ソライエテラスってどうですか？

保育事情や進学先も気になりますが、家を購入する上で必要以上に気にする必要はないかと。待機児童0のエリアでも希望の園に入らず遠くまで送り迎えしている人もいると聞きますし、中受できる環境でも高い塾代払って落ちたら地獄ですよ。
リスクを把握することは大切ですけどね。

>>1819 通りがかりさん
それも考え方次第だと思います。
やむを得ず不登校になってしまった生徒にとっては厳しいですが、３年間トータルで評価することは一年生からずっと頑張っている生徒にとってはプラスに働きます。
一概に埼玉の受験制度が悪いとは言えないかと思います。

中受の目的として荒れた公立中学校に行かせたくないというのがあると思いますが、ここの地区の中学校は荒れては無いみたいですよ。団地からURとマンションになってかなり良くなってるかと。

獨協大学前は中受不向きのエリアだから善し悪しを語られても困る。中受したければ別のエリアへどうぞ。万が一、中受する必要があれば引っ越せばいい。

>>1825 周辺住民さん
万が一、中受する必要があれば引っ越せばいい、と仰るが、そんなことになるならば、ここを買わずに今のうちに他エリアにした方がいい、という認識にされてしまいますよ。

>>1826 検討板ユーザーさん
私は1826さんではありませんが、マンションの住み替えも増えている時代なので、その時の家庭環境に合わせて住み替えを検討を視野に入れるのは正しい考え方だと思いますよ。
両親ともに中受経験者で子どもは絶対に中受させることが決まっている人なら初めから他のエリアにされた方が良いと思います。一方で現時点では中受するかわからないくらいであれば、今の家庭環境に合わせた物件を選択するのが良いと思いますね。

家選びで完璧を追い求めるなら予算を上げるしかないけど、それができる人なんてほんの一握り。
自分の年収に合わせた予算設定の中で何を優先すべきかは人によると思いますが、保育環境はまだしも中受は優先順位低いものだと思うなー。

>>1827 口コミ知りたいさん
ライフステージに応じて住み替える時代ではありますが、その場合こそ資産価値が重要になってきます。
この物件そのものは良いものだとは思いますが、立地面、エリア的、駅力、価格高騰時期、などから判断してその資産価値は残念ながら高いとは言えません。（残債割れはしないと思いますが）
現時点で少しでも中受する可能性があるのなら、やはりここから撤退した方がいいでしょう。

>>1829 口コミ知りたいさん
残債割れリスクが少ないなら住み替え出来るんだから問題ないのでは？
そもそも中受って家選びで考慮すべき重要なファクターなんです？それよりも徒歩圏内に学校があるか、スーパーが近いか、交通網が便利かなど、もっと優先的に考慮すべきポイントがあると思うのですが。

>>1829 口コミ知りたいさん
レインズで調べると獨協大学前再開発関連マンションは3000万前半～4500万で動いてます。徒歩11分のソライエテラスは割高のように思えます。が、他のより駅近のマンションを相場なりの金額で購入できれば多少は戻ってくるはず。ソライエテラスは諸経費など考慮すると短期（10年以内）の住替えは足が出るかもしれません。

>>1800 検討板ユーザーさん
京浜東北線は、昔から首都圏でも指折りの「スリ」と「痴漢」で有名な路線だった
走っている地域と駅の民度が低いから、最近はどうなのかな？
蕨、西川口、川口あたりは、日本でも有数のクルド人や中国人居住地域と聞くが、、、

それに京浜東北線で人気があるのは、大宮～川口区間ではなく、東京～横浜区間だろう（笑）

>>1831 匿名さん
短期の住み替え前提で買うマンションではないと思うけどね。あと、徒歩距離あるけどその分、公園や商業施設が近いので少しは相殺される部分もあるのかなと。

>>1832 周辺住民さん
人気というより単純にアクセス人数が多い分相場が高めに形成されるだけのような。それが人気と言えば人気なのかもしれませんご。

>>1819 通りがかりさん
たしかに埼玉県内の公立高校受験では、不登校期間があると圧倒的不利です。
そして、昔は高校受験では、概ね内心書重視の推薦は２割程度、残り８割は筆記試験の成績でしたが、少し前から内申書重視の推薦が８割、残り２割が筆記試験の成績となり、さらに不登校生徒には不利になりました。

