三井が綱島でよく分譲してなかったか？
野村でも住友でも、どこのブランドでも、地域にあった価格で販売してくれればいいよ。
高くて売れ残るようなマンションは、検討するのも時間の無駄だし、紛らわしい。
それで、野村スタイルの強引な営業されると、うっとおしくて仕方ないし。
即完になるようなマンションをつくってよ。
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
神奈川県横浜市港北区師岡町字仲ケ谷戸486-1 |
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5298万円～6498万円 |
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3LDK |
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60.25m2～70.13m2 |
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総戸数 26戸 |
神奈川県川崎市幸区南加瀬１-2127番の一部 |
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5798万円～7698万円（うちモデルルーム価格6498万円、7698万円含む／使用期間：2024年3月30日～引渡しまで ※現状でのお引渡しとなります。） |
|
3LDK～4LDK |
|
67.07m2～76.05m2 |
|
総戸数 92戸 |
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
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6,598万円・7,098万円 |
|
3LDK |
|
63.59m²・70.34m² |
|
総戸数 2517戸 |
神奈川県川崎市中原区今井西町139番1 |
|
9090万円～9640万円 |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
70.28m2・70.78m2 |
|
総戸数 271戸 |
神奈川県川崎市高津区下作延五丁目 |
|
未定 |
|
1LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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64.60m²～75.60m² |
|
総戸数 231戸 |
神奈川県川崎市川崎区大師駅前１丁目 |
|
未定 |
|
1LDK～3LDK（1LDK、2LDK、2LDK＋サービススペース（納戸）、3LDK） |
|
36.63m2～64.84m2 |
|
総戸数 132戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
神奈川県横浜市磯子区中原１-2021-20 |
|
4648万円～5498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK+S（納戸） |
|
60.9m2～76.98m2 |
|
総戸数 32戸 |
神奈川県横浜市金沢区富岡東６-126-65 |
|
4400万円台～5700万円台（予定） |
|
3LDK |
|
58.05m2～62.35m2 |
|
総戸数 37戸 |
神奈川県横浜市青葉区奈良町2762番120他3筆 |
|
5,178万円～5,338万円 |
|
3LDK |
|
73.80m²～75.64m² |
|
総戸数 74戸 |
神奈川県相模原市南区文京一丁目 |
|
3,900万円台予定～5,800万円台予定 |
|
2LDK＋S、3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
66.41m²～73.60m² |
|
総戸数 173戸 |
神奈川県相模原市緑区西橋本３-2171-1 |
|
3900万円台～6200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
58.57m2～68.67m2 |
|
総戸数 140戸 |