主要５科目の筆記試験結果より、中学時代のクラブ活動、生徒会活動、ボランティア活動、生活態度等が重要視されて、不登校生徒は内申点が「白紙」か「ほぼ０」です。

なので、学業優秀だけど、内向的で目立つ活動が苦手な子、あるいは大人しい子、先生に嫌われた子など、内申点が芳しくない生徒は、公立ではなく私立に入ります。

その結果、昔ほど、公立の名門校の大学進学実績が良くないです。

>>1835 ご近所さん
ありがとうございます。お詳しいですね。以下の栄光ゼミナールのサイトの表のようなイメージですね。

https://www.eikoh.co.jp/koukoujuken/column/c2033/#:~:text=%E5%90%88%E5...,%E5%AD%A6%E6%A0%A1%E3%81%94%E3%81%A8%E3%81%AB%E5%AE%9A%E3%82%81%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82

>>1831 匿名さん
今の新築は基本的に相場よりは割高ですから

>>1836 匿名さん
サイトありがとうございます。
内申書重視の推薦が８割というのは無さそうですね。。。

>>1836 匿名さん
名門校には、昔ほど学業優秀な生徒は集まりません
むしろ、おべっかが上手、うわべだけを取り繕うのが上手な生徒、学業より世渡りが上手な生徒が、得をするのが、今の埼玉県の高校受験制度です。

これは、表向きは学業偏重による偏った人格形成を妨げるためとか主張してますが、実情は、内申点の絶対的評定権を握る教師に対して、生徒が不必要な犯行ができなくして、生徒と教師の主従関係の強化を狙っています。

なので学業優秀かつ反骨精神を持つ、真に優秀な生徒が育ちません
子供の将来を考えるなら、私立がお勧めです。（笑）

>>1835 ご近所さん
新築分譲を購入するファミリー層は未就学児が多そうで、この段階で子供が内申点向きかどうか判断するのは困難ですよね。

>>1839 ご近所さん
なるほどです。社会に出たら世渡りも必要になりますし、学業と世渡り両方をうまくする方が良いとも考えられるので難しい判断ですね。

>>1839 ご近所さん

一見荒唐無稽に見えて、よく見るとなおさら滑稽ですね。あなたの主張を裏付けるエビデンスなりソースはありますか？

>>1838 ご近所さん
そのようですね。そのサイトを見ましたが、どの公立高校も学力検査を重視しており、内申書の割合は一次選抜で４割、二次選抜で３割みたいなので８割というのは誤情報のように思いました。

エビデンスなりソース？？
今流行りのワードを駆使して、いかにも知的に見せかける手法は、プレゼンテーションで使う姑息な手段。

そんなものより、私の子供は、学年でいつも１０位以内に入るほど学業成績は優秀でしたが、あるいじめがキッカケで不登校になりました。その後長期間、ある公立中学校の教職員と様々な交渉を実際に経験したからです。

どうしたら評点欄が空欄の内申書でも、高校にいけるか、勉強して知った事実です。
内申と筆記試験の評価割合は、その高校毎に微妙に異なりますが、少なくとも私が経験した受験生時代より、内申は重視されています。

そしてはっきり言って、不登校になるような手のかかる生徒は、学業が優秀でも公立高校受験では切り捨てられます。

その後は、内申書に関係ない高校に進み、無事大学進学を果たして、いまでは社会で一人前に働いています。

>>1844 ご近所さん

おべっか関係ないじゃん笑

>>1843 マンション検討中さん
それは制度改正した結果、予想以上に大学受験結果が良くなかったので、その後改善し元の方向に近づけたからです。

>>1844 ご近所さん

「これは、表向きは学業偏重による偏った人格形成を妨げるためとか主張してます」誰が？埼玉県の教育委員会？

>>1846 ご近所さん

ああ言えばこう言う。典型的なペテン師のやり方

>>1845 マンコミュファンさん
教師に対して生徒が、会社の上司に媚びへつらうような態度、言動を、俗に「おべっか」と言います（笑）

>>1847 eマンションさん
その当時の教育委員会だね、制度改革の概要説明書はHPにありました

>>1844 ご近所さん

埼玉県には不登校で内申0点の場合の特別選抜ってのがあってだな、公立高校に行ける門戸は閉ざされてないのだよ
https://www.pref.saitama.lg.jp/documents/180350/r6hutoukoutokubetusenn...

>>1846 ご近所さん
つらい思いをされましたね。でもお子さんが立派に社会人になられて良かったです。あと埼玉の教育委員会も軌道修正して良かったですね。

>>1851 通りがかりさん
それも自分で調べて、実際に利用しましたよ（笑）
ただその枠はごく少なく、学校ごとに微妙の異なります。

そして、競争率も一般受験より高いです。

なので、こうした面倒な受験制度を経験するより、懇切丁寧な私立がお勧めです。
かつて、公立高校王国と言われて素晴らしい実績を誇った埼玉県の公立高校の凋落が、この異常な内申書重視の制度あります。

>>1853 ご近所さん
最終判断は、各高校の判断、さじ加減に任されているから、うちは学業成績より内申書と決断されれば、やはりその特別枠での優遇も微々たるもの、なので不登校枠もあってないようなものです。

>>1853 ご近所さん
お子様に関しては同情はしますが、その熱い気持ちをここで振るわないでください。マンション検討スレッドで熱く語るようなテーマじゃないですし、意見にバイアスがかかっているように感じます。
また、あなたの書いていることが正だとするとお子様が大卒で巣立っているので、若くとも40代半ばのご夫婦世帯ですよね？このマンション検討されているんですか？

一例：
シティテラス草加松原を4100万で購入
ローンが月11万、年132万
8年後、中受して都内私立が決まる
ローン残債3044万

マンション市場を悲観的に予測しても流石に残債割れはないし、幾らかは手元に残るでしょう。

誰かソライエテラス版作って。

>>1856 名無しさん
それはどうかな？あくまでもそれは机上の空論だから。これからさらにマンションも戸建てもバンバン建つから、競合が多くなると思ったより安くしか買ってもらえないかもよ。

>>1857 マンション検討中さん
このエリアは成約履歴が多くて流動性もあり価格は安定してそうです。レインズを見た限りでは上は4500万に、下は3000万に強い壁がありますね。2000万台になることはないでしょう。。たぶん。。。松原でなく別エリアだとかなり下がるので再開発物件であることは必須ですが。

>>1858 検討板ユーザーさん
これまでの成約事例はあくまで過去のもの。
再開発とはいえ人口流出は免れないから、もし次の棟が売れ残るようなことがあると、、、

>>1858 検討板ユーザーさん

仮にリセールする場合のリスクと言えば、駅から4号線に掛けて、スミフのマンションが古い順に並んでるので、より駅に近い物件(ただし駅寄りほど築古)の中古物件が競争相手になってしまうことでしょうね。築年数が新しいからと言って、価格を高めにしてしまうと、駅近の物件に負けてしまう可能性があり、価格を下げざるを得ない。そうすると希望どおりの価格では売却できない可能性がありますよね。

>>1860 さん
まさにその通りで、さらに駅近ほど分譲時に安かったので、そこは十分理解の上で決断するのが良いと思います。

先週に引き続き今週も松原団地記念公園でイベントがあるみたいですね。こういうのが定期的に行われると子どもが喜んでくれて嬉しいです。
https://yashion.jp/event/9397/

>>1859 マンション掲示板さん
ここに限らず日本全国言われて来たんですよね。人口減るしオリンピック終わったら暴落すると。その時それを信じて買わなかった人が後悔している状況。で、何が言いたいかと言うと人生において住処は必要な時期に買いたいと思うモノ、買えるモノを買うのが正解かと思います。

>>1863 名無しさん

ほんと少し前にオリンピック終わったら暴落するし空き家も増えると言ってたけれど、高騰続いてるし空き家なんてど田舎しかないし、、
欲しい時に買うのが正解。
もっと後に買おうと思ってた約10年前の自分は大馬鹿者だと思いました。
ってことで、この辺で悩んでいるならここは買いです。戸建てとウエストが値上がることは間違いなし。
もちろんもっと駅近の中古もいいと思うけど、新築がいいならここ。

角上魚類リリース
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000004.000132152.html
マツキヨはおまけくらいのサイズかな。。

>>1863 名無しさん
そんな時代だからこそ、中古に目を向けた方がいいと思いますね。中古であれば、築浅でも良質な出物が結構あります。

>>1866 検討板ユーザーさん
この物件が中古市場に流れたときの相場予想についてはしていただいてどうぞだけど、そこからさらに中古の方がオススメですっていうのはスレの趣旨からしておかしくない？そもそも新築中古論争がされたい方々はそれ専用のスレの方が楽しいんじゃないかしら？

>>1863 名無しさん
X界隈や周りでマンション買うのに年単位かかっている人やマンション買うのに躊躇している人っていつか相場が落ちた時に！とか自分は絶対に割安なお得物件見つけるんだ！みたいに意気込んでいるけど、結局決められないで、ずるずるいっている印象。家買うって決めたならさっさと買って残債減らした方がいいんだよ。

資産性という観点は重要だけど、ソライエテラスに関しては周りの住環境含めて気に入っているなら買っていい物件だと思います！
合わなさそうなのは10年以内に売却することが決まったいる人、DINKs、夫婦ともに都心勤務（テレワーク無し）とかでしょうか。

>>1866 検討板ユーザーさん
中古に、じゃなくて、中古にも、と書いて欲しかったですね。ただ築浅で良質な出物を見極められる眼力がなかなかマンション買おうかなと思い始めた世帯には難しいのですよ。新築の安心感はやはりあると思います。

>>1869 マンション掲示板さん
おっしゃる通りで、夫婦共にがっつり都心で働いてるならそれなりに稼ぎもあるし都内買った方が良いですね。イメージ世帯年収1200万以上。

>>1870 名無しさん
ソライエテラスより駅近で築浅がいくらでもあるエリアなので「中古にも」目を向けるのは当然ですね。
ただ、このエリアの中古選びはめちゃ難しいと思います。
なぜなら中古相場相当（3000万台）になると即売れるからです。ローン事前審査を通して買付準備万端なウォッチャーが常に目を光らせてるはず。逆にチャレンジ価格（80平米未満で4500万以上は過去に成約なし）では売れる事はないしウォッチャーに情報取得のための内覧をされるのがオチです(笑)

まとめると、中古選びの手間や即決できる胆力がなければ割高でもソライエテラスにするしかないですね。

>>1870 名無しさん
そうですよね。
マンションについてYouTubeで調べれば、一般的なセオリーは出てきますが、じゃあそれに則ってマンション探しして良い物件見つけるのは相当ハードル高いです…
相場以下、駅近、その他自分の好みに合う物件探すとなったらかなりの時間と労力、運が必要です。それなら新築で安心感や時間を買うのもありだと思います！

>>1872 マンコミュファンさん
書いててすごく気持ち良くなっていそう笑
このエリアの中古物件が人気あるということですね。承知です。

>>1874 マンコミュファンさん
そんなことで笑えるなんて幸せな人生ですね！羨ましい！！最近は中古も値段上がってきていて、これだったら新築が良いかなという風になってますよ。このエリアが人気あると言った方が正しいかもしれません。

前に近辺スミフの中古物件内覧しました。
もう前でその物件はないですが3階とかで3800万か3700くらいだったかな。
駅からはほんの少し近くなったけど、当時まだここの3800万円の物件も残ってたし、仲介手数料考えると断然新築だわ、ってなりました。
仲介手数料があんなに高いとは。。
でもその中古物件はその後売れましたね。値下げ交渉もできるって言われました。
中古でもこの辺の環境は良いので、条件合うならいいですね。

購入者が監視してるよね。
購入後についついチェックしちゃうのはわかるけど。

>>1876 評判気になるさん
私も近くのスミフ中古物件内見したことありますが、同じ日に内見が5,6組入っていて、即日で申し込みあって売れたようです。75㎡4,200万円くらいだったかな～。
不動産の方曰く、部屋の状態が良くて、5階以上の物件は基本即売れるようです。街の雰囲気を気に入って中古をウォッチしている人は一定いるのは事実だと思います。今はソライエテラスがあるので、価格がキャップされていますが、ウエストが完売したらこのエリアの供給一気に減るので、市場変わるかもしれないですね。

>>1876 評判気になるさん
私も手数料のこと知らなかったのですが、売り出し価格から値下げしても手数料載せたら今の新築と変わらない値段。駅から多少近い分、相場としてはありなのかなとは思いますが、既にコミュニティが形成されてるのと、子供の年齢も多少上の世代になるのを考えたら新築の方が良いのかなと考えてます。

>>1875 マンコミュファンさん
中古も良い意味で微妙な価格設定してきますよね。それでずっと迷ってて買えない我が家です。。

>>1878 評判気になるさん
個人的に街の雰囲気はあまり好きではないのですが、、。治安にも不安が残りますし。定期的に深夜バイク集団が走りにきてますが、昨夜はとくにうるさかったですね。どこから来てるんだろうか、何かできる対策ないですかね。

>>1881 マンコミュファンさん
あなたはなんでここの掲示板にいるの？あなたに合った街は他にあるからそちらを検討すれば？私はここの雰囲気が気に入ってるし、幹線道路が近くあるので、バイクぐらい通るよ。

>>1881 マンコミュファンさん
昨夜はってことは近隣に住まいの方ですか？
バイク集団が駅前やURの辺りを走るとは考えづらいので、4号線で走っていたということですかね？4号線のバイクの音がそれほど騒音になるとは考えづらいのですが。
というか、街の雰囲気が好きじゃないのであれば、出ていけば良いんじゃないですか？笑
嫌いな街にいても幸せになれないでしょうし笑

とにかくネガコメントが気になる購入者

>>1879 口コミ知りたいさん
中古の手数料って上限が物件価格 × 3.3% + 6.6万円と決まっているので、4,000万円だと約140万円ですよね。
ソライエテラスの70～75㎡の価格が4,200～5,000なので、中古物件が4,000万円超えるとほぼ新築とは変わらない持ち出しになる可能性が高いですね。
あとはここから中古は築年数が若干経過していること、駅近などを加味して検討する感じでしょうか。

>>1884 マンコミュファンさん
自分が気になっている物件のネガティブ情報が気にならない人なんていない定期

>>1881 マンコミュファンさん

昨日のバイクの騒音w！！！
11時くらいでしたっけ？
個人的には気にならなかった(寝かしつけしてて微かに聞こえましたよ)けれど、あの4号のバイク音気になるなら無理でしょうね。

>>1885 検討板ユーザーさん

それです。
あと新築だと色々サポートもあるし、駐車場も取れやすい気がしました。

>>1883 匿名さん
うちはずっと松原団地住みで今は近くに住んでますよ。特に嫌いではありませんし住みにくさにもとっくに慣れてます。好きで住んでいるわけではないのに、昔からあなたのように辛辣な言葉を他人に平気でかける人が多い場所です。

>>1886 マンション掲示板さん
気になっているくらいでいちいち言うことかね？

>>1887 通りがかりさん
そうです、今に始まった騒音じゃないですけど。これがこれからも続くと思うと、、、

>>1889 マンコミュファンさん
あまり好きではないけど、嫌いではないってこと？
どの立場で、何のためにこちらの掲示板に書き込みしているのかよくわからない方ですね。
近隣に住まれているとのことなので、あなたが感じる治安の不満や苦手な雰囲気について教えたください。

>>1876 評判気になるさん
もちろん中古もありだと思うけど、それならわざわざこのエリアで買うことないと思う。再開発現場だからこそ新築に住む価値があると思うから。

書き込みが気に入らないなら削除依頼だせよ。
勝手におまえルールを押し付けるなって。

>>1885 検討板ユーザーさん
新築と築5年は大きな差ですが、築10年と築15年なら駅近の方を選ぶ人が多くなりますからね。それも踏まえて決断されたら良いかと。いずれにしろこの街は魅力あるので我が家も検討中。

>>1894 マンコミュファンさん
なんでそんなに怒ってるの？

>>1895 名無しさん
山口達也に失礼ですよ！

>>1892 eマンションさん
1889じゃないけどどの立場って、まだ未購入ならあんただっておんなじ立場だろうよ。

>>1880 検討板ユーザーさん

市場がしっかりと形成されてるので結局成約するのは決められた価格範囲内なんですよね。レインズをチェックしない中古検討者はいないのでチャレンジ価格は通じませんし。
ソライエテラスかウエストかで迷っているなら間違いなくソライエテラスだと思います。今後販売の新築が今より安くならないし、駅距離も遠くなるので待つ利点がないですね。

>>1880 検討板ユーザーさん
結局そうなるからエリア縛りした甲斐がなくなるんですよね。
わが家はお隣りの川口市まで広げて見てますが、同じくなかなか決めきれなくて。

>>1896 eマンションさん

指名買いされる頭一つ抜けたランドマークマンションがあるのではなく
築年数、駅距離、価格、階数から総合的に判断されるのがこのエリアの特徴で面白い。

やっぱり晴れた日に来てみると良さが際立ちますねえ、広場の解放感がとても良いです。東京のちょっとゴミゴミした感じから、少し離れて暮らす場所としてバランスがいいと思いますね。

近隣のスミフ中古も結構チェックしていますが、
70㎡ 下限3,680～4,000万円
75㎡ 下限3,980～4,400万円
という印象です。下限近くで買えればいいですが、下限近い物件は即決まっているので、待っていても買える可能性が低そう。
シティテラスにルーフバルコニー付きで5,000万強の物件が出ていますが、ルーフバルコニーにどう感じるかですが、個人的にはお高い買い物に感じます。ガーデンズも出ていますが、こちらは価格は相場なりな気がしますが、結構長いことSUUMOに掲載されている印象ありますね。

>>1904 マンション掲示板さん
ソライエシティは上層階でも4500だったはず、しかも眺望はここと比べ物にならない。あの時はまだうちはタイミングじゃなかったので見送りましたが、絶賛後悔中。

>>1905 検討板ユーザーさん
2年前はお買い得マンションたくさんありましたからね…、今ある中で選ぶしかないです。

>>1902 通りがかりさん
あえてランドマークを決めるなら公園の前に建つソライエシティですかね。上層階で中古出たら欲しいのですがなかなか出ないですね。というかここら辺は皆さん定住するつもりで買うので部屋数の割には中古の売り出し少ないと不動産屋さんが言ってました。、

>>1907 名無しさん
これからウエストもできますし、さらにまだまだソライエ建ちます。条件の良い部屋以外は中古になったら買い手がつかないと考えられます。

>>1905 検討板ユーザーさん
恐らくここなら上層階で5年後には3500万で売り出したらそこそこ買い手が付くと思う。この値段なら悪くないだろう。

この辺のソライエシリーズに昔から現れる供給過剰マンがこの掲示板にも現れたので、ここも値上がりしそうですね。

>>1908 名無しさん
まだまだソライエ建つんですか？

>>1909 通りがかりさん
瞬殺かと。

>>1907 名無しさん
元松原団地住民だけど、私含めて友人・知人のほとんどは松原団地を離れたなあ。通勤通学先が日比谷線、半蔵門線以外になると途端に不便になるのが主な原因だと思う。

>>1913さん　　　それは他のエリアでも一緒じゃないですか。自分が住んでいるところから不便な勤務先なら引越すのは普通かと…安くてどこに行くにも万能なエリアは存在しないと思います。

>>1913 名無しさん
どこへでも便利にアクセス可能だったらこの値段に留まって無いですからね。逆に日比谷線、半蔵門線に通勤先あるならお得かと。それだけ需要あればウエストもすぐに売れるかと思ってます。

>>1914 口コミ知りたいさん
安くてどこに行くにも万能なエリアは存在しない、には同意。要するに、松原団地に定住者はそんなに居ないのでは？ってこと。

>>1916 マンション検討中さん
何でその推測になるのか疑問。と言うか意味不明。あなたの言う定住者の定義は？多い場所はどこ？あとこのマンション選びにその情報が大切なのか？

>>1917 eマンションさん
松原団地と言いたいだけだからスルーしとけ

>>1917さん　　　1916さんはどこか地方の村から出てきたのかもしれないですよ。
村人はみんな昔からの知り合いみたいな。
だから先祖代々からの定住云々にこだわりがあるのかもしれないです。

地域マウントなんて不毛。
都内への通勤、通学で快適な場所がいいなら都心の一等地に引っ越しをどうぞ。
結局、住まいの決め手なんてその人のライフスタイルと予算で決めるだけなんだから。

こう言ってはなんだけど、団地の元住民の方が離れたのはアンチの方々の理論（団地＝治安や住民の質が悪い？）からすると今のこの街にとっては良いことなんじゃないの？